臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1103號
原 告 甲○○
訴訟代理人 程昱菁律師
鄧湘全律師
被 告 庚○○
兼上列一人
訴訟代理人 乙○○ 住桃園縣
被 告 戊○○ 住桃園縣
訴訟代理人 丙○○○ 住同上
被 告 己○○ 住桃園縣
被 告 丁○○ 住桃園縣
前列五人共同
訴訟代理人 陳河泉律師
複 代理人 徐建弘律師
上列當事人間請求履行契約事件，於民國97年12月10日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應將桃園縣中壢市○○○段舊社小段第32之8 、 32之9 地號土地分割如起訴狀附圖所示己部分（面積共計41 2.84坪），並將附圖所示己部分移轉登記予原告。貳、陳述：
一、緣原告之父陳朝興（已歿）與被告庚○○、乙○○、戊○○ 、己○○、丁○○同為兄弟。因繼承祖業而共有數筆土地。 然於民國66年間，陳朝興因積欠銀行新台幣（下同）9 萬元 債務，遭銀行查封陳朝興與其他兄弟即被告庚○○、乙○○ 、戊○○、己○○、丁○○共有之桃園縣中壢市○○○段舊 社小段第26之4 地號土地。而被告乙○○為免共有土地受查 封而影響其等權益，便代陳朝興清償銀行9 萬元之債務。陳 朝興之所有坐落於桃園縣中壢市○○○段舊社小段第32之8 地號（現分割成同小段32之8 、32之9 地號，下稱系爭土地 ）土地則登記於被告乙○○名下。
二、後續，陳朝興屢次與被告等5 人洽談清償債務、移轉所有權 登記及其他繼承土地分割事宜，卻未獲結果。直至陳朝興逝 世後，由陳朝興之所有繼承人委派原告與被告等5 人繼續商 談土地移轉、繼承分割事宜，並同意由原告單獨取得原告與 被告等5 人協議後分得之土地。
三、在數次的溝通協調後，原告與被告等5 人同意由原告給付10 0 萬元，此100 萬元包含原告之父陳朝興於85年所給付之30 萬元。而陳朝興於85年間，就系爭爭議事件，已給付被告30 萬元，此有雙方來往之函件即中壢13支郵局第424 號存證信 函影本、中壢21支郵局第28號存證信函可證。被告等5 人則 同意由原告取得系爭土地其中之412.84坪面積土地，並將系 爭土地分割成6 筆後，將如附圖所示之己範圍部分移轉登記 予原告所有。而被告乙○○為就該土地分割協議，並有聲請 中壢地政事務所複丈系爭土地。
四、詎料，在雙方於93年4 月23日達成協議並簽立協議書後，該 協議書原交由地政士辛○○先生保管，但嗣後原告向辛○○ 請求交付未果，被告等5 人即毀約不予移轉過戶，無視原告 已先為給付30萬元及相關規費。原告當初為了辦理系爭協議 內容之地政登記事宜，原告亦花費代書費10萬元，有94年8 月2 日支票號碼PT0000000 之台北銀行北投分行支票影本可 證。
五、又上述協議書，是當初原告、被告乙○○、庚○○、己○○ 、戊○○之妻梁蘭香、丁○○之妻許寶珠與原告母親陳高清 妹及代書辛○○共8 人共同在許寶珠家中（該代書是被告乙 ○○指定委託，並非原告所覓尋），就原證三之內容即辛○ ○之書信函內容當場達成協議，並且由原告、被告乙○○、 庚○○、己○○、梁蘭香（代理戊○○）、許寶珠（代理丁 ○○）共6 人簽立書面協議，因為原告尚未給付代書費，因 此代書並未交付該協議書給原告，後來被告方面有人至代書 處將該協議書取走，就謊稱未有該協議書之存在。六、系爭土地上因尚有原告家人居住數十年之房屋在其上，雙方 言明當年之土地擔保法律關係，就以系爭之協議內容解決， 殊料少數被告片面堅持不願返還土地予原告，原告實感無奈 。惟原告與被告等5 人就系爭土地之分割、利用既已達成協 議，故原告即依原告與被告等5 人之約定，請求被告等5 人 依約將系爭土地分割並將如起訴狀附圖所示己部分移轉登記 予原告。
參、證據：提出共有土地代表人協議申請書影本二份、桃園縣中 壢市○○○段舊社小段第32之8 、32之9 地號土地登記謄本 及訴外人辛○○之書信函影本、分割紀錄謄本、桃園縣中壢 地政事務所土地複丈定期通知書影本、中壢13支郵局第424 號存證信函影本、中壢21支郵局第28號存證信函影本、94年 8 月2 日支票號碼PT0000000 之台北銀行北投分行支票影本 、桃園縣中壢市○○○段舊社小段第32之8 、32之9 地號異 動索引正本等資料各1 份及原告與被告己○○、證人辛○○
對話錄音及譯文。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、原告之父陳朝興於60年間，以坐落桃園縣中壢市○○○段舊 社小段第32之8 地號土地向台灣土地銀行抵押借款9 萬元， 陳朝興之權利範圍為1/6 ，當時32之8 地號土地之其他共有 人即被告等5 人及訴外人陳朝順亦均協助提供共有土地權利 範圍予陳朝興為擔保，設定抵押權登記，惟66年間債務已屆 清償期時，陳朝興卻無力償還債務，為免被告等5 人及陳朝 順之共有權益受影響，被告乙○○、戊○○、己○○遂與陳 朝興協議，由被告乙○○、戊○○、己○○代陳朝興清償向 台灣土地銀行之借款9 萬元，而陳朝興則同意將32之8 地號 土地，權利範圍1/6 出售移轉登記於被告乙○○一人名下， 故系爭32之8 地號土地，陳朝興原有之權利範圍1/6 ，於66 年間即已以買賣為原因移轉登記予被告乙○○一人名下，陳 朝興就系爭32之8 地號土地及其後於78年間由32之8 地號土 地分割出系爭32之9 地號土地已無任何權利可言，陳朝興過 世之後，其繼承人亦無從繼承系爭土地任何權利。二、地政士辛○○乃為原告所委派之代書，原告雖曾請求與被告 協議，欲商談系爭土地移轉、分割事宜，惟陳朝興就系爭土 地已無任何權利可言，陳朝興過世之後，其繼承人亦無從繼 承系爭土地任何權利，故被告當然拒絕原告之無理要求，絕 無原告所謂雙方達成協議，簽立協議書，協議書正本原交由 地政士辛○○保管之情事存在，亦無所謂雙方同意由原告給 付100 萬元，由被告將系爭土地中之412.84坪土地移轉、分 割與原告之情事。
三、於85年9 月30日係被告乙○○、己○○、戊○○、丁○○4 人與原告之父陳朝興訂立協議書，協議由陳朝興給付被告乙 ○○、己○○、戊○○3 人共100 萬元，將66年間已移轉登 記於被告乙○○名下之系爭土地權利範圍1/6 買回，並辦理 共有土地之合併、分割及移轉，惟陳朝興僅給付30萬元後， 其餘款項即不給付。故被告乙○○、己○○、戊○○、丁○ ○4 人方於88年10月1 日以中壢13支郵局第424 號存證信函 ，催告陳朝興於函到3 個月內付款70萬元，逾期不付，該協 議書即視為無效，所收30萬元沒收。因陳朝興未限期付款， 該協議書已視為作廢失效，30萬元既經沒收，等同於陳朝興 並未給付一般效果。況被告乙○○於60幾年間尚另有幫陳朝 興代償其他借款，有借用證書可稽，陳朝興亦未返還予被告 乙○○。退步言之，85年9 月30日之協議書約定共有土地辦
理合併、分割及移轉，惟32之8 、32之9 地號土地乃為農地 ，依當時之農業發展條例之強制規定，並不得為分割移轉， 該協議亦已因違反法律強制規定而無效。又85年9 月30日之 協議書，協議由陳朝興買回系爭土地之權利範圍1/6 ，約合 277 坪左右，且協議對象為陳朝興，陳朝興有繼承人共7 人 ，故陳朝興死亡後，被告絕不可能同意以原協議之100 萬元 ，由原告個人買回412.84坪。又85年9 月30日之協議書，亦 僅有被告乙○○、己○○、戊○○、丁○○4 人參與，被告 庚○○根本未參與簽訂，被告庚○○與本件根本無關，被告 庚○○更不可能與原告個人成立任何協議，原告亦以被告庚 ○○為被告，更屬無稽。
四、被告否認有原告所主張「當初原告、被告乙○○、庚○○、 己○○、戊○○之妻梁蘭香、丁○○之妻許寶珠與原告母親 陳高清妹及代書辛○○共八人共同在許寶珠家中（該代書是 被告乙○○指定委託，並非原告所覓尋），就原證三之內容 當場達成協議，並且由原告、被告乙○○、庚○○、己○○ 、梁蘭香（代理戊○○）、許寶珠（代理丁○○）共六人簽 立書面協議，因為原告尚未給付代書費，因此代書並未交付 該協議書給原告，後來被告方面有人至代書處將該協議書取 走…」之情事。且被告戊○○否認有授權妻梁蘭香代理，被 告丁○○亦否認有授權妻許寶珠代理處理本案及協議。至於 原告與辛○○代書如何約定，有無給付代書費，為原告與辛 ○○代書間之問題，與被告無關，原告稱其已給付代書費， 被告並不知情，亦與被告無關，但由此亦可顯見原告與辛○ ○代書間之特殊委任關係，就關於本件，辛○○代書絕不可 能由被告乙○○指定委任甚明。綜上所述，本件原告之訴並 無理由，請求賜判駁回原告之訴。
參、證據：提出59年8 月25日共同連帶借用證書影本2 份、60年 9 月14日借款證書影本與60年9 月30日借款證書影本各1 份 。
理 由
一、本件原告之父陳朝興與被告庚○○、乙○○、戊○○、己○ ○、丁○○同為兄弟，於66年間，陳朝興因積欠銀行9 萬元 債務，遭銀行查封陳朝興與被告庚○○、乙○○、戊○○、 己○○、丁○○共有之桃園縣中壢市○○○段舊社小段第26 之4 地號土地，被告乙○○、戊○○、己○○遂與陳朝興協 議，由被告乙○○、戊○○、己○○代陳朝興清償向台灣土 地銀行之借款9 萬元，而陳朝興則同意將系爭32之8 地號土 地，權利範圍1/6 出售移轉登記於被告乙○○一人名下，故 系爭32之8 地號土地，陳朝興原有之權利範圍1/6 ，於66年
間即已以買賣為原因而移轉登記於被告乙○○一人名下。嗣 後於85年9 月30日，被告乙○○、己○○、戊○○、丁○○ 4 人與原告之父陳朝興訂立協議書，協議由陳朝興給付被告 乙○○、己○○、戊○○3 人共100 萬元，將66年間已經移 轉登記於被告乙○○名下之權利範圍1/6 買回，並辦理共有 土地之合併、分割及移轉，惟陳朝興僅給付30萬元後，其餘 款項未給付，被告乙○○、己○○、戊○○、丁○○4 人於 88年10月1 日以中壢13支郵局第424 號存證信函，催告陳朝 興於函到3 個月內付款70萬元，如未付款則沒收該30萬元， 原協議歸於無效等語，惟陳朝興逾期未付，又系爭32之8 地 號土地於78年5 月5 日另分割增加32-9地號土地等情，為兩 造所不爭執之事實，並有系爭土地登記謄本、存證信函1 紙 在卷可稽（本院卷第16-18 、86-87 頁），堪信為真實。二、惟本件原告主張其於93年4 月23日與被告乙○○、己○○、 戊○○、丁○○、庚○○等5 人達成協議，並簽立協議書交 由地政士辛○○保管，被告等5 人同意由原告給付100 萬元 （包含陳朝興於85年所給付之30萬元），而由原告取得系爭 土地其中之412.84坪面積，並將上開土地分割成6 筆，且將 如起訴狀附圖所示之己範圍部分移轉登記予原告所有，然被 告等5 人事後毀約不予移轉過戶等情，為被告所否認，並辯 稱：於85年9 月30日之協議書，僅由被告乙○○、己○○、 戊○○、丁○○四人與原告之父陳朝興協議由陳朝興買回系 爭土地之權利範圍1/6 ，約277 坪左右，被告庚○○並無參 與，且協議對象為陳朝興，陳朝興有繼承人共7 人，故陳朝 興死亡後，被告絕不可能同意以原協議之100 萬元，由原告 個人買回412.84坪；被告戊○○並否認有授權其妻丙○○○ 代理，被告丁○○亦否認有授權其妻許寶珠代理處理本案及 協議；且被告等5 人辯稱兩造間既無口頭約定也沒有書面協 議等語。基此，本件兩造主要爭點厥為：兩造間於93年4 月 23日是否曾經簽立協議書同意由原告以100 萬元（包含原告 之父陳朝興於85年所給付之30萬元）取得系爭土地其中之41 2.84坪面積土地，並將上開土地分割成6 筆，且應將如附圖 所示之己範圍部分移轉登記予原告所有？
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。依上述規定，則第三人 主張當事人本人以法律行為授與代理人代理權者，對於本人 授權之積極事實，應負舉證責任。經查，本件依原告所提出 之原證三即地政士辛○○書信內容，地政士辛○○固於上揭 書信中載述：「台端曾於93年4 月23日協議分割共有土地座 落：桃園縣中壢市○○○段舊社小段第32之8 地號，1579平
方公尺；桃園縣中壢市○○○段舊社小段第32之9 地號，39 18平方公尺。共計5497平方公尺，合1662.84 坪。擬分割為 陸筆，A 、B 、C 、D 每筆278.5 坪登記乙○○、戊○○、 己○○、丁○○名下；E 筆100 坪登記庚○○名下；F 筆41 2.84坪登記□（註：空白）。一、分割測量登記移轉費用由 甲○○負擔。二、A 、B 、C 、D 、E 五筆土地由甲○○恢 復農地農用。三、取得分割標示變更權狀后，十五日內，完 成恢復農地農用並支付新台幣柒拾萬元整，此款由甲○○支 付給乙○○、戊○○、己○○三人。四、所有權人自本約成 立日交付權狀給地政士，辦理所需証件，隨案件辦理程序配 合提供…」等語，惟查上述內容，僅係地政士辛○○一人獨 自所撰寫之內容，並非經原告與被告簽署之協議書，被告於 本件審理中則否認該內容之真正，而查，證人辛○○雖於本 院97年10月24日言詞辯論時到庭作證初稱：原證三即上述書 信內容是伊親筆書寫，內容實在，當時由伊親手書立草稿， 且於證述之初證稱伊記得在場之人，除了甲○○之母外，其 他在場的人都有簽名等語，似謂本案當事人締結不動產買賣 之價金及標的物等契約必要之點，雙方意思已經一致。惟查 ：⑴觀諸證人辛○○於其後詢問時又稱：伊記得戊○○沒有 在場，而是太太在場，丁○○人在大陸，所以由太太出席， 其他人庚○○部分伊不記得了，戊○○、丁○○二人都沒有 出具授權書給其太太，伊記得很多人有簽名，伊記得「除了 代理之外」，都有簽名等語（本院卷第104 頁），則可見證 人辛○○就被告丁○○、戊○○之配偶有無於原告所謂協議 書上簽名一節前後證述並不一致，其證詞恐有疑義外，被告 戊○○、丁○○既然當時均不在場，亦無出具授權書給其等 配偶，而訂立不動產買賣契約並非日常家務，縱屬係夫妻間 ，如無因家庭情況遭遇意料外之特殊原由，亦尚難認夫或妻 係當然得有代理他方與第三人簽訂不動產買賣契約之權利， 原告亦未證明被告戊○○、丁○○有以自己之行為表示以代 理權授與其等配偶或知其等配偶表示為其代理人而不為反對 之表示等情事，則原告所稱其與被告戊○○、丁○○2 人間 ，就系爭土地分割、移轉有成立協議關係之存在，即不足為 採。⑵另查，被告庚○○當時是否在場，證人辛○○則證稱 伊不記得了而無法確定，亦難認被告庚○○有與原告簽立該 協議書之事實。雖原告就此陳稱係因被告庚○○是伊大伯， 關於系爭32之8 、32之9 地號之持分只是掛名，實際上該土 地是伊等所有，伊大伯土地是在其他塊土地云云，惟按共有 土地分管，並不等於原告即為該部土地的單獨所有權人，亦 不能認被告庚○○對於該部土地無所有權之應有部分存在，
且共有土地之分割，乃是以客觀上在土地登記謄本上所登記 的權利範圍來分配，任何共有人之應有部分，並非其他共有 人得以主觀任意否定。⑶況原告為本件請求之依據即為原告 所主張兩造簽訂之協議書，而原告在起訴狀中稱該協議書原 係交由地政士辛○○先生保管，證人辛○○就此則證稱：93 年4 月23日之協議書不在伊這邊，因為當時只是草約，但忘 記是誰拿走了，何人拿走伊沒有注意，因為當時伊認為只是 草稿，還是要由伊打正式協議書，雙方蓋章並交付證件、預 付款後，才算正式成立等語，則由此以觀，原告所稱之協議 書，顯然僅係1 份草約，而非兩造正式簽訂之合約。況證人 辛○○亦證稱：93年4 月23日協議書只是草約，還是要由伊 打正式協議書，雙方蓋章並交付證件、預付款後，才算正式 成立等語，其證詞又似謂系爭不動產買賣契約實際上尚有其 他必要之點例如代理權之授與欠缺、分割土地協議之共有人 當時未全部到場參與等情形，致使原證三即其上揭書信內容 ，在實際上，僅是屬於初步議案性質的草約而已，兩造之間 尚未有效成立真正的不動產買賣契約。又者，證人辛○○另 證稱：甲○○一直認為無法完成本案，他來找伊希望能處理 ，看要如何解決，所以伊就寫了這份原證三，希望兩邊一起 處理等語，由此益見證人辛○○所稱之草約應只是一份初步 議案性質的草稿，兩造間尚無正式的協議書存在，雙方亦無 在協議書上蓋章及交付證件與預付款，該協議即實質上並未 有效正式成立。是以，原告未能提出其所稱之協議書，證人 辛○○之證詞亦無從認定兩造間曾有效成立該等協議，原告 亦無實質給付給被告任何款項、定金之交付，法院亦無從推 定其契約成立。從而本件應認原告尚未能就其主張負舉證之 責任，本院實無從認定原告主張該協議存在屬實，是原告請 求被告應分割系爭土地並將原告所主張之部分移轉所有權登 記予原告，因缺乏實據，難認有理由。
四、退步言之，本件證人辛○○所證稱之草約，縱得認不只是一 份議案性質的草稿，惟因被告戊○○、丁○○在客觀上均無 原告所稱之簽立協議書之事實存在，另被告庚○○當時是否 在場，證人辛○○證稱伊不記得了而亦無法確定，亦難認被 告庚○○有與原告簽立協議書之事實，均已如上所述，故被 告戊○○、丁○○、庚○○等3 人均非係與原告簽立系爭協 議書之當事人，該協議書內容對於彼等3 人無拘束力。至被 告乙○○、己○○2 人縱認因曾經在場而設有口頭同意或與 原告簽立書面協議同意原告所主張之內容事實存在，惟按民 法第819 條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。共 有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
」，因此，被告乙○○、己○○2 人僅得自由讓與其應有部 分而已，若其2 人將共有特定之一部分讓與原告，使原告就 該一部分取得單獨所有權，則非民法第819 條第1 項所謂應 有部分之處分，而為同條第2 項所謂共有物之處分，其讓與 非得共有人全體之同意，不生效力。且土地法第34條之1 第 1 項所稱之處分，並不包括分割行為在內，亦不得以共有人 中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二 ，即可不經他共有人全體之同意，而得任意分割共有物。而 本件原告主張其買賣標的物，係如起訴狀之附圖所示己部分 （面積412.84坪），即係著重於共有土地的特定位置，而非 土地的應有部分。依上述說明，因未得共有人全體之同意， 對於其他共有人不生效力。如被告乙○○、己○○2 人因在 場而有允諾原告讓與系爭共有土地特定位置之事實，原告僅 得對於締約之共有人即乙○○、己○○2 人，依據債權法則 而請求使其就該一部取得單獨所有權，如無法履行，原告除 得要求追償定金（惟本案實際上並無定金）或損害賠償外， 亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼 續共有之關係。因按買賣契約屬於債權關係，而債之關係為 特定人間之權利義務關係，不及於契約以外之第三人。而共 有關係係物權關係，共有物之分割，目的即在消滅此種物權 關係。共有人與第三人是否成立特定位置之土地買賣並約定 受讓某特定部分，此種特定位置之土地買賣，係買賣雙方間 之關係，亦僅係債權性質，不能據以改變物權關係。因此， 原告不得以改變物權關係之分割共有物為訴求，而將無契約 義務之被告戊○○、丁○○、庚○○等3 人同列為被告，訴 請被告庚○○、乙○○、戊○○、己○○、丁○○等5 人應 將系爭土地分割如原告所指定之如起訴狀附圖所示己部分（ 面積412.84坪）並將附圖所示己部分移轉登記予原告單獨所 有。
五、綜上，本件原告依契約之法律關係，請求被告將系爭土地分 割如起訴狀附圖所示己部分（面積共計412.84坪），並將附 圖所示己部分移轉登記予原告，核無理由，不應准許，應予 駁回。
六、本件兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與本件判決結果 不生影響，無一一審究必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日 民事第一庭法 官 陳雪玉
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
以上正本與原本無異。
中 華 民 國 98 年 1 月 5 日 書記官 吳瓊英