臺灣臺南地方法院民事判決 95年度訴字第1751號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
林士龍律師
彭大勇律師
被 告 城龍建設實業股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 丁○○
上二人共同
訴訟代理人 蘇新竹律師
張清富律師
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國97年12月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告城龍建設實業股份有限公司應給付原告新台幣捌拾伍萬零伍佰伍拾柒元，及自民國九十六年一月十八日起至清償日，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣陸萬玖仟叁佰陸拾元由被告城龍建設實業股份有限公司負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣貳拾捌萬參仟伍佰壹拾玖元供擔保後，得假執行。但被告城龍建設實業股份有限公司如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣捌拾伍萬零伍佰伍拾柒元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定能力人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文；依前條所 定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法 第175條第1項亦有明文。本件被告城龍建設實業股份有限公 司（以下簡稱城龍公司）之法定代理人於本件訴訟進行中變 更，有公司變更登記表在卷足憑，其新任法定代理人甲○○ 聲明承受訴訟，合於上開規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。本件原告 原起訴請求被告城龍建設實業有限公司應給付原告新台幣（
下同）1,028,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按週年 利率百分之五計算之利息，並願供擔保請宣告假執行。嗣於 本件起訴狀送達前（即民國95年12月8日；起訴狀繕本係於 95年12月14日送達）追加丁○○為被告（追加被告之繕本則 於95年12月21日送達）；復於本院審理中（96年1月17日） 變更聲明為：被告城龍建設實業股份有限公司與丁○○應「 連帶」給付原告1,028,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起 ，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請宣告假執 行；嗣於97年12月16日將應受判決事項之聲明予以減縮為被 告二人應連帶給付原告850,557元及自96年1月18日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。經核上開原告所為訴之追加 、變更，係基於同一基礎事實，且係擴張及減縮應受判決事 項之聲明，按諸上揭規定，均應予准許，合先敘明。又本件 原告原係主張依物之瑕疵擔保請求減少價金之法律關係，其 於本院審理時，另主張不完全給付及侵權行為損害賠償請求 權，經核其上開主張之結果，仍係以兩造間之買賣系爭建物 為其請求之基礎事實，證據資料得為相互利用，自應認為此 三者請求之基礎事實同一，與前開規定，並無不合，併予敍 明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）聲明：
⒈被告城龍建設實業股份有限公司與丁○○應連帶給付原告 新台幣850,557元，並自96年1月18日起，按週年利率百分 之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願提供擔保請宣告假執行。
（二）陳述：原告於95年4月5日以原告及配偶名義與被告城龍公 司及被告丁○○簽定買賣契約，以價金10,300,000元向上 開被告買受位於臺南市○○○路○段612號房屋（以下簡 稱系爭建物）及基地（即臺南市○○區○○段2071建號及 同段2532之70地號土地（以下與系爭建物簡稱系爭房地） ，並已付款完畢，而於95年6月2日過戶交屋。惟被告於簽 約前即明知包括原告所買房屋在內之同批建案20戶均有監 工不實、偷工減料、施工品質不佳及漏未施工而致有多處 滅失或減少價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵情形（ 如各樓層漏水、各浴廁之通風設備均未裝設等），卻仍故 意隱瞞各種瑕疵而將系爭房地出賣予原告。原告於交屋正 式使用後才陸續發現各種瑕疵，其後即通知被告處理，然 卻無法修繕，甚至愈修愈糟，嗣前往消保官處協調，被告
亦無解決誠意。而被告丁○○為公司負責人，應負連帶賠 償責任。為此，爰依債務不履行、物之瑕疵擔保、侵權行 為法則、公司法第23條、民法第28條提起本件訴訟，並引 用精工土木技師事務所戊○○土木技師之鑑定報告，作為 請求損害賠償之數額。
（三）對被告答辯所為之陳述：
⒈依最高法院94年度台上字第1112號判決見解，被告城龍公 司明知系爭建物存有多項嚴重瑕疵卻故意（至少有過失） 不告知瑕疵之行為致不知情之原告買到瑕疵之物，因此被 告城龍公司即應負債務不履行、物之瑕疵擔保之責任。且 另應與被告丁○○負連帶侵權行為損害賠償責任。 ⒉被告丁○○依公司法第23條、民法第184條、185條，及違 反建築法第39條、建築技術規則等規定，應與被告城龍公 司負連帶賠償責任：
被告丁○○係城龍公司出售系爭建物時之法定代理人，為 公司法第8條所稱之公司負責人，因此對於公司業務之執 行須依公司法第23條盡忠實義務及善良管理人之注意義務 ，若有侵害行為，亦應與公司負連帶賠償責任。而證人楊 錦松於鈞院95年消字第3號案原告陳映全告本件被告乙案 之96年3月23日該案法官現場勘驗臺南市○○○路○段616 號現場後作證證稱其係受被告丁○○僱用擔任案場之工地 現場監工，因此其與被告丁○○皆必須依善良管理人之注 意義務及營建法令確實監督下包廠商之各項施作使之與工 程圖、說明書（建築法第39條）相符並確保無缺失。且因 本件推案多達20戶，每戶僅建物之賣價即高達4、5 百萬 元以上（含土地多在1,200萬元左右），於臺南地區已屬 高價位之不動產交易，如此被告丁○○及證人更應確實督 造各項工程使之完善。惟經勘驗結果可知本案系爭建物存 有多項缺失，其中建物各層浴廁之通風設備竟完全未施做 ，防水層完全不符規定，而證人竟稱不知合約中防水層應 做多厚，可見根本未發揮監工之責。若非被告丁○○、證 人楊錦松與施工廠商為省工程費、材料費或其他不得而知 之原因而未施作，焉會發生如此顯而易見之重大缺失而不 知卻反而仍讓下包廠商驗收完工後陸續出賣之離譜事件， 致原告等20餘戶在不知情狀況下受騙買受系爭建物而飽受 漏水之苦，損失慘重。況且被告丁○○於事後即陸續將名 下財產轉移，益證自始即存有建造偷工減料之建物後再以 高價出賣予原告等人卻事後不願負責之蓄意，由此可見被 告丁○○顯有故意侵害原告等不知情買受人之故意，故應 依公司法第23條、民法第184條等規定負損害賠償責任。
⒊被告城龍公司則依民法第28條之規定與丁○○負連帶賠償 責任：
又被告為企業經營者，原告為消費者，而被告所出售之房 屋有嚴重瑕疵，如嚴重漏水之情形，則除會影響結構安全 （使鋼筋生鏽、水泥結構鬆動）外，漏水之可能會使電線 走火而引發失火或觸電或使人滑倒（原告之小孩曾跌倒） 之危險。而浴廁之通風設備故意未施工，則使浴廁滋長黴 菌等有害物質而影響衛生，且使空氣無法流通而有使人悶 暈之危險，故原告亦得請求被告賠償。
⒋又本件瑕疵業經原告具狀、拍照舉證，且經鈞院至現場履 勘而證實確有原告所述之瑕疵情形，因此原告已善盡舉證 責任。然被告卻仍否認多數之瑕疵之存在，如此自應另由 被告就其爭執部分舉證。
⒌有關建材、設備與契約、建材設備、施工藍圖等文件不符 部分，因卷附之建材設備、藍圖等物係兩造簽約時一併交 付之文件，為買賣合約之附件，且內容乃有關系爭房屋之 建材、設備，自屬買賣合約之一部分，而應依契約內容、 精神以合於債之本旨給付方式給付，因此被告之給付既與 上開契約及相關文件不符，原告自得依物之瑕疵擔保、債 務不履行之法律關係請求損害賠償。
⒍被告辯稱本件原告係向被告城龍公司購買成屋，即現況交 屋，則除契約有另行約定外，原告自不得主張就購買之房 屋有外在瑕疵，或被告有尚未施作或未依設計圖施作之情 云云，顯無理由，蓋：
⑴民法第354條以下之物之瑕疵擔保責任乃屬無過失責任 ，且被告是故意隱瞞瑕疵（可歸責）及故意（至少有過 失）漏掉諸多工程，且諸多瑕疵必須於交付移轉後才能 依物之性質予以檢查，因此原告自得依物之瑕疵擔保、 不完全給付及侵權行為法則請求賠償。否則若謂購買成 屋即不可主張物之瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為責 任，則豈不使上開法則全無使用餘地而置買受人權益完 全無保障，因此被告之抗辯與上開法則不符，自不得以 現況交屋為由脫免責任。
⑵本件買賣契約上縱有「現況交屋」字樣，惟依法不得免 除出賣人所應負之物之瑕疵擔保、債務不履行、侵權行 為責任。又被告除違反消費者保護法30日審閱期間之規 定，因此原告得主張現況交屋之約定無效外，且若被告 解釋現況交屋係以眼睛所能見者之範圍交屋而免除其應 負之責任，則依民法第247條之1及消費者保護法第11條 、第11條之1、第12條之規定，被告所為乃在免除、減
輕其等之責任，對經濟弱勢且不具建築、法律專業之消 費者顯失公平，故約定應屬無效。
⑶再者，95年6月2日二造簽約時所簽交屋證件點驗單，除 權狀外，尚有保固書、建築副本圖（即市府核准之平面 圖，另建材設備文件亦一併附於其中）而因買賣契約本 身難以將所有工程細項規範其中，且出賣人本即應依主 管機關核准之設計圖、平面藍圖、建材設備等文件施工 ，故若認「現況交屋」條款並非無效，亦應本於立約當 時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，因此被 告所交付之文件自屬契約之一部，則現況交屋之真意應 指依買賣契約、平面圖、建材設備等文件所示內容而具 有一般通常效用、契約預定效用之現況而言。因此廚具 、天然瓦斯、藝術踢腳板、硫化銅門、油漆等物既係在 平面圖、建材設備均有列明，被告既未依約給付而使不 能為一般通常或契約預定之效用，自屬給付有瑕疵（及 債務不履行）。況且被告先前既有隱瞞行為，自屬故意 未；告知瑕疵，依法即應為有利原告之解釋。
⒎對被告城龍公司請求權基礎係民法227條不完全給付、民 法359、360條物之瑕疵擔保及民法184條侵權行為損害賠 償等條文。又被告除違反本案之相關契約（原告與被告間 及被告與承包商間）外，另違反保護他人法律部分則為建 築法第39條及建築技術成規等規定。而有關被告等違反建 築技術規則規定如下：
⑴建築設計施工編第二章第八節第四十三條（通風）「居 室設置能與戶外空氣直接流通之窗戶或開口，或有效之 自然通風設備或機械通風設備，並應依左列規定…」。 ⑵同編章第十節第四十八條（廁所通風）：「廁所應設有 開向戶外可直接通風之窗戶，但沖洗式廁所，如依本章 第八節規定設有適當之通風設備者，不在此限」。 ⑶建築設備編第五章第一節第九十二條：「機械通風設備 之風管設備之風管構造，應依左列規定」。第二節第一 百條：「本規則建築設計施工編第四十三條規定之機械 通風設備，其構造應依本節規定」。
⑷被告等應依機電平面圖及建材設備及上開規則之規定在 浴室及廁所部分裝設機械通風設備，卻未依法依約設置 ，即有違反法令之規定。
⑸另其餘瑕疵部分被告等亦未依建築藍圖、建材設備、相 關建築合約施工，即有違反建築法第39條及民法物之瑕 疵擔保及債務不履行之相關規定，此一併說明。 ⒏對鑑定報告之補充意見：
⑴廚房牆壁磁磚空洞現象乃是因底部與水泥砂漿未密合， 留有空氣在內部所致需將空洞處磁磚敲除重作，因此既 係施工方式未符施工方法而有瑕疵，且日後若因此而致 磁磚、廚具等物脫落，更會造成財物及人員安全之損害 ，乃屬重大瑕疵，自應賠償，被告稱安全使用方面無慮 云云，顯無理由。
⑵另磁磚縫變色部分，鑑定報告亦認係施作時水氣滲入石 英磚內，或於石英磚表面尚未施作防護前，油脂物質滴 落，經由石英磚表面毛細孔滲入石英磚內所致，故需將 色澤不一之拋光石英磚敲除重作，由此可見亦係施工方 法不當所造成之瑕疵，日後亦有可能變成所謂之「磁磚 癌」而使該部分損壞，自應依法賠償。
⑶地磚缺角部分：鑑定報告研判為施工或搬運時碰撞導致 缺角，被告指可能係原告居住時搬運重物等因素所致云 云，顯無理由。
⑷通風設備部分：鑑定報告已詳述一、三、四、五樓浴廁 、更衣間應裝設抽風機之依據，被告就此重要設備未裝 設即有可能使浴室廁所發霉、滋生病菌，另通風不良更 可能致使用者悶暈而發生意外，已有惡意，卻於鑑定後 猶爭執只需裝設部分樓層，顯有不該。至於五樓浴室通 風管之設置則應依鑑定報告所述施工方式為之。 ⑸另五樓浴室門裂痕發霉原因為浴室門不耐受潮所致，有 鑑定報告可稽，原告已盡舉證之責。而被告本應提供耐 潮之浴室門，可見被告所供材料有瑕疵，被告若有疑義 ，應由被告舉證鑑定報告不可採。
⑹另磁磚空洞或隙縫明顯有施工之瑕疵，除不美觀外，且 磁磚空洞亦有安全上之問題。況瑕疵並非需影響到使用 上安全之虞者才屬瑕疵。
⑺又鑑定報告已就地磚缺角、通風管、五樓浴室門等部分 詳述原因，且通風管部分應依原始設計圖回復，被告卻 又主張不依設計圖施工云云，顯無理由。
二、被告則以：
（一）按行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條第2項定有明文。原告買受之系爭房屋，雖其主張有 瑕疵，但其因原告拒絕被告進入修護，其請求被告減少價 金，自非合法。原告請求減少價金，性質上仍為請求損害 賠償。但損害賠償之請求，依民法第215條之規定，必先 請求回復原狀，必須不能回復原狀或回復顯有重大困難者 ，才可請求金錢賠償（72年度台上字第2810號及4909號判 例）。原告主張對被告之修護無信心，而拒絕被告之修護
，逕行請求金錢賠償，並非合法。且未舉證證明修理費用 確有支出850,557元，其請求顯乏依據。（二）被告對於96年4月13日之勘驗筆錄，除就漏水部分及浴室 未裝設通風管之事實不爭執外，其餘均否認之。 ⒈本件原告係向被告城龍建設實業有限公司購買「成屋」（ 即現況交屋），有「預約房地買賣保證金收據」影本不動 產買賣契約（房屋部分）第16條約定可稽。既為「現況」 交屋，則除契約有另行約定外，原告自不得主張就購買之 房屋有外在瑕疵，或被告有尚未施作或未依設計圖施作之 情。否則，即失「現況交屋」約定之意義。從而原告96年 2月17日所列各項欲請求減少價金之外在瑕疵均屬無據。 ⒉原告係房屋之買受人，而房屋之出賣人為城龍建設實業有 限公司，城龍建設實業有限公司係以建屋出售為業，其出 售房屋為其公司營業項之一，應屬正當合法營業行為。縱 使出售之房屋有部分瑕疵，亦與民法第28條及公司法第23 條所規定董事或負責人應負擔責任之情況有別，原告主張 董事或負責人應負連帶賠償責任云云，容有誤會。（三）被告就系爭房屋三樓浴室會漏水，致造成二樓天花板有水 滴，及全部浴室未裝設通風管之事實並不爭執，其餘否認 。至踢腳板未施作、廚具未安裝、未安裝天然瓦斯管、三 樓浴室安裝塑膠門、一樓車庫與店面間係木板隔間。此部 分應屬「現況交屋」之範圍，因原告既知此種情況而願意 購買並完成交屋，自不得再主張有瑕疵。
（四）本件房屋瑕疵僅由戊○○土木技師一人負責鑑定，雖係由 鈞院逕行指定，惟與一般鑑定常態多由二人共同鑑定，經 研究討論後始提供結論、較為客觀周全等情不同，由一人 鑑定較難期周全並易流於主觀，且本件鑑定報告亦有下列 瑕疵，玆補充被告意見如下：⒈原告所主張之廚具費用、 裝設天然瓦斯管線及設備之費用、一樓裝設硫化銅門及隔 間之費用，各樓層踢腳板裝設費用，應將塑鋼門改為實木 門，因上開未施作之部分於交屋時即已存在，均屬現狀交 屋之範圍，不得再主張有瑕疵。⒉關於牆壁磁磚敲擊有空 洞或磁磚隙縫變色部分，於正常使用狀況下應無立即掉落 或脫落之顧慮，非屬重大瑕疵，無安全疑慮，非屬瑕疵。 ⒊關於地磚缺角、浴室門、牆壁發霉，非必為原告肇致， 不應令被告負責。⒋關於通風管工程部分，依機電平面圖 原設計之浴廁之通風設備僅有四、五樓，故不應認定一至 五樓浴廁均需施作，且五樓浴室通風管可設置至屋頂排氣 ，效果較佳等語，並聲明求為：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟 費用由原告負擔。⑶如受不利判決准供擔保免為假執行之
判決。
三、得心證之理由：
（一）原告主張於95年4月5日以412萬元，向被告城龍建設實業 有限公司購買中華西路二段612號房屋，及以618萬元向被 告黃鼎峻買該房屋之基地，且已付款完畢，而於95年6月 2日完成交屋，嗣發現系爭建物有漏水、建材瑕疵、通風 管等遺漏未施作等工程瑕疵（詳如鑑定報告第3至7頁之鑑 定結果），即以存證信函通知被告，被告雖派員維修，但 情形並沒有改善等情，業據原告提出買賣契約書2份、照 片17張、土地、建物所有權狀、存證信函、臺南市政府消 費申訴案件協調紀錄書等為證，被告固不否認兩造間有前 開系爭房地買賣契約，惟辯稱係現狀交屋，否認原告有損 害賠償請求權等情詞置辯。因此，本件兩造所爭執者，應 在於：①原告買受之系爭房屋，是否有如原告所主張之瑕 疵？②原告之請求依據瑕疵擔保、不完全給付之債務不履 行、侵權行為損害賠償請求權請求被告城龍公司賠償是否 有理由？③原告買賣當時之法定代理人黃鼎峻是否需負連 帶賠償責任？茲分述如次：
（二）本件系爭建物是否存有系爭瑕疵，而應負瑕疵擔保責任？ ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣因 物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契 約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保 證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請 求不履行之損害賠償，民法第354條第1項、第359條、第 360條分別定有明文。
⒉被告固不否認系爭建物有漏水、浴室未裝設通風管之瑕疵 ，其餘原告主張之瑕疵均予以否認。然原告主張向被告城 龍建設實業股份有限公司購買系爭房地，而系爭建物具有 下列瑕疵：
⑴漏水工程部分：一樓原車庫位置旁廁所天花板漏水（見 鑑定報告附件五之照片4，以下所稱附件均係指鑑定報 告所附之附件）、一樓雨棚漏水（見附件五之照片3） 、二樓天花板漏水（見附件五之照片2）、三樓臥室天 花板漏水（見附件五之照片22）、五樓浴室門有裂痕發 霉（見附件五之照片25）、五樓天花板有水痕及壁癌（ 見附件五之照片26）、二樓後方陽台、三樓前後方陽台 、四樓前方陽台、五樓前後方陽台之防水層之厚度是否
超過2mm以上、浴室地板之防水層之厚度是否超過2mm以 上及浴廁牆壁之防水層高度是否超過100cm以上、三樓 浴缸及防水層之施作不符標準。
⑵通風管工程：一至五樓各浴廁之通風管路（2吋通風管 路）工程均未依建築藍圖及被告與包商之工程合約施作 。
⑶建材瑕疵工程：四樓樓梯間地磚有缺角（見附件五之照 片19）、三樓樓梯間地磚部分有空洞及二樓往三樓樓梯 間地磚敲擊有空洞（見附件五之照片15及20）、二樓廚 房牆壁磁磚敲擊有空洞（見附件五之照片9）、二樓浴 廁依約應裝實木門，卻只裝塑膠門（見附件五之照片14 ）、三樓臥室磁磚縫隙處嚴重變色（見附件五之照片16 ）。
⑷遺漏未施作之工程部分：廚具未依約裝設、未依約裝設 天然瓦斯管線與設備、未依約於一樓裝設硫化銅門及隔 間、未依約裝設各樓層踢腳板。
⒊經查，系爭建物之上開瑕疵，業經本院於96年4月13日、 97 年7月24日至現場履勘屬實，有勘驗筆錄可稽（見本院 卷㈠第73-89頁、第228-230頁），且經本院依職權囑託戊 ○○土木技師鑑定屬實，有精工土木技師事務所函97年8 月25日精工字第970801號函暨所附鑑定報告書乙份在卷可 稽（見本院卷㈡第3頁，鑑定報告外放），從而，原告主 張向被告購買系爭建物確存有瑕疵乙情，應堪認定。（三）查上開瑕疵，經鑑定人精工土木技師事務所戊○○土木技 師會同原告丙○○與被告城龍公司監工楊錦松至現場會勘 。鑑定人戊○○土木技師並依據台灣省土木技師鑑定手冊 、建築技術規則、高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手 冊、系爭不動產買賣契約書、使用執照全卷資料、原告提 供之建材設備文件及原告提供之電器設備、給排水平面圖 進行鑑定；其鑑定結果並就所減損之價值若干予以評定， 茲就系爭建物瑕疵之項目及其減損價值之計算分述如下： ⒈漏水工程部分：
⑴1樓原車庫位置旁廁所天花板漏水（見附件五之照片4） ：漏水原因為三樓浴室防水施工不良，導致漏水至二樓 樓地板，水再由二樓樓地板滲漏流至一樓所致，一樓需 以油漆粉刷修復，修復數量詳附件七照片編號4。 ⑵1樓雨棚漏水（見附件五之照片3）：漏水原因為雨棚接 縫Silicon施工不良所致，需重新打設接縫Silicon，修 復數量詳附件七照片編號3。
⑶2樓天花板漏水（見附件五之照片2）：漏水原因為三樓
浴室防水施工不良，導致二樓天花板滲漏，需將3樓浴 室面磚、浴缸、淋浴間、及馬桶打除，施作防水後再行 鋪設面磚、浴缸、淋浴間及馬桶，另二樓天花板需以油 漆重新粉刷，修復數量詳附件七照片編號2、編號17。 ⑷三樓臥室天花板漏水（見附件五之照片22）：漏水原因 為四樓浴室防水施工不良，導致三樓臥室天花板漏水， 需將四樓浴室面磚及馬桶打除，施作防水後再行鋪設面 磚及馬桶，另三樓天花板需以油漆重新粉刷，修復數量 詳附件七照片編號22、編號23及編號24。 ⑸五樓浴室門有裂痕發霉（見附件五之照片25）：裂痕發 霉原因為浴室門不耐受潮所至，需更換新木門片，修復 數量詳附件七照片編號25。
⑹五樓天花板有水痕及壁癌（見附件五之照片26）：發生 原因為頂樓防水施工不良所致，需重新施作頂樓防水， 另五樓天花板需以油漆重新粉刷，修復數量詳附件七照 片編號26及編號28。
⑺浴室地板之防水層之厚度是否超過2mm以上及浴廁牆壁 之防水層高度是否超過100cm以上：鑑定標的物浴廁計 有一樓一間、二樓一間、三樓一間、四樓二間及五樓一 間共6間，其中三樓及四樓浴廁有滲漏現象，滲漏原因 為防水施工不良所致，需將浴室面磚、浴缸、淋浴間及 馬桶打除，施作防水後再行鋪設面磚、浴缸、淋浴間及 馬桶，修復數量詳附件七照片編號17、編號23及編號24 ，其餘一樓、二樓及五樓浴廁則無滲漏現象，依據城龍 建設公司監工楊錦松會勘時陳述「牆壁防水層施作之高 度皆未達10Ocm，約由地面算起30cm高」。 ⑻三樓浴缸及防水層之施作是否亦不符標準：經原告於浴 缸放水測試後，由浴缸下方檢修孔檢視浴缸底部，浴缸 底部呈現潮濕狀態，且滲漏致下方樓層（二樓）頂板， 為防水施工不良所致，需將浴室面磚、浴缸、淋浴間及 馬桶打除，施作防水後再行鋪設面磚、浴缸、浴缸防水 、淋浴間及馬桶，修復數量詳附件七照片編號17。 ⑼至二樓後方陽台、三樓前後方陽台、四樓前方陽台、五 樓前後方陽台之防水層之厚度是否超過2mm以上：對於 此部分，須以敲開方式檢視，敲開後也許會破壞防水層 之防水效果，倘若敲開後，防水層厚度足夠2mm，則回 復費用須由原告自負，若不足，當然重做費用由被告支 付。故鑑定人建議以放水試漏，惟原告並無表示要放水 測試。同時會勘時鑑定技師詢問原告陽台部分有無漏水 情形，原告表示陽台部分目前尚未發現有漏水情形。因
此，並不認定有瑕疵。
⒉通風管工程：
一至五樓各浴廁之通風管路（2吋通風管路）工程均未依 建築藍圖及被告與包商之工程合約施作：依契約書建材設 備（詳附件八）所述浴室無開窗者加裝抽風機，故鑑定標 的物1樓浴廁（見附件五之照片）需加裝抽風機，並以洗 孔方式配合配管將空氣通風至一樓後方，修復數量詳附件 七照片編號5。二樓浴廁因有開窗，故無需加裝抽風機， 三樓浴廁雖有開窗，惟依機電平面圖（詳附件九）顯示， 更衣間需裝設抽風機，故需將浴室內抽風機移位至更衣間 ，並以洗孔方式配合配管將空氣通風至三樓後方，修復數 量詳附件七照片編號18。四樓浴廁需以洗孔方式配合配管 將空氣通風至四樓後方，修復數量詳附件七照片編號21 ，五樓浴廁需以洗孔方式配合配管將空氣通風至五樓後方 ，修復數量詳附件七照片編號27。
⒊建材瑕疵工程：
⑴四樓樓梯間地磚有缺角（見附件五之照片19）：四樓樓 梯間花崗石有缺角，研判原因為施工時或搬運時碰撞導 致缺角，需將該處花崗石敲除重作，修復數量詳附件七 照片編號19。
⑵三樓樓梯間地磚部分有空洞及二樓往三樓樓梯間地磚敲 擊有空洞（見附件五之照片15及20）：空洞原因為花崗 石施作時，底部與水泥砂漿未密合，留有空氣在內部所 致，需將空洞處花崗石敲除重作，修復數量詳附件七照 片編號15及編號20。
⑶二樓廚房牆壁磁磚敲擊有空洞（見附件五之照片9）： 經檢視二樓廚房牆壁磁磚部分有空洞現象，其發生原因 為牆壁磁磚施作時，底部與水泥砂漿未密合，留有空氣 在內部所致，需將空洞處磁磚敲除重作，修復數量詳附 件七照片編號9。
⑷二樓浴廁依約應裝實木門，卻只裝塑膠門（見附件五之 照片14）：依契約書（詳附件八）所示，浴廁門採高質 實木門，故需將塑鋼門更換為實木門，修復數量詳附件 七照片編號14。
⑸三樓臥室磁磚縫隙處嚴重變色（見附件五之照片16）： 經檢現拋光石英磚接縫處色澤不一，造成原因可能為施 作時水氣滲入石英磚內，或於石英磚表面尚未施作防護 前，油脂物質滴落，經由石英磚表面毛細孔滲入石英磚 內所致，故需將色澤不一之拋光石英磚敲除重作，修復 數量詳附件七照片編號16。
⒋遺漏未施作之工程部分（比照同案場建物有施作之費用或 合理之市場價格）：
⑴依約應裝設之廚具費用：依據被告裝置在同案場其他戶 所裝設之廚具（見附件五之照片32）樣式尺寸，經詢價 為約119,000元（詳附件十二之估價單）。 ⑵裝設天然瓦斯管線與設備之費用：依契約書建材設備（ 詳附件八）所述「瓦斯採用天然瓦斯，瓦斯配管統一代 客申請，埋設管線押錶費用由各戶自理」，鑑定標的物 並未預留瓦斯配管，雖費用係由住戶自理，然因建商未 統一代客申請，致使目前欲埋設暗管瓦斯管線，只能打 除部分地坪及部分牆版，俟瓦斯管線埋設完成後再行複 原，其所需修復數量（不含瓦斯配管，該部分依合約為 用戶自付）詳附件七照片編號l6。
⑶一樓裝設硫化銅門及隔間之費用：依原核准圖說（詳附 件九）顯示，一樓隔間為不燃材料格配一樘硫化銅門， 鑑定時現場為矽酸鈣版（耐燃材料）隔間搭配一樘木門 （見附件五之照片6）：若更換為依設計圖說之材料所 需修復數量詳附件七照片編號6。
⑷各樓層踢腳板裝設費用：依契約書建材設備（詳附件八 ）所述「內牆搭配藝術踢腳板收邊」，鑑定時現場踢腳 為油性油漆，若更改為藝術踢腳板所需修復數量詳附件 七照片編號7、編號10、編號29、編號30及編號31。 ⒌其他廢棄物清理流程及運費、勞工安全衛生費、管理費、 及工程利潤：
廢棄物清理及運費已估列於附件七各項目內（詳附件七所 列之清運工及廢棄物運棄），勞工安全衛生費、管理費及 工程利潤已估列於附件六瑕疵修復數量計算表內。 ⒍預計修復工程之期間補償費用：
上述瑕疵修復時間約為21個工作天，浴室修復時仍有其他 不需修復之浴廁可供使用，雖會造成不便，但仍可使用； 惟施工期間會有吵雜聲響，勢必影響原告之配偶及新生兒 居住品質，至於影響層面多大，因人而異，無一定之標準 。
⒎修復後就原漏水之水痕之修補費用（如油漆費用）： 漏水水痕之油漆修復均已估列，修復數量詳附件七照片編 號2、編號4、編號5、編號13、編號22及編號26。 ⒏除修復費用外，因上開瑕疵致系爭建物整體價值減損之數 額：
建物整體價值因外在影響因素甚多（如經濟景氣好壞、市 場餘屋多寡等），故難以估列因上開瑕疵致系爭建物整體
價值減損之數額。
⒐綜上，上述瑕疵修復費用，經計算結果為850,557元（含 稅），此有鑑定報告書附件六瑕疵費用計算表可按。 ⒑被告以鑑定報告乃將認定之各瑕疵施作項目列出明細，再 於計算表之項目總合計算金額，惟自此等報告內容不易得 知各瑕疵個別施作費用為何，應命鑑定人就各瑕疵瑕疵施 作金額各別列出，以便判讀云云。被告所指鑑定報告之費 用計算表僅列出細目，再將總合計算金額，實不利判讀各 瑕疵各別修復之費用，固非無見；惟上開瑕疵修復之費用 ，其工程項目如屬個別（例如裝設廚具），其金額自易由 瑕疵修復費用計算表中得知；然因上述瑕疵態樣不同，位 置分佈多處，且有時瑕疵具有共通性，或得以一次工程解 決多項瑕疵（例如粗工），或經由一次清運即得處理各瑕 疵廢料之運棄（例如廢料運棄），利用總額計算之方式， 當可較節省修復瑕疵之費用。倘金額之計算無誤，不論採 取分項計算抑或總合計算，應不致影響兩造權益，自不待 言。
（四）被告對上開鑑定報告關於漏水情形以及未裝設通風管之鑑 定結果並不爭執，惟辯稱：本件房屋瑕疵僅由戊○○土木 技師一人負責鑑定，與一般鑑定常態多由二人共同鑑定，
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