臺灣臺南地方法院刑事判決 97年度易字第167號
公 訴 人 臺灣臺南地方法院檢察署檢察官
被 告 甲○○
選任辯護人 熊家興律師
被 告 己○
選任辯護人 盧俊誠律師
江信賢律師
曾靖雯律師
被 告 庚○○
選任辯護人 黃溫信律師
黃紹文律師
上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（95年度偵字第
16286號），本院判決如下：
主 文
甲○○共同連續意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑捌月，減為有期徒刑肆月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日。
己○共同連續意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑拾月，減為有期徒刑伍月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日。
庚○○共同意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑陸月，減為有期徒刑叁月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日。
事 實
一、己○係萬翰開發建設有限公司（以下簡稱萬翰公司）負責人 ，於民國93年7月間，在坐落臺南市○○區○○段36-4、36- 52、36-53等地號土地上，推案「蔚藍海」景觀別墅進行預 售。甲○○為己○之夫、萬翰公司股東，並為該工程之工地 主任。負責工程興建，本應依市政府核準之建築圖說施工。 庚○○為己○之妹、萬翰公司股東，並為該景觀別墅銷售之 業務行政人員。負責向客戶解說契約、確認買賣總價、面積 後進行簽約及收取各期價款等業務。己○、甲○○、庚○○ 三人均明知「蔚藍海」景觀別墅面臨20公尺寬之安億路、光 州路，依建築法令必須留設騎樓地、設置騎樓，供行人通行 ，不得設置任何阻礙物。己○、甲○○、庚○○為增加每戶 可使用空間，提高店舖效益，美化整體外觀，以便利銷售， 竟將市政府已審查許可並發給執照之法定騎樓地（臨安億路 部分，因建物退縮，退縮部分設置為法定騎樓地，並計入法 定空地，依規定不得建築）及法定騎樓（臨光州路部分，二 樓以上可建築，一樓設置騎樓供行人通行）部分，擅自規劃
以磚造隔牆及鐵捲門阻隔，使成為每戶之室內空間。推案初 期，因銷售廣告尚未完成，先製成施工藍圖及完工示意景觀 掛圖，置放於接待中心向消費者進行解說。嗣子○○於93年 8 月28日或29日前往參觀，對該建案之格局規劃、周邊環境 甚為滿意。乃邀其姊丑○○、癸○○前往參觀，由不知情之 萬翰公司僱佣之銷售人員乙○○、毛立嵐（已死亡）負責接 待、解說。詎己○、甲○○、庚○○竟基於共同意圖為自己 不法所有之概括犯意聯絡，故意隱瞞上開騎樓違建之事實， 致子○○、癸○○、丑○○均誤以為騎樓違建為合法建物， 陷於錯誤，分別於附表所示之時間，以附表所示之價格，與 庚○○簽定土地及房屋預定買賣契約，向萬翰公司承買如附 表所示之房地。契約簽訂後，甲○○負責施工，迄94年3月 19 日取得使用執照後，再依原本違法之規劃，進行騎樓加 圍之增建工程。94年8月間完工後，於同月16日交屋予子○ ○。同月17日則辦理交屋手續予癸○○、丑○○。惟癸○○ 、丑○○因認所承買之房屋仍有瑕疵，要求補正，故交屋手 續尚未完成。嗣臺南市安平區公所因接獲違建檢舉，乃於94 年8 月26日以違章建築查報單通知臺南市政府工務局（現公 共工程處）。臺南市政府派員勘查後，認定臨安億路部分之 騎樓加圍增建部分，屬違章建築。乃於94年8月26日製發違 章建築拆除處分書，命令自行拆除恢復原狀。至此，子○○ 、癸○○、丑○○始知受騙。
二、案經子○○、丑○○、癸○○訴請臺灣臺南地方法院檢察 署檢察官偵查起訴。
理 由
一、訊據被告己○、甲○○、庚○○均矢口否認有何詐欺犯行， 被告己○辯稱：本工程之簽約、銷售及解說均係委由乙○○ 、毛立嵐為之，伊並不負責此一部分業務。乙○○、毛立嵐 均已明確告知告訴人等騎樓加圍是屬於「二次施工」部分， 必須在使用執照核發後，始能增建。告訴人等均知悉騎樓加 圍部分係屬違章建築。至告訴人子○○所承買編號A1房屋， 臨光州路部分之騎樓面積，依規定可辦理所有權登記。至編 號A2、A3、A5房屋臨安億路部分之騎樓加圍，並未計入買賣 契約約定之面積內。契約約定之面積，與嗣後實測結果，亦 未短少，告訴人並未受有損失云云。被告甲○○則辯稱伊為 工地主任，僅負責工程興建，並未向告訴人解說有無違建之 情事云云。被告庚○○則辯稱，伊未參與簽約前之銷售行為 。銷售說明（包括建物室內規劃、建材設備、坪數大小）及 訂購預約單、收取訂金等，均由乙○○及毛立嵐為之，伊僅 參與簽約云云。
二、經查：
㈠被告己○為萬翰公司負責人。被告甲○○為被告己○之夫， 並為萬翰公司股東兼工地主任，負責本工程之施工。另被告 庚○○為被告己○之妹，並為萬翰公司股東兼業務行政人員 ，負責簽約等情，均據被告己○、甲○○、庚○○陳述在卷 可按，並有萬翰公司基本資料查詢（偵卷㈠第8頁參照）、 臺南市稅捐稽徵處95年2月10日歸戶財產查詢清單在卷可稽 （偵卷㈡第15頁以下參照）。
㈡萬翰公司以預售方式興建本工程，分別於如附表所示時間， 與告訴人子○○、癸○○、丑○○等人簽定土地及房屋預定 買賣合約書，約定以附表所示之價金，購買如附表所示之房 地（坐落位置、門牌編定號碼、契約及實測面積等均如附表 所示）等情，為雙方所不爭執，並有土地及房屋預定買賣合 約書（偵卷㈠第13頁以下參照）、臺南地政事務所建物測量 成果圖（偵卷㈡第17頁以下參照）及買賣合約約定面積與移 轉登記面積對照表（偵卷㈡第36頁參照）在卷可稽。 ㈢如附表編號A1、A2、A3、A5所示房屋騎樓加圍部分屬於違章 建築：
⒈按符合面臨十五公尺以上計畫道路之建築基地，從事建築 時，應留設騎樓地，設置騎樓、庇廊或無遮簷人行道。計 畫道路寬度在二十公尺以上者留設寬度四．二五公尺騎樓 地。騎樓不得設置台階或足以影響騎樓觀瞻之任何阻礙物 ，臺南市騎樓地設置自治條例第2條第1項第3款、第4條第 1項第3款及臺南市騎樓設置標準第4條第1項第3款、第7條 分別定有明文。
⒉本案如附表所示房屋因前臨安億路、光州路20公尺寬之計 畫道路，依上開規定，必須留設4.25公尺寬度之騎樓地。 建築師丙○○於進行規劃設計時，就臨安億路部分，規劃 退縮建築物，以爭取有利之建築面積。乃標示「法定騎樓 地，計入法定空地，日後不得增建」等語。另如附表A1所 示房屋，因屬角地，除前臨安億路部分為上開標示外，臨 光州路部分，則依規定標示為「法定騎樓」（一樓部分設 置騎樓供行人通行，二樓以上則可以百分之百蓋滿）。送 請臺南市政府工務局（現為臺南市政府公共工程處）審查 後發給建築執照等情，有丙○○建築師事務所「萬翰開發 建設有限公司店鋪、住宅、停車空間新建工程」一樓平面 圖在卷可稽（附於偵卷㈠證物袋內）。
⒊被告己○於本院陳稱：當初因為考慮用圍牆圍起來，客戶 住家的安全性比較好。這整個設計圖是我與業務討論出來 的。甲○○是根據我與業務討論出來的決定來施工的等語
（本院97年11月20日審理筆錄參照）。共同被告甲○○亦 陳稱：我有25年的工地營建經驗，增建圖是不合法的。我 是根據己○與銷售人員共同決定後的結果來施工的等語（ 97年11月20日審理筆錄參照）。被告甲○○依據己○指示 後之增建圖說，將如附表編號A1、A2、A3、A5所示房屋臨 安億路部分，應規定本應留設為「法定騎樓地」（計入法 定空地）及編號A1所示房屋臨光州路部分，本應留設「法 定騎樓」部分，均施做鐵捲門阻隔內外，每戶之間並以磚 造圍牆區隔，規劃為車庫或臥房使用等情，有房屋現況照 片2 張在卷可稽（附於本院卷第234頁）。
⒋按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關 之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。擅 自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令 停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。建築法第25 條前段、第86條第1款分別定有明文。證人即臺南市政府 公共工程處技士戊○○於本院證稱：違章建築部分之認定 是我的職務範圍。本案房屋面臨安億路的部份有構造物， 光州路的部份也用鐵門圍住，都算是違建。安億路的部份 即使沒有加頂蓋也是違章（本院97年11月20日審理筆錄參 照）。證人即本案規劃設計建築師丙○○事務所職員楊坤 芳於本院證稱：法定騎樓是指在法定騎樓地上所做的遮蓋 ，法定騎樓表示2樓以上一定有建築物才稱為法定騎樓。 本案A1靠安億路的部份，註記有法定騎樓地，一樓部份不 可以蓋牆、裝鐵門把它圍起來。如果這樣做，可能會認定 為違章。我在圖面上有標示法定騎樓與法定騎樓地，法定 騎樓是指2樓上面有頂蓋，得計入面積，所以稱為法定騎 樓。現在A1針對法定騎樓與法定騎樓地的部份，完工後的 圖片與申請圖是不符的等語（本院97年11月20日審理筆錄 參照）。無論依建築主管官員或原始規劃設計之建築師， 均認如附表編號A1所示房屋，無論臨安億路或光州路部分 之騎樓地或騎樓加圍；或如附表編號A2、A3、A5所示房屋 ，臨安億路部分之騎樓地加圍，均屬違章建築。 ⒌嗣臺南市安平區公所因接獲違建檢舉，乃於94年8月26日 以違章建築查報單通知臺南市政府工務局（現公共工程處 ）。臺南市政府派員勘查後，認定臨安億路部分之騎樓加 圍增建部分，屬違章建築。乃於94年8月26日製發違章建 築拆除處分書，命令自行拆除恢復原狀等情，亦有臺南市 政府94年11 月18日南市工使字第09431090550號、94年11 月18日南市工使字第09431090640號、94年11月15日南市 工使字第094310 90560號違章建築拆除處分書、臺南市安
平區公所94年8月26日南市平民字第11190號、94年8月26 日南市平民字第1117 3號、94年8月26日南市平民字第 11192號違章建築查報單各3 份附卷可稽（偵卷㈠第151頁 以下參照）。
㈣被告等故意隱瞞騎樓加圍屬於違章建築之事實，出售如附表 所示房地予告訴人等，顯有施用詐術之行為：
⒈告訴人子○○、丑○○、癸○○於本院均證稱：洽談過程 中，從來沒有談到騎樓地是違建的問題，是接到臺南市政 府的拆除通知才知道等語（本院卷第110、156、158頁參 照）。
⒉告訴人癸○○於本院審理中證稱：我接到市政府拆除騎樓 通知書後，有和被告己○在電話中談過。他當初一直承認 是他們的錯，當初沒有跟我們告知這一點，他願意來彌補 ，而且願意來看怎麼賠償（本院卷第159頁參照）。 ⒊查告訴人癸○○於94年9月20日上午10時30分與被告己○ 通話，被告己○三度承認未於事前向告訴人等說明騎樓加 圍之違章事實，並表示：「當初是我們錯，錯在沒有告訴 你，這裡有一個騎樓用地」、「是沒有跟你講清楚這一點 」、「因為我們沒有講那一點，是我們的錯誤」等語，有 通話譯文一份附卷可稽（偵卷㈠第156頁以下參照）。被 告於偵查中及本院審理時亦均不否認上開內容之真正（偵 卷㈡第73頁以下及本院97年11月20日審理筆錄參照）。且 告訴人癸○○側錄其與被告己○電話交談之錄音，其目的 在取得被告等人詐欺犯罪之證據，並非出於不法之目的， 並無證據排除原則之適用（最高法院94年度台上字第716 號判決參照）。被告選任辯護人辯稱該錄音帶無證據能力 云云，尚非可採。證人即臺南市政府消費者保護官徐銘通 於偵查中亦證稱：本件告訴人因與被告間房屋買賣糾紛， 前往申訴。被告己○於協商中承認違建是他們的錯，他們 會負責回復原狀等語（偵卷㈡第74頁以下參照）。 ⒋證人即受僱萬翰公司從事現場銷售之乙○○於偵查中證稱 ：「（檢察官問：你有無發現A1的房子有法定騎樓地蓋違 建，按照一般的建坪價格來銷售？）沒有。這個部分我們 沒有做違建，我們只是做圍牆擋起來，我們銷售時沒有包 括在一般的建坪裡面」等語（偵卷㈡第52頁參照）。復於 本院審理中證稱：我說沒有違建的意思，是指沒有把車庫 的部份臨路加頂蓋加滿。假設檢察官問我圍牆是不是違建 ，我也會回答說沒有錯，二次施工部分就是違建（本院卷 第211頁參照）。惟如附表所示房屋騎樓部分，縱未加頂 蓋，僅施做鐵捲門阻隔內外或以磚造圍牆區隔，亦屬違建
，已據證人戊○○證述如上可按。證人乙○○負責銷售， 於銷售當時，主觀上既錯誤地認為臨安億路部分之騎樓加 圍部分，因為沒有加頂蓋，就不是違建，偵查中並明白證 稱沒有違建，又何能正確地向告訴人子○○等說明違章之 事實？證人乙○○於本院證稱有明確告知告訴人等違建事 實云云，顯非可採。
⒌證人即告訴人子○○於本院證稱：我們知道那個地段、視 野很好，我們看附近的環境很喜歡。所以我從接洽到買房 子的時間應該不會超過二個禮拜，時間很短我就跟他下訂 （本院卷第124頁參照）。我們姐弟會一起去買4棟「蔚藍 海」的房屋，因為只有這一面是面對運河，有海景。視野 很漂亮及那邊的環境等語（本院卷第131頁參照）。證人 即告訴人丑○○於本院證稱：我弟弟子○○他常常帶狗去 那邊溜狗，他去看的時候覺得那邊的環境蠻喜歡，他就告 訴我那邊有房子要蓋，他剛看的時候，他就馬上叫我趕快 去看，他就是說那個產品蠻好的、不錯。剛好我們買二間 還有剩下二間，我那時候想如果我們兄弟姐妹大家都買在 一起非常好，所以我就介紹給我二姐癸○○。她去看了之 後也覺得很喜歡，我就說那我們四間買起來很好等語（本 院卷第140、142頁參照）。證人乙○○於本院證稱：我在 93年8月27日到職，子○○好像8月28、29日就到工地來看 房子等語（本院卷第187頁參照）。而告訴人子○○、丑 ○○、癸○○分別於93年8月31日（子○○、丑○○）及 93年9月9日（癸○○）即交付定金，亦有房屋預定買賣合 約書附件房屋價款付款明細表在卷可稽（偵卷㈠第48、72 、83、101頁以下參照）。騎樓地加圍屬違章建築，若遭 檢舉，依法必須拆除。倘被告等已事前告知，日後果遭拆 除，應由告訴人自行承擔。自告訴人立場以觀，既有自行 負擔拆除之危險，理應充分考慮，或要求減價，方符常理 。惟本件告訴人等在接待中心人員毛立嵐、乙○○剛剛進 駐後4日，就早早交付定金購買，並且邀集姐弟一起購買4 戶，絲毫未見有何猶疑不決之處，顯與常情不合。再者， 出售含有遭拆除危險之違章建築，倘日後果遭拆除，定生 買賣糾紛，乃想而易知之事。倘被告己○等辯稱事前已告 知告訴人等違章將騎樓地加圍情事乙節可採，為避免日後 糾紛，理應有切結書或其他書面約定，以保障被告權益之 舉。惟本案非但無任何書面可資證明事前告知之情事，被 告己○於接獲告訴人癸○○來電質疑時，全無隻字片語提 及已於事前告知情事，反而三度承認疏失，亦與常情不合 。被告己○上開辯解，顯非可採。
⒍告訴人等固曾於94年2月26日（癸○○、許介碩）或94年3 月5日（子○○、丑○○）與被告己○簽立委託增建合約 書。約定由告訴人等另支付一定價金，委託被告己○增建 五樓及二樓前露台工程，此有委託增建合約書在卷可稽（ 偵卷㈡第37頁以下參照）。告訴人等為增加使用面積，自 行委託增建五樓及二樓前露台工程，此一增建工程，同係 未經許可之違章建築，並無疑問，告訴人亦不爭執。惟五 樓及二樓前露台增建之違章建築，係告訴人自行增建，與 被告等全然無涉，本即應自行負擔遭檢舉拆除之危險。此 與騎樓加圍部分之違建，係被告等自行增建，違法擴大使 用面積，有利銷售，應負瑕疵擔保責任者，迥不相同。買 受人倘非查閱建築師原始送審圖件，被告等復故意隱瞞不 提，何能得知騎樓加圍部分違建之事實。告訴人等又何願 支付相同價金，負擔原應由被告等負擔之危險？被告等辯 稱告訴人既增建五樓及二樓前露台違章建築，即表示明知 騎樓加圍部分違建之事實，顯非足採。此外，騎樓加圍之 違建，與告訴人等自行增建之違建，固均必須於取得使用 執照後方能施工。縱告訴人因施工進度之不同，發見騎樓 加圍工程可能屬於違章建築，亦係在使用執照取得之後。 此時，被告已然簽約並支付價金，仍無解於被告等於簽約 時故意隱瞞騎樓加圍違建事實，而應負之詐欺責任。 ⒎又房屋預定買賣合約書第16條第1項固訂有：「賣方自取 得貸款日起60日內完成買方購戶之室內裝潢及設備，『含 增建工程』，並完成外水電接通後通知買方辦理交屋手續 」規定，有房屋預定買賣合約書附卷可稽（偵卷第41、69 、92、128頁以下參照）。上開「含增建工程」等文字， 係以手寫方式為之，有別於其他以印刷方式之條文。顯係 告訴人子○○等主動提出，經被告同意後增列註記。被告 丑○○於本院亦陳稱上開手寫文字是告訴人子○○堅持要 註記的等語（本院卷第322頁以下參照）。倘上開條文中 所指之「增建工程」係指本案原由萬翰公司施做之騎樓地 違章建築部分，依被告甲○○及證人乙○○於本院所陳， 萬翰公司依其施工藍圖，騎樓加圍本就就在其原施工範圍 內。依合約第16條規定，本即須於貸款核撥後60日內一併 辦理交屋，並無須告訴人特別要求註記。證人乙○○於本 院亦證稱：「（檢察官問：騎樓增建部分有沒有讓客戶做 一個切結書，讓他知道這樣的騎樓可能會被拆掉？）這個 部分我們可能在書面上沒有明白的去標示。我們公司這部 分好像漏掉」（本院卷第198、223頁參照）。顯見，契約 第16條第1項所謂「增建工程」，應係指告訴人另於94年2
月26日（癸○○、許介碩）或94年3月5日（子○○、丑○ ○）與被告己○所簽立之委託增建合約書（偵卷㈡第37頁 以下參照）。約定由告訴人等另支付一定價金，委託被告 己○增建五樓及二樓前露台工程。此一增建工程，因係告 訴人等要求增建，不在萬翰公司原施工範圍之內，告訴人 等希望萬翰公司交屋時，連同增建部分完工，節省因交屋 後又再次施工之破壞、清潔等勞費，告訴人於交屋時，即 可馬上搬遷使用，無須再行等候，故須以特別註記方式， 增訂於交屋條款內。本案被告己○於94年8月16日或17日 辦理交屋時，範圍亦包括上開增建部分，此從告訴人丑○ ○、癸○○於交屋時提交之瑕疵總表即「萬翰開發建設有 限公司所承建之蔚藍海A2、A3、A5-安億路272,276,278號 房屋未完工程」（附於偵卷㈠第147頁），其內容亦列舉 出包含有五、六樓增建部分之瑕疵自明。又上開條項固約 定交屋時需連同告訴人自行委託增建五樓及二樓前露台工 程一併完工辦理交屋。簽訂房屋預定買賣契約書時，尚未 就增建工程部分之價金進行報價或簽約，固屬事實，惟並 不影響被告權益。蓋雙方日後倘無法就增建部分有意思表 示之合致，被告等仍可主張同時履行抗辯，僅就萬翰公司 應完工部分進行交屋，即已履行其出賣人之義務。被告辯 稱本條所謂「含增建工程」係指騎樓加圍之違章建築部分 ，足認告訴人等於簽約時已知違章之事實，尚不足採信。 ⒏證人乙○○於本院證稱：我是拿建築師提供的現場藍圖向 告訴人解釋房子的規格、坪數、樓層及設施。當時現場的 銷售海報、模型都還沒有出來，藍圖已經有標示騎樓要加 圍牆（本院卷第193 、184、199-200頁以下參照）。證人 丁○○於本院證稱：我受託印刷「蔚藍海」的銷售廣告， 出貨日期2004年8月25日是印刷「蔚藍海」的合約書， 2004年9月14日印刷「蔚藍海」現場銷售海報500張，2004 年11月24日印刷「蔚藍海」海報四開的海報5萬張等情（ 本院卷第225頁參照），並有展聖企業對帳單1紙在卷可稽 （附於本院卷第229頁）。證人辛○○於本院證稱：萬翰 公司委託我製作「蔚藍海」建案的展示模型屋。一般我們 交件後，業主沒有意見，我們就開立發票請款。本件是在 93年10月1日開立發票，可以肯定是在這個時間以前交件 ，但無法記得何時發包。一般像這種透天厝的案子，我們 大概抓20到25天可以完工。交件完工後一個星期內，就會 送請款等語（本院卷第318頁以下參照），並有青雲模型 企業有限公司統一發票影本一紙在卷可稽。依上開證人證 述，銷售海報及模型屋分係於93年9月14日、93年9月間交
付萬翰公司。惟告訴人等係於93年9月6日或93年9月14日 當日即行簽約。證人乙○○或被告等人自無可能以銷售海 報及模型屋向告訴人進行解說。告訴人等指被告或乙○○ 以海報或模型屋向告訴人解說云云，應係誤會。 ㈤告訴人子○○等業因被告等施用詐術之行為，陷於錯誤，因 而承買如附表編號A1、A2、A3、A5所示房屋，受有如附表所 示價金之損害：
⒈證人即告訴人子○○、丑○○於本院均證稱：如果我知道 騎樓會被拆除，因為一樓有將近一半的地方不能使用。當 然會再做考慮（要不要買）等語（本院卷第134、156頁參 照）。證人即告訴人癸○○於本院證稱：如果我當初在簽 約之前就知道騎樓地是違建，我就不會買，因為跟我的要 求完全不一樣。我要的是這種風格、外觀，我不要違章的 東西（本院卷第172頁參照）。
⒉本院民事庭95年度訴字第205號返還買賣價金事件，囑託 臺灣省土木技師公會鑑定，鑑定結果認：如附表所示房屋 ，A1有35.77㎡違章建築面積，騎樓44.53㎡；A2有34.27 ㎡違章建築面積，A3有37.30㎡違章建築面積，A5有40. 75㎡違章建築面積，店面效益很小，應折減。A1折減係數 0.85，A2、A3、A5折減係數均為0.9，折減後房屋價值A1 為1,275萬，A2為900萬，A3為936萬，A5為954萬等情，有 臺灣土木技師公會鑑定報告在卷可憑（本院卷第248頁參 照）。本建案萬翰公司於申請建築執照時，申報店舖、住 宅及停車空間等用途。住宅、停車空間固未受影響，惟日 後告訴人果有意於附表所示房屋經營商業時，依上開鑑定 報告所示，因須拆除騎樓加圍，店舖效益即受減損。告訴 人等倘事前知悉，自無可能以相同價格，承買效益減損之 房屋。
⒊查如附表編號A1所示房屋，一層違章建築面積為35.77平 方公尺，騎樓為44.53平方公尺，一層室內面積為50.34平 方公尺。如附表編號A2所示房屋，一層違章建築面積為 34.27平方公尺，一層室內面積為59.94平方公尺。如附表 編號A3所示房屋，一層違章建築面積為37.30平方公尺， 一層室內面積為59.94平方公尺。如附表編號A5所示房屋 ，一層違章建築面積為40. 75平方公尺，一層室內面積為 60.87平方公尺等情，有臺灣省土木技師公會鑑定報告（ 本院卷第248頁以下參照）及臺南市地政事務所建物測量 成果圖（偵卷㈡第17頁以下參照）附卷可稽。告訴人等承 買如附表所示房屋，原預期可使用之一層面積，A1為 130.64平方公尺，A2為94.21平方公尺，A3為97.24平方公
尺，A5為101.62平方公尺。違章建築部分之面積佔原預期 可使用面積之61%、36%、38%、40%。告訴人倘事前知悉上 情，自無可能以相同價格承買。顯見被告等故意隱瞞騎樓 加圍屬於違章建築之事實，致告訴人等陷於錯誤，承買如 附表所示房地，受有如附表所示價金之損害。被告受有損 害與被告施用詐術間，自具有相當因果關係。
⒋證人即臺南市政府消費者保護官徐銘通於偵查中證稱：「 告訴人接到安平區公所拆除違章建築的通知，才來我們這 裡申訴。申訴人希望能依照契約書的規定以百分之二十的 違約金賠償，對方希望能夠回復原狀再補償一點，因為雙 方對賠償金落差太大了，我才請他們依司法途徑。」「（ 檢察官問：當時被告這方面有無提出願意返還價金，遭告 訴人拒絕之情事？）實際上意見是我提出來的，可是雙方 對我提議的金額還是有落差，所以我就沒有再勸他們這樣 做」等語（偵卷㈡第74頁參照）。證人即告訴人子○○於 本院證稱：依照合約規定，賣方除應將已收價款全部退還 買方外，並應同時賠償房地總價款20%違約金予買方。我 們都是照合約來走，他們只願意照原價買回去而已（本院 卷第120頁參照）。顯見告訴人除主張解除契約回復原狀 之外，另主張依據買賣契約第14條第1款約定，要求被告 賠償房地總價款百分之二十之違約金。被告則依據買賣契 約第11條第1款約定，僅願負損害賠償責任。雙方均係依 據有利於己之約定所為主張，有無理由，涉及契約解釋及 當事人真意之判斷。告訴人在賠償條件未獲合致前，拒絕 解除契約回復原狀之主張，乃依據買賣契約約定所為之法 律行為。不能以此推認告訴人拒絕解約，即表示未受有損 害。被告辯稱告訴人拒絕解約，表示房屋之價值並未偏離 告訴人付出價金之價值，告訴人未受損害云云，顯非足採 。
⒌證人楊坤芳於本院證稱：本案A1部分臨安億路與光州路， 剛好就是角地，角地的兩面，兩條道路都必須留騎樓，從 此圖面上可以看出來，安億路並沒有做騎樓的設計，光州 路有。就光州路蓋在法定騎樓上面的建物，當然可以計入 樓地板面積。在1樓的部份，就是所謂的騎樓，也可以計 入權狀的面積。本案騎樓測量為44.53平方公尺，是可以 計入權狀面積的（本院97年11月20日審理筆錄參照）。查 A1 部分臨光州路部分之騎樓面積，經囑託臺南市地政事 務所測量結果，面積為44.53平方公尺，有臺南市地政事 務所建物測量成果圖附卷可稽（偵卷㈡第17頁參照）。此 部分計入買賣面積範圍內，並無不法。至如附表所示A2、
A3 及A5房屋臨安億路部分之騎樓地，因計入法定空地， 告訴人子○○、癸○○、丑○○均未額外支出此一部分之 價金。此從卷附之房屋預定買賣合約書約定之買賣面積及 臺南市地政事務所實測面積換算結果，仍在契約約定之誤 差範圍內可證。告訴人等指被告己○等人將騎樓面積計入 室內坪數出售云云，亦有誤會。
㈥被告己○、甲○○及庚○○三人具有不法所有之犯意聯絡及 行為分擔：
⒈被告等以騎樓加圍方式違法規劃建案，除美化外觀、安全 性考慮外，並擴大每戶之使用面積，提高店舖使用之效益 ，目的無非在以更具優勢之條件，吸引消費者，便利銷售 。惟被告三人均明知騎樓加圍為違章建築，倘遭檢舉即須 拆除。竟不顧消費者之權益，將拆除之危險轉嫁由消費者 自行負擔。本案倘非在交屋之前即遭檢舉，被告等早已收 受全部價金，完成交屋手續。卻任由告訴人自行承受拆除 之損害，被告等顯有不法所有之意圖至明。
⒉被告己○與甲○○為夫妻關係，與庚○○為姊妹關係，且 均為萬翰公司股東，彼此間無論感情或利益上均休戚與共 。被告己○為萬翰公司負責人，指示以違法方式，規劃騎 樓加圍。被告甲○○為工地主任，明知違法，仍依違法之 規劃施工。被告庚○○為業務行政人員，明知違法，仍與 告訴人進行簽約，收取各期價金。被告三人間自有犯意聯 絡與行為分擔。
㈦綜上所述，被告等上開所辯，核屬諉責之詞，不足採信。本 件事證明確，被告等所為本件詐欺犯行，洵堪認定，應依法 論罪科刑。
三、新舊法比較：
㈠連續犯部分：查被告行為後，刑法部分條文業經修正公布， 並均於95年7月1日施行。修正後刑法第2條第1項規定：「行 為後法律有變更者，適用行為時之法律。但行為後之法律有 利於行為人者，適用最有利於行為人之法律。」此係規範行 為後法律變更所生新舊法律比較適用之準據法，於修正刑法 施行後，應適用修正後刑法第2條第1項規定「從舊從輕」原 則比較。其中修正後刑法刪除第56條連續犯之規定，此刪除 雖非犯罪構成要件之變更，但顯已影響行為人刑罰之法律效 果，自屬法律變更。本件被告己○、甲○○、庚○○連續犯 詐欺罪部分（詳下述），依修正前即行為時之規定，應依第 56 條連續犯之規定論以一罪。依修正後之刑法既已刪除連 續犯之規定，則所犯上述各罪應依數罪併罰之規定分論併罰 。依新法第2條第1項規定，比較新、舊法結果，仍應適用較
有利於被告之行為時法律即舊法論以連續犯（最高法院95年 第8次刑事庭會議決議參照）。
㈡罰金刑部分：關於罰金刑，刑法分則編各罪所定罰金刑之貨 幣單位原為銀元，修正前刑法第33條第5款規定：「罰金： 一元（銀元）以上。」而依罰金罰鍰提高標準條例規定，就 72年6月26日前修正之刑法部分條文罰金數額提高二至十倍 ，其後修正者則不提高倍數，並依現行法規所定貨幣單位折 算新臺幣條例規定，以銀元一元折算新臺幣三元。修正後刑 法第33條第5款規定：「罰金：新臺幣一千元以上，以百元 計算之。」刑法第33條第5款所定罰金貨幣單位經修正為新 臺幣後，刑法分則各罪所定罰金刑之貨幣單位亦應配合修正 為新臺幣，為使刑法分則編各罪所定罰金之最高數額與刑法 修正前趨於一致，乃增訂刑法施行法第1條之1：「中華民國 94年1月7日刑法修正施行後，刑法分則編所定罰金之貨幣單 位為新臺幣。94年1月7日刑法修正時，刑法分則編未修正之 條文定有罰金者，自94年1月7日刑法修正施行後，就其所定 數額提高為三十倍。但72年6月26日至94年1月7日新增或修 正之條文，就其所定數額提高為三倍。」從而，刑法分則編 各罪所定罰金刑之最高數額，於上開規定修正後並無不同， 惟修正後刑法第33條第5款所定罰金刑最低數額，較之修正 前提高，自以修正前刑法第33條第5款規定有利於被告。 ㈢易科罰金部分：另被告於犯罪時之刑法第41條第1項前段規 定：「犯最重本刑為5年以下有期徒刑以下之刑之罪，而受6 個月以下有期徒刑或拘役之宣告，因身體、教育、職業或家 庭之關係或其他正當事由，執行顯有困難者，得以1元以上3 元以下折算一日，易科罰金。」又被告行為時之易科罰金折 算標準，修正前罰金罰鍰提高標準條例第2條前段（現已刪 除）規定，就其原定數額提高為100倍折算1日，則本件被告 行為時之易科罰金折算標準，最多應以銀元300元折算1日， 經折算為新臺幣後，最多應以新臺幣900元折算1日。惟95年 7月1日修正公布施行之刑法第41條第1項前段規定：「犯最 重本刑為5年以下有期徒刑以下之刑之罪，而受6個月以下有 期徒刑或拘役之宣告，得以新台幣一千元、二千元或三千元 折算一日，易科罰金。」比較修正前後之易科罰金折算標準 ，以95年7月1日修正公布施行前之規定，較有利於被告，應 依刑法第2條第1項前段規定，適用修正前之刑法第41條第1 項前段及修正前罰金罰鍰提高標準條例第2條之規定，定其 折算標準（最高法院96年台非字第58號判決意旨參照）。 ㈣共同正犯部分：又刑法第28條關於共同正犯之規定，雖亦有 所修正，惟本件被告不論適用新、舊規定均成立共同正犯，
因其成立要件及刑罰效果均未變更，並無有利、不利或刑罰 輕重之情形，自不生新舊法比較之問題，應適用裁判時即修 正後刑法第28條之規定（最高法院95年度台上字第5599、 5669號、96年度台上字第829、1305、4662號判決參照）。四、核被告己○、甲○○、庚○○所為，均係犯刑法第339條第1 項之詐欺取財罪。被告己○、甲○○、庚○○3人間具有犯 意聯絡及行為分擔，均為共同正犯。被告己○、甲○○、庚 ○○先後4次詐欺行為，時間緊接，犯罪構成要件相同，顯 係基於概括犯意為之，為連續犯，均應依行為時即修正前刑 法第56條規定論以一罪，並加重其刑。爰審酌己○、甲○○ 、庚○○為圖不法高額利益，以騎樓加圍方式，擴大每戶之 使用面積，提高店舖使用之效益，故意隱瞞違章建築之事實 ，誘使消費者購買房屋，詐取財物，其等行為甚屬可議，被 告等犯後均否認犯行，惟被告等均無前科，以及被告己○、 甲○○、庚○○各別參與犯罪之程度等一切情狀，量處如主 文所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。又本件被告等 犯罪行為之時間，均係在96年4月24日以前，所犯罪名固為 中華民國九十六年罪犯減刑條例第3條所列，惟其宣告刑在 有期徒刑1年6月以下，仍合於同條例第2條第1項之規定，應 減其宣告刑二分之一。並依行為時即修正前刑法第41條第1
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