臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十一年度上字第七０號
上 訴 人 顏榮章即榮豐醫院
被上訴人 甲○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年二月十九日臺灣高雄
地方法院九十年度訴字第一三四三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人金錢超過新台幣壹佰捌拾貳萬零貳佰叁拾捌元本息
部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
被上訴人假執行供擔保金額變更為新台幣壹佰貳拾萬元，上訴人免為假執行供擔保金
額變更為新台幣叁佰陸拾柒萬陸仟柒佰叁拾捌元。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
㈠系爭房屋每月約定之租金為一萬元：
⒈系爭房屋固為六層樓房，供醫院之用，惟被上訴人於八十二年間購得系爭房屋
，八十三年三月間政府開辦全民健康保險，上訴人乃減縮營運，二樓以上病房
均未使用，僅使用一樓部分房間供診所門診而已，原判決以全棟六層樓房市價
估算租金，而認為一萬元租金遠低於一般交易行情，自有違誤。
⒉上訴人向被上訴人之前手張益瑞承租時，每月租金為一萬元，業經張益瑞在原
審到庭所證實，並有醫院租賃契約書可稽。原判決所引所謂證人希望將來兒子
高醫畢業，再交還其子經營云云，為不確定因素，其子唸醫學院何學系﹖何時
醫學院畢業﹖何時能取得醫師執照均不確定，其子何時有能力經營醫院仍屬未
知數，何能謂「特殊約定」。況且上訴人與張益瑞間之租賃契約書租期為一年
，一切裝修、粉刷、安全維護等均由上訴人負擔，上訴人需付龐大之維修費用
，因此，訂定租金額絕非因出租人與承租人間有特殊約定將來交還出租人兒子
經營，而定租金額。再參諸出租人張益瑞於租期八十二年四月三十日屆滿後不
久即將系爭房屋出售與被上訴人，更可證明該證人與上訴人間並非如原判決理
由所謂有特殊約定租金額之情事，原判決理由四之心證，顯有違誤。
⒊被上訴人之父王允謙為上訴人之姊夫，購買系爭房屋時上訴人為仲介人，系爭
房屋每年之保養、修繕，均由上訴人負擔，與房屋租賃由出租人負擔修繕費用
之法律規定及一般慣例不同。上訴人主張每月租金一萬元係實際支付金額而言
，房屋之修繕等費用均由上訴人（承租人）負擔，而兩造共識由醫院開立扣繳
憑單列租金為每月十萬元（含修繕等費用開支），被上訴人自不得依扣繳憑單
所列金額請求支付，僅得請求每月一萬元，又原屋主與上訴人無何親屬關係，
而被上訴人為上訴人之至親，買受後不可能將租金漲十二倍，每月十二萬元，
再降為十萬元之理。
⒋依被上訴人陳述，上訴人自八十七年六月起未付租金（為上訴人所否認外），
近三年間，被上訴人未曾向上訴人表示欠租，討取租金，迨近三年後，九十年
四月始表示欠租要求支付（見起訴狀），與一般租賃慣例欠租達二個月以上，
出租人即為催租進而終止租約不符。積欠租金長達三十四個月期間，被上訴人
未曾要求給付欠租，證明上訴人未欠租，近三年後再要求欠租三百四十萬元，
顯違常理。
㈡兩造就系爭房屋有合夥經營安養中心（又稱為護理之家或安養院）之合意。
⒈民國八十七年間，被上訴人之父王允謙與上訴人談妥在系爭房屋合夥經營安養
中心，所有改建、裝潢費用由上訴人負擔，被上訴人負擔油漆部分。上訴人即
著手改建，並向高雄縣政府申請設立護理之家，為證人廖慧玲、王秀卿在原審
所證實，並有證人顏義雄可資傳訊。被上訴人之父王允謙在原審亦供承「他（
指上訴人）跟我說他要做安養院，我有同意他裝潢經營，他要求我負責房屋油
漆部分」（見原審卷第一三三頁言詞辯論筆錄）。廖慧玲雖稱「聽別人說他們
要合夥，但明白指證裝潢期間屋主有時會過來看（當庭指證屋主為在場之原告
父親），有原審卷第一三二頁言詞辯論筆錄可稽。查系爭房屋名義雖為甲○○
，但實際所有人及其管理為其父王允謙，上開證人之證詞又與王允謙相符，不
得因聽別人說詞而否認其證據力。證人廖慧玲、王秀卿並無供稱聽上訴人（被
告）陳述（見原審卷第一二三、一三三頁九十年十二月廿七日筆錄），原判決
竟謂證人係聽被告之陳述而不予採信，顯屬證據矛盾而有違誤。證人李玉燕在
原審供稱其聽顏醫師說「他姊夫想要跟他合夥安養中心」；「電梯設備是被告
出資，姊夫出油漆錢」；「八十七年六、七月開始」；有與原告父親「只有照
過面」云云（見原審卷第一四三、一四四頁筆錄），其供詞與王允謙（上訴人
之姊夫）吻合，證明所供屬實，不能單以聽聞之詞而予否認。
⒉八十七年間，上訴人於被上訴人合意合夥經營安養中心，即著手為系爭房屋改
建工程，將久未使用之二樓以上各層樓房整修，裝設電梯、鐵門、鋁門窗等之
換修，改善水電、電話等設備、警報器、床等，已支出四百萬元以上，上訴人
未得被上訴人同意，何敢為如此龐大之資金投入，證明被上訴人同意合夥經營
安養中心。
⒊附原審卷第八一、八二頁「護理機構登記證事項變更申請書」、「護理機構開
業、醫療概構設服務部門申請書」檢附文件明載「建築物使用執照、平面簡圖
」及「主管機關許可設置或擴充文件」，即申請設立安養中心（護理之家）首
要條件為必須檢附該建物之「建築使用執照」甚明。其與「建築物防火避難設
施與設備安全檢查申請」不同（見原審卷八三、八四頁）。上訴人於八十七年
、八十八年間，多次向高雄縣政府衛生局申請設立「護理之家」，先後五次經
衛生局以未檢附建築物使用執照而不受理，曾檢附房屋稅證明以代替使用執照
亦遭受退件，該局有案可查，請予調閱，證明檢附建築物使用執照為必要文件
，被上訴人有提供之義務。至於原審函詢高雄縣政府及內政部，係就「建築物
防火避難設施與設備安全檢查申報書」表內檢附文件審核疑義函請說明，而非
就設置護理之家申報書之檢附文件相詢，原審將二者混為一談，顯有違誤。內
政部及高雄縣政府回覆既非對設置護理之家答覆，純為准設置後之防火避難設
備安全檢查覆稱無法繳交使用執照時，得以合法房屋證明文件者，自不能以之
認定申請設置護理之家不用提出使用執照，原判決顯有違誤。
⒋被上訴人曾為須附使用執照事，委託郭忠護代書辦理，郭代書代被上訴人向高
雄縣政府申請使用執照，經建設局答覆系爭房屋無使用執照（見原審卷八十五
頁），郭代書又請領房屋稅籍證明，曾提出衛生局用以申請設置護理之家，亦
不被採用。補辦使用執照被上訴人不願支付建築師費用，致始終未能提出系爭
房屋使用執照。旋被上訴人不願給付代書費，經代書向上訴人要求，乃由上訴
人代為墊付代書費六千元，郭忠護可資傳證，證明兩造有合夥經營護理之家情
事。
⒌被上訴人於九十年四月委請律師函上訴人催繳租金，但之前未曾向上訴人表示
欠租催討租金事，再參諸被上訴人所稱八十七年六月份起未繳租金，其時間即
為兩造商妥合夥經營護理之家，上訴人開始出資系爭房屋之改建、裝潢（見原
審卷第一三一頁證人廖慧玲、王秀卿筆錄）。迄八十八年間被上訴人不能提出
使用執照，又不辦理補辦使用執照事，確定無法設置護理之家，不能合夥經營
，上訴人此期間已為系爭房屋之整建支出四百餘萬元，被上訴人同意合夥經營
護理之家，兩造自八十七年六月起，就系爭房屋已更新契約，變更為合夥關係
，被上訴人不能向上訴人請求每月之租金。
㈢縱令認為兩造無合夥關係，每月租金十萬元，惟上訴人為系爭房屋支出有益費用
，上訴人主張抵銷。
㈣系爭房屋租金應受土地法第九十七條租金及國稅局核定租金之限制：
系爭房屋之基地依公告現值約為六百萬元，建物價值約為一百八十萬元合計約為
七百八十萬元，而國稅局核定之租金係以房地公告現值乘以法定公告利率（現利
率為2.25%)之一半，依此計算每月租金為七千五百元。又系爭建物之基地使用區
分雖為鄉村區，但為依法公布都市計劃範圍內之土地，應屬城市地方範圍，有土
地法第九十七條之適用，被上訴人所引最高法院五十四年度第一次民刑庭總會會
議決議㈣，其案例所指土地為在市縣行政區域內，但又不在該管市縣都市計劃範
圍之內，亦未規定地價而言，與本案系爭土地不但在市縣行政區域以內，且在縣
市都市計劃範圍之內，亦已規定地價情節不同，不能比附援引於本案。
三、證據：援用在原審之立證方法，並聲請訊問證人顏義雄、衛玉芳、郭忠護、陳進
忠、鍾春梅。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：
㈠兩造間關於租金之約定確為每月十萬元：
⒈兩造間關於租金每月十萬元之約定，不僅有卷附之扣繳憑單可稽，而且亦符合
系爭建物係一棟六層樓高、第一至第五層每層約有二七六、二一平方公尺（約
八十五坪），且供經營醫院營利使用之大型建物之一般租金行情，更何況上訴
人亦主張系爭建物於八十二年六月間之一般市價行情為四千五百萬元，被上訴
人之買受價格為二千九百多萬元（請見上訴人於原審九十年六月五日答辯㈠狀
），則被上訴人豈可能將此以鉅資買受之建物，卻以每月一萬元之顯不相當行
情租予上訴人﹖詎上訴人於今又反而質疑自己所主張之四千五百萬元市值行情
並無佐證云云，殊屬敗訴後翻異之詞，自不足採。
⒉上訴人主張，伊與前手所有權人張益瑞間之租金約定為每月一萬元云云，惟查
此係渠等之間之約定，本件兩造非不得重新約定，更何況張益瑞於原審法院九
十年九月二十五日庭訊時證述「：：我有跟他講過希望被告（上訴人）不要中
斷，我兒子高醫畢業後可以繼續使用下去：：：」等語，可見張益瑞之所以願
以每月一萬元之低行情租金出租予上訴人，乃是希望上訴人能繼續經營醫院，
維持客源，以待日後其兒子自高雄醫學院畢業後可參與、接任、繼續使用下去
，亦即張益瑞與上訴人間有上述特殊考量及約定，而查本件兩造間並無此特殊
考量或約定，自不可能約定如此超低行情之租金。
⒊上訴人又主張對於系爭房屋之保養、修繕均由上訴人負擔，因此實付租金一萬
元云云，惟查兩造間並無此約定，且系爭房屋並無需加保養、修繕之處，上訴
人更無因此支付相關費用。再者，由此抗辯，豈不恰足以證明系爭建物之租金
行情絕非只有一萬元﹖
⒋上訴人又主張兩造間因有合夥關係，所以租金為一萬元云云，惟查兩造間亦無
此約定，且此抗辯似謂系爭建物之原約定租金為每月十萬元，嗣因合夥關係才
降為每月一萬元（若非如此意義，則依上訴人主張，原租金既只有一萬元，成
立合夥關係後也是租金為一萬元，則有無成立合夥關係與本件何關﹖），如此
抗辯豈不亦恰足以證明系爭建物之租金行情絕非只有一萬元﹖
⒌上訴人主張自八十三年三月實施全民健保後，已減縮營運而只使用一樓部分云
云，惟查此非事實，且上訴人從未將二樓以上部分交還被上訴人，且此主張亦
與其欲轉型安養中心而裝潢整修之主張相互矛盾，且係屬上訴人單方面如何運
用系爭建物之問題，均無關於租金之約定。
㈡上訴人既積欠租金，經催告後仍未繳納，則被上訴人自得終止租約而收回房屋：
⒈不論租金係約定為十萬元或一萬元，上訴人既係分文未付，且經被上訴人催告
後仍分文未付，則被上訴人自得終止租約而收回房屋。
⒉上訴人既未付租金，則不論其間被上訴人有無催討，均不影響上訴人積欠租金
之事實，否則倘若如上訴人所主張，未加催討即表示未欠債務，則「消滅時效
」制度豈不是沒有存在之必要﹖
㈢兩造間並無合夥關係：
⒈上訴人主張與被上訴人間有新成立合夥契約云云，殊屬不實，且無佐證，尤其
上訴人及證人均係陳述與被上訴人之父王允謙先生合夥經營云云，不僅迭經被
上訴人之父否認，而且亦與被上訴人無關（若父親有同意，被上訴人亦係不同
意），則上訴人之主張，自不足採。
⒉合夥關係成立與否，在於雙方有無約定如何出資﹖如何執行合夥事務﹖如何負
擔盈虧比例﹖上訴人就此從未明確主張，更遑論舉證證明，顯見兩造間並無合
夥關係。
⒊上訴人所舉證人不僅只是聽聞而來，而且還有毫無所悉者，從而自不能證明有
合夥關係。
⒋上訴人又以被上訴人之父親王允謙之下列行為而主張有合夥關係云云，亦無理
由，爰說明如下：
⑴關於房屋油漆部分，此乃屋主、房東為保養房屋、提供房屋正常使用之一般
行為，與合夥無關。
⑵上訴人進行改裝裝潢時，被上訴人之父親縱有到場，亦係基於關心房屋狀況
之意，且屬一般合理行為，亦與合夥無關。
⑶被上訴人父親聽到系爭建物沒有使用執照而打電話給代書，乃係因為誤認建
物沒有使用執照會被列入違章建築而遭拆除，但經過代書說明系爭建屋仍屬
合法房屋之後，即已安心。從而此一事實，亦屬一般一平常，與合夥無關。
⑷以上均與合夥成立與否之「出資及盈虧負擔比例」毫不相關，自不能執此而
謂成立合夥關係。
㈣上訴人又謂係因被上訴人違反民法第四百二十三條提供使用執照之義務，從而行
使同時履行抗辯權云云，惟查：
⒈由系爭建物登記謄本可知，系爭建物之主要用途為住宅及醫院，而上訴人亦自
承其自向前手張益瑞承租以來，都是作經營榮豐醫院之用，可見被上訴人已依
民法第四百二十三條規定而提供並保持合於醫院使用收益之狀態矣！
⒉至於開設安養中心乙節，上訴人已自承係試圖之「轉型」，可見此已超出原約
定作為醫院使用之範圍，且係上訴人單方之違約行為，被上訴人自無配合之義
務可言！更何況系爭建物係一合法房屋，毋須持有使用執照，且亦無相關法令
強令被上訴人需申請持有使用執照。
⒊從而上訴人以莫須有、不存在之義務而主張行使同時履行抗辯權，自屬無理。
㈤關於上訴人主張因系爭建物所支出之費用：
若鈞院認定本件租金為每月十萬元，則被上訴人同意依附表所示之協議金額合計
一五七萬九七六二元抵銷。
㈥本件建物基地並非在城市地方，故不受土地法第九十七條租金之限制，亦不受國
稅局核定租金之限制：
⒈依高雄縣梓官鄉公所民國九十一年十一月十八日梓鄉民字第０九一００一一八
八二號函所載：「本鄉赤崁鄉三四八－五、三四八－一四等地號土地，經查均
為本鄉非都市計劃土地」等語，足證系爭房屋並非位處都市計劃範圍內，上訴
人之主張顯有錯誤，本件自不受土地法第九十七條之限制。
⒉本件係當事人間之租金請求，而非與國稅局關於所得稅之稅捐爭議，因此應審
酌者，乃係當事人間關於租之約定，而非國稅局如何核定租金所得。
三、證據：援用在原審之立證方法、另提出土地登記簿謄本、高雄縣梓官鄉公所函二
件為證。
丙、本院依職權訊問證人王允謙及勘驗系爭建物及依聲請訊問證人顏義雄、郭忠護、
鍾春梅、衛玉芳。
理 由
一、被上訴人主張：查坐落高雄縣梓官鄉○○段四五建號、門牌號碼為高雄縣梓官鄉
○○○路二三巷十三號之六層加強磚造建物（下簡稱：系爭房屋），係被上訴人
單獨所有，上訴人先前即向系爭房屋之前所有權人承租經營榮豐醫院，嗣被上訴
人於民國八十二年六月二十五日因買賣取得該建物之所有權後，上訴人即改與被
上訴人成立該建物之租賃關係，繼續經營榮豐醫院，租金每月十二萬元，後來調
降為每月十萬元。詎上訴人竟自八十七年六月份起即未再給付租金，被上訴人屢
經催討及協調，上訴人均未給付，被上訴人乃委託律師寄發存證信函向被上訴人
催告應於收受存證信函十日內繳清租金，並表示逾期未繳即終止租約，存證信函
並於四月九日合法送達上訴人，詎上訴人竟於同年四月十六日回函略謂暫不繳租
金，被上訴人則認為其主張無理由，乃於同年四月二十三日再度委請律師發函表
示終止租約，並於四月二十四日送達上訴人而生終止租約之效力，今為慎重，謹
再以起訴狀繕本之送達，向上訴人表示終止租約。系爭租約既經合法終止，被上
訴人自得依民法第四百五十五條前段及第七百六十七條前段之規定，請求上訴人
自系爭房屋遷出，將房屋返還被上訴人。再者，上訴人既有積欠原告三百四十萬
元租金，並已於九十年四月九日收受被上訴人之催告通知，復未於指定之期限即
四月十九日前繳清，被上訴人亦得請求上訴人給付上開租金，及自九十年四月二
十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語。
二、上訴人則以，㈠上訴人於民國七十二年間即租用系爭房屋開設榮豐醫院，（當時
屋主為訴外人張益瑞），每月租金一萬元，嗣被上訴人（實際為被上訴人之父王
允謙）於民國八十二年六月間因上訴人之介紹以低於一般市價之價格即二千九百
餘萬元向原出租人張瑞益購得系爭房屋，上訴人仍按月給付被上訴人租金一萬元
，迄八十七年五月止，兩造約定之每月租金並非十萬元，而係一萬元㈡八十七年
六月起兩造合夥開設醫療安養中心（或稱護理之家或安養院），上訴人要求被上
訴人（實為被上訴人之父王允磏）提供建物使用執照，被上訴人之父不能提出，
又不補辦使用執照，故被上訴人不能請求上訴人給付租金，且兩造既成為合夥關
係，被上訴人亦不能向上訴人請求給付租金㈢上訴人就系爭房屋支出有益費用，
經協商如附表所示之金額計算一五七萬九七六二元，上訴人主張抵銷，應予扣除
㈣租金應依國稅局核定之稅率計算或受土地法第九十七條之限制等語資為抗辯。
三、被上訴人主張，坐落高雄縣梓官鄉○○段四五建號、門牌號碼高雄縣梓官鄉○○
○路二三巷十三號六層加強磚造建物原為訴外人張益瑞所有，上訴人先前即向張
益瑞承租經營榮豐醫院，嗣被上訴人於八十二年六月二十五日因買賣取得系爭建
物之所有權，上訴人即改與被上訴人成立該建物之租賃關係，繼續經營榮豐醫院
，惟未訂立書面租賃契約等情，業據其提出系爭建物之登記簿謄本一份為證，且
為上訴人所不爭執，此部分自堪信為真實。
四、被上訴人主張，自被上訴人買受系爭房屋後，每月租金為十二萬元，嗣後降為每
月十萬元，上訴人自八十七年六月起即未給付，至九十年三月份止，已積欠三十
四個月即三百四十萬元之租金未付，幾經催討協調，上訴人仍未給付，被上訴人
乃委任律師於九十年四月六日以存證信函通知上訴人於函到十日內付清三百四十
萬元，並表示逾期不給付即終止租約上訴人於九十年四月六日收受該信函，而於
九十年四月十六日以存證信函答覆暫不給付租金，被上訴人乃委任律師於九十年
四月二十三日以存證信函表示終止租約，上訴人於同月二十四日收受該函而生終
止租約之效力等情，上訴人並不否認收受上開存證信函之情事，惟以前揭情詞為
辯。經查，
㈠兩造租金應為每月十萬元：
⒈被上訴人於八十二年六月二十五日買受系爭房屋，兩造仍成立租賃關係，而當
時並未訂立書面之不動產租賃，且租賃期限逾一年，故雙方為不定期限之租賃
關係，此為兩造所不爭執。
⒉證人即被上訴人之父王允謙於原審證稱，伊購買系爭房屋後，算被告每個月租
金十二萬元，伊是被告（即上訴人）姊夫，被告經由伊岳父之手付現金給我，
大概付了二、三年，期間他還有將租賃所得稅先預扣百分之十，後來他說營運
不佳，請求降租金，大概在民國八十五年左右降為十萬元，他還是繼續預扣租
金所得稅，每月十萬元之租金，至八十七年六月起就沒繳，他跟我說要做安養
院，我有同意他裝潢經營，他要求我負責房屋油漆的部分等語（見一審卷第一
三三頁）。
⒊被上訴人八十二年、八十三、八十四年度所得稅結算申報書所載之租賃所得分
別為八０萬元（八十二年度租賃期間自八十二年六月二十五日起，至八十二年
十二月三十一日止，計六個月餘），一四四萬元、一四四萬元，而上訴人八十
五年、八十六年度開立給被上訴人之扣繳憑單給付總額亦均為一四四萬元，此
有上開所得稅申報書、扣繳憑單在卷可憑（見一審卷第一四八至一五三頁）依
此計算，可見民國八十六年之前租金為每月十二萬元。上訴人八十七、八十八
年度開主給被上訴人之扣繳憑單給付總額均記載一二０萬元，此亦有上開扣繳
憑單在卷可稽（見一審卷第九頁），依此計算可見自八十七年起，每月租金應
為十萬元，此核與王允謙所供本件租金原為每月十二萬元，後來降為十萬元一
情亦屬相符。
⒋上訴人雖辯稱，開立扣繳憑單一節乃雙方通謀虛偽意思表示云云，然此為被上
訴人所否認，且上訴人另具狀陳稱，雙方協議租金每月一萬元，差額十一萬元
改為修繕費，但單據作為被上訴人逃稅之用云云（見本院卷第二二四頁），依
此陳述，更可見實際租金原為每月十二萬元，且嗣後雙方仍以實際金額申報租
賃所得，並未虛偽開立扣繳憑單讓被上訴人逃漏稅捐，上訴人此部分辯解，並
不足採。
⒌系爭建物有六層樓高，第一層至第五層每層為二七六、二一平方公尺（約八十
五坪），且供經營醫院營利使用，且被上訴人當時買受之價格為二千九百餘萬
元，此為兩造所不爭，則被上訴人辯稱，伊不可能將如此以巨資買受之建物，
而以每月一萬元租予上訴人等語，亦屬合理可採。又據證人王允謙於原審證稱
被告跟我說他向原屋主承租一個月十三萬元，因為我們有親戚關係，所以每個
月算他十二萬元：：：」（見一審卷一三三頁），證人張張瑞益固於原審證稱
，被告（即上訴人）向其承租該屋經營醫院，每月租金一萬元：：：云云，（
見一審卷第五八、五九頁），然查，此或因另有其他原因（例如以多報少差額
改為修繕費，作為出租人逃漏稅捐之用，或因張益瑞與上訴人間另有其他特別
之情事而作特別考量），尚難以此即認定兩造間之租金亦應為每月一萬元。
⒍上訴人主張，自八十三年三月實施全民健保後，已減縮營運，而只使用一樓部
分云云，惟查，上訴人並未將二樓以上部分交還被上訴人，且係屬上訴人單方
面如何運用系爭房屋之問題，均無關乎租金之約定。
⒎綜上所述被上訴人主張本件租金應為每月十萬元一情堪予採信。
㈡兩造間並無合夥關係：
⒈上訴人主張，與被上訴人（實為被上訴人之父王允謙）合夥經營安養中心云云
，惟查，此為被上訴人所否認證人王允謙證稱，上訴人有要找伊合夥，但伊沒
有接受等語（見本院卷第一六二頁）又上訴人聲請訊問其二哥顏義雄欲證明王
允謙，找顏義雄向上訴人談插夥合夥安養中心事，惟證人顏義雄證稱，我知道
顏榮章有說要開設安養中心，至於有沒有找王允謙合夥，我不知情，王允謙並
沒有找我向顏榮章談合夥安養中心的事情等語（見本院卷第四六頁）。
⒉王允謙雖在原審證稱：「他（指（上訴人）跟我說要做安養院，我有同意他裝
潢經營，他要求我負責房屋油漆部分」等語，惟查，對此，被上訴人主張，此
係屋主房東為保養房屋，提供房屋正常使用之一般行為，與合夥無關等語，合
理可採。
⒊上訴人進行改裝裝潢時，被上訴人之父親王允謙縱有到場，依常理，尚屬關心
房屋狀況之行為，尚難以此即認雙方有合夥關係。
⒋被上訴人父親王允謙聽到系爭房屋沒有使用執照而打電話給代書郭忠護，惟依
王允謙之證述，可見王允謙係認系爭房屋沒有使用執照是否會屬於違建，故乃
打電話給代書郭忠護，經代書解釋系爭房屋因為係在梓官鄉禁建前所蓋，仍屬
合法房屋後即已安心（見本院卷第四九頁）。證人郭忠護之證言，並不能資為
認定兩造有合夥關係之證據。
⒌上訴人抗辯稱：系爭房屋修繕之工人是由王允謙叫來修理，此點可證明雙方有
約定合夥經營安養中心，並聲請訊問鋁門窗修繕者陳進忠等語，惟經本院訊問
證人陳進忠，陳進忠證稱，伊是光鋁門窗行負責人，伊曾前往榮豐醫院裝設鋁
門窗，在現場與醫院負責人的太太接洽議價，後來請款都是找她（當庭指認法
庭上上訴人之妻），伊並沒有和法庭上上訴人之父接洽過等語，證人王允謙證
稱，鋁門窗施工部分議價時，伊並沒有在場，亦未幫忙叫工人，連何時施工也
不知道等語（見本院卷第一五七、至一五九頁）又縱如上訴人之妻衛玉芳所證
稱議價時王允謙有在場云云，亦不能證明王允謙有與上訴人合夥開設安養中心
。另證人鍾春梅、李玉燕雖證稱，有聽顏榮章談過要與顏之姊夫合夥等語（見
本院卷第一六一頁、原審卷第一四三頁）證人廖慧玲（醫院護士）亦證稱，有
聽別人說他們要合夥等語（見一審卷第一三三頁），惟均不能證明上訴人與被
上訴人之父最終有成立合夥關係。
㈢上訴人是否得主張，被上訴人未交付使用執照以便申請設立安養中心故伊行使同
時履行抗辯權而拒絕給付租金﹖
查本件上訴人承租使用之系爭房屋主要用途係住宅及醫院，此有建物登記謄本在
卷可稽，且上訴人前向被上訴人前手張益瑞承租系爭房屋供作醫院使用，嗣被上
訴人取得該建物所有權後（八十二年六月），雙方仍有租賃關係存在，迄八十七
年六月間止，上訴人仍繼續承租系爭房屋供經營醫院使用，因此，堪認被上訴人
即出租人已將合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並於租賃關係存續
中保持其合於約定使用、收益之狀態，自無違反民法第四百二十三條規定之情形
。上訴人辯稱，兩造有合夥經營安養中心之約定，然並未能證明，已如前述，至
於開設安養中心一節已超出原約定作為醫院使用之範圍，該屋依建築當時之法令
而言，雖無使用執照仍屬合法之房屋，此據證人郭忠護證明屬實，若上訴人欲轉
型設立安養中心須提出該屋使用執照，被上訴人無法提出使用執照以資配合，亦
不違反原先租賃物之用途，故上訴人尚不得以被上訴人未提出使用執照，認被上
訴人違反出租人之義務而依同時履行抗辯關係不給付租金。
㈣兩造租金是否受土地法第九十七條之限制﹖又是否受國稅局核定租金之限制﹖
查系爭房屋所在之基地高雄縣梓官鄉○○段三四八－五、三四八－一四號土地均
為楠梓鄉非都市計劃土地，有高雄縣梓官鄉公所函在卷可憑（見本院卷第二一三
頁），且上開土地使用區分均為鄉村區，此有土地登記簿謄本可稽（見本院卷第
一九五、一九六頁），是可見系爭建物基地並非在都市地方，自不受土地法第九
十七條租金之限制，至依最高法院五十四年度第一次民刑庭總會會議決議稱土地
法第九十七條所稱之城市地方，係指市縣行政區域而言，此處之市縣行政區域，
應是指依行政區域劃分而屬縣轄市、省轄市及直轄市者，否則若解釋成在縣行政
區域以內者均屬之，則全國任何地方均屬城市地方法而無鄉村地方之存在及區分
必要，當非立法意旨。又，依契約自由原則，租金亦不受國稅局核定租金之限制
。
㈤上訴人以對系爭建物修繕之有益費用為抵銷抗辯部分：
查，此部分經協商結果，上訴人同意依附表各項協議金額計算其有費益用，被上
訴人亦同意在本院認定兩造租金為每月十萬元之條件下，依附表各項協議金額合
計一五七萬九七六二元抵銷，茲本院認定兩造租金為每月十萬元，已如前述，就
被上訴人之金錢請求，上訴人自得以一五七萬九七六二元予以抵銷。
五、按承租人租欠租金額除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，
此觀土地法第一百條第三款之規定自明。被上訴人主張，本件上訴人自八十七年
六月份起未給付租金，經被上訴人委任律師於九十年四月以存證信函通知上訴人
於函到十日內付清至九十年三月份止之租金三百四十萬元，並表示逾期不給付即
終止租約，上訴人於九十年四月六日收受該信函而於九十年四月十六日以存證信
函答覆暫不給付租金，被上訴人乃委任律師於九十年四月二十三日以存證信函通
知終止租約，上訴人於同月二十四日收受該信函兩造租約已終止等情，業據其提
出上開存證信函及回執為證，上訴人亦不否認有收到上開存證信函，則兩造租約
自已終止，又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第四百五十五條及第七百六十七條前段
分別定有明文。本件兩造間之租賃契約既已合法終止，上訴人即無占用系爭房屋
之合法權源，則被上訴人依前開規定，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬正當
，又，上訴人所欠之租金經抵銷後尚有一八二萬二三八元（000000-0000000=000
0000），被上訴人請求上訴人給付租金在此範圍內及自九十年四月二十日起之法
定遲延利息亦屬正當，原審未及審酌此抵銷部分，命給付超過一八二萬二三八元
本息部分及予以宣告假執行自有未當，此部分上訴意旨求予廢棄改判，為有理由
，自應由本院將原判決此部分及該部分假執行之宣告予以廢棄改判，駁回此部分
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。至其餘部分原審予以准許並無不當，上
訴為無理由，應予駁回。又被上訴人假執行供擔保金額及上訴人免為假執行供擔
保金額應分別變更如主文所示。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予一一論述。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理，由依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十一 日 臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官 蔡明宛
~B2法 官 周慶光
~B3法 官 黃科瑜
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十三 日~B法院書記官 蘇恒仁
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 ＦＡ