臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1102號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 戊○○
巷15
庚○○
己○○
丁○○
兼前三人共同
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國97年12月11日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣龍潭鄉○○段一八六、一八八、一八九地號土地暨桃園縣龍潭鄉○○段九一八、九六九地號土地，返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 （鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者， 應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處 者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法 機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項 爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條 例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之 承租人即被告與出租人即原告間因耕地租佃契約無效與終止 租約之爭議，曾由原告申請調解，分別經桃園縣龍潭鄉公所 耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，因 調處不成立，經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理， 有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全宗可憑，核與 耕地三七五減租條例第26條上開規定相符，合先敘明。貳、實體事項
一、原告起訴主張：被告為廖光福（已歿）之子，被告於95年11 月7 日以原承租人廖光福之繼承人身分向龍潭鄉公所提出申 請承租龍鄉平字第95號租約耕地（下稱系爭龍平第95號租約 ），且主張原告所有坐落桃園縣龍潭鄉○○段186 、188 、 189 地號土地暨桃園縣龍潭鄉○○段918 、969 地號土地（ 下合稱系爭5 筆土地，分稱系爭民有段186 、188 、189 地 號土地、系爭大平段918 、969 地號土地）均屬系爭龍平第
95號租約之承租耕地。惟查：
㈠系爭龍平第95號租約已於79年12月31日租期屆滿： 系爭龍平95號租約原係自36年11月由被告之祖廖祥石（已歿 ）向原告承租，惟廖祥石往生後，則由廖祥石之繼承人即被 告之父廖光福、廖光有、廖光源三人共同申請續定租約，租 期為74年1 月1 日至79年12月31日，嗣租約屆滿後，迄今未 再續約，此觀系爭龍平第95號租約之三七五耕地租約登記簿 可明。是依據耕地三七五租約清理要點第7 點第2 項規定， 出租人、承租人未於期滿之翌日起45日內申請收回或續訂租 約登記，地方政府依規定應逕為辦理租約註銷登記，又依民 法第125 條請求權消滅時效為15年之規定，被告申請租約登 記之請求權業已逾越15年（即自80年1 月1 日起至被告向龍 潭鄉公所申請續訂三七五租約即95年11月7 日止，共計15年 11 月） 而消滅。
㈡系爭大平段918 地號並非系爭龍平第95號租約之租佃耕地： 查系爭大平段918 地號土地於重測前即為大坪段二坪小段8- 6 地號，應為另一龍平第96號租約之租佃耕地，而非系爭龍 平第95號租約之租佃耕地。此並經鈞院另案93年訴字第594 號租佃爭議事件判決確定，並命該案被告即訴外人廖益輝返 還系爭大平段918 地號土地予原告。
㈢被告於系爭5 筆土地有不自任耕作之情形，系爭龍平第95號 租約依耕地三七五減租條例第16條應為無效，或依同法第17 條第1 項第4 款原告得終止之，且原告業已表示終止： 被告於80年間即違法於系爭大平段918 地號土地上經營、搭 建鴻星活魚餐廳之停車場使用（鴻星活魚餐廳則係搭建於大 平段910 、911 、912 地號土地即重測前大坪段二坪小段8- 7 、8-13、8-8 地號土地上），原告亦有表示抗議，但被告 並不理睬，則被告顯然有不自任耕作之情形，依耕地三七五 減租條例第16條之規定，系爭龍平第95號租約應屬無效，且 被告於系爭5 筆土地上無故未為農業耕作繼續1 年以上，則 依同法第17條第1 項第4 款之規定，原告亦得終止契約，且 原告業已表示終止，故系爭龍平第95號租約應已歸於無效或 終止。
㈣據上，兩造間既已無耕地租賃關係存在，被告自應返還系爭 5筆土地。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
㈠系爭龍平95號租約仍有效存在：
系爭龍平第95號租約係自36年11月由被告之祖父廖祥石向原 告承租，承租之土地標示為大坪段二坪小段6 地號土地（面 積0.3470公頃）及同段8 地號土地（面積0.6803公頃），並
持續續租。嗣廖祥石於56年往生後，先由被告之父廖光福於 62年申請續租，之後由廖祥石之繼承人廖光福、廖光有、廖 光源三人共同申請續定租約，租期為74年1 月1 日至79年12 月31日，嗣租約屆滿後，廖光有、廖光源無意續租，廖光福 遂於80年1 月15日單獨向龍潭鄉公所申請續租，然因龍潭鄉 公所註記疏失，漏未將廖光福續租之事實登載於三七五租約 登記簿上，然此當不影響廖光福為合法承租人之地位，且原 告於80年後依然持續收受廖光福繳交之租金，是龍平第95號 租約當有效存在。直至90年廖光福往生，被告為其繼承人乃 於91年提出申辦變更及續定租約之申請，原告即突然提出異 議，並拒絕收取租金，被告實感詫異。按耕地租約在租佃期 限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第17條第1 項所定情 形之一不得終止租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人 依本條例收回自耕外，如承租人願意繼續承租者，應續訂租 約，此為耕地三七五減租條例第17條、第20條所明定。系爭 龍平第95號租約既有續租之事實，僅係因龍潭鄉公所出現註 記疏失，受未將續租之事實登載於三七五租約登記簿上，故 被告於91年基於繼承原承租人之地位，提出申辦變更及續訂 租約之申請，於法並無不合。
㈡系爭龍平第95號租約包括系爭5筆土地：
1.系爭龍平第95號租約係於36年間由廖祥石承租大坪段二坪小 段之土地標示記載為6 地號土地（面積0.3470公頃）及同段 8 地號土地（0.6803公頃），而上開大坪段二坪小段6 地號 土地面積本有0.3047公頃，即3047平方公尺，於53年分割登 記為大坪段二坪小段6 、6-3 、6-4 地號，再於75年由大坪 段二坪小段6 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6 、6-5 地號土地，由大坪段二坪小段6-3 地號土地分割登記為大坪 段二坪小段6-3 、6-6 地號土地、由大坪段二坪小段6-4 地 號土地分割登記為大坪段二坪小段6-4 、6-7 、6-8 地號土 地，其中大坪段二坪小段6-5 、6-6 、6- 7地號土地已經政 府徵收，故承租範圍大坪段二坪小段6 地號土地，經徵收後 承租範圍僅餘大坪段二坪小段6 、6-3 、6-4 、6-8 地號土 地，即重測後之龍潭鄉○○段189 、188 、18 6地號、大平 段969 地號，面積1750.43 平方公尺，故此4 筆土地確為系 爭龍平第95號租約之承租耕地，並無疑義。
2.至於大坪段二坪小段8 地號土地（面積0.6803公頃），並非 全部均為系爭龍平第95號租約之承租範圍，而有部分係另一 龍平第96號租約之承租範圍。蓋當初廖祥石與原告簽訂龍平 第95號租約時，訴外人廖光有與原告就大坪段二坪小段8 地 號亦定有龍平第96號租約，分耕大坪段二坪小段8 地號，此
且為原告所知悉。嗣原告對訴外人廖光有之繼承人廖益輝就 龍平第96號租約租約範圍提出訴訟，以租約無效為由請求返 還土地，並經鈞院以93年度訴字第594 號判決原告勝訴確定 ，惟當時被告因未能參加訴訟，故就大坪段二坪小段8 地號 分耕事實未能詳細說明，導致該案法院否定有分耕之事實， 對被告實有不平之處。且因該案認定廖益輝應返還系爭大坪 段二坪小段8-7 、8-8 、8-13地號土地即重測後之大平段91 0 、91 2、911 地號土地，被告迫於無奈下始向原告購買上 開3 筆土地。
㈢被告於系爭5筆土地上有自任耕作：
關於大坪段二坪小段8-6 地號土地即重測後之系爭大平段91 8 地號土地接鄰馬路之部分，於75年間因原告同意公路局將 該部分土地鋪設水泥整平，由廖光福作為晒穀場之用，嗣至 原告因鈞院93年度訴字第594 號判決廖益輝應返還此筆土地 後，才由被告己○○將本屬曬穀場之部分，向原告承租作為 停車場之用，可見原告同意就本該為曬穀場之部分改為出租 於被告作停車場之用。惟除該部分外，被告於此筆土地分耕 範圍內確實仍有耕作之事實，另被告於其餘4 筆土地亦有耕 作之事實，是原告所言與事實不符。
㈣是以，系爭龍平第95號租約仍有效存在，且被告於系爭5 筆 土地上確有自任耕作，兩造間既仍有耕地租賃關係，原告自 不得請求返還系爭5筆土地。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，被告之祖父廖祥石前於36年間就原告所有分割徵收前 之大坪段二坪小段6 地號土地（面積0.3470公頃）及同段8 地號土地（面積0.6803公頃），訂有系爭龍平第95號租約。 另廖祥石之子廖光有亦就該分割徵收前大坪段二坪小段8 地 號土地訂有另一龍平第96號租約。廖祥石辭世後，系爭龍平 第95號租約即由廖祥石之繼承人廖光福、廖光有、廖光源三 人共同申請續訂租約，租期為74年1 月1 日至79年12月31日 ，另一龍平第96號租約則於廖光有辭世後，由訴外人廖益輝 於80年1 月1 日起續租。又重測前大坪段二坪小段8 地號土 地面積為0.7014甲（按：換算後即0.6803公頃），原登記由 廖光有承租其中0.4049甲、廖祥石承租其中0.2965甲。嗣上 開6 地號土地於53年分割登記為大坪段二坪小段6 、6-3 、 6-4 地號，再於75年由大坪段二坪小段6 地號土地分割登記 為大坪段二坪小段6 、6-5 地號土地，復由大坪段二坪小段 6-3 地號土地分割登記為大坪段二坪小段6-3 、6-6 地號土 地，由大坪段二坪小段6-4 地號土地分割登記為大坪段二坪 小段6-4 、6-7 、6-8 地號土地，其中大坪段二坪小段6-5 、6-6 、6- 7地號土地已經政府於77年間徵收，故系爭龍平
第95號租約承租範圍之大坪段二坪小段6 地號土地，經徵收 後承租範圍僅餘大坪段二坪小段6 、6-3 、6-4 、6- 8地號 土地，即分別為重測後之系爭民有段189 、188 、186 地號 、系爭大平段969 地號。至上開8 地號土地則於53年間分割 為8 、8-6 、8-7 、8-8 地號等4 筆土地，而8-6 地號土地 復於74年間分割為8-6 、8-11、8-12、8-13地號土地，另8 -8地號土地則分割為8-8 、8-14地號土地，其中8-11、8-14 地號土地為政府徵收，是原8 地號土地經分割及徵收後為大 坪段二坪小段8 、8-6 、8 -7、8 -8、8 -12 、8 -13 地號 等6 筆土地，其中大坪段二坪小段8-6 地號即為重測後之系 爭918 地號土地等情，有上開土地之土地謄本（卷一第32-3 5 、92-103頁）、系爭龍平第95號租約、龍平96號租約之三 七五耕地租約登記簿及桃園縣龍潭鄉公所耕地租佃委員會耕 地地租減免證明書（卷一第37-39 、65-66 頁），及本院另 案即93年訴字第594 號租佃爭議事件案卷所附之台灣省桃園 縣私有耕地租約、桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書（平 字第95號、96號）、台灣省新竹縣私有耕地租約登記申請書 （平字第95號、96號）、桃園縣龍潭鄉三七五耕地租約登記 簿、桃園縣龍潭鄉公所94年4 月26日龍鄉農字第0940009807 號函說明之載明等文件在卷可憑，且為兩造所不爭執， 堪認為真。
四、原告主張系爭龍平第95號租約因於79年12月31日後即未續約 而不存在，且因被告並未於系爭5 筆土地上自任耕作，依法 系爭龍平第95號租約即已無效或經原告合法終止，被告應返 還土地。被告則以其父廖光福於80年1 月1 日後仍有與原告 續訂系爭龍平第95號租約，僅係因龍潭鄉公所漏未登記，且 被告於系爭5 筆土地上並無不自任耕作之情形，系爭龍平第 95號租約仍有效存在等語資為抗辯。是本件爭點厥為：系爭 龍平第95號租約自79年12月31日後是否仍存續？被告得否主 張繼承其父廖光福之租賃權繼續租用？系爭龍平第95號租約 租賃之耕地範圍是否包括系爭大平段918 地號土地？被告於 系爭5 筆土地有無不自任耕作之情形？經查：
㈠按被繼承人死亡時，遺產當然由繼承人全體繼承，耕地三七 五減租條例第6 條第1 項規定：本條例施行後，耕地租約應 一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止，或換訂，應由 出租人會同承租人申請登記，出租人依此規定，即負有與承 租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得 對之為會同申請登記訂立書面契約之請求，故此係為保護佃 農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或 換訂須經登記始生效力。次按，依最高法院47年台上字第15
68號判例要旨載以：「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地 之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五 減租條例第1 條適用民法第451 條之規定，視為以不定期限 繼續契約，…。」。查，依卷內桃園縣龍潭鄉三七五耕地租 約登記簿之記載，系爭龍平第95號租約最末一次登記租期雖 係至79年12月31日，惟此後被告之父廖光福仍繼續使用系爭 龍平第95號租約之租地，且支付原告租金至90年間一節，為 兩造所不爭執，並有被告提出之繳租單據為憑（卷一第86、 125 頁），則可見於79年12月31日之後，被告之父廖光福仍 繼續使用系爭龍平第95號租約之土地，且亦無證據顯示原告 有所反對之意思，原告與被告之父廖光福間之系爭龍平第95 號租約自仍合法存續，僅係視為不定期之租賃關係，而被告 自得繼承其父廖光福之承租權繼續於系爭龍平第95號租約承 租土地上耕作，系爭龍平第95號租約尚不至因未為續約登記 而失效。原告主張系爭龍平第95號租約自79年12月31日後即 未為續約登記而已不存在云云，於法無據，難以採憑。 ㈡又系爭大平段918 地號土地重測前為大坪段二坪小段8-6 地 號土地，而大坪段二坪小段8-6 地號土地則係由53年間分割 前之大坪段二坪小段8 地號土地分割而來，又分割前之大坪 段二坪小段8 地號土地面積為0.7014甲，同為系爭龍平第95 號租約及另一龍平第96號租約之租賃耕地，系爭龍平第95號 租約承租範圍為其中0.2965甲、另一龍平第96號租約則承租 其中0.4049甲，業如前述，是被告主張系爭大平段918 地號 為系爭龍平第95號租約之租賃範圍，應屬可採，原告雖否認 該情，惟並未提出何證據反駁，自不足採。是系爭大平段91 8 地號屬系爭龍平第95號租約之租賃範圍，可堪認定。 ㈢又原告主張被告於系爭大平段918 地號部分土地鋪設水泥以 供作鴻星活魚餐廳之停車場使用一情，業據提出現場照片為 憑（卷一第168 頁），且為被告所是認，被告並提出現場照 片為證表示業已拆除該水泥等情（卷一第172 、182 、193- 196 、206 頁），則顯見系爭大平段918 地號土地至少有部 分遭被告鋪設水泥而未耕作。至被告辯稱停車場係於與原告 另於95年1 月5 日訂立租約（卷一第53頁）承租系爭大平段 918 地號部分土地後才鋪設作為停車場，故有經原告同意云 云，然此為原告所否認，況於另件即本院93年度訴字第594 號租佃爭議事件審理時，本案被告戊○○於法院94年2 月22 日至現場勘驗時到場陳稱：伊為鴻星活魚餐廳之負責人，大 坪段二坪小段8-7 、8-8 、8-13地號土地係停車場之一部分 ，為伊祖父廖祥石與原告定有三七五租約，伊係繼承伊祖父 之權利等語（該案卷第二第31頁），而系爭大平段918 地號
土地即係與上開土地作為停車場之部分相連，且由現場鋪設 水泥之照片以觀，上開地號土地與系爭大平段918 地號土地 之水泥顯係一同鋪設，由是除可見系爭大平段918 地號早在 兩造於95年1 月5 日訂立租約前即已遭被告違約作為停車場 使用之事實，被告戊○○於另案甚而陳稱大坪段二坪小段 8-7 、8-8 、8-13地號土地為系爭龍平第95號租約租賃之範 圍，亦係作鴻星活魚餐廳停車場使用，則系爭龍平第95號租 約之耕地有不自任耕作之事實，益徵明顯。
㈣按72年12月23日修正前耕地三七五減租條例第16條第1 項規 定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；同條第2 項並規定，承租人違反前項規定時，原訂租約無 效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。所稱承租人「不 自任耕作」，兼指轉租、故意不自任耕作，而擅自變更用途 ，或任由他人使用而未異議或為其他討回土地行為而言。72 年12月23日修正後該條例第17條第1 項始增列第4 款規定： 耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1 年不 為耕作之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作 之行為予以規範，始不在同條例第16條所稱之不「自任耕作 」之列。（最高法院87年度台上字第1378號判決意旨參照） 。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效， 係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂 租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消 滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返 還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種 或另行出租」之規定自明。（最高法院80年台再字第15號判 例意旨參照）。據此，被告固有耕地三七五減租條例第17條 第1 項第4 款所定終止租約之事由，原告並向被告為終止租 約之意思表示，然被告據系爭龍平第95號租約所承租之系爭 大平段918 地號土地，甚而被告戊○○所稱重測前大坪段二 坪小段8 之7 、8 之8 、8 之13地號土地均係任由被告戊○ ○所經營之鴻星活魚餐廳作為停車場使用，自屬不自任耕作 ，兩造間租賃契約即不待原告終止，依耕地三七五減租條例 第16條之規定，即自被告不自任耕作時起當然失其效力。五、綜上，兩造間租賃關係自被告不自任耕作時起全部無效，原 告請求被告返還系爭土地，即屬有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本 件判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 吳爭奇
法 官 陳雪玉
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。以上正本與原本無異。
中 華 民 國 98 年 1 月 7 日 書記官 吳瓊英