臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第174號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 鄭雪櫻律師
訴訟代理人 桑銘忠律師
被 上訴人 台中市第一廣場大樓管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
訴訟代理人 吳榮昌律師
複 代理人 陳世川律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國97年3
月28日臺灣臺中地方法院95年度訴字第2046號第一審判決提起上
訴，本院於97年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人應給付被上訴人之金額於超過新台幣參佰伍拾萬參仟參佰零捌元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔91%，餘由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人受台中市第一廣場第三B分區 區分所有權人之委託，代表與上訴人於民國92年10月17日簽 立租賃合約書（下稱系爭租約），約定將門牌號碼台中市○ 區○○○街135號B1A、B區（即第一廣場第三B分區）全部出 租予上訴人使用，租期自93年1月18日起至102年11月17日止 ，並於該合約書第8條第9項約定大公管理費，自92年10月18 日起由上訴人繳納，該約定之性質為債務承擔。又依社區管 理費規定，上訴人每月須繳納之管理費為新台幣（下同） 211,238元，經優惠為每月132,261元，上訴人已依約占有使 用該租賃物，卻未按時繳交管理費，經被上訴人多次催繳， 上訴人除曾於93年9月23日以到期日93年9月30日之二信支票 支付20萬元之管理費外，其餘管理費均未繳交，迄95年4月 止已累積欠管理費3,827,560元，因上訴人已逾2期以上費用 之數額，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第21條、及社區 規約第11條規定，請求上訴人給付上開積欠之管理費及依年 息12 %計算之利息等語。爰聲明求為判決：
㈠上訴人應給付被上訴人3,827,560元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息12%計算之利息。 ㈡被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則辯以：
㈠公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第38條第1項規定 ，雖具訴訟法上當事人能力，惟因管委會僅為公寓大廈區分 所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體性質，無實體法 上之權利能力，不能享受權利、負擔義務，台中市第一廣場 第三B分區管理委員會（下稱第三B分區管委會）委員自不得 代表區分所有權人與上訴人簽訂系爭租約。又被上訴人雖曾 於88年8月2日依公寓大廈管理條例施行細則申請報備，惟第 三B分區管委會仍屬非合法組織，被上訴人主張受區分所有 權人委託由第三B分區管委會所簽立之系爭租約，即因該第 三B分區管委會不具意思能力，無簽約能力，不得為契約當 事人主體，而不生法律上效力。
㈡系爭租約並非如第一次租約由上訴人直接與區分所有權人簽 約，而係由第三B分區管委會代表與上訴人簽約，惟簽約之 時被上訴人未提出全部區分所有權人同意書，吳禎耀未在場 見證，係事後補蓋印章；又依被上訴人93年1月8日管委會會 議記錄中討論提案一之說明記載「仍有部分所有權人存有疑 ，至今尚未用印完成，依92年10月17日所簽定之契約無法如 期履約，．．．」，及提案二之說明可知，於簽約當日乃至 93年1月8日會議時，仍未取得全部區分所有權人同意之書面 授權。是因簽約當日被上訴人並未徵得全部區分所有權人之 同意，且未於約定之期限內提出全部區分所有權人之出租同 意書予上訴人，迄今未出具同意書之區分所有權人至少尚有 A30林秀蕊、B91曾正光、B94陳惠珠，系爭租約自不生效力 。
㈢系爭租約第8條第9款雖規定92年10月18日起由上訴人開始繳 納大公管理費，惟因系爭租約長達9年，上訴人遂要求應就 系爭租賃標的物配合辦理變更用途，在租賃地點規劃11個門 牌號，供其經營電子遊戲場之營業目的之使用，即承租時該 地點為供商業使用，地下一層原用途為商場、超級市場、飲 食店，部分變更用途為店鋪，部分變更用途為電子遊戲場， 部分變更為休閒服務場所，部分變更為撞球場，部分變更用 途為展示廳，其餘不變。簽約時，上訴人均已言明承租之使 用目的為上開營業用途，並於92年9月23日委託董青峰建築 師事務所向台中市政府工務局申請變更使用執照，故依同條 第10款約定意旨，應自上開使用區別變更用途完成時，系爭 租約始成立。台中市政府雖於93年5月19日核准函之「係供 公眾使用」屬變更後得作為商業使用，惟與兩造簽署契約所 指「商業用途」應符合變更使用執照申請書備註欄內所載商 業目的之使用用途不符；且系爭租約因被上訴人未於期限內
提供或補正全體業主同意書之必要授權文件，致未完成變更 使用執照申請，系爭租約因該條件不成就而自始不生效力。 ㈣再者，縱認台中市第一廣場地下1樓之分區使用證明於93年5 月間完成變更使用，被上訴人亦不得自92年10月18日起請求 管理費，即系爭租約第8條第9項之約定，不得作為上訴人與 區分所有權人或被上訴人間就系爭管理費有債務承擔之約定 。又上訴人於93年9月23日交付面額20萬元、到期日93年9月 23日之二信支票係為支付美食區之牆壁漏水之修繕費用，非 為支付管理費之用，詎被上訴人在其自行出具之收據上填寫 為繳納管理費；縱認上訴人支付上開支票係繳納管理費，仍 須上訴人能依約合法使用系爭租賃標的物開始營業，始有繼 續繳納管理費之義務，惟系爭租賃標的物因被上訴人無法於 期限內取得全部區分所有權人同意書或授權書，且未能配合 建築師辦妥該變更使用執照之一切變更申請程序，致系爭租 賃標的物無法依民法第423條規定，符合上訴人商業用途而 使用收益，上訴人自無繳納管理費之義務。
㈤末查被上訴人核算上訴人應繳之大公管理費核算基準，與其 他分區之核算基準顯不一致，如地下一樓百貨部分有營業者 之管理費，其面積1,145.3坪較美食區1,025.28坪之面積大 ，卻僅繳交5萬元管理費，即面積大者繳納之管理費用卻較 少，對地下1樓美食區部分之營業經營者顯失公平。另台中 市第一廣場地下一樓美食區於87年9月1日起即已停止營業並 封閉，整場關場已達7、8年以上，自簽約以來，上訴人受上 開用途限制，僅因配合商業展覽目的，於93年1月1日至同年 月4日於該地點辦理展覽5天，迄今均未在上開地點開始營運 ，亦未占有使用該租賃標的物，原審證人蘇國章及簡鏡彰之 證詞不實在等語。
三、原審判決：上訴人應給付被上訴人3,827,560元，及自95年8 月9日起至清償日止按年息12%計算之利息。並分別酌定相當 擔保金，得為假執行、及免為假執行之宣告。
四、上訴人不服原判決，提起本件上訴，於本院聲明，求為判決 ：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
並補充陳述稱：
㈠系爭之第二份合約即系爭租約係由區分所有權人授權管委 會與上訴人簽署，管委會自有責任提出所有區分所有權人 之授權書，然至93年1月間止，被上訴人仍無法提出幾個 區分所有權人之印章。當初系爭租賃標的物不僅須由市場 用地變更為多目標使用用地，由於上訴人要經營電子遊藝
事業，故系爭建物除相關變更，裝修、消防亦均需主管機 關特許核准通過始可；而因管委會無法於約定期限內提出 所有區分所有權人同意書，理應無法於申請書上全部用印 ，是上訴人認為被上訴人有偽造文書之嫌疑，雖台中地檢 署為不起訴之處分，然相關文件確有以不法方法取得用印 ；又准許變更需實際施作並查驗報可，但上訴人發現授權 書係為偽造後，害怕日後有偽造文書等問題遂不敢使用， 致無法完成變更。
㈡上訴人承租系爭標的物之目的在經營電子遊戲場營業使用 ，為被上訴人所明知，故系爭租約第8條第10款特別約定 於使用區別變更用途完成時，本契約始成立之約定，應指 第三B分區管委會必須取得其全體區分所有權人辦理建物 使用分區及設計變更外，另須同意拆除裝修重新設備及配 合辦理營利事業登記證等用途變更之許可，作為本件系爭 租約之停止條件。被上訴人及訴外人第三B分區管委會於 簽訂系爭租約時，均明知上訴人之使用目的，此觀系爭租 賃物原本為市場用地，第三B分區區分所有權人梁聯發等 113人前於92年9月23日向台中市政府工務局提出變更使用 執照申請書，系爭租約始於92年10月17日簽訂，顯有將系 爭租賃標的物變更用途以適合於供上訴人經營電子遊戲場 營業使用，作為本件租約之停止條件，是被上訴人抗辯系 爭租約書僅約定系爭房屋之商業用途，其僅負現況交屋之 義務，即屬無據。
㈢被上訴人於系爭租賃標的物申請變更用途，迄至台中市政 府工務局於93年5月19日中工建字第0920019911號函稿對 圖說許可為止，確未合法取得區分所有權人曾正光、陳惠 珠二人之授權書及印章。又系爭租約簽訂前，台中市第一 廣場地下一樓美食區即已長期停止營業並封閉，期間長達 7、8年，是被上訴人根本無法將租賃標的物交予上訴人， 供其依約定之商業目的使用，被上訴人稱有將系爭租賃標 的物提供予上訴人占有、使用並收益，與事實不符。被上 訴人主張上訴人已依約占有使用租賃標的物，並營業至94 年6月間云云，亦不實在；證人蘇國章及簡鏡彰雖於原審 證稱：上訴人於93年至94年6月間有在租賃地點營業等語 ，惟並非真實，按蘇國章為被上訴人保全公司僱用之人員 ，支領被上訴人管委會之薪水；而簡鏡彰則與被上訴人主 任委員周正輝間有親屬關係，該二人與被上訴人間有利害 關係，其等於原審之證述，應不足採信。又上訴人於92年 10月簽約後，除曾於92年底至93年1月初，於上開美食區 地點舉辦4、5天之展覽外，之後未曾就美食區標的物為占
有、使用或收益；上訴人於展覽後雖有放置10餘台電子遊 戲機台於第一廣場地下一樓百貨區1、2個月，有使用到百 貨區之電源，惟上訴人已依百貨區之收費規定，按月支付 費用，嗣後亦將10餘台遊戲機搬離百貨區；至美食區部分 自展覽後即一直均為空戶，且因被上訴人並未向美食區之 空戶收取管理費，故上訴人才未支付管理費。
㈣又管理費債務承擔契約並非被上訴人管理委員會之權限或 職務，此由公寓大廈管理條例第36條規定即知其然，則被 上訴人既無訂立系爭管理費債務承擔契約或承認管理費債 務承擔契約之權限，且系爭租約締結之主體出租人為第三 B分區管委會，更無從授權被上訴人之主任委員訂立管理 費債務承擔契約、或承認管理費債務承擔契約。再者，被 上訴人在原審主張上訴人有承認系爭管理費債務承擔契約 之情事，惟上訴人否認之，且無其他證據足資證明上訴人 同意承擔管理費債務。故被上訴人主張依債務承擔契約， 請求上訴人給付系爭管理費，自無理由。
㈤末按公寓大廈管理條例第3條第10款規定，公寓大廈管理 條例內所稱之住戶指公寓大廈之區分所有權人、承租人或 其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取 得停車空間建築物所有權者；且依同條例第21條之規定， 上開所稱住戶均有繳納公共基金之義務。惟因系爭租約確 定自始不生效力，則上訴人亦自始即非承租人，上訴人均 無給付被上訴人管理費之義務。至於被上訴人雖復引用其 大樓規約之約定，認上訴人亦屬大樓使用人，亦有繳納管 理費之義務云云，惟依公寓大廈管理條例第24條第1項之 規定，上訴人既非區分所有權之繼受人，不生繼受後遵守 原區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項效力，自 無繳納系爭管理費之義務。另縱上訴人有繳納管理費之義 務，被上訴人核算大公管理費之基準，亦非合理等語。五、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回。 並補充陳述稱：
㈠本件於簽約前確已徵得所有區分所有權人之同意，縱認簽 約時書面之授權書有不足，而推定被上訴人無法證明有經 區分所有權人同意，惟依民法第170條第1項之規定，該契 約亦屬對於本人不生效力，而非無效，若事後經本人同意 ，則亦屬有效；且查上訴人曾向主管機關申請辦理使用執 照變更，依法應由全體區分所有權人出具同意書，而全體 區分所有權人亦皆有出具同意書，故上訴人方能順利取得 使用執照；準此，至少本件區分所有權人於簽約後確均已 同意出租無疑。至上訴人雖主張被上訴人於相關文件用印
上有偽造文書之嫌，惟上訴人並未能舉出具體實證。 ㈡又租賃契約為債權契約，為發生給付之義務，縱使出租他 人之物，只要雙方之當事人具有行為能力，意思表示健全 且一致，標的確定、可能、適法、正當，契約即屬有效， 系爭租約完全符合上開契約生效之要件，上訴人主張契約 無效，依法為無理由。且依常理論，倘上訴人認為系爭租 約無效，上訴人豈會花費近700萬元拆除攤位之裝潢及瓦 斯，申請增設電表之契約容量，並請建築師申請執照；又 上訴人何以未依法定程序告知被上訴人系爭租約無效，反 而拆除攤位之裝潢、隔間，並辦理展示活動收取租金，且 出租租賃物而收取娃娃機、投籃機及卡拉OK等機台之租金 ？上訴人使用收益租賃物時即應認契約為有效，惟於應繳 納管理費時即又辯稱契約無效，顯有違民法第148條第2項 誠信原則。
㈢上訴人於簽約前即多次與被上訴人接洽洽談租賃及管理費 事宜，此由上訴人傳真予被上訴人之備忘錄即可知，故在 簽訂系爭租約時，乃有第8條第9項之約定，當時被上訴人 之主任委員亦在場，是上訴人確有向被上訴人代表人表達 債務承攬之意思甚明，自應依約繳納管理費。又上訴人雖 辯稱其曾支付之20萬元係修繕費而非管理費，惟依系爭租 約第8條第1款約定，可知系爭租賃標的係現況交屋，修繕 均由上訴人負責，何來上訴人交付修繕費用予被上訴人之 理。
㈣上訴人確實占有使用系爭租賃物，上訴人僅自認於93年1 月1日至1月4日使用系爭租賃物4日，惟實際上占用迄今， 並未交還該租賃物之鑰匙，業經證人蘇國章於原法院証述 在卷。故上訴人顯然該當為公寓大廈管理條例第3條第10 款及大樓規約之大樓使用人，則上訴人使用大樓之公共設 備，及享用大樓工作人員提供之收發信件、保全人員巡邏 等等之服務，自有繳納管理費之義務。
㈤上訴人雖聲請通知陳惠珠、及曾正光二人到庭作證，惟查 證人陳惠珠業於原法院審理時出庭作證，原法院並於97年 2月27日審理中當庭勘驗陳惠珠作證時之筆錄錄音內容無 誤，陳惠珠已明確證稱同意與上訴人簽訂系爭租約，是無 再通知陳惠珠作證之必要。而曾正光確實授權由嚴鶴松簽 訂授權書、及委託書，同意與上訴人簽訂系爭租約之事實 ，業經嚴鶴松於台灣台中地方法院地檢署97年度偵字第 7966號案件偵查中證述明確，且上訴人告訴周正輝偽造曾 正光簽名一事，亦經上開偵查案件為不起訴處分，是上訴 人稱曾正光並未同意與上訴人簽訂系爭租約一事，顯屬無
稽，亦無通知曾正光到庭作證之必要。
㈥再系爭租賃物大公管理費之核算標準，業經兩造於原法院 列為不爭執之事實，且未經合法撤銷，本件亦無民事訴訟 法第447條第1項之6款情事，則依同法第279條第1項、及 第447條第1、3項規定，上訴人於第二審中又對系爭租賃 物之大公管理費計算方式有所爭執，即顯無理由等語。六、查被上訴人主張其受台中市第一廣場第三B分區區分所有權 人之委託，代表與上訴人於92年10月17日簽訂系爭租約，約 定將門牌號碼台中市○區○○○街135號B1A、B區（即第一 廣場第三B分區，附件平面圖見本院卷第108頁）全部出租予 上訴人使用，租期自93年1月18日起至102年11月17日止，並 於系爭租合約書第8條第9項約定大公管理費，自92年10月18 日起由上訴人繳納；惟上訴人除曾於93年9月23日以到期日 93 年9月30日之二信支票支付予被上訴人20萬元外，並未繳 納任何管理費等情，業據被上訴人提出系爭租約、被上訴人 報備證明暨大樓規約、管理費繳款通知暨存證信函、及管理 費收據等件為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開 之主張為真實。惟被上訴人主張依系爭租約第8條第9項約定 ，自92年10月18日起由上訴人繳納管理費，該約定為債務承 擔之性質；又依公寓大廈管理條例第21條、及社區規約第11 條規定，上訴人亦有給付管理費暨遲延利息之義務，而上訴 人除給付上開20萬元管理費外，其餘管理費均未繳納，迄至 95年4月止，共積欠之管理費為3,827,560元一節，則為上訴 人所否認，並以上詞置辯。經查：
㈠被上訴人主張其係受台中市第一廣場第三B分區區分所有權 人之委託，代表與上訴人於92年10月17日簽訂系爭租約，約 定第一廣場第三B分區全部出租予上訴人使用，依系爭租約 第8條第9項約定，大公管理費自92年10月18日起由上訴人繳 納，該約定為上訴人同意承擔管理費債務之契約，系爭積欠 之管理費自應由上訴人給付等語；上訴人則以：第三B分區 管委會並無代表區分所有權人與上訴人簽訂系爭租約之能力 ，因該管委會並未取得全部區分所有權人同意之書面授權， 系爭租約並不生法律上效力；又系爭租約出租人為第三B分 區管委會，上訴人並無承認系爭管理費有債務承擔契約之情 事等語。查系爭租約係台中市第一廣場第三B分區管理委員 會代表人林宗德與上訴人於92年10月17日所簽訂，出租人為 台中市第一廣場第三B分區管理委員會，承租人為上訴人， 該管理委員會將第一廣場第三B分區出租予上訴人使用，於 系爭租約中約定租金之給付、及租賃物之使用、收益之給付 義務，被上訴人僅係受第三B分區區分所有權人之委託，為
系爭租約簽訂之見證人等情，有系爭租約在卷可稽（見原審 卷㈠第8至10頁），則被上訴人並非系爭租約之當事人甚明 。被上訴人雖以上訴人與第三B分區管理委員會於系爭租約 第8條第9項約定，雙方契約大公管理費自92年10月18日起始 由上訴人繳納，該約定具有上訴人承擔債務之性質等語，惟 已為上訴人所否認。按第三人與債務人訂立契約承擔其債務 者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。民法第301條 定有明文。次按債務之承擔，乃第三人與債權人或債務人所 為以移轉債務為標的之契約，依法須第三人與債權人訂立契 約，承擔債務人之債務，或與債務人訂約而經債權人承認者 始生效（最高法院20年度上字第2017號判例意旨參照）。查 系爭租約之當事人為上訴人與第三B分區管理委員會，其等 固於租約第8條第9款約定，上訴人應自92年10月18日起繳納 大公管理費，惟此僅係其等間就租賃標的物應由何人繳交管 理費之內部約定，與被上訴人無涉；且系爭租約並非以移轉 債務為標的之契約，而上訴人亦否認其有債務承擔之意思， 尚難以系爭租約上開約定，即認定具有債務承擔之法律性質 ，被上訴人徒以該約定為上訴人同意承擔繳納管理費債務之 契約云云，即無足取。按系爭租約第8條第9項約定，既非上 訴人承擔系爭管理費債務之契約，被上訴人依系爭租約訴請 上訴人給付管理費，即屬無據，不能准許，則上訴人上開所 辯，即系爭租約之出租人第三B分區管委會是否具備意思能 力而得為契約當事人主體；系爭租約中區分所有權人曾正光 、陳惠珠授權是否合法；出租標的物之使用區別變更用途何 時完成而得作為經營電子遊戲場營業使用；及系爭租約是否 符合民法第423條規定出租人應交付合於使用、收益租賃物 予承租人之義務等節，即與本件待證事實無關，本院自無審 究之必要。
㈡被上訴人又主張依公寓大廈管理條例第21條、及社區規約第 11條規定，上訴人為使用人，亦負有給付系爭管理費及遲延 利息之義務等語；上訴人則以：系爭租約自始不生效力，其 自始即非承租人，又非區分所有權之繼受人，均無給付管理 費義務，且縱有繳納管理費之義務，被上訴人核算大公管理 費之基準，亦非合理等語。
⒈關於上訴人是否為系爭租賃標的物之使用人部分：查上訴 人自93年1月1日起至1月4日止，即使用系爭租賃標的物供 展覽之用一節，為上訴人所不爭；另據證人即第一廣場大 樓保全人員蘇國章、及該管委會養護人員簡鏡彰分別於原 審結證稱：「其等之前不認識乙○○，是後來他在第一廣 場做生意才認識，他是經營電子遊藝場，他是向第一廣場
承租地下一樓的美食區全部供作電子遊藝場營業用」、「 乙○○於93年1月1日起先在該處辦電子遊戲機之展覽，共 4日，第5天起就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子 遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並 關閉，其於關閉後，並未將地下室機房設備之鑰匙交還給 我們，當時均由乙○○自己保管中」、及「陳聰慧於93年 1月1日起先在該處辦電子遊戲機之展覽，共4日，而參展 的廠商之後就撤櫃，第5天起就自己在該處經營電子遊藝 業，並添購電子遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後 就沒有再經營並關閉」、「因為該廣場地下1樓鐵門都有 打開，且電子遊藝設備放置在該處，電源均有開啟，且都 有客人在玩，我們有聽到玩電子遊藝設備的聲章」、「我 們每天要去巡邏，都有看到該廣場地下室有擺設電子遊藝 設備，且有客人在玩」、「電子遊藝設備均擺放在地下室 樓梯進去美食區前入口處，及地下室靠近三信銀行提款機 之該廣場中間部分」、「92年底至94年間，美食區部分除 了放置電子遊戲機台以外，並無廠商在美食區經營」、「 美食區部分本來是封閉的，陳聰慧承租後，92年底開始裝 潢，93年間開始經營，一直到94年6月都只有他在該廣場 地下室使用」、「偶而看過乙○○本人在第一廣場地下室 出現，但不是每天，大部分是看到他僱請的林經理在該處 出現」等語甚詳（見原審卷㈡第22至25頁），足見；上訴 人確自93年1月1日起至94年6月間，有現實占有使用系爭 租賃物之事實；又至上開證人於原審96年5月28日作證時 ，上訴人仍未將系爭租賃物之鑰匙交還予被上訴人；且依 租賃契約約定，上訴人本得在該處繼續經營電子遊藝場， 其自行不使用，仍無解其給付系爭管理費之義務。上訴人 雖以證人蘇國章為被上訴人保全公司僱用之人員，支領被 上訴人管委會之薪水；而簡鏡彰則與被上訴人主任委員周 正輝間有親屬關係，該二人與被上訴人間有利害關係，其 等於原審之證述，不足採信云云。惟按證人為不可代替之 證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛 偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係， 其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判例 要旨參照）。查證人蘇國章、簡鏡彰固分別為被上訴人雇 用之保全、及養護人員，惟其等二人工作地點在該廣場大 樓內，對大樓使用者、及出入者知之甚稔，又係現場見聞 事實之人，則其等所為之上開證言，應為真實可採，尚難 以其等與被上訴人有上開關係，而否定其等證言之真實性 ，上訴人此部分所辯，應無足取。
⒉按所謂住戶者，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或 其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取 得停車空間建築物所有權者。又專有部分、約定專用部分 之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部 分之使用人為之，並負擔其費用。區分所有權人或住戶積 欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負 責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延 利息。公寓大廈管理條例第3條第8款、第10條第1、2項、 第21條分別定有明文。次按為充裕共用部份在管理上必要 之經費，區分所有權人及住戶應遵照區分所有權人會議決 議或規約之規定向管理委員會繳交管理費；又區分所有權 人或住戶若在催告後仍未繳納應繳金額時，管理委員會得 訴請法院令其給付應繳之金額及遲延利息．．．，以未繳 金額年息12%計算遲延利息及違約罰金．．．。台中市第 一廣場大樓規約第11條第1、4項亦有規定，有該規約在卷 可憑（見原審卷㈠第24、25頁）。查上訴人既自93年1月1 日起至94年6月間確有占有使用系爭租賃物之事實，已如 上述，即屬公寓大廈專有、或約定專用部分之使用人，及 該大樓規約之大樓使用人，上訴人使用該大樓之公共設備 ，及享用大樓工作人員提供之保全等服務，自有繳納管理 費之義務。上訴人辯以其自始即非承租人，又非區分所有 權之繼受人，無給付系爭管理費義務云云，惟公寓大廈管 理條例規定應繳納管理費者及於大廈之使用人，上訴人既 為使用人，即負有繳納管理費之義務，上訴人此部分所辯 ，自無足取。次查依第一廣場管理費每坪單價統計表計算 ，系爭租賃標的面積1025.28坪，以B1面美食廣場每坪206 元計算，每月須繳納211,238元管理費；以B1百貨廣場每 坪129元計算，每月須繳納132,261元管理費等情，業經兩 造於原法院所不爭執（見原判決兩造不爭執事項第㈣項） ；又被上訴人於本院審理中，亦就上訴人承租之美食區因 非經營美食，其匯率計算比照百貨區收費等情（即每坪以 129元計算，被上訴人承租使用之面積為1025.28坪，則每 月須繳納之管理費為132,261元）自認在卷（見本院卷第 117頁背面)；復有被上訴人於原審提出之93年1月8日第一 廣場第三B分區管委會會議記錄在卷可按（見原審卷第217 頁)。而上訴人除於93年9月23日以到期日93年9月30日之 二信支票交付被上訴人20萬元外，並未支付任何之費用； 被上訴人已於93年4月5日以台中建國路郵局第289號存證 信函、及管理費繳款通知單催告上訴人繳交積欠之管理費
等事實，均為上訴人所不爭。則計算上訴人自事實上占有 使用系爭租賃物之93年1月1日起至被上訴人主張之95年4 月止，共計28個月，上訴人應繳納之管理費，於扣除上開 已給付之20萬元外，尚欠3,503,308元（計算式：132,261 元×28月-已付200,000=3,503,308元）；又被上訴人於上 訴人未遵期繳納管理費時，已盡通知、催繳之義務，有被 上訴人提出之管理費繳款通知單、及於93年4月5日通知限 期繳納管理費之存證信函附卷可稽 (見原審卷㈠第31至38 頁)，則被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、及第一廣 場大樓規約第11條第4項規定，請求上訴人應給付積欠之 管理費3,503,308元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年8月 9日起至清償日止，按年息12%計算之遲延利息，為有理由 ，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、及社區規 約第11條規定，本於給付管理費法律關係，請求上訴人應給 付被上訴人3,503,308元，及自起訴狀繕本送達之翌日即95 年8月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被上訴人之 請求在上開範圍內為有理由，應予以准許，至逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。原審以被上訴人之請求於上開範 圍內之金額予以准許，核與法相符，上訴人上訴意旨求予廢 棄改判，為無理由，此部分上訴應予駁回；惟就被上訴人於 超過上開金額及利息部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽 ，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，就該部分為有 理由，自應由本院廢棄改判，如主文第二項所示。八、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響 本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 12 月 2 日 民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃永祥
法 官 張浴美
以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文
書影本。
書記官 郭振祥
中 華 民 國 97 年 12 月 3 日 Ｍ