臺灣臺北地方法院民事判決 97年度簡上字第335號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 薛銘鴻律師
林麗芬律師
被 上訴人 甲○○（原名尤涓）
訴訟代理人 吳嘉榮律師
複 代理人 鄭淑燕律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國97年5
月7 日本院臺北簡易庭95年度北簡字第53414 號第一審判決提起
上訴，本院於97年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國62年間出資興建坐落臺北市○○ 段○ ○段144 地號，門牌號碼為臺北市○○街42巷1 之1 號 地面層5 樓及地下1 樓（以下簡稱系爭大樓、地下1 樓簡稱 系爭地下室），因地面層之5 層樓所有權將分別登記予訴外 人林謙一、康謙祥、陳財仁、簡游英美、林世通等5 人，乃 於興建之初將其等登記為原始起造人，嗣後並分別登記為各 層之所有權人，地下室因另有他用，因而約定由伊保有系爭 地下室所有權，依當時建物登記規定，地下室為防空避難室 ，並不作建物保存登記，但該地下室得為獨立之不動產所有 權客體，非地面層建物之公共設施，亦非屬地面層所有人共 有，上開建物自63年10月19日完工及於同年12月2 日領有使 用執照後，伊即取得系爭地下室所有權，並占有該地下室作 為倉庫使用，而被上訴人於90年10月15日向系爭大樓1 樓所 有權人林謙一承租房屋，嗣於92年1 月25日才買下1 樓房屋 ，契約之買賣標的物既未包括系爭地下室，且未言明被上訴 人就該地下室有使用收益之權，尤其系爭地下室之面積高達 128. 72 平方公尺，大於被上訴人所買一樓之樓地板面積95 平方公尺達37.72 平方公尺，與被上訴人所支付之價金並不 對等，被上訴人明知承購建物標的並不包含系爭地下室，竟 於93年4 月間在未取得伊同意下，私自將系爭地下室門鎖破 壞，並將系爭地下室與1 樓間樓地板打通，施作樓梯連結做 為倉庫使用，嗣伊於94年8 月間至系爭地下室拿取物品時， 始知被上訴人係無權占有系爭地下室，又伊於83年10月11日 出租地下室予他人租金每月為新臺幣（下同）11,000元，以 此為計算標準，被上訴人自93年5 月起算迄95年9 月所受相 當租金利益為319,000 元（計算式：11,000×29個月＝319,
000） ，爰依民法第767 條、第179 條及第184 條之規定， 求為命被上訴人將系爭地下室騰空返還上訴人，並應給付上 訴人319,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，並自95年10月1 日起至遷讓返還系爭地 下室之日止，按月給付上訴人11,000元暨按年息5%記算利息 之判決。
二、被上訴人則以：伊於92年1 月25日以11,880,000元之高價向 訴外人林謙一購得臺北市○○街42巷1 之1 號，而系爭大樓 地下室依使用執照記載，係供上開1-1 號與毗鄰1 號公寓大 廈全體區分所有人防空避難使用，為公共設施一部分，且無 獨立之出入口，並非地上建物之附屬建物或從物，自不得由 上訴人單獨取得所有權，況上訴人就系爭地下室非僅未為所 有權第一次登記，亦非系爭地下室之起造人或承造人，猶非 系爭地下室所佔基地共有人，又未提出任何資金憑證及興建 房屋之基礎原因關係，是上訴人主張為系爭地下室之原始所 有權人云云，即無所據，伊係逐一徵詢系爭大樓其餘樓層住 戶同意後才進行系爭地下室之裝修，並非無權占用系爭地下 室，此部分事實經上訴人提起刑事告訴後，業已為檢察官為 不起訴處分確定等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應將系爭地下室騰空遷讓返還於上訴人 。㈢被上訴人應給付上訴人319,000 元暨自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被上訴人應自 95年10月1 日起至遷讓返還上開地下室之日止，按月給付上 訴人11,000元暨按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明 ：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被上訴人於92年1 月25日向林謙一買受門牌號碼臺北市○○ 街42巷1 之1 號地面層房地，而上開房屋坐落基地原為臺北 市○○段○ ○段144 地號土地，重測後為臺北市○○區○○ 段2 小段889 號，有不動產買賣契約書、建物及土地登記謄 本在卷可參（見原審卷第45-53 頁、第78頁）。㈡、系爭大樓（含系爭大樓地下室）之起造人為游鶴藏、游素美 、簡游英美、游良楠、林謙一、康謙祥、陳財仁、林世通計 8 人，地主為游莊菜甲、林木土及林木火共3 人，又系爭大 樓之1 樓為店鋪，2 至5 樓為住宅，地下層為防空避難室， 面積為128.721 平方公尺，並由起造人即游鶴藏等8 人共同 申請建築主管機關准予供為「防空避難設備」備查，又承造 人為黃傅昆，承造廠商為振泰營造廠，有原審向臺北市建築 管理處調閱之建築執照等卷宗內容可參。
㈢、系爭大樓目前登記為被上訴人與梁寶珠、簡必琦、簡游英美 及廖美玉按渠等所有房屋占有基地比例，各以所有權應有部 分5 分之1 登記為共有，又系爭地下室迄今尚未辦理保存登 記，有土地登記簿謄本附在原審卷可參。
㈣、上訴人於94年12月9 日向臺北市警察局萬華分局，對被上訴 人涉嫌竊佔及毀損等情提出告訴，嗣經臺灣臺北地方法院檢 察署檢察官偵查，經檢察官以95年度偵字第2767號偵查案件 為不起訴處分，上訴人再議發回，惟檢察官復以96年度偵續 字第19號偵查案件為不起訴處分，現業已確定在案。㈤、被上訴人於93年3 月30日裝修系爭地下室前，徵得系爭大樓 其餘住戶即梁寶珠、簡必琦、簡游英美、廖美玉等人之使用 同意，業據其等於前揭96年度偵續字第19號案件偵查時到庭 為證（見前揭案號卷宗第32-39 頁），並據其出具日期為95 年3 月8 日之同意證明書在卷可按（原審卷第91頁）。五、兩造之論述及爭點：
上訴人主張伊為系爭未辦理保存登記地下室之所有權人，被 上訴人無權占有系爭地下室，請求被上訴人返還系爭地下室 並給付受有相當租金之利益，惟為被上訴人否認之，則本件 首要爭點為：上訴人是否為系爭地下室之所有權人？茲分述 如下：
㈠、依建築法第102 條之1 第1 項及建築技術規則建築設計施工 編第59條至第62條、第140 條至第144 條規定，建築物應附 建防空避難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興 建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需 求，但此等規定，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定 停車空間，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附 建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意 。蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附 近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立 住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置， 目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等 防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不 能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空 避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分 離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之 所有權客體，於區分所有權人間或房屋出賣人與買受人間對 於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於 私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法 定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部 分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分
所有。查系爭大樓於63年間建築完成取得使用執照，依據當 時之建築法，建築物不需附建防空避難設備或停車空間（按 建築法第102 條之1 建築物應附建防空避難設備或停車空間 之規定係在73年11月7 日修法新增）。是系爭地下室所有權 之歸屬，仍應依物權法則定之，不能僅依系爭地下室之建築 執照、使用執照之記載，即遽認系爭地下室為系爭大樓住戶 所共有之附屬設備。
㈡、按土地及其定著物，原均得為獨立之不動產。土地上之定著 物，如足以避風雨，可達於經濟上之使用目的者，即為有別 於土地之不動產。而不動產物權，其依法律行為取得者，非 經登記，不生效力，觀諸民法第758 條規定自明。坐落於房 屋之地下層而足以避風雨，並具有經濟上之使用目的，難謂 非為土地上之獨立定著物。殊不因其於建造之初或受法令之 限制，僅得作「防空避難設備」之用，即指其不具不動產之 屬性。則地下室以上樓層之區分所有建物所有人，茍非為地 下室之原始建造人或基於法律行為（例如：買賣）並辦妥登 記，無從取得該地下室之所有權。查系爭建物為雙併建築， 同樓層地下室亦有獨立門扇可供獨立出入等情，有原審法院 96 年1月5 日勘驗筆錄為憑（原審卷第108 頁），且上訴人 請求返還之系爭地下室依使用執照記載面積達128.721 平方 公尺，顯足以遮風避雨，達於經濟上之使用目的，已具備獨 立不動產之要件，惟該地下室既無為單獨所有權登記，亦未 登記為地上房屋之附屬部分，乃屬未經保存登記之建物，故 應由地下室之原始建造人取得系爭地下室所有權。㈢、另上訴人雖稱自己為系爭大樓之出資建築人，然上訴人並非 系爭大樓房地之原始起造人，有使用執照在卷可參，且上訴 人亦無提出興建系爭地下室支出之發票、單據等證明資料， 是上訴人未能證明是伊原始出資興建系爭大樓及地下室，則 被上訴人辯稱上訴人非系爭地下室之所有權人，並非無據。 又縱認上訴人有出資興建系爭大樓，惟據上訴人同時陳稱： 系爭大樓於申請建造執照前，即將5 樓贈與林世通，1 樓及 2 樓贈與林梅，並經其將房屋分別指定登記在林謙一、康謙 祥名下，3 樓出賣予簡游英美、4 樓出售予陳財仁之父即陳 得國等語，則系爭大樓於申請建造執照時，上訴人即將系爭 大樓之將來蓋好之所有權利（包含系爭大樓及地下室之所有 權）全數轉讓（贈與或出賣），並因此而收受部分買賣價金 ，是其於系爭大樓尚未興建及取得建築執照或興建之初，尚 非民法建築物之時，即將系爭大樓相關權利全數轉讓予起造 人林梅等人，上訴人縱為實際出資興建系爭大樓之人，亦本 不能再主張業經轉讓之債權仍為上訴人自己所有，並進而據
以主張仍為系爭大樓、系爭地下室所有權人。從而，上訴人 在系爭大樓（含地下室）尚未聲請主管機關核准建造執照前 ，即以贈與及買賣債權契約方式將系爭大樓權利全數處分完 畢，縱如上訴人所言，系爭大樓及系爭地下室是其出資招工 興建，亦屬上訴人為履行其與原始起造人上開債權契約之義 務，不能推論上訴人仍是系爭房屋及系爭地下室之原始建造 人即所有權人。
㈣、至於上訴人提出系爭地下室之房屋租借合同書，並主張將系 爭地下室出租於第三人等語，惟查系爭地下室出租契約，乃 典型債權契約，上訴人是否為地下室「所有權人」與能否出 租第三人使用，並無因果關係，不得以此即認上訴人為地下 室之所有權人。又證人即原系爭大樓1 樓所有權人林謙一及 原系爭大樓3 樓住戶乙○○分別於原審及本院，以及訴外人 即原系爭大樓5 樓所有權人林世通及妻廖苑君，亦於前揭刑 事案件偵查庭時均證稱：系爭大樓為上訴人所興建，系爭地 下室一直都由上訴人使用等語（見原審95年12月14日言詞辯 論筆錄、本院97年8 月13日準備程序筆錄、前揭95年度偵字 第2767號偵查卷宗第131-136 頁）。惟林謙一雖為系爭大樓 原始起造人，然系爭大樓興建當時其年紀僅為10餘歲，有關 系爭大樓係由上訴人興建及系爭地下室所有權屬於上訴人等 情，均係由其父母所告知，乙○○亦同，則渠等是否真正瞭 解系爭大樓興建當時之情形，即非無疑。而系爭大樓之原始 起造人林世通雖於前揭刑事案件偵查中證稱：系爭大樓為上 訴人所興建等語，然另一系爭大樓原始起造人簡游英美卻於 偵查中到庭證稱略以：伊自搬入上開大樓時起，該大樓地下 室即係由大樓住戶所共有，並由1 樓住戶就近管理，伊並不 知告訴人有無使用該地下室等語（按簡游英美為系爭大樓原 始起造人，且自系爭大樓取得使用執照辦妥保存登記迄今所 有權均未更動）。尚難以林謙一、乙○○及林世通等人之證 詞，即認定系爭地下室確為上訴人所興建。
六、綜上所述，上訴人既不能證明為系爭地下室所有權人，則上 訴人主張被上訴人侵害其所有權，請求被上訴人返還系爭地 下室及給付相當於租金之利益等語，為無理由，應予駁回。 原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 12 月 4 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 匡 偉
法 官 鄧德倩
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 12 月 4 日 書記官 林孔華