臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 97年度斗簡字第280號
原 告 Ｎ ○ ○
訴訟代理人 林 世 祿 律師
複 代理 人 甲 ○ ○
被 告 Ｊ ○ ○
宇○○○
Ｋ ○ ○
玄 ○ ○
Ｇ ○ ○
丁 ○ ○
丙 ○ ○
乙○○○
亥○○○
地○○○
戊 ○ ○
戌○○○
庚 ○ ○
己 ○ ○
黃 ○ 信
Ｈ ○ ○
Ｉ ○ ○
Ｅ ○ ○
Ｄ ○ ○
天 ○ ○
Ｏ ○ ○
子 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
辛 ○ ○
丑 ○ ○
蕭 俊
卯 ○ ○
申 ○ ○
未 ○ ○
午 ○ ○
巳 ○ ○
辰 ○ ○
上 列 33人
訴訟代理人 Ｍ ○ ○ 住新竹市○○路98號4樓之6
被 告 Ｆ ○ ○ 住高雄市新興區○○○路301號4樓之1
宙 ○ ○ 住高雄縣岡山鎮○○里○○路165號
Ｃ ○ ○ 住日本國東京都涉谷區幡ケ谷0－00－
0－000 （現應為送達處所不明）
Ｂ ○ ○ 住日本國東都京世田谷區弦卷2－36－9
Ｌ ○ 住日本國東京都杉並區下高井戶三丁目
9番地16號 （現應為送達處所不明）
黃 ○ 住日本國東京都涉谷區代タ木0－00－
0－000 （現應為送達處所不明）
山口グツ子 住日本國東京都杉並區下高井戶三丁目
9番地16號 （現應為送達處所不明）
寅 ○ ○ 住彰化縣社頭鄉○○村○○○路229號
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國97年12月18日言詞
辯論終結，判決如下︰
主 文
被告承租原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段1110地號土地全部（面積457.89平方公尺）、同段1116地號土地全部（面積177.23平方公尺）之年租金，准自民國98年7月1日起，調整為1110地號土地每坪新台幣215元，1116地號土地每坪新台幣208元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣6,190元，由被告連帶負擔新台幣1,750元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣社頭鄉○○段1110地號土地（面 積457.89平方公尺）全部，同段1116地號土地（面積177.23 平方公尺）全部，同段1112地號土地（面積13.21平方公尺) 應有部分6912分之6561，及同段1113地號土地(面積24.15平 方公尺）應有部分6912分之6561，為原告買受並於民國81年 5月15日辦畢移轉登記而取得其所有權。該4筆土地前為訴外 人蕭友聯所有並出租給訴外人蕭園建屋使用，未定租賃期限 ，雙方因請求增加租金事件，曾於 42年6月20日在台灣高等 法院成立訴訟上和解，約定自42年起每坪年租金新台幣（下 同）１元，於每年7月1日給付，如物價波動時，照物價指數 調整。嗣蕭園於43年3 月18日死亡，蕭友聯訴請其繼承人蕭 五常、蕭振茂、Ａ○○、蕭昌恆調整租金，經最高法院52年 度台上字第3753號民事確定判決，准予調整為每坪年租金1. 64元（即1元6角4分)在案。原告輾轉取得該等土地之所有權 ，依法上開租賃契約對於原告繼續存在，被告Ｊ○○等41人 則為蕭園之繼承人或再轉繼承人（其中蕭園之長子蕭五常嗣 後死亡，因其妻蕭劉盆、子Ｍ○○、蕭興義、蕭興禮、蕭興 智、蕭興信、女蕭貴美依法拋棄繼承，不列為繼承人），依
繼承關係而共同取得該項租賃權。茲該出租之土地位於彰化 縣社頭鄉火車站附近，且距前次調整租金已逾45年，目前租 金顯然過低等情，依民法第442條之規定，求為准自97年7月 1日起，調整前開土地之年租金為每坪703元（如物價波動時 照物價指數調整）之判決。
二、被告Ｆ○○、宙○○、Ｃ○○、Ｂ○○、Ｌ○、黃○、山口 グツ子、寅○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述。其餘被告Ｊ○○等33人則以： 上開土地原為訴外人蕭清標等11人所共有，非蕭友聯一人所 有，共有地之出租屬共有物之管理行為，應由共有人全體共 同為之，未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他 人，對其他共有人不生效力。本件僅由原告一人起訴，於法 不合。原告所提其與Ｍ○○間本院 83年度訴字第749號、93 年度訴字第10號等優先承買權事件之歷審判決，以蕭友聯出 租土地與蕭園為依據，乃屬誤判。依日據時期土地登記謄本 即台帳之記載，前揭土地原為蕭奮祭祀公業土地，由管理人 蕭光紅共同管理，至昭和八年變更為共有關係，Ｍ○○等也 是共有人。該土地上房屋為Ｍ○○、蕭興義、蕭振茂、蕭昌 恆、Ａ○○等五人所有或共有，在民國30年底前即已完工， 31年7 月起開始課稅，當時Ｍ○○等五人係在自己共有土地 上建築，到39年12月12日土地始遭共有人蕭友聯侵占，而由 其取得所有權，此時Ｍ○○等依法與蕭友聯間成立不定期租 賃關係迄今，蕭園和蕭五常與房屋或繼承無關。原告訴請調 整租金，應以房屋所有權人即Ｍ○○等五人為被告，方為合 法，其訴訟對象錯誤。再觀蕭友聯繪製之房屋所有人位置圖 ，明載房屋所有人為Ｍ○○等五人，並有該五人所共有之祠 堂，益證調整租金之對象應為Ｍ○○等五人，無關蕭園之全 體繼承人。另按物價指數調整而計算，目前之年租金應為每 坪10.18 元，依慣例已由親族代表Ｍ○○，於96年10月30日 納完20年租金，目前並無調整需要等語，資為抗辯。三、原告主張系爭1110、1116地號土地，為其買受並於81年5 月 15日辦畢登記而取得所有權，該兩筆土地前為訴外人蕭友聯 所有並出租給訴外人蕭園建屋使用，未定租賃期限，雙方因 請求增加租金事件，曾於42年6 月20日在台灣高等法院成立 訴訟上和解，約定自42年起每坪年租金１元，於每年7月1日 給付，如物價波動時，照物價指數調整，嗣蕭園於 43年3月 18日死亡，蕭友聯訴請其繼承人蕭五常、蕭振茂、Ａ○○、 蕭昌恆調整租金，經最高法院52年度台上字第3753號民事判 決，准予調整為每坪年租金1.64元確定，依法該租賃契約對 於原告繼續存在，被告Ｊ○○等41人則為蕭園之繼承人或再
轉繼承人（其中蕭園之長子蕭五常嗣後死亡，因其妻蕭劉盆 、子Ｍ○○、蕭興義、蕭興禮、蕭興智、蕭興信、女蕭貴美 依法拋棄繼承，不列為繼承人）之事實，有土地登記謄本、 繼承系統表、戶籍謄本、最高法院52年台上字第3753號民事 判決影本為證。被告Ｊ○○等33人之訴訟代理人Ｍ○○、酉 ○○○（即被告卯○○等6人之被繼承人)、宇○○○與原告 間請求確認土地優先承買權事件，經台灣高等法院台中分院 87年度上字第71號、最高法院91年度台上字第2181號、台灣 高等法院台中分院 95年度上字第157號、最高法院96年度台 上字第1081號民事確定判決，亦認定屬實在案，有判決書正 本在卷可參。
四、被告Ｊ○○等33人雖以前揭情詞抗辯，惟上開最高法院52年 度台上字第3753號民事判決理由所確定之事實載：「本件上 訴人（指蕭友聯）所有坐落彰化縣社頭段第四三六號七十三 則建地一分七厘三毛，及同段第四三七號七十三則建地一厘 八毛九絲，共二百四十七坪，出租予被上訴人（指蕭五常、 蕭振茂、Ａ○○、蕭昌恆）之先父蕭園使用，..」等情，顯 見當時蕭友聯確實將重測及分割前之社頭段436 地號土地出 租予被告等之被繼承人蕭園無訛。而系爭1110、1116地號土 地，重測前分別為社頭段436－3、436-17地號，皆係自重測 前社頭段436地號土地分割出來，而該436地號土地為蕭友聯 在35年7 月31日申請登記為所有權人，並無其他共有人，迄 39年12月12日登記完畢，蕭友聯去世後，由蕭家慶於 58年3 月18日繼承，再於63年12月13日以買賣為原因移轉登記為Ｆ ○○（現亦為本件之被告）所有，又於73年9 月19日因法院 拍賣而移轉登記給張景淵，最後始由張景淵於81年5 月15日 以買賣為由，辦畢移轉登記為原告所有，有土地登記簿謄本 及前開請求確認優先承買權存在事件台灣高等法院台中分院 民事判決可按，各項所有權登記均屬依土地法所為之登記， 自有絕對之效力。被告Ｊ○○等人抗辯該等土地為蕭友聯侵 占自祭祀公業蕭奮，Ｍ○○等人為居住該地之「子孫」，享 有該土地之共有權云云，並無任何證據可證，不僅難以採信 ，也與本案無關。至該土地上之建物，其納稅名義人為Ｍ○ ○等五人，固有所提稅籍相關資料、房捐繳納通知單影本可 證。然該等房屋既非原土地出租人蕭友聯所有，且基地租約 之當事人，亦不以基地上房屋所有權之歸屬為認定基準，該 等房屋之所有權人究為蕭園，或是Ｍ○○等五人？建造時間 是否在蕭友聯取得土地所有權之前或後？根本均不足以影響 蕭友聯為土地所有人並將土地出租給蕭園之認定。被告Ｊ○ ○等人抗辯蕭友聯僅為共有人之一，未經全體共有人同意，
不能出租共有土地，且不定期租賃關係，應存在於原告與房 屋所有權人Ｍ○○等五人之間，與蕭園之全體繼承人無關， 原告將其等列為調整租金之被告，對象錯誤云云，委無可取 。原告主張伊取得系爭1110、1116地號土地所有權後，依民 法第425條第1項(即修正前第425條）之規定，其租賃契約對 於原告繼續存在，被告等41人因繼承而取得承租權之事實， 堪以認定。
五、至1112、1113地號土地重測前為社頭437－1地號，固均自重 測前之社頭段437 地號分割而來，並同時由蕭友聯出租給蕭 園。惟該筆土地在辦理土地總登記時(35年7月31日收件，45 年1月6日登記完畢），即由蕭明鏡、蕭萬得、蕭清標等多人 與蕭友聯共有，並非蕭友聯單獨所有，迄其繼承人蕭家慶繼 承其共有權利後再出賣給Ｆ○○止，既未辦理共有物分割， 也未由蕭友聯或蕭家慶取得全部土地之所有權，此對照原告 所提舊土地登記簿謄本即可明瞭。蕭友聯將該共有土地出租 給蕭園，其租賃契約雖然有效。但共有土地之出租，為共有 物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外 ，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土 地出租與他人，對其他共有人並不生效力。查原告並未提出 任何證據證明蕭友聯有出租該共有土地之權限，或在出租該 土地時有經全體共有人同意，其租約對於其他共有人自不生 效力，亦無從認為蕭友聯係為全體共有人而出租。且修正前 民法第425條（現為同條第1項）買賣不破租賃之規定，僅限 於出租人為所有權人時，始有其適用。蕭友聯就1112、1113 地號土地出租部分，在其繼承人蕭家慶轉讓土地應有部分時 ，其租賃契約依法對於受讓人Ｆ○○已不能謂繼續存在。原 告再輾轉取得1112、1113地號土地之應有部分，更無繼受該 租賃契約之理。故原告主張就該兩筆土地之應有部分與被告 間，存有前開不定期租賃關係，於法即屬有違。原告不得請 求調整此兩筆土地之租金，自不待言。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442 條前段定有明文。本件兩造間上開 租賃契約未定有期限，前雖曾約定如物價波動時，年租金按 物價指數調整。惟迄今已逾45年，系爭1110、1116地號土地 依公告現值計算，總價額高達5,109,026元（8,100×457.89 ＋7,900×177.23＝5,109,026元），每坪之價值約為26,592 元〔5,109,026÷(457.89＋177.23）÷0.3025＝26,592元〕 ，96年度應繳之地價稅額合計亦達15,135元，有原告所提地 價稅繳款書、課稅明細表可參，該租賃土地之價格已升值甚 多，應屬顯然。但如依約定方式按物價指數調整年租金，從
最高法院52年台上3753號民事判決所載調整租金截止日之翌 月即48年10月起至97年11月止，消費者物價指數漲幅百分之 703.77，依消費者物價指數漲幅換算，當時之1.64元僅相當 於97年11月之13元，有行政院主計處97年9 月16日處仁三字 第0970005004號書函暨本院至中華民國統計資訊網站試算之 通貨膨漲（消費者物價指數）漲跌及購買力換算結果在卷可 稽。則依此調整租金方式，調整後被告應付之年租金按每坪 13元計算，僅為2,497.6元〔13×(457.89＋177.23）×0.30 25＝2,497.6 元〕，尚不足以繳納上開應繳之地價稅額，其 約定之租金額顯屬過低，原告請求調整該兩筆土地之租金， 於法洵屬有據，應予准許。
七、又租用基地建築房屋，依土地法第105 條準用同法第97條之 規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之10，此所稱 土地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言 （土地法施行法第25條、土地法第148條參照)。查系爭1110 、1116地號土地，坐落彰化縣社頭鄉都市計畫內，使用分區 各為住宅區、商業區，東側緊鄰社斗路，距社頭火車站甚近 ，離中山路亦不遠，交通便利，商業也還稱發達，有原告所 提土地使用分區證明書、地籍圖謄本、社頭火車站附近之地 圖可參。該兩筆土地現有磚造房屋、水井、庭院、雜樹木等 ，前經另案本院 83年度訴字第749號Ｍ○○與原告間請求確 認優先承買權存在事件，囑託彰化縣田中地政事務所兩度測 量在案，有土地複丈成果圖在卷，並經本院會同該地政事務 所人員於97年5月7日現場履勘，製有勘驗筆錄可稽。而該兩 筆土地最近即96年1月之申報地價為2,164元及2,096 元，有 土地登記謄本可參，即1110 地號土地之申報地價為990,874 元（457.89×2,164＝990,874元），1116地號土地之申報地 價為371,474元（177.23×2,096 ＝371,474元）。審酌該等 土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形、經濟 價值、所受利益及土地之公告現值等情，本院認為原告請求 調整為每坪年租金703 元，其中1110地號土地達申報地價之 百分之9.827（703×0.3025÷2,164＝0.09827），1116地號 土地更達申報地價之百分之10.146（703×0.3025÷2,096＝ 0.10146），均屬過高，應調整為申報價額年息百分之3，即 1110地號土地年租金每坪為215元（2,164×0.03÷0.3025＝ 215元，元以下四捨五入，以下同)，1116地號土地年租金每 坪為208元（2,096×0.03÷0.3025＝208元)，始為適當。原 告聲請鑑定土地年租金收益，尚無必要。又兩造間之租金係 訂於每年7月1日繳納，為年繳，而調整租金之訴為形成訴訟 ，應自出租人通知全部承租人後始生調整之效力。原告於起
訴之前並未通知被告調整租金，其請求調整租金之效力發生 日，即應自被告中最後收受起訴狀繕本之翌日之次期年租金 起算。本件最後收受起訴狀繕本之被告為住居日本國，現應 為送達處所不明之Ｃ○○等人，其公示送達發生效力日期， 為最後登載新聞紙之日即97年9 月23日起，經60日之97年11 月22日。則原告請求調整租金即應自次期即98年7月1日起始 生效。另兩造間系爭租金，既經本院審酌後依法准予調增為 如上開定額所示，原約定如物價波動，照物價指數調整租金 ，已不再適用，況依照物價指數調整租金，與上開租用基地 建築房屋，其租金有最高額限制之法律規定，亦有不符。原 告之聲明中又附註如物價波動時照物價指數調整，於法即屬 無據。故原告請求自97年7月1日起，調整租金為按每坪年租 金703元（如物價波動時照物價指數調整)，其調增金額及起 算日超過上開範圍之部分，為無理由，應不予准許。八、綜上所述，兩造間僅就系爭1110、1116地號土地有不定期租 賃關係存在，其約定年租金1.64元並隨物價指數調整，隨其 土地價額升值後，確屬過低，其訴請調整租金，在如主文第 1 項所示範圍，洵屬正當，應予准許；逾此範圍部分，為無 理由，應駁回之。
九、原告於本件訴訟計繳納裁判費3,090 元，會同地政事務所勘 測勞務費600元，公示送達登報費2,500元，合計6,190 元， 依法命由兩造分擔（被告連帶負擔）。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第433條之3、第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 12 月 25 日 北斗簡易庭
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日 書 記 官 熊 掌 山