臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1325號
原 告 庚○○
訴訟代理人 莊秀銘律師
徐紹鍾律師
陳志峯律師
被 告 戊○○
大金磚廠股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○
前列三人共同
訴訟代理人 羅水明律師
上列當事人間請求給付酬金事件，經本院於民國97年12月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○應給付原告新台幣壹佰伍拾肆萬元，及民國九十七年七月三日起至清償日止按年息百分五計算之利息。被告大金磚廠股份有限公司應給付原告新台幣壹佰參拾肆萬元，及自民國九十七年七月五日起至清償日止按年息百分五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣壹佰參拾肆萬元，及自民國九十七年七月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告戊○○負擔百分之三十六，由被告大金磚廠股份有限公司負擔百分之三十二，其餘由被告丙○○負擔。本判決第一項於原告以新台幣肆拾陸萬貳仟元為被告戊○○供擔保後，得假執行；但被告戊○○如以新台幣壹佰伍拾肆萬元為原告預供擔保後，得免假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆拾萬貳仟元為被告大金磚廠股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告大金磚廠股份有限公司如以新台幣壹佰參拾肆萬元為原告預供擔保後，得免假執行。本判決第三項於原告以新台幣肆拾陸萬貳仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告大丙○○如以新台幣壹佰參拾肆萬元為原告預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠緣被告戊○○為購買大金磚廠股份有限公司（下稱大金磚公 司）及丙○○所有坐落台北縣鶯歌鎮○○段圳子頭坑小段30 1 等地號共29筆土地（實際地號詳起訴狀附件一，下稱系爭 土地），委託原告為訂約之媒介。而被告金大磚公司、丙○ ○為出售系爭土地，亦委託原告為訂約之媒介。系爭土地之 買賣事宜原告媒介磋商後，買賣雙方就價金及標的物意思表
示合致，並於民國96年10月4 日簽訂系爭土地之買賣契約， 約定價金為1 億7900萬元，及於契約中第11條下之備註約定 ：「買賣雙方應給付酬金予介紹人庚○○，買方為新台幣壹 佰伍拾肆萬元，賣方為新台幣貳佰陸拾捌萬元。」詎料被告 等於簽訂系爭土地買賣契約後，為避免上開酬金之支付，藉 故解除該買賣契約，並拒絕支付原告酬金。原告曾多次口頭 請求被告等依約給付酬金，屢遭拒絕，爰依民法第568 條第 1 項規定請求被告給付酬金。
㈡按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔或分受之，其給付 本不可分而變為可分者亦同，民法第271 條定有明文。而賣 方應給付原告之酬金為268 萬元，係屬可分之債，故應由系 爭土地買賣契約之出賣人大金磚公司、丙○○平均分擔。 ㈢為此，依據居間之法律關係，請求被告戊○○、大金磚公司 、丙○○應分別給付原告154 萬、134 萬、134 萬，及均自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。二、被告則抗辯：
㈠訴外人大同大隈股份有限公司（下稱大同大限公司）有意覓 地建廠擴大營運，遂由在大同大隈公司服務之被告戊○○出 面覓地，及與有意出售出地者洽談，如訂立買賣，則由戊○ ○為買方名義。21世紀仲介公司獲知被告大金磚公司有台北 縣鶯歌鎮○○段圳子頭坑小段301 地號等6 筆土地委託訴外 人蘇民正出售，又獲悉大同大偎公司要購買土地建廠，遂攜 金磚公司委託訴外人蘇民正銷售之契約書影本至大同大偎公 司與被告戊○○見面，表示想仲介此件土地之買賣，惟後來 21世紀仲介公司無法做到大同大偎公司建廠所需土地之購得 要求，及放棄仲介買賣之機會。而原告得知大同大偎公司要 購地建廠，即主動找被告戊○○表示要當土地買賣仲介，後 原告與地主大金磚公司及丙○○訂立土地委託銷售同意書， 但委託期間過後，原告向地主表示大同大偎公司之日本控股 公司董事會尚未核准購地，因當時尚有他人與地主洽談買賣 ，原告怕土地會被他人買走，乃與地主商量簽約金只付少許 ，獲地主同意簽約金僅250 萬元（不到總價金1 億7900萬元 之1.4%），地主與戊○○遂於97年1月4日訂立買賣契約。 ㈡系爭買賣契約訂立後，告向被告戊○○表示其無法購得大同 大隈公司建廠所需土地所有權，主動提出應與地主即被告大 金磚公司、丙○○解除系爭買賣契約，則於買賣雙方同意解 除買賣契約後，原告自無權向被告戊○○請求佣金。又原告 仲介服務之範圍包括使被告戊○○能購得大同大偎公司建廠 需用土地之完整所有權，即每筆都要有全部所有權，而丙○
○所出售之土地，其中坐落台北縣鶯歌鎮○○段圳子頭坑子 段280 、286 、286-1 、286-2 、286-3 地號係出售持分， 而286-1 地號土地持分合計不等於一，則被戊○○即無法取 得全部所大權，大同大隈公司因而無法建廠，由於有上述困 難存在，原告已無法解決，遂主動表示應與地主即被告大金 磚及丙○○解除系爭買賣契約，買方即被告戊○○依其意見 於97年1 月18日解除買賣契約，原告自不得請求買賣給付佣 金，至為明確。再者，系爭買賣契約解除時，原告已向賣方 表示不收取介紹費了，亦不得再向賣方請求給付佣金。 ㈢為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不 利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告大金磚廠股份有限公司、丙○○於96年10月4 日將附於 本院卷第14頁附表所示之土地出售予被告戊○○，約定買賣 價金為1 億7900萬元，並於買賣契約簽定時由買方給付賣方 定金250 萬元，並於買賣契約之備註事項欄記載，買方給付 原告154 萬元，賣方給付原告268 萬元之酬金（詳本院卷第 13 頁） 。
㈡被告大金磚廠股份有限公司、丙○○（即賣方）與被告丙○ ○於97年1 月18日解除系爭土地之買賣契約，由賣方退還買 方簽約金250萬元。
四、本件爭點與本院判斷：
原告主張：依據被告間於96年10月4 日就如本院卷第14頁附 表所示土地簽訂之買賣契約，原告有請求被告給付酬金之權 利等語。被告則抗辯：原告仲介之範圍，包括使被告戊○○ 能購得大同大限公司建廠需用之土地之完整所有權，即每筆 都要有全部所有權，而286-2 、286-3 、287 地號土地僅出 售持分，286-1 地號土地之持分合計不等於1 ，則大同大隈 公司無法建廠，原告乃主動表示戊○○應與地主解除系爭買 賣契約，故原告不得向買方請求酬金，另原告已拋棄對於賣 方之佣金請求權，亦不得請求賣方給付酬金云云。茲析述如 后。
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民法第277 條前項定有明文。被告雖抗辯原告仲介範圍應包 括系爭土地之全部所有權云云，然已據原告否認在案，且被 告間於96年10月4 日所簽定買賣契約之附表亦明確記載280 、286 、286-1 、286-2 、286-3 、287 地號土地僅出售應 有部分，而非土地所有權之全部，苟原告仲介買賣之範圍係 包括系爭土地所有權之全部，衡情被告戊○○豈有於於96年 10月5 日向被告丙○○、大金磚廠股份有限公司購買前開土
地之應有部分之理？況原告仲介買賣土地之範圍，如包括系 爭土地所有權之全部，則就280 、286-1 、296-2 、286-3 、280 、286 、287 地號土地其他應有部分之買賣，被告戊 ○○即買方亦應與原告約定仲介酬金，惟渠等間就上開土地 其應有部分之買賣並無酬金之約定，可見原告並無再為被告 戊○○仲介買賣上開地號土地其他應有部分之義務。又被告 戊○○購買系爭土地作為大同大限公司建廠之用係屬買賣之 動機，並非意思表示內容有錯誤，且大同大隈公司於97年5 月15日又與被告丙○○簽訂不動產買賣契約，購買丙○○所 有280 、286-1 、296-2 、286-3 、280 、286 、287 地號 土地之應有部分（詳本院卷證十二），顯見被告戊○○向被 告丙○○購買上開地號土地之應有部分，仍可透過其他途徑 達到使大同大限公司建廠之目的，顯見被告間於96年10月4 日所簽定之買賣契約並無解除之必要。則原告既無義務為被 告戊○○仲介買賣280 、286-1 、296-2 、286-3 、280 、 286 、287 地號土地其他應有部分之義務，且被告戊○○亦 無解除系爭買賣契約之必要，則被告戊○○以解除契約為由 拒付買賣酬金，自難認為有理由。
㈡被告雖又抗辯：系爭買賣契約載明被告戊○○97年1 月31日 要付第2 期款1540萬元，既無法建廠，自不可能再付第2 期 款，則所付第1 期款250 萬元會遭被告大金磚廠股份有限公 司大金磚廠股份有限公司、丙○○沒收，故原告乃提議以墳 墓均改由賣方負責遷移為由，要求賣方另簽新契約，並藉此 解除契約而避免訂約金被沒收，惟大同大限公司於戊○○與 賣方解除契約後，對於擴大營運之目標不變，再與被告丙○ ○溝通商量，由持分已逾2/3 之共有人丙○○將所有權全部 出賣予大同大限公司，除買方為大同大限公司而非被告戊○ ○外，買賣價格亦較高，顯然與系爭買賣不同云云。惟查證 人己○○即大同大隈公司之受僱人於本院97年10月16日審理 時證稱：97年1 月18日在兩造洽談解約事宜我有在場，也只 有這一天在場，當初我們內部有沙盤推演過要跟地主甲○○ 小姐解約，當初誰先提出要解約的我不知道，只知道當天去 是要解約的，97年1 月18日前幾天，我、庚○○、戊○○、 丁○○在我們公司的會議廳沙盤推演要解約的事情，因為土 地購買上有不等於一的情況，地主對於墳墓上的問題比較沒 有辦法處理，所以以此接洽地主說解約退回250 萬元機率比 較大，庚○○當天也有跟戊○○建議拿墳墓的事情去說，解 約的機率會比較大，... 墳墓的事情是我們共同討論出來的 結果，而庚○○也確實有跟戊○○說等語，亦僅證稱遷墳墓 之事情是共同討論出來的結果，並未證稱原告主動提議被告
戊○○以遷墳墓之事由解除契約。次查被告戊○○於96年10 月4 日向丙○○所購買280 、286 、286-1 、286-2 、286- 3 、287 地號土地之應有部分面積，折算為坪數總計為5910 .25 坪（詳本院卷第14頁），因96年10月4 日之買賣契約僅 標明總價1 億7900萬元，價賣土地總坪數為16020.10坪，而 未標明每筆土地之買賣價格，則被告丙○○於96年10月4 日 出售上開土地究應分得多少價款，從無知悉，尚無法認被告 丙○○於97年5 月15日將其上開土地之應有部分以5909萬4, 000 元出售予大同大偎公司，價格高於原契約，且97年5 月 15日之買方雖為大同大偎公司，但買賣之土地仍係登記於被 告戊○○外下，而被告丙○○以欲土地應有部分超過2/3 之 規定，將其他共有人之應有部分亦一併出賣予被告戊○○或 大同大偎公司，因被告丙○○於97年5 月15日重新訂約時應 有部分並未增加，其於97年1 月18日時亦得行使此項土地法 第34條之1 之規定，而無庸解除96年10月4 日之土地買賣契 約，益證被告丙○○雖僅出售280 、286 、286-1 、286-2 、286- 3、287 地號土地之應有部分，然欲達成大同大偎公 司購買建廠之目的實無解除契約之必要，尚難將被告戊○○ 於締約購地後自己無法解除之問題悉轉嫁歸責於原告，而拒 付仲介酬金。
㈢被告雖又抗辯：原告已同意拋棄對於賣方丙○○、大金磚廠 股份有限公司之酬金請求權云云，惟亦據原告否認在案，而 證人己○○即大同大限公司之受僱人、與丁○○即承辦系爭 土地事宜之代書於本院97年10月16日審理時就原告有無拋棄 酬金請求權乙節，分別證稱記不清楚、沒有等語，苟原告確 有拋棄對於賣方之酬金請求權，實無不於買賣契約中記載明 確之理，況被告丙○○於解除契約後，又於97年5 月15日其 將所有280 、286-1 、296-2 、286-3 、280 、286 、287 地號土地之應有部分出售欲登記於被告戊○○名下，苟被告 丙○○於解約後又將土地應有部分出售，即得免除給付酬金 之義務，又豈得事理之平？核被告此部分之抗辯，既未舉證 以實其說，又係規避酬金之支付，顯無可採。
五、末按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後 契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上 字第1646號判例著有明文。查被告間就系爭系爭土地於96年 10月4 日締結買賣契約，原告即得請求報酬，雖被告於97年 1 月18日因故解除契約，但對於原告之報酬請求權並不生影 響。從而，原告依據居間之法律關係，請求被告戊○○給付 154 萬元，被告大金磚廠股份有限公司給付134 萬元，被告 丙○○給付134 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均 陳明願供擔保請准宣告假執行與免假執行，核無不合，爰分 別酌定相當之擔保金額，准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條 第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日 民事第三庭 法 官 何君豪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 31 日 書記官 黃琴茜
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