臺灣基隆地方法院民事簡易判決 97年度基簡字第1127號
原 告 楓林小橋二期公寓大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間給付管理費-公寓大廈管理條例事件，本院於97年
12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟貳佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張其係基隆市安樂區○○○路135巷41號楓林小橋二 期公寓大廈管理委員會，並依公寓大廈管理條例施行細則之 規定申請報備，業經主管機關以合於公寓大廈管理組織申請 報備處理原則同意備查，有公寓大廈管理組織備查證明在卷 可參。而被告經法拍繼受坐落於基隆市○○○路135巷105號 1 樓之房屋，係屬原告所管理楓林小橋二期社區之住戶，依 社區規約第16條第7項規定，被告應繼受其前手九達營造工 程股份有限公司（簡稱九達公司）所積欠之管理費合計新台 幣（下同）110,040元，惟被告經多次催繳，均拒絕給付， 為此提起本件訴訟請求被告給付其前手九達公司未繳之管理 費110,040元及法定遲延利息等語。
二、被告則以公寓大廈管理條例第24條所規定之繼受人應繼受原 持有人規約之權利義務，係指繼受公寓大廈所有設施之管理 使用及相互關係之事項，繼受人是繼受規約之地位，而非繼 受原持有人所發生之債務，依民法債之關係具有相對性，前 手所積欠之管理費，管委會可依法令規定於法院拍賣時參與 分配，管委會捨此不由，卻一味向後手拍定人索取，實屬不 該。又被告於參與法院拍賣程序時，法院公告並未載明拍定 人應繼受執行債務人所積欠之管理費，且經被告參考有關法 律常識，得知被告並無須承擔前手所積欠管理費等語置辯， 請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
經核兩造所述，本件之爭點厥為：被告應否繼受前手九達公 司積欠管理費之義務？茲論述如下：
㈠按私法上債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定 給付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方當 事人主張，不得向第三人為主張或請求，此為民法之基本原 則。現行法上為突破債之相對性，固設有民法第425條、第 425條之1（買賣不破租賃）等條文，使債權具有物權化之效
力。惟衡諸憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，為 確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處 分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，上開具有物 權效力之債之關係，自應以法律有明文規定者為限。查系爭 房屋原所有人九達公司積欠原告上開管理費乙情，為被告所 不爭執，惟上開訴外人九達公司所積欠原告管理費之債務， 乃屬債之關係，依債之相對性，原則上原告應不得向系爭房 屋之後手即被告為請求，須在法律有明文規定可突破債之相 對性原則時，方可為之，合先敘明。
㈡本件原告固主張依據公寓大廈管理條例第24條及原告公寓大 廈規約第16條第7項規定，被告應繼受其前手所積欠之管理 費云云，惟查：
⒈92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第24條規定：「 區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規 約所定之一切權利義務」，其立法目的是為避免特定繼受 人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使 規約對於繼受人亦有拘束力所為規定，性質上屬於「契約 地位」之繼受規定，而非「已具體發生債務」之繼受規定 。亦即後手對其繼受後所產生權利義務悉依原相關條例或 規約定之，至於已具體發生之債務，如前手所積欠之管理 費，則不在規範範圍內（臺灣高等法院暨所屬法院89年法 律座談會研討結果參照）。
⒉上開條文嗣於92年12月31日修正，惟該次修正僅增加繼受 人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印 規約等相關文件，並未改變前述繼受人繼受契約地位而非 繼受已發生債務之旨；且由該次修正將法條文字修正為： 「區分所有權之繼受人……應於繼受後『遵守』（原法條 文字為「繼受」）原區分所有權人依本條例或規約所定之 一切權利義務事項」，益見該條規範目的在於約束繼受人 應遵守該條例或規約之規定，並無令後手承擔前手所積欠 債務之意。是公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之 關係具有物權化而得以拘束第三人之效力，原告據此主張 被告應繼受其前手所積欠之管理費，殊無足取。 ⒊系爭房屋之公寓大廈規約第16條第7項雖規定：「原區分 所有權人積欠規約規定其應分攤之公共基金（管理費、停 車位清潔費、特別修繕費、其他費用）等本各項費用，應 由其繼受人（含經由各種法定途徑繼受）負擔承繼繳交責 任。」等語，然上開規約乃該公寓大廈住戶基於居住、使 用關係，為達成共同利益所為之平行意思表示，性質上類 似團體協約或自治規章，與國家制訂之法律層次有別，該
項規約逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債權賦予物 權化之效力，自行創設法律所未有之規定，有違債之相對 性之基本原則。且該項規約將原屬前手之債務，移轉由後 手承擔，究其實質應為債務承擔，依民法第300條、第301 條規定，須第三人與債權人訂立契約承擔債務或第三人與 債務人訂立契約承擔債務並經債權人承認，始生移轉效力 。本件被告既未與原告或其前手訂立契約承擔前手積欠之 管理費債務，原告自不能僅憑上開公寓大廈規約第16條第 7項之規定，主張被告應承擔其前手所積欠之管理費債務 。
⒋此外，被告經由法院強制執行之拍賣程序取得系爭房屋之 所有權時，其拍賣條件並未附有拍定人應承受系爭管理費 之債務，僅在其他公告事項第6點標明拍定人應自行查明 本件標的之債務人是否積欠管理費等字樣，有原告提出之 拍賣公告在卷可稽，亦難據此推認被告於繼受系爭房屋時 ，即同意繼受或負擔系爭房屋管理費之義務。故非經第三 人即本件被告與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債 務，其債務自不移轉於該第三人即被告。原告據此主張被 告取得系爭房屋所有權後，發生債務承擔效力，應繼受其 前手所積欠之系爭房屋管理費云云，實無可取。 ㈢綜上所述，原告主張被告應償還其前手九達公司積欠之系爭 房屋管理費，並無可採。從而，原告請求被告給付其前手積 欠之管理費110,040元及法定遲延利息，為無理由，應予駁 回。
㈣訴訟費用1,220元由原告負擔。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日 簡易庭法 官 林玉珮
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日 書記官 洪福基