臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上易字第172號
上 訴 人 丙○○
1號
訴訟代理人 乙○
上 訴 人 戊○○○
訴訟代理人 鄭秀珠律師
複代理人 凃國慶律師
被上訴人 丁○○
訴訟代理人 林世祿律師
複代理人 甲○○
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年3月12日
臺灣彰化地方法院96年度訴字第814號第一審判決提起上訴，本
院於民國97年11月19日辯論終結，玆判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人丙○○負擔新台幣一千九百九十五元，餘由上訴人戊○○○負擔。
原判決主文第一項「被告丙○○應將坐落彰化縣埔心鄉○○○段第一三七地號土地如附圖所示Ａ部分面積０‧００五九公頃土地之三層樓建物拆除，並將該部分土地交還原告」，應更正為「…土地之二層樓建物拆除…」。
原判決主文第二項「被告戊○○○應將坐落彰化縣埔心鄉○○○段第一三七地號土地如附圖所示Ｂ部分面積０‧０一二四公頃土地之二層樓建物拆除，並將該部分土地交還原告」，應更正為「…土地之三樓半建物及四樓鐵造建物拆除…」。 事實及理由
一、被上訴人主張：坐落彰化縣埔心鄉○○○段137地號土地（ 下稱系爭土地）原為訴外人張清良所有，張清良於民國（下 同）82年10月17日死亡，由原審被告張成輝、張淑珠、張素 花（下稱張成輝等3人）繼承，系爭土地嗣經台灣彰化地方 法院（下稱彰化地院）92年度執字第19676號強制執行事件 （下稱系爭執行事件）拍賣，由被上訴人拍定取得，惟上訴 人丙○○、戊○○○各無權占有系爭土地如原判決附圖（下 稱附圖）所示Ａ部分面積0.0059公頃及Ｂ部分面積0.0124公 頃土地等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命：㈠上 訴人丙○○應將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積0.0059公 頃之建物拆除，並將該土地返還被上訴人；㈡上訴人戊○○ ○應將系爭土地上如附圖所示Ｂ部分面積0.0124公頃之建物 拆除，並將該土地返還被上訴人之判決（被上訴人於原審除 前述對上訴人之請求外，另請求原審被告張成輝等3人、簡
光政拆除地上物並返還土地。原審就被上訴人對上訴人之請 求，為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服。原審就被上 訴人對原審被告張成輝等3人、簡光政之請求，為各一部勝 訴、一部敗訴之判決，被上訴人及原審被告張成輝等3人、 簡光政均未就各自敗訴部分聲明不服，該部分已判決確定， 茲不予論述）。
二、上訴人丙○○則以：如附圖所示Ａ部分土地上之建物確係其 所有，其早於72年間即向系爭土地前地主張清良購得現使用 之系爭土地及相鄰之同段138地號土地，雖因系爭土地為農 地，無法細分，而未辦理分割及土地移轉登記，然已在張清 良之同意下搭蓋房屋，使用迄今已20餘年，自屬有權占有。 系爭土地拍賣時未依法通知其等地上權人，有損其等之權益 ，且被上訴人於系爭土地拍賣前，即知系爭土地上有建物， 仍願買受，應繼受前手之法律關係，或已同意其等繼續使用 系爭土地。被上訴人就本件相同事實、相同標的業經彰化地 院94年度訴字第44號拆屋還地訴訟判決確定，被上訴人再提 起本件訴訟，有違一事不再理等語，資為抗辯。 上訴人戊○○○則以：如附圖所示Ｂ部分土地上之建物確係 其所有，其早於65年間即向前地主張清良及張邱伴買受現使 用之系爭土地，雖礙於當時農地無法細分，故尚未辦理分割 登記，然依當時簽訂之不動產預定買賣契約書第五條約定， 上訴人自65年1月22日起即取得系爭土地之占有權源，依最 高法院73年度台上字第2025號、77年度台上字第1205號裁判 要旨，土地登記不得除斥真正權利人，出賣人已將土地交付 買受人管有者，雖未辦理所有權移轉登記，買受人占有土地 有正當權源；又依最高法院88年度台上字第1034號、82年度 台上字第2075號、86年度台上字第3181號裁判要旨，土地及 房屋同屬一人，而將土地及房屋分開或同時或先後出賣，應 認土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地，被上訴人自不 得請求上訴人等拆屋還地等語，資為抗辯。
三、被上訴人雖曾提起彰化地院94年度訴字第44號拆屋還地訴訟 ，惟該訴訟之被告為本件原審被告張成輝等3人及訴外人祥 風洗衣有限公司，上訴人2人非該訴訟當事人，被上訴人於 該訴訟請求拆屋還地之標的與本件亦非相同，有該民事判決 附卷可查（見本院卷68至78頁），上訴人抗辯被上訴人提起 本件訴訟，有違一事不再理云云，不足採取，先予敘明。四、被上訴人主張系爭土地原為訴外人張清良所有，張清良於82 年10月17日死亡，由原審被告張成輝等3人繼承，系爭土地 經系爭執行事件拍賣，由被上訴人拍定取得；如附圖所示Ａ 、Ｂ之地上物各為上訴人丙○○、戊○○○所有，占用系爭
土地等事實，為上訴人所不爭執（見原審卷68頁），且有土 地登記第二類謄本、彰化地院不動產權利移轉證書附卷可稽 （見原審卷8、10頁），並經原審法官會同彰化縣溪湖地政 事務所測量員勘驗現場明確，有勘驗筆錄及該地政事務所繪 製之複丈成果圖（即附圖）在卷足稽（見原審卷28至30、50 、51頁），復經本院依職權調取系爭執行事件全卷查核無訛 ，自堪信為真實。
五、上訴人丙○○、戊○○○抗辯其等各於72年、65年間向系爭 土地前地主張清良購買現使用之系爭土地，惟因當時農地無 法細分，而未辦理分割及土地移轉登記，分別提出賣渡證、 不動產預定買賣契約書為證（見原審卷41、43至45頁）。惟 按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特 別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公 示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律 上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示 方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意 第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約 ，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司法院 大法官會議釋字第349號解釋理由書參照）。查，系爭土地 地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地 ，重測前為彰化縣埔心鄉○○○段180-3地號，張清良於68 年6月18日因贈與登記為所有權人，在此之前系爭土地所有 人為訴外人張邱伴，有土地登記第二類謄本、彰化縣土地登 記簿為證（見本院卷134至162頁）。依上訴人戊○○○提出 之不動產預定買賣契約書（見原審卷43至45頁），記載其與 訴外人張清良於65年1月22日簽訂，依該契約書第十一條約 定：「本件買賣位置以前筆180-4號寬度為準測致（至）六 十坪」，土地標示：「埔心鄉○○○段第180-3號（按：即 系爭土地重測前地號）田五則0.0116公頃（35.2坪）」（見 原審卷43至45頁），上訴人戊○○○自陳於71年在該土地建 造房屋（見原審卷75頁）。上訴人丙○○提出之賣渡證，其 製作日期為72年3月14日，記載「茲賣給丙○○坐落埔心鄉 ○○○段180之5建地邊深度與楊改良相同橫楊改良房屋起西 邊全部…賣渡人張清良」（見原審卷41頁），並未明確記載 出售土地之地號、出售面積。各該證據，僅能證明上訴人與 張清良間有買賣之債權關係存在。而被上訴人係於系爭執行 事件中，經拍賣取得系爭土地之所有權，系爭執行事件拍賣 公告亦僅記載：「備註：…六、編號2土地（即系爭土地， 下同）上有第三人之建物未一併估價拍賣，地上物占用基地 之法律關係由拍定人自理。…九、編號2土地上有建物未併
付拍賣，且遭第三人占用，拍定後不點交。」有彰化地院93 年6月1日公告（稿）及93年6月8日民眾日報刊登公告附於系 爭執行事件卷宗可稽，經本院調取該執行卷查明屬實。被上 訴人依前開公告內容，參與投標，於93年7月6日以最高價得 標。被上訴人以拍賣公告所記載之事項參與投標，實無從得 知上訴人係基於何法律關係占有使用系爭土地，被上訴人參 與投標，亦無義務查證上訴人係基於何原因占有系爭土地。 上訴人所提出之不動產預定買賣契約書及賣渡證，均屬買賣 之債權契約，係特定人與特定人間之關係，僅於上訴人與前 地主張清良間發生法律上之效力，其買賣契約對其後經拍賣 取得系爭土地之被上訴人不發生法律上之效力。是上訴人不 得以其與張清良之買賣關係，對被上訴人主張其等為有權占 有。雖被上訴人於系爭土地拍賣前，已知悉系爭土地上有第 三人之建物，惟拍賣公告僅載明「地上物占用基地之法律關 係由拍定人自理」，其意應係指由拍定人自行處理，而非指 拍定人應繼受系爭土地原所有權人與地上物所有人間之法律 關係，而被上訴人參與投標買受系爭土地，並未明示同意繼 受前手之法律關係，亦未同意上訴人繼續使用系爭土地，不 得僅以被上訴人知悉系爭土地上已有第三人之建物占用而願 買受，即認被上訴人同意上訴人繼續使用系爭土地。是上訴 人抗辯被上訴人於系爭土地拍賣前，即知系爭土地上有建物 ，仍願買受，應繼受前手之法律關係，或已同意其等繼續使 用系爭土地云云，不足採取。
六、上訴人丙○○另辯以系爭土地拍賣時即知有上訴人之地上物 存在，卻未依法通知其等地上權人，有損其等之權益云云（ 見本院卷46頁），惟按不動產物權，依法律行為而取得者， 非經登記，不生效力，民法第七百五十八條所明定，上訴人 雖於系爭土地上有建築物，然並未登記取得地上權，自無地 上權受損害可言。上訴人戊○○○抗辯依最高法院73年度台 上字第2025號裁判要旨，土地登記不得除斥真正權利人等語 ，惟戊○○○與張清良間前開買賣契約縱認有效，戊○○○ 亦僅得對張清良（或其繼承人）主張權利，已如前述，難認 其為系爭土地之真正權利人。至於最高法院77年度台上字第 1205號裁判要旨固揭示出賣人已將土地交付買受人管有者， 雖未辦理所有權移轉登記，買受人占有土地有正當權源之意 旨，惟本件被上訴人並非土地出賣人，上訴人自不能以此對 其主張占有具正當權源。又本件並非土地、房屋同屬一人所 有，而將土地及房屋分開或同時或先後出賣，與最高法院88 年度台上字第1034號、82年度台上字第2075號、86年度台上 字第3181號案件情形不同，自難比附援引。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第七百六十七條前段定有明文。以無權占有為原因，請 求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而 僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占 有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權 源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照 ）。被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，上訴人對被上 訴人為系爭土地之所有人並不爭執，而如前所述，上訴人所 提出之賣渡證、不動產預定買賣契約書，僅能證明其與張清 良間有買賣債權關係，惟尚難以此對被上訴人主張其等為有 權占有。此外，上訴人亦未能證明占有系爭土地之合法權源 ，被上訴人本於所有權之權能，請求上訴人拆除無權占有系 爭土地之地上物，並返還無權占有之土地，自屬有據。八、綜上所述，被上訴人以上訴人無權占有系爭土地，依民法第 七百六十七條規定，請求上訴人丙○○將系爭土地上如附圖 所示Ａ部分面積0.0059公頃之建物拆除，並將土地返還被上 訴人；上訴人戊○○○將系爭土地上如附圖所示Ｂ部分面積 0.0124公頃之建物拆除，並將土地返還被上訴人，為有理由 ，應予准許。原判決為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人 及上訴人戊○○○之聲明分別為供擔保後准予或免為假執行 之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨，指摘原判決該部分 不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又被上訴人請求拆 除系爭土地上建物，其占用系爭土地之面積明確，僅地上建 物係二層建物或三層建物，因地政機關所製作之複丈成果圖 （即附圖）記載錯誤，嗣經地政機關更正地上建物之實際情 形，此有彰化縣溪湖地政事所函附複丈成果圖可憑（見本院 卷110、111頁），是該項錯誤，本院得依民事訴訟法第二百 三十二條第一項規定，予以更正。是原判決主文第一項「被 告丙○○應將坐落彰化縣埔心鄉○○○段第一三七地號土地 如附圖所示Ａ部分面積0.0059公頃土地之三層樓建物拆除， 並將該部分土地交還原告」，將其更正為「…土地之二層樓 建物拆除…」。原判決主文第二項「被告戊○○○應將坐落 彰化縣埔心鄉○○○段第一三七地號土地如附圖所示Ｂ部分 面積0.0142公頃土地之二層樓建物拆除，並將該部分土地交 還原告」，更正為「…土地之三樓半建物及四樓鐵造建物拆 除…」，以符實情。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦 方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，毋庸逐一論列， 併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 3 日 民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 胡景彬 法 官 饒鴻鵬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林明冬
中 華 民 國 97 年 12 月 4 日 Ａ