臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1563號
原 告 冠儀建設開發有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 何志揚 律師
複代理人 丙○○
戊○○
被 告 乙○○
號
訴訟代理人 丁○○
上當事人間給付買賣價金事件，本院於97年12月9日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹萬伍仟玖佰肆拾玖元由原告負擔。 事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告應給付原告新台幣（下同）1,507,221元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡訴訟費用 由原告負擔。㈢如受不利判決，請准供擔保免為假執行。貳、原告起訴主張：被告於民國92年1月4日購買坐落臺中縣霧峰 鄉○○段南勢小段26之40地號土地上「北勢吉祥別墅」A 區 NO.3及NO. 5之預售房屋共2棟，並分別與訴外人王建財及原 告簽訂土地買賣契約書及房屋買賣契約書。依系爭買賣契約 之約定，房屋總價為2,179,000元（原係2,145,000元，其後 調整為2,179,000元）、土地買賣總價為1,721,000元（原係 1,755,000元，其後調整為1,721,000元），每一房屋及土地 之總價合計為3,900,000元（房屋與土地價值之比例為55%與 45%），則被告購買2戶之土地與房屋總價金共計7,800,000 元，原告依約將上開房屋交付被告使用並辦妥所有權移轉登 記。詎被告迄今僅給付土地房屋價款每戶3,172,678元，且 被告尚須給付農業用地持分過戶代書費用477,491元、斜屋 頂變更設計費100,860元（以上過戶代書費及變更設計費應 由22戶承購戶分擔，被告應負擔2戶，被告應負擔52,577元 ），則被告購買2戶所積欠之房屋價款共計1,507,221元（7, 800,000-3,172,678×2＋52,577＝1,507,221），爰依買賣 價金給付請求權，請求判決如聲明所示。
參、被告則以：被告於92年1月向訂購系爭預售屋2棟，約定完工
交屋期限為1年。被告依約繳款至結構體2樓時，因原告將工 程款挪作他用，資金週轉困難，致訴外人即承攬房屋興建工 程之良岳營造有限公司（下稱良岳公司）向原告請領工程款 未果而停工，系爭房屋興建作業停擺。被告於停工期間邀集 其他承購戶組成自救委員會，而於94年3月間，由原告、良 岳公司及全體承購戶三方共同訂定「霧峰丁台段吉祥別墅興 建工程協議書」，約定由承購戶代原告墊付工程款予良岳公 司，以支應後續工程至完成。且除原告（以訴外人徐兆妤及 歐佳欣等2人名義為承購戶）預留之2戶外，其餘承購戶共計 22戶（包含地主4戶）均須向土地銀行貸款，共同分攤代墊 續建之各期營繕工程款，由承購戶所開設之共同帳戶按各期 給付良岳公司，工程完竣交屋結算時，各承購戶以向原告購 屋之價款加上「增作工程款項」，扣除「協議前已付原告款 項」、「代墊續建各期營繕工程款項」、「代墊工程款項所 生利息」及「工程減作款項」，餘額再給付原告。系爭房屋 價金7,800,000元，加上增作工程款233,257元，扣除代墊續 建各期營繕工程款及停工前已付之部分價金計6,450,356元 、減作工程款1,335,790.75元、造假工程之費用207,937.24 元、代墊續建各期工程款之利息42,364.30元，原告尚須返 還被告溢付之3,191元（7,800,000＋233,257－6,450,356－ 1,335,790.75－207,937.24－42,364.30＝-3,191），被告 並未積欠價金等語，資為抗辯。
肆、經查：
一、本件原告主張被告於92年1月4日購買「北勢吉祥別墅」A 區NO.3及NO.5之預售房屋共2棟，並分而分別由被告與王 建財及原告簽訂「土地買賣契約書」及「房屋買賣契約書 」，房屋建造工程進行中因原告無法支付良岳公司工程款 而停工，而於94年3月間，由原告、良岳公司及承購戶三 方訂定三方協議書，約定由良岳公司完成後續建造工程， 房屋工程價金應依實作實算辦理結算等各節為被告所不爭 ，並有土地買賣契約書（卷㈠第5頁、第51頁以下）、房 屋買賣契約書（卷㈠第21項、第67項以下）、協議書（卷 ㈠第128頁以下），自可信為真實。兩造所爭執者，為本 件買賣契約之買賣雙方當事人為何人？及未付價金之餘額 為何？
二、被告積欠之買賣價金為何，原告前後提出4種計算之方式 ，依原告計算之結果，未付之買賣價金餘額分別為：①90 5,474元（卷㈠第98頁）、②920,372元（卷㈠第15 2頁） 、③863,674元（卷㈠第199、第204頁）、及④1,507,221 元（卷㈡第9頁），原告並依其計算之結果為聲明之擴張
，被告無異議而為本案之言詞辯論，而視為同意。以上各 種計算方式差異之處，即在土地之買賣價金與房屋買賣之 價金請求權人為何？已付之價金應如何抵充房屋土地？而 此一問題又與兩造間買賣契約之解釋有關。按解釋意思表 示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法 第98條定有明文；又解釋契約，固須探求當事人立約時之 真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事 人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲 解。被告乙○○稱看到原告刊載預售屋之廣告內容：「每 戶預售價3,990,000元（包含土地面積約44坪，三樓半建 物面積約51坪」，經洽談後，於92年1月由被告向原告訂 購北勢吉祥別墅A區No.3及No.5之預售屋共計2戶，單戶「 土地契約價為1,755,000元」，及「房屋契約價為2,145,0 00元」，兩造議價簽訂之單戶土地價款及房屋價款總價為 3,900,000元，而主張王建財非買賣關係之當事人，並提 出廣告單（卷㈠第173- 1頁），及承購戶證明書（卷㈡第 174頁）為證。惟商業廣告本屬要約引誘之性質，廣告之 內容是否成為契約之內容，仍應視其內容是否具體、明確 ，或締約之過程雙方是否已就廣告內容另為斟酌、約定等 實際之情形而定，而非即屬契約之一部，而被告所提出之 承購戶證明書，係屬承購人對於何人為買賣關係當事人之 主觀認知（類似於法律效果之判斷，而非事實之陳述）， 亦非解釋兩造間契約之依據。被告於92年1月4日所簽訂之 買賣契約書計土地買賣契約書、房屋買賣契約書各2份， 其中土地買賣契約書首行之立契約書人賣方、及契約書未 之簽名欄均記明為「王建財」而非原告，且亦無表明代理 之旨（卷㈠第6、13、52、59頁），與房屋買賣契約書記 載為原告「冠儀開發有限公司」（卷㈠第22、48、68、81 頁）截然不同，對於土地、房屋權利移轉之方式亦有明定 。自以上契約之書面可知，本件系爭房屋買賣當時，買賣 雙方已明示土地部分之出賣人為王建財，房屋之出賣人為 原告，自無法捨契約之明文，主張房屋及土地之出賣人均 為原告，被告乙○○主張王建財並非買賣契約之當事人一 節，自非可採。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第第348條第1項定有明文。原告、王建 財既為前開買賣契約土地、房屋之出賣人，依法自負有分 別將土地及房屋交付，並使被告取得所有權之義務。惟本 件非兩不相涉的不同筆不動產交易，而是2筆售預屋之買 賣，此為兩造所不爭。其交易之情形為原告之法定代理人
甲○○於銷售之前之91年2月20日先行與王建財訂立「合 建契約書」，由王建財負責提供土地供甲○○規畫使用， 甲○○負責興建房屋銷售，王建財並同意委由甲○○代辦 一切房地產權分割、過戶登記等手續，將土地權利移轉於 預售屋之買受人，並取得部分建成之房屋（卷㈠271頁合 建契約書)，嗣原告公司即以原告公司及王建財之名義對 外銷售預售屋（含房屋及土地）。但建築房屋不能不附著 於土地，土地遭建物占用後亦難以充份發揮經濟效益再作 其他用途，依一般社會常理，預售屋之買賣自首重於房屋 占有土地之合法權源，買方不可能只買土地而不買房屋， 賣方亦不可能只賣房屋而不賣土地（反之亦然），以招致 土地使用權限之糾紛。是兩造與王建財所訂立2戶預售屋 買賣契約雖有分存之4個買賣契約書面（土地、房屋各2 件），惟同一預售屋之房屋、土地買賣契約間，彼此具有 不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其 一，無從期待可能單獨履行另一契約（關於契約之聯立參 照最高法院86年台上字第2665號判決），此觀之卷附土地 買賣契約第17條約定：「本契約……與『房屋預定買賣合 約書』具連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不 履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除。……」 （卷㈠第12頁、第58頁），房屋買賣契約第22條約定：「 本契約……與『土地預定買賣合約書』具連帶性，應共同 履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視 為全部解除。……」（卷㈠第33頁、第79頁）等語亦明。 四、綜合前述，本件原告與被告間之房屋買賣契約、王建財與 被告間之土地買賣契約係屬不能單獨履行之預售屋買賣契 約，原告自無權單獨請求房屋之價金，或請求房屋與土地 之全部價金，從而原告本於買賣契約，請求被告給付1,50 7,221元及其法定遲延利息，於法無據，應予駁回。假執 行之聲請無所依附，亦應一併駁回之。因本案事證已臻明 確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌， 附此敘明。
五、訴訟費用計原告所繳納之第一審裁判費15,949元，由敗訴 之原告負擔。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 97 年 12 月 23 日 民事第四庭 法 官 王 銘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 23 日 書記官 柳寶倫
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