臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上更㈠字第29號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 李振祥律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 林見軍律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年8月16日
臺灣南投地方法院95年度訴字第390號第一審判決提起上訴，經
最高法院發回更審，本院於中華民國97年12月3日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠坐落南投縣草屯鎮○○段1017地號上重測前為雙冬段雙冬小 段67-4地號之土地（下稱系爭土地）為被上訴人乙○○及其 他共有人陳烟真、陳鑽昆、陳碧真（下稱乙○○等4人）各 以4分之1比例分別共有，上訴人前則係基於其與共有人之一 陳鑽昆簽立耕地使用委託契約書，遂占有系爭土地並為使用 收益，而該耕地使用委託契約至95年5月30日早已屆至，依 約上訴人早應如期遷還系爭土地，但今上訴人卻執意不歸還 ，被上訴人去函催促亦未獲良善回應。上訴人針對系爭土地 早已屬無權占有，被上訴人身為共有人之一，自得本於民法 第767條、第821條之規定，求為命上訴人應將系爭土地上如 附圖即草屯地政事務所95年12月27日第145100號複丈成果圖 所示編號1017-A001、面積41.90平方公尺之Ｔ壩；編號1017 -A002、面積41.44平方公尺之涼棚；編號1017-A003、面積 128.09平方公尺之鐵架有牆屋；編號1017-A004面積45.20平 方公尺之廁所；編號1017-A005、面積56.92平方公尺之涼棚 ；編號1017-A006、面積633.61平方公尺之鐵架工廠；編號 1017-A007、面積519.39平方公尺之鐵架；編號1017-A008、 面積37.27平方公尺之涼棚；編號1017-A009、面積59.15平 方公尺之涼棚均拆除，並將占用之土地返還被上訴人及其他 全體共有人之判決。
㈡對上訴人答辯之陳述：上訴人雖一再辯稱其與陳鑽昆於委託 期間屆滿後，已達成同意續租2年之和解方案等語，但查， 上訴人所提其與陳鑽昆達成同意續租2年和解方案之情事， 自始至終均係空口白言無任何足憑之書證可稽，就連上訴人 所傳證人亦根本無法證明上情。實則，陳鑽昆與上訴人間之 契約行為，已然遞延過一、二次，均立有書證為憑，故執此
以見，益見上訴人所辯未符常情。何況，就算陳鑽昆與上訴 人間確有達成同意續租2年之和解方案，此之過程亦屬陳鑽 昆與上訴人之契約行為，本於債權相對性，亦不得執此拘束 含被上訴人在內之其他共有人。尤有進者，被上訴人亦從未 授權陳鑽昆有任何代理之權限，否則，被上訴人又何需屢次 出面向上訴人請求返還土地，足見上訴人上開抗辯，絕無可 採。
㈢在本院補充陳述：
⑴系爭土地共有人4人於95年9月19日以台中民權路郵局第8522 號存證信函、於95年11月21日以和美郵局第427號存證信函 表示反對續租之意思表示，其間上訴人並於95年10月27日以 台中法院郵局第10666號存證信函函覆系爭土地全體共有人 ，足見系爭土地全體共有人早已去函表明反對續租之立場。 ⑵本件雙方租賃乃一般之土地租賃，縱退步而認系爭本件契約 具有「耕地租賃」之性質，然上訴人就系爭農地之使用已有 悖於當初「園藝使用之目的」，而合「違法轉租或不自任耕 作」之情事。蓋，本件上訴人承租後，其之使用乃係提供給 第三人福榮造景有限公司（下稱福榮造景公司）設立營業餐 廳之用外，更供福榮造景公司在後方一隅安置機械予以切割 石材，以供該公司石材、大理石、花岡石等建築材料買賣之 用；另坐落其上之Ｔ霸更是上訴人又將該土地出租於第三人 點將家企業股份有限公司而有租金收益之結果。此一事實除 有一審卷親赴現場勘驗拍攝之實景照片可參外，另有被上訴 人庭呈之勘驗相片數幀，更有上訴人95年度綜合所得稅各類 所得資料清單等資料可稽。從而本於最高法院68年度台上字 第258號所揭：「耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情 事，係屬原訂租約無效」判列要旨；以及63年度台上字第 599號所揭：『承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一 部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由 出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第 十六條第一項及第二項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」 ，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕 作其承租之耕地，亦與轉租無異。』，該耕地租約乃應告歸 於無效，既屬無效，又何來民法第451條之適用。此之租賃 契約因違法轉租或不自任耕作之情事而應歸於無效，自不因 有無取得出租人同意而異其法律效果。更何況，本件原出租 人亦絕無同意其得為轉租或不自任耕作之情。
⑶至於上訴人所指依第5條反面解釋，其得允為轉借第三人使 用。然則，本件原出租人絕無同意其得為轉借或轉租該土地 之使用。又縱得出租人之同意而得轉借第三人使用，但此之
轉借亦必合於「園藝使用」之範圍為限，豈容挪為餐廳營業 ，甚或切割建築石材之用。尤有進者，此之「借貸使用」本 質上亦根本與「轉租」有所差別而告絕然不同，上訴人豈可 再為張冠李戴，而將單純之「轉借使用」擴張成亦得為「轉 租使用」。因之，上訴人稱以其有取得出租人全體之同意而 為轉借、轉租云云乙節，絕與實情未符，委不足採。二、上訴人則以：
㈠系爭土地係由上訴人前向被上訴人乙○○及訴外人陳烟真、 陳鑽昆、陳碧真等4人租用，以供經營福榮造景公司已10餘 年，雙方契約之簽定、租金繳付等均由陳鑽昆代表全體共有 人為之，此間均無異議，是系爭土地之租賃關係非僅存在於 上訴人與陳鑽昆之間而已，此由十餘年來，陳鑽昆以外之共 有人對上訴人占有使用系爭土地俱無異議等情足證。又陳鑽 昆代表全體共有人與上訴人簽定之耕地使用委託契約書之使 用期限固已於95年5月30日屆至，然上訴人早於95年年初即 向被上訴人乙○○等4人表明續租之意，而被上訴人乙○○ 等4人亦口頭承諾同意上訴人續租，是上訴人於95年5月30日 後繼續使用系爭土地並非無權占有。上訴人於被上訴人乙○ ○等4人口頭承諾同意辦理續租後，即陸續於系爭土地增建 景觀工程與展示間、工作室等地上物，自95年3月迄今業已 支出高達新台幣（下同）1,716,175元之整修費用，衡諸常 情，果被上訴人乙○○等4人未為同意續租之承諾，上訴人 豈有可能於租期將屆之際仍大舉整修？此實不合常理，足認 被上訴人乙○○等4人已承諾續租。詎被上訴人乙○○等4人 於上訴人斥資整修後，竟又反於先前承諾，相繼前來向上訴 人催討返還土地，上訴人不堪其擾，遂於95年6、7月間與其 等再行調解，俾謀和平解決之道，雙方並各提出和解方案， 即：被上訴人提出同意上訴人續租5年，然契約需重新擬訂 之方案，而上訴人則主張2年內儘速搬遷，期間仍按月給付 租金3萬元，嗣雙方同意採用上訴人所提和解方案，是上訴 人占有使用系爭土地確經被上訴人乙○○等人之同意，並非 無由。末者，縱退步言之，如被上訴人主張，前開耕地使用 委託契約書之使用期限已於95年5月30日屆至，惟因上訴人 於95年5月30日屆至後仍為系爭土地之使用收益，且為被上 訴人乙○○等4人所明知，然被上訴人乙○○等4人就此並未 立即為反對之意思表示，依民法第451規定，是上訴人於95 年5月30日後繼續使用系爭土地，亦非無權占有。綜前所述 ，上訴人係根據被上訴人乙○○等4人同意續租之承諾，本 於租賃關係而使用系爭土地，並非無權占有，是被上訴人訴 請上訴人拆除地上物、交還土地，顯無理由等語，資為抗辯
。
㈡在本院補充陳述：
⑴系爭租賃契約屆滿前之95年1月間，上訴人擬從事地上房屋 之改裝、建造、整修，因防止租賃期限屆滿後出租人陳鑽昆 不繼續出租與上訴人，乃於泡茶談話中，先徵詢陳鑽昆續租 之意見，當時陳鑽昆即口頭承諾同意期滿後繼續租約，整個 改裝過程，陳鑽昆亦在場指導，且於95年5月31日租賃期滿 後，被上訴人及其他共有人4人，均明知上訴人對租賃物仍 繼續使用收益之事實，簽訂租約之出租人陳鑽昆係居住在系 爭土地一路之隔對面經營砂石場，其不但不即表示反對之意 思，反於同年6、7月間向上訴人所委託之友人王妙丹表示可 以續租，並表示其個人不提高租金也可以，因陳鑽昆係系爭 土地之出租管理人，足使上訴人確信系爭土地全體共有人均 已授權陳鑽昆將系爭土地繼續出租與上訴人，而被上訴人及 其餘共有人則均未為反對續租之意思表示，迨至95年9月19 日（距租約期滿日3個月又19日）始由共有人之一之陳姻真 單獨一人以台中民權路郵局第8522號存證信函通知上訴人無 意再續租，然系爭土地為共有人四人所有出租，準用民法第 258條第2項規定結果，其反對續約之意思表示應由出租人全 體為之，始有阻卻繼續租約之效力，何況被上訴人及陳鑽昆 、陳碧真三人延至被上訴人提起本件訴訟即95年10月24日時 ，均未向上訴人為反對續租之意思表示，本件租賃契約即應 視為不定期限繼續租約，殊無庸疑，原判決竟以系爭土地租 賃契約並無不定期租賃契約之適用，為上訴人敗訴之理由， 自有不適用法令或不當之違背。縱認被上訴人已於租賃期滿 後即表示反對續租之意思，然依原判決所認定系爭土地共有 人之一之陳鑽昆（即共同出租人）不反對續租之意思，則陳 鑽昆之應有部分（即持分4分之1），依民法第451條規定即 應視為以不定期限繼續租約，上訴人對此部分亦有合法權源 繼續占有使用系爭土地，原判決竟遽爾判令上訴人應將系爭 土地全部交還被上訴人與全體共有人（即含陳鑽昆應有部分 一併交還），足見原判決顯有不備理由及理由矛盾之違背法 令。
⑵再按上訴人於租賃期限屆滿後，為履行支付租金之義務，分 別於95年11月16日以台中法院郵局第10861號存證信函檢附 00000000000號郵政匯票、96年1月17日同郵局第189號存證 信函檢附發票人福榮造景公司甲○○、付款人台灣中小企業 銀行草屯分行AT0000000號支票、96年5月29日以同郵局第17 36號存證信函檢附同發票人AT0000000號支票，票面金額均 各為18萬元，寄送與被上訴人及其他共有人，充為租金之給
付，存證信函中並均明確表示該票款係支付自何日開始至何 日止之租金，倘被上訴人及其他共有人果真無意續租，自應 於收受上開存證信函後將該票據即租金退還上訴人，然被上 訴人已於96年11月22日將上開支票提示領款，足認被上訴人 已同意收受上訴人支付及預付未到期之租金，更足證被上訴 人顯然已同意將系爭土地繼續出租予上訴人使用收益，或已 默示承認續約之意思。被上訴人雖謂其保留或提領匯票及支 票，係因為上訴人占用系爭土地受有不當得利或損害賠償， 其提示係為充為不當得利款等語狡辯，然被上訴人收受上訴 人所寄送之支票時，上訴人係預先支付六個月份之租金，上 訴人尚未使用系爭土地即先預付租金，何來受有不當得利或 損害賠償之可言，何況本件訴訟對於上訴人使用系爭土地是 否具有合法權源，尚未確定，被上訴人更無收取不當得利或 損害賠償之權利，即被上訴人於本件判決確定前僅有依約收 取租金之權利，被上訴人既已同意收取租金是其同意續租更 屬灼然，殊無庸疑。至於為何上訴人應於95年6月1日預付之 租金遲至95年11月16日始以匯票寄交被上訴人及其全體共有 人，一則承租系爭土地至今已達十餘年之久，其間常有因上 訴人週轉資金一時之不便，而未按契約第8條所定時日交付 租金情事，被上訴人等均未異議，二則因陳鑽昆亦未按時前 來收取租金，三則契約第8條約定支付租金之方法，係每6個 月提前預付，故如有延誤支付，亦不足構成積欠租金之問題 。故上訴人因地上房屋之改裝、建造、整修等花費至鉅，而 於95年11月16日始付租金與被上訴人及其共有人，並不足構 成終止契約或解除契約之要件，何況上訴人倘有因積欠租金 之情事，係被上訴人或其共有人得否行使解除契約或終止契 約問題，要與民法第451條規定應視為不定期限繼續契約之 效力無關。更難謂上訴人因95年6月1日應預付之租金延至95 年11月16日始為支付，即已喪失民法第451條所定不定期限 繼續契約之效力。
⑶兩造所簽訂之契約，係耕地使用委託契約，按耕地租約於租 期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租 者，應續訂租約，此觀民法第450條第1項、第451條及耕地 三七五減租條例第20條之規定自明。是以耕地租約於租期屆 滿時，須有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之事 實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅。本件上訴人非但 於租期屆滿前即已請求繼續承租，且租期屆滿後仍為租賃物 之使用收益，是兩造間之租賃關係並不因租期屆滿而消滅。 ⑷本件上訴人與陳鑽昆所訂立之耕地使用委託契約書條件內容 ，係雙方於訂立契約書時即已明知及同意，雖文字上或許未
儘詳明，但已可見雙方當事人之真意，上訴人係承租耕地搭 建房屋及工作物，作為經營營利事業場所之使用目的，並無 限定上訴人必需自任作為農作物耕作之使用。尤其於出租管 理行為之共有人陳鑽昆之允許，上訴人得將系爭土地轉借（ 租）第三人使用，而所謂允許，即指明示或默許，陳鑽昆於 上訴人承租後，至今已達13年之久，明知系爭土地上設立有 第三人之廣告招牌，其始終未為反對或阻止，足證陳鑽昆同 意允許第三人使用系爭土地，上訴人亦無違約轉借之可言， 是以被上訴人辯稱上訴人有違約轉租及不自任耕作之情事， 不但無據，亦無可採。系爭土地係一般農業區之旱地，有被 上訴人提出土地登記謄本在卷可稽，且雙方所簽訂之耕地使 用委託契約書亦屬耕地租約，是本件租約應屬耕地租賃契約 ，因雙方所約定之使用目的及訂立租約後未依耕地三七五減 租條例第六條之規定辦理申請租約登記，而無適用該條例之 可能，但仍需適用民法上有關租賃關係之相關規定。即依民 法第451條及最高法院42年度台上字第122號、43年度台上字 第2139號判例之規定，認被上訴人及其他全體共有人於租賃 期限屆滿後，上訴人仍為租賃物之使用收益，而被上訴人等 全體共有人未即表示反對之意思，視為以不定期限繼續本件 租約，始為適法。
⑸被上訴人辯稱上訴人對於承租系爭土地不自任耕作，所定耕 地租約乃應歸於無效。惟查系爭土地自84年5月16日上訴人 承租以來，雙方所簽訂之租賃契約，雖文字上名為「耕地使 用委託書」，但契約條件內容，均約定上訴人承租之使用目 的為經營園藝之用，並得在承租土地上建築任何工作物、鐵 架等，且可作為營業之用途，更可於陳鑽昆之允許供第三人 使用系爭土地，此觀契約書第1條、第4條、第5條及第9條之 約定自明，是雙方對於租賃系爭土地使用目的之真意，並非 作為耕地之耕作，而係租地建屋作為園藝及其他營業行為之 場所，至臻灼然。何況倘謂上訴人承租系爭土地之使用目的 係為農業之耕作，然系爭土地上如原判決附圖所示編號1017 -Ａ010號鐵架有牆房屋，原審認定係被上訴人所建築，並由 上訴人加以擴建，則被上訴人於出租當時即已建有房屋，又 如何作為農地耕作之使用？是以本件租賃契約書文字上雖為 耕地使用委託書，但實際契約條件及內容，不但未約定上訴 人僅得作為農地耕作之用，反而約定上訴人得於土地上建築 工作物、鐵架房屋等，並得作為營業場所之使用，可見當事 人於訂定契約當時（84年5月16日）之真意，係在租地建屋 作為園藝及其他營業之使用，並非租地耕作，嗣後續約亦屬 如此，上訴人並無不自任耕作之情事，更無違約使用之可言
。被上訴人以不自任耕作認為租約無效，顯屬無據。 ⑹上訴人對於系爭土地未為農地耕作之事實，係因兩造於租約 簽訂當時即已為園藝、建造房屋及營業使用而無法使用為農 地耕作。至於上訴人於系爭土地上設立福榮造景公司招牌， 乃上訴人係該公司負責人，上訴人在系爭土地上為自已經營 之公司懸掛招牌作為聯絡與廣告之用，何有轉租轉借之可言 ，尤其上訴人在系爭土地上經營望溪樓餐廳、咖啡廳、或石 材藝品之買賣，係雙方所訂租賃契約條件所約定之使用目的 與範圍，焉有不自任耕作或轉租、轉借之情事。至於點將家 企業股份有限公司（下稱點將家公司）豎立Ｔ霸之事，乃因 系爭土地與烏溪河川毗鄰，形成河川之堤防，於88年間921 大地震時，南投縣草屯鎮受災嚴重，山崩地裂，系爭土地與 烏溪河川界址之土地崩塌大片，深達數丈，如臨深淵，欲整 地復原，必需以鋼筋水泥築構堤防，其費用高達百餘萬元， 適點將家企業股份有限公司，擬在系爭土地豎立廣告招牌（ Ｔ霸），前來與上訴人商議，願意出資構築堤防，以堤防基 礎作為其Ｔ霸之地基，上訴人乃向出租人陳鑽昆徵詢其意見 ，陳鑽昆亦以口頭表示同意，故上訴人始同意該公司設立Ｔ 霸，約定一切費用均由該公司負擔，且每月應支付電費及管 理費用6,000元與上訴人。查上訴人與陳鑽昆訂立之耕地使 用委託書第5條條件約定「乙方（即上訴人）非經甲方（即 陳鑽昆）之同意不得允許第三人使用借用物（即系爭土地） 。」，其反射解釋即為上訴人經陳鑽昆之同意（明示或默許 均無不可），即可將系爭土地允許第三人使用，是以上訴人 在陳鑽昆口頭同意下將系爭土地之一角允許點將家公司豎立 招牌廣告，並無違約之行為，何況點將家公司並非僅於地面 上豎立Ｔ霸而已，而是將系爭土地崩塌陷落之處加以築構鋼 筋混凝土造之堤防作為Ｔ霸之地基，再回填土石，係屬整修 系爭土地之界址與駁崁，對系爭土地所有人（即全體共有人 ）而言，無需花費鉅額工程費用即可恢復土地之完整，且可 永遠保護土地不被大水流失，是被上訴人等共有人所得之利 益，起碼得以節省一百多萬元之工程費，且無土地流失之顧 慮，足證土地供豎立Ｔ霸，實為被上訴人等之利益。退萬步 言之，果上訴人未得出租管理行為人陳鑽昆之同意允許第三 人使用系爭土地，陳鑽昆係居住在系爭土地之對面，其每日 均可見到該聳入雲霄之巨大Ｔ霸，為何自921地震後至今將 近十年之間從未有反對要求拆除之行為，更何況兩造於84年 5月16日訂約承租，期間後又於921地震後之90年7月11日再 續訂租約，如果陳鑽昆未同意該Ｔ霸使用系爭土地，陳鑽昆 為何明知有Ｔ霸之設立而仍同意再與上訴人簽訂繼續租約？
足證點將家公司設立Ｔ霸廣告招牌，確屬出租管理行為人陳 鑽昆之同意或默許，上訴人亦無違約轉租或轉借第三人使用 系爭土地之可言。
三、原審經審理後，判決上訴人應將坐落南投縣草屯鎮○○段10 17地號上，如附圖草屯地政事務所95年12月27日第145100號 複丈成果圖所示編號1017-A001、面積41.90平方公尺之Ｔ壩 ；編號1017-A002、面積41.44平方公尺之涼棚；編號1017- A003、面積128.09平方公尺之鐵架有牆屋；編號1017-A004 面積45.20平方公尺之廁所；編號1017-A005、面積56.92平 方公尺之涼棚；編號1017-A006、面積633.61平方公尺之鐵 架工廠；編號1017-A007、面積519.39平方公尺之鐵架；編 號1017-A008、面積37.27平方公尺之涼棚；編號1017-A009 、面積59.15平方公尺之涼棚均拆除，並將占用之土地返還 被上訴人及其他全體共有人。上訴人不服原判決，提起本件 上訴，於本院聲明，求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分 應予廢棄；㈡上項廢棄部分請求判決駁回被上訴人在第一審 之訴暨訴訟費用之負擔；㈢第一、二審及發回前第三審之訴 訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明：㈠上 訴駁回；㈡第一、二、三審訴訟費用由上訴人負擔。四、兩造在原審就下列事實不爭執，堪信為真，並得採為判決基 礎：訴外人陳鑽昆於84年5月16日，就系爭土地與上訴人簽 訂耕地使用委託契約，後更於90年7月11日續約，約定委託 期間從90年6月1日至95年5月31日。
五、至於被上訴人主張上訴人為無權占有，應予拆屋還地，則為 上訴人否認，並以前詞抗辯，是本件爭點為：㈠系爭土地上 建物為上訴人或福榮造景公司搭建？㈡共有人陳鑽昆將系爭 土地出租予上訴人使用，是否已得其他共有人之同意，其他 共有人是否受此契約之拘束？㈢本件是否有民法第451條租 賃默示更新規定之適用？㈣被上訴人於二審得否提出上訴人 就系爭農地使用有違法轉租或不自任耕作情事為新的攻擊或 防禦方法？經查：
㈠系爭土地上之建物或工作物為上訴人搭建：
查附圖所示建物或工作物，除編號1017-A010、面積584.53 平方公尺之鐵架有牆屋，係由被上訴人所建並由上訴人擴建 外，餘均由上訴人所搭建之事實，業經上訴人於原審96年1 月12日前往現場履勘時自認在卷，有勘驗筆錄在原審卷可稽 （見原審卷第92頁），堪信為真。上訴人嗣雖在原審審理中 改稱系爭土地上之地上物為福榮造景公司搭建等語，惟按上 訴人就上開自認之事實，並未舉證證明與事實不符，或經被 上訴人同意，依民事訴訟法第279條第3項規定自不得撤銷。
則如附圖所示建物或工作物，除編號1017-A010、面積584. 53平方公尺之鐵架有牆屋，由被上訴人所建並由上訴人擴建 外，餘均由上訴人所搭建，堪認為真。
㈡再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地 所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，核先敍明。經 查，系爭土地為被上訴人乙○○等4人共有，上訴人占有上 開土地並興建地上物之事實，為兩造所不爭執，已如前述， 被上訴人主張上訴人係無權占有，上訴人自應就其占有系爭 土地係有合法權源之事實負舉證責任，茲就上訴人之抗辯是 否可採，分述如下：
⒈被上訴人與訴外人即系爭土地共有人陳鑽昆、陳烟真、陳碧 真就系爭土地與上訴人間於95年5月31日前有租賃關係存在 ：
查訴外人即系爭土地共有人陳鑽昆與上訴人於84年5月16日 就系爭土地與上訴人簽定耕地使用委託契約，嗣於90年7月 11日續約，約定委託期間從90年6月1日起至95年5月31日止 之事實，有被上訴人提出之耕地使用委託契約書影本一份在 原審卷為證（見原審卷第9-16頁），且為兩造所不爭執，雖 被上訴人否認有授權共有人陳鑽昆將系爭土地出租與上訴人 ，然本院審酌被上訴人既自承知悉訴外人陳鑽昆出租之行為 ，陳鑽昆收取之租金並由共有人4人平均領受（見原審卷第 133頁），且上訴人使用系爭土地長達10餘年期間，被上訴 人均無表示異議等情，足認訴外人陳鑽昆就系爭土地於95年 5月31日前之出租管理行為，已獲其他共有人之授權，對其 他共有人應發生效力，先予敘明。
⒉上訴人抗辯於上開租賃期間屆滿前，已表達續租之意思，並 獲得被上訴人及其他共有人口頭同意，本件有民法第451條 租賃默示更新規定之適用等語部分：
①按民法第451條規定，定期租賃契約期滿後之得變為不定 期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條 件。所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為 相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦 不必以明示之方法為之。又租賃契約以當事人就租賃物及 租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為 租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執， 並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適 用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約（最高法院 37年度上字第8288號、9418號判例意旨參照）。
②經查，證人陳昌佑在原審證述略以：於95年1月間即系爭 土地租賃契約期滿前，上訴人擬從事改裝、建造、整修， 怕陳鑽昆不租他，在泡茶談話過程中，陳鑽昆請他放心， 整個改裝過程中，陳鑽昆亦在現場指導等語（見原審卷第 112頁），僅足認系爭土地共有人之一之陳鑽昆不反對續 租之意，並不足證陳鑽昆已承諾全體共有人同意將系爭土 地續租與上訴人。況縱認訴外人陳鑽昆曾承諾將系爭土地 續租與上訴人，然上訴人亦未能舉證證明陳鑽昆之口頭承 諾已獲其他共有人授權，或事後已得其他共有人承認，上 訴人與系爭土地共有人之一陳鑽昆單獨所為之協議，亦不 得拘束被上訴人或其他共有人。此外，上訴人復未能提出 被上訴人及除陳鑽昆以外之其餘共有人業已同意其續租之 積極事證，徒以如未獲被上訴人同意，上訴人即無自95年 3月起在系爭土地增建景觀工程與展示間、工作室等地上 物而支出合計高達1,716,175元增建費用之必要，並以此 推斷兩造有續租之合議，上訴人因而繼續占有使用系爭土 地，並非無權占有等語，即無可採。
③上訴人雖抗辯稱系爭租賃契約於95年5月31日期滿後，被 上訴人反對續租之意思表示逾時始於95年9月19日以存證 信函發出通知云云，惟查租賃契約於95年5月31日期滿後 ，上訴人固繼續占有使用系爭土地，因認租期、租金均無 法洽定，乃於同年6、7月間，委託與陳鑽昆熟識之友人王 妙丹向陳鑽昆轉達就系爭土地之租用方式，希望或按現有 租金繼續承租二年，或提高租金百分之五十，續租五年， 當時陳鑽昆雖表示可以，並表示其個人部分不提高也可以 ，但此事仍需問其他共有人意見，後並約定由陳鑽昆及其 共有人商談此事，但約定當日陳鑽昆的妹妹（即其他共有 人）並未出現等情，業據證人王妙丹在原審證述屬實（見 原審卷第132頁），顯見系爭土地租期屆滿後，系爭土地 共有人中除陳鑽昆外，被上訴人及其他共有人與上訴人間 就原定租金、租期及是否續租等情並未達成協議，參酌前 揭最高法院37年度上字9418號判例意旨，被上訴人暨其他 出租人既對租金、租期未協議一致，自與不即表示反對之 意思者有別，而不能適用民法第451條規定。復參以嗣後 被上訴人與其他共有人並授權陳烟真以存證信函明示將收 回系爭土地自用等語（見原審卷第16頁、本院卷第27頁背 面），堪認被上訴人即出租人已表示反對續租之意思，揆 諸前開說明，本件即無適用不定期租賃契約規定之餘地， 上訴人辯稱租賃物為數人所共有出租者，民法第451條規 定出租人表示反對續租之意思，應由出租人全體為之，被
上訴人等全體共有人未共同向上訴人為反對續租之意思表 示，無阻卻繼續契約之效力云云，委無足採。
④上訴人另辯稱縱認被上訴人已於租賃期滿後即表示反對續 租之意思，然系爭土地共有人之一之陳鑽昆（即共同出租 人）不反對續租之意思，則陳鑽昆之應有部分（即持分4 分之1），依民法第451條規定即應視為以不定期限繼續租 約，上訴人對此部分亦有合法權源繼續占有使用系爭土地 云云，惟按共有土地之出租，乃共有物之管理行為，並無 土地法第34條之1規定之適用，故應依民法第820條第1項 規定，即在共有人未以契約訂定時，應由共有人共同管理 之，故共有土地出租時須得全體共有人同意，始對全體共 有人生效（最高法院79年度第2次民事庭會議決議參照） 。租賃並非處分行為，故部分共有人如未得其他共有人之 同意出租共有物，對於他共有人並不生效力，本件縱認共 有人之一之陳鑽昆於租約屆期後不反對續租，對於他共有 人仍不生效力，被上訴人仍得主張上訴人係無權占有請求 其拆屋還地。是上訴人上開答辯，同不可採。
⑤上訴人又辯稱兩造所簽訂之契約，係耕地使用委託契約。 按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如 承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第450條第1 項、第451條及耕地三七五減租條例第20條之規定自明。 是以耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承租或 仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆 滿而消滅，本件上訴人非但於租期屆滿前即已請求繼續承 租，且租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，是兩造間之租 賃關係並不因租期屆滿而消滅等語，然所謂耕地租佃，係 指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人農地而言 ，始有耕地三七五減租條例之適用。查本件系爭耕地使用 委託契約書第4條約定乙方（即上訴人）得在委託土地上 建築任何工作物、鐵架等，但需以甲方（即陳鑽昆）名義 為起造人建築許可，且於委託期屆滿或終止契約時無償歸 于甲方所有，各無異議（參原審卷第9、10頁），準此以 觀，系爭租約顯非為上訴人自任耕作而簽訂，故雖名為耕 地使用委託契約，仍不能認係耕地三七五減租條例所謂耕 地租賃，而有耕地三七五減租條例第20條之適用，乃應適 用一般租賃法則之規定。上訴人前開抗辯，亦無足取。 ⑥至上訴人抗辯被上訴人不得就上訴人對系爭農地之使用有 無違法轉租或不自任耕作之情事，提出新的攻擊或防禦之 主張云云。惟查（第二審）當事人不得提出新攻擊或防禦 方法。但有下列情形之一者，不在此限：…其他非可歸責
於當事人之事由，致未能於第一審堤出者。如不許其提出 顯失公平者。民事訴訟法第447條第1項第5、6款定有明文 。查被上訴人提起本件訴訟係以上訴人於租賃期限屆滿後 繼續占有租賃物為使用收益，拒不交還租賃物，依無權占 有法律關係，請求上訴人拆屋還地。因上訴人主張系爭土 地係耕地租賃，被上訴人始提出上訴人對於系爭土地有不 自任耕作或轉租、轉借他人使用之攻擊或防禦方法並釋明 之，且上訴人有不自任耕作或轉租、轉借他人使用之事實 ，復本院於97年8月25日履勘現場無訛，有現場照片、甲 ○○95年度綜合所稅各類所得資料清單及勘驗筆錄在卷可 稽（見本審卷第40、41、48頁以下、87頁），因非可歸責 於被上訴人之事由，如不許其提出顯失公平，揆之前揭說 明，本件更審程序中，被上訴人提出上訴人不自任耕作、 或將系爭土地轉租或轉借與訴外人福榮造景公司或點將家 電腦伴唱機Ｔ霸招牌等之使用，主張雙方所訂租賃契約無 效，於法有據，應予准許。
⒊末按上訴人抗辯其於租賃期限屆滿後，為履行支付租金之義 務，分別於95年11月16日以第00000000000號郵政匯票、96 年1月17日以福榮造景公司AT0000000號支票、96年5月29日 以福榮造景公司AT0000000號支票，票面金額均各為18萬元 三張，寄送與被上訴人及其他共有人，充為租金之給付，被 上訴人並未將上開匯票、支票退還上訴人，並於96年11月22 日將上開支票提示領款，足認被上訴人已同意收受上訴人支 付及預付未到期之租金，及同意將系爭土地繼續出租予上訴 人使用收益，或已默示承認續約之意思等語，惟為被上訴人 否認，並以其未將該支票、匯票退還，係因為上訴人占用系 爭土地受有不當得利，其將該匯票及支票保留及提示係為充 為不當得利款等語。經查，系爭土地原租賃契約於95年5月 31日期滿後，因被上訴人無續租之意思，無從視為不定期限 租賃，已如前述，上訴人以上開匯票、支票寄送被上訴人及 其餘共有人以為支付租金，屬其個人單方面之意思表示，並 不足以拘束被上訴人，或因被上訴人未將之退還，即推認被 上訴人有與之續租之意思表示，至於被上訴人保留該匯票及 支票或提領之用意何在，核屬另一法律關係，非本件所得審 究，是上訴人上開抗辯，同無足取。
六、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ，民法第821條定有明文。本件上訴人就系爭土地上如附圖 即草屯地政事務所95年12月27日第145100號複丈成果圖所示 編號1017-A001、面積41.90平方公尺之Ｔ壩；編號1017-A00
2、面積41.44平方公尺之涼棚；編號1017-A003、面積128. 09平方公尺之鐵架有牆屋；編號1017-A004面積45.20平方公 尺之廁所；編號1017-A005、面積56.92平方公尺之涼棚；編 號1017-A006、面積633.61平方公尺之鐵架工廠；編號1017- A007、面積519.39平方公尺之鐵架；編號1017-A008 、面積 37.27平方公尺之涼棚；編號1017-A009、面積59.15平方公 尺之涼棚等地上物，占用系爭土地並無合法權源，既如前述 ，從而，被上訴人依所有物返還請求權及民法第821條規定 請求如原判決主文第一項所示上訴人拆屋還地予被上訴人及 共有人全體，即屬有據，應予准許。原審因而就上開部分為 上訴人敗訴判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，經 審酌後認對判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 17 日 民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 鄭金龍 法 官 王重吉
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