臺灣新竹地方法院民事簡易判決 97年度竹東簡字第212號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
號4樓
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國97年12月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾萬元，及自民國九十七年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟叁佰元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
(一)被告應給付原告新台幣(下同)40萬元，及自民國97年10月 2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)訴訟費用由被告負擔。
(三)原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、原告起訴主張：
原告丙○○與被告戊○○、丁○○，於民國97年4 月23日因 買賣系爭坐落新竹縣峨眉鄉○○段富興小段238地號土地(下 稱：系爭土地 )，權利範圍三分之二事宜，乃簽訂一份土地 買賣契約書，約定由原告以120 萬元之價款，購買被告擁有 系爭土地之權利，詎被告事後竟又將系爭土地出售予他人， 如此一地二賣，實有詐欺、背信之嫌，原告念其等是親戚， 且被告又有誠意解決，乃同意和解，並於97年7月4日，在新 竹縣峨眉鄉公所調解委員會協議，被告願賠償原告40萬元， 並在眾委員見證下簽立一紙協議書，詎被告竟遲遲不付違約 金，並稱要將土地又賣給原告，並提高價錢，編盡所有理由 藉口，態度蠻橫，甚至揚言寧可上法院也不願履行協議，原 告為此提起本件訴訟，請求被告給付違約金40萬元。三、被告則以：
(一)原告於97年4 月23日假原告訴訟代理人乙○○住宅，由原 告指定代書賴金盛簽訂土地買賣契約第1 條內明，若共有 人許秀賢無法處理峨眉鄉○○段富興小段239 地號新竹縣
政府代管案件時，致原告無法取得所有權全部，則無息退 還定金40萬元。被告業已於97年7月4日將上款，如數退還 予原告，已無違反當初契約之約定，何來違約金之訴。 (二)又系爭土地本為被告與訴外人許秀賢共有，依土地法第34 條之1 規定，共有人出售共有物，共有人具有優先購買權 ，原告偕被告簽訂買賣契約前，原告指定代書賴金盛，理 應告知，且應指導寄發存證信函通知共有人，陷被告等在 無知無諳法令下與原告簽約，已違反法令之規定程序，依 法不具買賣之效力，故無違約之訴。
(三)且被告基於親族及原告有迫切需求，又一切買賣分割過戶 手續，原告皆應允處理，被告遂以低於市價一半價格售地 予原告，應原告要求簽訂買賣契約書，後遲遲未見原告與 被告之土地持分人，達成土地交換事宜，原告卻慫恿被告 對土地持分人提告，並將支付一切訴訟費用。
(四)在原告無法與他共有人圓滿處理土地分割、交換等事，故 被告為圓滿共有土地，於97年7月4日偕他共有人假峨眉鄉 公所調解，原告亦同意被告售地予優先購買權人，依法依 理依情皆圓滿此事。
(五)原告其後聲稱調解委員會議決不具法律效力，並保證將請 權威律師處理優先買賣事宜，迫使被告先簽賠償協議書， 被告不疑有詐，並待原告儘速處理，奈礙於法規無法達成 其目的，卻罔顧被告的誠意，恩將仇報，對於被告提出賠 償訴訟。
(五)被告則以：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保請准予宣告免為假執 行。
四、兩造不爭執之事項：
(一)原告於97年4 月23日，與被告簽訂購買系爭坐落新竹縣峨 眉鄉○○段富興小段238 地號土地，權利範圍三分之二之 土地買賣契約書，約定買賣土地總價款為120 萬元，並由 原告於訂約時給付被告40萬元，作為定金等情，業據原告 提出土地買賣契約書一紙附卷可稽，且為被告所不否認。 (二)又系爭土地因共有人許秀賢行使優先購買權，被告乃於新 竹縣峨眉鄉調解委員會調解下，以土地總價款160 萬元之 價格，出售系爭土地之應有部分予訴外人許秀賢，許秀賢 並於97年8 月19日將被告所有系爭土地之應有部分移轉登 記予許秀賢及其子女，亦據被告提出系爭土地登記謄本一 件附卷可佐。
(三)再者，兩造於97年7月4日，在新竹縣峨眉鄉調解委員會， 簽訂協議書，該協議書記載：「．．．乙方(註：指被告) 違反土地買賣契約，願依契約將所收價款全數退還甲方 ( 註：指原告 )，並另備同額乙倍之違約金賠償甲方以解除 契約。恐口說無憑，特立此書。」等情，亦據原告提出協 議書一紙附卷可憑，且為被告所不否認，嗣被告並於97年 7 月31日各匯款20萬元予原告，返還原告先前所給付之定 金40萬元。
五、法院之判斷：
(一)按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購，此為土地法第34條之1第4項所明定。次 按，土地法第34條之1第4項所定之優先購買權，僅係主張 優先購買之共有人與出賣應有部分之共有人間內部債之關 係，故共有人將其就共有土地之應有部分出賣於第三人所 訂立之買賣契約，並不因他共有人對之行使優先購買權而 當然失其效力( 最高法院80年度台上字第2009號判決意旨 參照 )。再按，土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣 共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單 獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未 通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得 對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權係指他 共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求 以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬 債權性質，故共有人倘違反法律規定將其應有部分出賣與 他人，已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為 無效而塗銷其依法所為之登記( 最高法院82年度台上字第 1344號判決意旨同此見解)。
(二)查原告於97年4 月23日向被告購買系爭土地時，雖系爭土 地當時係被告與訴外人許秀賢所共有，惟被告就系爭土地 應有部分出賣予原告所訂立之土地買賣契約，揆之上開規 定，並會不因系爭土地之共有人事後行使優先購買權，而 當然失其效力，是以，兩造所簽訂之土地買賣契約書第13 條所定：「十三、甲方(註：指原告)違約不履行上列諸條 件之一或不買時，願將已付價款全部給乙方(註：指被告) 沒收，並解除本約，同樣乙方(註：指被告)違約，不履行 上列諸條件之一或不賣時，除應將所收價款全部退還甲方 外，另備同額乙倍之違約金賠償甲方，亦得解除本約，至 時雙方各不得異議。」等情，即有法律上之效力。 (三)次查，被告事後因系爭土地之共有人許秀賢行使優先購買 權，乃向新竹縣峨眉鄉調解委員會申請調解，而於調解委
員協議下，同意出售系爭土地之應有部分予訴外人許秀賢 乙節，亦經證人即新竹縣峨眉鄉調解委員會委員、峨眉鄉 富興村村長黃森昌到庭結證：「( 問：是否有幫被告、原 告及許秀賢處理系爭峨眉鄉○○段富興小段238 地號土地 買賣事情？)答：有。」、「(問：處理情況為何，請說明 ？ )答：許秀賢與被告之間土地買賣的事情，當初調解時 ，是一開始因被告有意賣給原告，後來因土地是跟許秀賢 有共有地，我們就以共有人為優先買賣的說法，幫他們調 解成功，被告的土地就賣給許秀賢，其他部分可能就是調 解委員之外的，被告他們的契約如何書寫我不在場，所以 我不清楚。」、「( 問：你們當時調解時，是否知道被告 把土地賣給原告的價格為120萬元？)答：知道。」、「( 問：後來被告賣給許秀賢土地價格為多少？)答：160幾萬 。」、「( 問：為何被告將土地賣給許秀賢的價額比賣給 原告價格為多？)答：因為要賠償違約金。」、「(問：那 時有無說要賠償給原告違約金金額為多少？)答：40 萬元 。」、「( 問：當時調解時，是否認為被告不能夠把土地 完成出售給原告是違約，所以有違約賠償金40萬元？ )答 ：那天調解部分，這不在調解違約金的部分，我們是調解 許秀賢與被告土地買賣的部分，所以違約金不列入調解部 分。」、「( 問：違約金雖不在調解部分，但會涉及到出 賣人出賣價格，考量自身前約不能履行應負擔的賠償，是 否如此？ )答：調解時，確實被告有提到如將土地賣給許 秀賢，會對原告違約，要給付違約金。」、「( 問：這部 分是否當初再調解時，有提到違約金40萬元，就納入買賣 金額中？)答：有這樣說。」、「(問：當天調解完畢之後 ，為何原告訴訟代理人也會到調解委員會去，是否瞭解？ )答：那天被告打電話要求原告訴訟代理人過來。」、「 ( 問：當天被告跟原告再談原來合約不能夠履行，要如何 處理時，你有無在場聽到？ )答：有，我有聽到，我知道 原告訴訟代理人有要求，至於被告有無答應我不清楚。」 、「(問：原告訴訟代理人要求為何？)答：要求賠償違約 金40萬元，因他說他為了買土地，向他人借款要給付利息 。」、「( 問：兩造書立的協議書是否是調解委員會的秘 書繕打內容？ )答：我不清楚。之後他們到哪裡協議，我 不清楚。這份資料什麼時候打得我不清楚。」、「( 問： 當天你們幫許秀賢與被告調解時，有無說買賣價額160 萬 元，除了原來跟出售給原告相同的價額120 萬、要給付的 違約金40萬，之外就許秀賢佔用多年的補償金要如何處理 ？ )答：也有提到這問題，40萬是含違約金及佔用的補償
金在內。」、「( 問：當初在調解時，被告認為應給付原 告違約的賠償金，調解委員會有無就此幫助跟許秀賢協調 ？ )答：有。我們跟許秀賢說這部分因違約金，如果被告 賠償了這40萬，以120 萬來算，賣土地的人實得就會更少 ，所以跟許秀賢提出這個要求，且依照160 萬市價也應該 買，因為他們是持分地，買了土地產權就很清楚。」、「 ( 問：你們幫被告與許秀賢調解之後，被告他們有無請你 與原告調解？ )答：有，在調解之後被告有私下請我幫忙 調解，我有說希望他們以和為貴，要大家都退一步。在調 解許秀賢與被告之間的事情之後，調解當天沒有請我幫忙 替兩造處理，而是之後私下請我幫忙調解。」、「那時我 們的調解任務已經完成時，接近中午，每個委員都匆忙的 回家了，我有跟秘書說如果他們有達成什麼協議，就幫他 們打字。至於他們最後怎樣，我不清楚。」等語明確，足 見被告於共有人行使優先購買權，與共有人許秀賢商洽系 爭土地出售事宜時，已慮及兩造原先訂立之土地買賣契約 無法繼續履行，應對於原告負擔違約賠償責任，就此損及 自身利益情事，應由共有人許秀賢協助負擔賠償金額。 (四)再者，被告就兩造訂立協議書之過程亦陳稱：被告係在與 訴外人許秀賢調解後，簽訂協議書，因當場沒有紙筆，乃 由兩造口述協議書內容，請調解委員會秘書打字，並於繕 打協議書完成後，看過協議書內容始為簽字等語，足見被 告當時確有表示願意賠償原告違約金40萬元情事，則被告 於調解委員會協議時，既已思慮應對原告負擔違約賠償責 任，嗣與原告商洽賠償事宜後，亦簽訂協議書，允諾賠償 原告所收價款乙倍之違約金40萬元，即難謂被告有何思慮 不週延，或遭原告詐騙簽訂本件協議書之處，且被告亦未 就此主張有何撤銷兩造所簽訂協議書之事由，應認被告應 受己方在協議書中所為意思表示之拘束，而應負擔賠償原 告違約金40萬元之責任。
(五)末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段 規定自明。本件原告雖主張被告應自97年10月2 日起至清 償日止按週年利率百分之5 給付其請求金額之遲延利息， 惟未能舉證證明其於起訴前曾催告被告給付違約金40萬元 ，揆之上開規定，即應以本件起訴狀繕本送達被告翌日即
97年11月21日開始計算被告應給付之遲延利息始日，故原 告本於兩造簽訂協議書之法律關係，請求被告給付違約金 40萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日即97年11月22日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求，則無理由，難予准許，應予駁 回。
六、假執行之宣告：
本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序之事件， 就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3 款之規定 ，應依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保，聲請宣告假 執行，即無必要，至被告聲請免為假執行，經核本判決第 1 項原告勝訴部分，要無不當，爰酌定相當之擔保金額宣告之 ；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據， 應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第85條第1 項前段、第79條、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 12 月 31 日 竹東簡易庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20內向院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日 書記官 蔡玉嬌