台灣高等法院民事判決 九十一年度上字第一七八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 許錦榮
法定代理人 章啟光
複 代理人 胡元禎
蔡淑玲
右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十一年一月十七日臺灣臺北
地方法院九十年度重訴字第二二五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決就駁回後開第二項聲明部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四百五十七萬二千二百五十三元，及自起 訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以： ㈠被上訴人雖於民國八十七年十月三十一日取得使用執照，但迄至竣工期限八十八 年五月十四日屆滿時，系爭房屋內隔間及建築物主要設備等，仍在施工，無法交 屋，，系爭房屋逾期完工之事實堪以認定。又交屋憑證未經上訴人簽證，適足證 明被上訴人確未於八十八年八月五日交付房屋。上訴人於八十八年九月三十日繳 清全部房地價款時，系爭房屋尚未進行修復，被上訴人自應負逾期完工、遲延交 屋之責任，即應依契約給付違約金二百五十七萬三千零三元，並應賠償上訴人因 而受有之損害，爰依房屋之計算方式請求之，即被上訴人應給付上訴人七萬八千 元之遲延交屋損害賠償。
㈡於八十七年十二月十三日，被上訴人之職員徐世大會同上訴人進行交屋前之驗收 手續時，上訴人依通常程序檢查受領物，即發現系爭系爭房屋尚未完工，被上訴 人承諾馬上處理，嗣後上訴人與被上訴人之續行當面及電話之對話，以及上訴人 於八十八年七月五日向被上訴人提出申訴、八十八年九月二十七日向台北縣政府 申訴、八十八年十月五日寄發存證信函等意思表示，應視為上訴人對被上訴人之 逾期完工、遲延交屋之催告。
㈢「購屋寶典」等有關「購屋必知之相關稅費」之內容，依消費者保護法第二十二 條規定，應視同契約之一部分，而上訴人所提出之稅費單據，其日期均發生於系 爭房地交付使用前之時點，自應由被上訴人繳納負擔。原判決既認本件有消費者 保護法適，仍未優先適用，顯對消費者保護不周。 ㈣被上訴人未依內政部七十一年十月二十日台內地一０一九八五號函示規定及內政 部「預售屋買賣契約範本」第四條二之方式來計算共同使用部分之分擔，無故增 加上訴人不利益之公設分擔，造成上訴人需多付價金之損害，所給付之建物坪數 因而短少，自應依契約第一條之約定減少價金，退還上訴人價款。再徵內政部「
預售屋買賣契約範本」第三條二即可知，區分所有建物共同使用部分，當可類推 適用於建物座落之基地。而系爭建號四五六九地下二層「防空避難室兼停車空間 」，屬法定停車位，依內政部規定，不得賦予土地持分，僅得以標示部分及附表 方式辦理登記，與建號四五六一之有獨立產權者不同。 ㈤系爭房屋基本造作工程，被上訴人於八十八年四月下旬始開始動工，被上訴人自 應負逾期完工，遲延交屋之責，而依契約第十二條，兩造未完成交屋結帳手續前 ，被上訴人不可能交屋，是鑰匙各乙支（非全部）純屬續行交屋前之驗收程序， 上訴人並無絕對管領、處分權，在切結書上簽名係為順利完成結帳交屋及基於誠 信原則。於八十八年八月五日，上訴人會同被上訴人職員巫玉雲、黃敏娟繳清債 款後，巫、黃二人稱無法陪同至工地辦理交屋，遂交給上訴人所謂交屋憑證正本 ，要求上訴人自行辦理，迨上訴人偕女兒至工地欲與證人徐世大接洽時，乃徐世 大稱尚未完工，故無法交屋，益見被上訴人應負逾期完工，遲延交屋之責。 ㈥被上訴人所提供之社區安全系統，未具社會一般消費者所認知之通常可合理期待 之安全性，亦與被上訴人之廣告內容所強調者不同。況且至今已逾三年，被上訴 人仍然未與太平洋花園廣場公寓大廈管理委員會完成公共設施之點交。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：
預付稅款單據影本二份、華南商業銀行貸款申請及調查表影本二份、消費者貸款 契約影本二份、台北縣政府八十八年十月一日八八北府消保字第三七０六０五號 函影本乙份、八十八年七月五日存證信函影本乙份、預售屋買賣契約範本乙份、 預售停車位買賣契約範本乙份、統領法律事務所林明正律師致被上訴人函影本乙 份、交屋憑證正本影本二份等為證，並聲請訊問證人徐世大、謝基松、林麗玫、 王正佳、章幸男、張慶中、巫玉雲、黃敏娟。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠兩造間房地預定買賣契約書第六條，僅就上訴人逾期完工約定有逾期違約金懲罰 條款，並未規範交屋期限及其逾期違約金，又依據前開契約書第六條前段之約定 ，兩造應已合意所謂「完工」日期，應以主管機關核准使用執照之日期為其依據 ，又是否逾期，則應參考建築執照載明之完工日期為定，然被上訴人取得使用執 照之時間顯未逾建築執照之竣工期限，是知被上訴人並無逾期完工。況被上訴人 所提出之交屋憑證，已經記載被上訴人交付上訴人系爭房屋之日期為八十八年八 月五日。雖上訴人否認前開文書之真正，但依委辦房地貸款契約書第二條、第五 條以及系爭買賣契約書第十二條、第十三條以及依該契約附款辦法明細表排列順 序觀之，可知上訴人如未辦理貸款撥款手續前，即難謂已經繳清餘款。故系爭交 易之銀行貸款，上訴人應於交屋時辦妥，即令身為建商之被上訴人於交屋同時可 以取得全部之屋款，否則上訴人如未能及時令被上訴人取得銀行貸款，即需提供 與貸款同額之本票供為擔保品，應無疑問。揆之本件，上訴人已於起訴狀內自承 被上訴人於八十八年六月十七日曾經寄發「交屋前驗收通知單」，而上訴人旋於 八十八年八月五日撰寫之切結書等情事，核與前述委辦房地貸款契約書第二條、 第五條之規定相符，足證被上訴人已於八十八年八月五日交付系爭房屋予上訴人
，但因上訴人未能於同日辦妥貸款撥款事宜，致被上訴人之買賣價金自無從由該 項貸款獲得清償，故上訴人始需開具前述本票；且因上訴人有先付清買賣價金之 義務，而於上訴人付清價金之前，尚不得請求交屋，故被上訴人於八十八年八月 五日之前，縱未交屋仍不負遲延交屋之責任。況上訴人亦自承於八十八年三、四 月間即經被上訴人交付系爭房屋之鑰匙，對系爭房屋自已有管領及處分權，並對 他人進入系爭房屋之同意與否，有決定之權限無疑，自屬已因被上訴人交付而取 得上開房屋之占有、管領之權能。
㈡否認上訴人曾有催告行為，依上訴人所提出八十八年十月五日台北郵局第卅九支 局第一一八六七號存證信函內容，並未定有明確之履行期限，僅要求被上訴人以 「儘速切實進行修復」之程度修復上開因地震事故導致之損害，而被上訴人確實 亦在收受前開存證信函其後不久旋即僱工修復，並未遲延。 ㈢太平洋花園廣場「購屋寶典」、「住屋使用手冊」，並非買賣契約內容之一部分 ，縱認係契約內容之一部分，兩造於事後亦以合意為更改，更改後之條件書名於 系爭買賣契約第八條第三項及第九條第四項中，又因本件房地產權既已移轉過戶 與上訴人，且至遲於八十八年三、四月間上訴人既已取得買賣標的物之管領、處 分權，而上訴人所提出之單據日期均係發生房地交付時點之後，故上訴人主張被 上訴人應負擔其所繳納之房屋稅、地價稅、水費、電費、管理費等，即屬無據。 ㈣系爭建物地下二層「防空避難室兼停車空間」之登記方式，於法並無不合。被上 訴人給付上訴人之系爭建物之土地上應有持分，並無不足之情事。又系爭停車位 以依約交付上訴人等房地買受人，並供區分所有人權人使用，亦未因此造成上訴 人之損害。被上訴人並已依照契約之約定提供社區安全系統設備，要無瑕疵之情 事。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：
購屋客戶結帳會辦單影本二份、交屋複驗紀錄表影本影本乙份為證。 理 由
一、本件上訴人起訴主張：兩造於八十四年十二月三十日，就被上訴人所興建之「大 平洋花園廣場」Ｅ２棟十樓、Ｅ３棟十樓之房地（下稱系爭房地），及地下一層 編號二四七、二四八之停車位（下稱系爭停車位），簽訂預定系爭房地預定買賣 契約書（下稱系爭契約書），及停車位預定買賣分管契約書（下稱系爭停車位分 管契約書），約定由上訴人以一千三百六十萬元向被上訴人購買系爭房地及停車 位，上訴人依約繳付各期款後，被上訴人竟逾期完工，遲延交屋，被上訴人應自 八十七年十二月十三日起至八十九年五月五日交屋日止，依上訴人已繳房地價格 之千分之一給付違約金予上訴人，以賠償其所受損害，共四百三十五萬九千三百 二十七元。又被上訴人應依「太平洋花園廣場購屋寶典」所載，賠償交屋前由上 訴人先行給付之房屋稅、地價稅、水費（含復水費）、電費、管理費共七萬七千 四百二十五元。另因系爭房屋使用執照核准之基地面積合計為六四四五平方公尺 ，而相關區分所有建物之總面積為三六八一八‧三九平方公尺，Ｅ２十樓（建號 四二四一）土地持分登記即不足○‧三九坪，Ｅ３十樓（建號四二四二）土地持 分則登記不足○‧五八坪，停車位編號二四七、二四八（建號均為四五六一）持 分登記亦各不足○．五八坪，合計被上訴人短少給付之土地部分，其價金應減少
一百一十九萬三千五百八十八元。另因建號四五六八共同使用部分面積一一○三 ‧一六平方公尺，而相關區分所有建物之總面積為三六八一八‧三九平方公尺， 是Ｅ２十樓多分攤共同使用部分之面積為○‧○七坪，Ｅ３十樓多分攤共同使用 部分之面積為○‧○七坪；建號四五六四共同使用部分面積九八九‧三三平方公 尺，相關區分所有建物之總面積為八七六○‧四二平方公尺，Ｅ２十樓就此亦多 分攤共同使用部分面積二．六九坪，Ｅ３十樓則多分攤三．○八坪，是因系爭建 物虛增坪數之瑕疵給付，爰請求減少價金五十五萬零二百三十七元。又因被上訴 人未向地政機關辦理地下一層三五個機車停車位，爰依消費者保護法第五十一條 請求懲罰性賠償金六萬元。再因被上訴人僅於一樓門廳及電梯廂內裝設監視電眼 ，未於各棟一樓、地下一層、地下二層及頂樓之樓電梯間，樓頂平台進出之關卡 處裝設監視電眼，亦未裝置具有管理門禁功能之磁卡式控制設施，影響居家安全 ，亦依消費者保護法第七條、第五十一條請求被上訴人給付罰性之賠償金四萬元 等語（按上訴人於原審原起訴請求被上訴人給付遲延交屋違約金四百三十五萬九 千三百二十七元、房屋交付使用前稅費負擔七萬七千四百二十五元、土地持分登 記不足減少價金一百一十九萬三千五百八十八元，建物虛增坪數部分減少價金五 十五萬零二百三十七元，公共設施機車位停車空間未登記瑕疵給付之懲罰性違約 金六萬元、安全上危險瑕疵給付之懲罰性違約金四萬元，共六百二十八萬零五百 七十七元及法定遲延利息，經原審判決其全部敗訴，上訴人提起上訴，僅就四百 五十七萬二千二百五十三元部分聲明不服，即遲延交屋違約金部分僅請求二百五 十七萬三千零三元，惟另就主張遲延交屋損害賠償、機車位未登記、安全上危險 部分補充事實上陳述，主張亦受有以房租計算之遲延交屋損害七萬八千元（按此 部分尚毋庸經被上訴人同意），並應命被上訴人履行契約或賠償損害，其餘房屋 交付使用前稅費負擔、減少價金、懲罰性違約金請求數額則相同）。二、被上訴人則以：依系爭契約書第六條規定，系爭建物係於八十四年十二月十六日 取得台北縣政府工務局捌肆重建字第參壹參號建照執照，竣工期限為自開工核准 日起四十一個月完工，伊係於八十四年十二月十五日經台北縣政府核准開工，並 於八十七年十月三十一日取得使用執照，並無遲延完工。且被上訴人於取得使用 執照後，即通知上訴人進行驗收，乃上訴人未依約於核發使用執照之日起第四十 五天繳付第三十二期款，迨至八十八年八月五日始辦妥交屋手續。上訴人亦自承 被上訴人早於八十八年三、四月間即將系爭房屋鑰匙交予其，即得自行使用、處 分系爭房地，被上訴人並未遲延交屋，故縱有上訴人所指Ｅ３棟十樓有漏水之情 形，亦係交屋後發生者，非關遲延給付。況縱被上訴人有遲延交屋，此部分既未 於系爭契約訂有違約金之約定，上訴人請求自於法無據。又依系爭契約書第八條 、第九條約定，被上訴人既已分別於八十七年十一月十六日及八十八年一月二十 八日就系爭土地及房屋移轉所有權予上訴人，系爭房地移轉所有權後之稅捐及費 用自應由上訴人負擔，至於上訴人所提出「住戶使用手冊」及「購屋指南」其內 容顯係就一般坊間買賣房屋注意之事項為記載，尚非針對系爭買賣標的之交屋或 稅賦方面為說明或約定，並非廣告，亦非屬契約之一部分。伊移轉登記予上訴人 之系爭房地及停車位等持分並無短少情事。至於地下二樓防空避難空間兼法定停 車位之登記方式，乃伊與其他起造人（地主）間合意該地下二樓防空避難室兼法
定停車位面積由建物部分區分所有權人共有，被上訴人再將所持有之面積出售他 人，而系爭契約書第十七條第二項亦約定「地下二層所規劃之汽車停車場（兼防 空避難室），屬停車位之所有權人分別共有共管」，則上訴人於簽約時既已同意 上開登記方式，自當受契約所約束，其既選擇購買地下一樓之停車位，尚不得事 後別有主張，故被上訴人就地下室兼防空避難空間之產權，除以持分登記建物產 權外，並按區分所有建物總面積之比例分配土地持分於法並無不合。再者，有關 地下室三十五個機車位，原將之規劃為公共設施之機房及台電配電室，因機房及 台電配電室於他處已夠裝置，該處即空置，被告為便利住戶，遂將之改為三十五 個機車停車位，並無不利於管理委員會及住戶，且符合兩造契約第十七條第四項 及停車位預定買賣分管契約書第九條（附圖並標示所載）之約定，自無違約之情 形，上訴人亦無遭受損害。又上訴人並未舉證被上訴人交付之房地有安全上危險 等瑕疵給付，其所為懲罰性違約金之請求，即屬無據等語，資為抗辯。三、查上訴人主張伊向被上訴人購買系爭房地及停車位，並已繳交各期款項計一千三 百五十六萬八千五百二十九元，被上訴人已將系爭房地及停車位移轉所有權並交 付等情，業據其提出房屋及土地、停車位預定買賣契約書、繳款明細、系爭交易 標的物之登記簿謄本等件為證，復為兩造所不爭，堪信上訴人此部分主張為真正 。
四、上訴人復主張被訴人有逾期完工，遲至八十九年五月五日始交付系爭房地及停車 位至受有損害，於上開交屋時間前之房屋稅、地價稅、水電費等應由被上訴人負 擔，而被上訴人交付之土地持分不足、建物虛增坪數，地下一樓三十五個機車位 並未登記，復有安全上危險等瑕疵給付等節，則為被上訴人所否認，是本件所應 審究者，核為被上訴人有無遲延給付？其究於何時交屋？上訴人主張依約被上訴 人應賠償遲延交屋違約金、相當於房租之損害並負責房屋交付使用前稅費負擔有 無理由？被上訴人有無上訴人所稱之瑕疵給付而得主張減少價金，並得依消費者 保護法第五十一條規定請求懲罰性違約金？
五、就被上訴人有無逾期完工或遲延交屋部分： ㈠本件上訴人主張被上訴人有故意或重大過失，導致「逾期完工」，遲至八十九年 五月五日始交付房屋，應自八十七年十二月十三日起依系爭契約第六條規定：「 逾期完工，每逾一日乙方應按甲方已繳房屋價款千分之一計算違約金給付甲方」 給付違約金，故應自竣工期限八十八年五月十四日之翌日即八十八年五月十五日 起，依其已給付之價金分別計算，給付違約金計二百五十七萬三千零三元云云。 ㈡惟依系爭契約書第六條前段有關施工工期部分，係約定：「本戶房屋之建築工期 自繳付開工款（民國年３月日）之日起預定依建照規定之完工日前領得使用 執照，並以使用執照核准日為完工日。如有逾期完工，每逾一日，乙方（即被上 訴人）應按甲方（即上訴人）已繳房屋價款千分之一計算違約金給付甲方」（見 原審卷㈠第三一頁反面、三二頁、五○頁反面、五一頁），核其內容，僅就被上 訴人逾期完工時，約定其逾期違約金懲罰條款，並未就交屋期限或遲延交屋時有 何逾期違約金之約定，且就謂「完工」之日期，係以「使用執照核准日」為依據 ，故本件是否逾期完工，自應參考建築執照載明之完工日期為定。 ㈢查依卷附建築執照（見原審卷㈠第二二五、二二六頁）內容以觀，系爭建物係於
八十四年十二月十六日取得台北縣政府工務局捌肆重建字第參壹參號建照執照， 依該建築執照所載，其「竣工期限」為自開工核准日起四十一個月完工。而被告 係於八十四年十二月十五日經台北縣政府核准開工乙節，乃兩造所不爭，是系爭 建物竣工期限至遲不得逾八十八年五月十四日。又系爭建物竣工日期為八十七年 十月三十一日，有台北縣工務局捌拾柒重使字第玖柒陸號使用執照在卷可憑（見 原審卷㈠第二二七八頁），復參酌建築法第二十八條第三款、第七十條第一項、 第七十一條所規定之「建築物建造完成後之使用或變更情形，應請領使用執照」 、「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照‧‧‧其主 要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照」、「 申請使用執照應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照 。二、建築物竣工平面圖及立面圖‧‧‧」等情，足認系爭建物確實已完工，被 上訴人始能取得使用執照，其取得使用執照之時間顯未逾上開建築執照之竣工期 限，上訴人主張被上訴人有逾期完工，且遲延交屋得適用系爭契約第六條規定， 請求被上訴人給付違約金云云，尚乏依據，上訴人如欲主張遲延交屋，依民法第 二百二十九條第二項規定，自應先行催告被上訴人。 ㈣次查依卷附委辦房地貸款契約書第二條（見原審卷㈠第三九反面），除約定委辦 貸款之金額，並約定「甲方（即上訴人）同意由乙方（即被上訴人）代辦申請貸 款（含選定貸款金融機關）之一切手續，並於貸款核准後，由乙方直接向銀行領 取，做為甲方購買乙方房地應繳之部分價款；甲方並應於銀行對保之同時，開立 與委辦貸款同額之本票交付乙方，俟乙方領取金融機關貸款後無息退還甲方，如 甲方違反本約，乙方得行使本票債權」，及該契約書第五條約定：「本項銀行貸 款，自應繳日起至貸款取得日止，甲方均應按月付乙方依當時信用放款利率計得 之利息，並於『甲方遷入前』一次付清予乙方」等節，參酌系爭買賣契約書第十 二條交屋結帳約定：「本戶房屋使用執照核准後，在乙方通知交屋之期限內甲方 應至乙方公司辦理交屋結帳手續並繳清下列各項費用後，乙方始予交屋。㈠全部 房地價款及因變更設計增加之工程款」、第十三條交屋約定之「甲方完成交屋結 帳手續，並『領得交屋憑證及房屋鑰匙』後‧‧‧視為乙方移交甲方使用」（見 原審卷㈠第三四、三五頁、五三、五四頁）等內容以觀，再參以該契約付款辦法 明細表（見同上第三八頁反面、第五七頁反面）排列順序觀之，第卅二期款係在 「核發使用執照之日起，天內繳付」繳付，而第卅三期款係在「通知交屋時」 繳付，可知上訴人如未辦理貸款撥款手續前，即難謂已經繳清餘款。故系爭買賣 之銀行貸款，上訴人應於交屋時（即上訴人「遷入」時）辦妥，即被上訴人於交 屋同時應可取得全部之屋款，如未能及時令被上訴人取得銀行貸款，上訴人即需 提供與貸款同額之本票供為擔保品等情，堪以認定。 ㈤又依被上訴人所提出卷存之交屋憑證副本（見本院卷二四六、二四七頁），係記 載被上訴人交付上訴人系爭房屋之日期為八十八年八月五日。上訴人就此先否認 該交屋憑證之真正，嗣於本院審理時復自承確有收受上開交屋憑證，惟主張係於 繳款後，被上訴人員工巫玉雲、黃敏娟二人稱無法陪同至工地辦理交屋，遂交給 上訴人所謂交屋憑證正本，要求上訴人自行辦理，迨上訴人偕女兒至工地欲與證 人徐世大接洽時，乃徐世大稱尚未完工，故無法交屋云云。然此為被上訴人所否
認，則參酌上訴人自承被上訴人於八十八年六月十七日曾經寄發「交屋前驗收通 知單」（見，謂「承蒙台端（即上訴人，下同）惠購本公司（即被上訴人，下同 ）興建之『太平洋花園廣場』Ｅ２、Ｅ３棟十樓之房地兩戶，及地下一層停車位 兩個（車位編號２４７、２４８）；特致謝忱！現該房屋業已產權過戶完成，爰 特專函通知台端依房地買賣契約書之約定，繳付第三十二期期款，合計新台幣壹 仟參佰零陸萬圓整，事關台端權益，請台端儘速繳付為盼」等語（見原審卷㈠第 一二八頁反面），而上訴人復於八十八年八月五日撰寫切結書（見原審卷㈠第一 九三頁），載明「立切結書人：：：因：：：貸款利率因素未能依買賣契約之約 定繳清全部房地價款共計貳佰萬元，經貴公司同意自即日起依年利率５‧５０％ 加計遲延利息，直至款項撥付貴公司為止，並同時開立與未繳清之同額保證本票 交與貴公司及供貴公司辦理抵押權設定之相關文件，俟前開未清款項加計利息撥 付予貴公司後，再由貴公司無息退還本票塗銷上開未清款項；另前開未清款項最 遲於八十八年九月三十日前完成撥付事宜，屆期如未撥付予貴公司，同意依買賣 契約約定一次付清予貴公司」等情，核與前述委辦房地貸款契約書第二條、第五 條之規定相符，堪認被上訴人辯稱已於八十八年八月五日交付系爭房屋予上訴人 乙節，即非全不足採，益見本件因上訴人未能於同日辦妥貸款撥款事宜，致被上 訴人之買賣價金自無從由該項貸款獲得清償，故上訴人始需開具前述本票，堪認 被上訴人辯稱已於八十八年八月五日交付系爭房屋予上訴人乙節，即非全不足採 否則上訴人要無於系爭房屋交付前撰寫上揭切結書，而甘願承擔上開不利益之負 擔之理。況本件買賣因上訴人有先付清買賣價金之義務，而於付清價金之前，尚 不得請求交屋，故被上訴人於八十八年八月五日之前，縱未交屋仍不負遲延交屋 之責任。參以上訴人亦不否認於八十八年三、四月間即經被上訴人交付系爭房屋 之鑰匙乙支，而得就系爭房屋自由進出，顯足表彰管領、處分權之擁有，縱不足 認當時已為交付，亦足認定於上訴人繳清價款後之八十八年八月五日，已完成交 付房屋之手續。
㈥於八十八年四月間，系爭房屋內尚未裝設衛浴設備等，固有照片附卷可憑，難認 該時被上訴人已依債之本旨為給付，然嗣後上訴人所指之瑕疵，業經補正，已據 其提出照片為證（見原審卷㈠第二二八至二三四頁），被上訴人復曾於八十八年 八月五日贈送裝修款Ｅ２、Ｅ３十樓各十五萬元，亦有購屋客戶結帳會辦單在卷 可憑（見本院卷第二四四、二四五頁），難謂被上訴人有何遲至八十九年五月五 日始交屋之情形。至於上訴人雖主張因系爭Ｅ３棟十樓之餐廳、廚房及後陽台有 滲水現象致其無法使用，直至八十九年五月五日始經被上訴人派員修繕完畢，進 行裝潢及遷入使用云云。惟查，自兩造所不爭執，且經上訴人簽名之八十八年十 月十五日交屋複驗紀錄表（見本院卷第二四八頁）內容以觀，可知當時系爭房屋 所餘未經複驗通過之瑕疵，如浴室抽風管、天花板上電線包管清查等，已難認屬 上訴人所指之基本造作工程範圍，僅屬瑕疵修補之問題，堪認系爭房屋依一般社 會通念，已足供上訴人正常居住使用，亦不足據以主張被上訴人有何未完工或遲 延交屋之情形。
㈦證人黃惠村於原審時亦證稱「原告之房屋前、後修繕二次，第一次在八十八年十 月二十五日我們發現他們的房屋漏水，我們要進入原告房屋內修繕他們不同意，
故我們自十一樓之房屋內往地板進行修繕。但其後我們又發現他處亦漏水，雖要 求原告同意進入屋內修繕，仍為原告拒絕，迨至八十九年三月六日才第二次進入 屋內修繕」（見原審卷㈡第二四七至二四九頁）等語，上訴人亦不否認證人黃惠 村曾在八十九年三月進入系爭房屋內進行修繕，僅辯稱未拒絕證人進入十樓修理 漏水（見同上），顯見上訴人於八十九年三月六日，即所稱遷入系爭房屋日（八 十九年五月五日）之前，即對他人進入系爭房屋之同意與否，有決定之權限無疑 ，益見於八十九年五月五日之前，上訴人已經因被上訴人交付而取得上開房屋之 占有、管領之權能，否則，上訴人要無從於上開時間之前即對上開房屋予以複驗 ，系爭房屋是否需要修繕及其時間，亦由被上訴人自行決定即可，要無庸通知上 訴人甚至是先徵得其同意之理。參以證人徐世大亦到庭證稱當時辦理點交，上訴 人限期改善缺失後，有通知上訴人去看，當時樓上漏水，由系爭十樓往上修，上 訴人本不同意，後來協調多次才修理等語（見本院卷第二六六、二六七頁），益 見系爭房屋之占有暨危險之不利益，已於八十八年八月五日即歸上訴人負擔，嗣 後僅餘有無瑕疵及瑕疵是否補正之問題。觀諸系爭契約書第十七條第㈤項中更已 約定「乙方為實施房屋售後服務，倘需從甲方屋內檢修時，甲方同意乙方工作人 員進入檢修」等語，益見被上訴人於證人黃惠村請求進入系爭房屋修繕前，對於 系爭房屋而言，已具有控制、管領而決定是否同意他人進入其內修繕之權利，而 非被上訴人所得置喙。再觀諸被上訴人八十九年三月三日所出具之切結書（見原 審卷㈠第一二五頁反面）記載「茲甲○○君所有之『太平洋花園廣場』Ｅ３棟１ ０樓房屋（三重市○○路○段２０巷２６號１０樓之２）餐廳、廚房及後陽台滲 水，本公司切結擔保如下：本公司擔保修復後所補平之處無安全之虞：：： 預訂於八十九年三月六日起開始施工（一經開工七日內完成修繕：：：）：：： 修繕後本修繕位置如再有滲水情形發生時，經屋主通知後，本公司立即負修繕 之責；最遲於一週內派員修繕，並於七日內完成修繕：：：若一週內未派員修繕 ，本公司同意由屋主自行找人修繕，並由本公司負責其全額（包括回復原狀及裝 潢損壞所需）修繕費用」，可徵上訴人於八十九年五月五日之前即已取得系爭房 屋之占有，始生前揭文書甚明。上訴人指稱被上訴人係遲至八十九年五月五日始 行交付系爭房屋云云，即難憑信。
㈧縱依上訴人所言，被上訴人負有修復後始能給付之義務云云。惟按買賣標的物之 利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；物之出賣人，對於買受人應擔 保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金 。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百七十 三條前段、第三百五十四條第一項前段及第三百五十九條分別定有明文。而一般 人購買房屋係以供居住為主要目的，房屋部分處所漏水，雖屬困擾，然對上訴人 所購買之系爭房屋及車位整體而言，其價值效用或有減少，惟其減少之程度，並 不影響主建物本身之使用。上開建物既於八十七年十二月三十一日取得使用執照 ，並就所指主要瑕疵如衛浴設備未裝設等，亦已補正，則就標的物之給付而言， 被上訴人實則已為給付，上訴人至多得主張上開給付存有瑕疵為由請求減少價金
，尚與給付遲延之觀念有間。再有關物之出賣人，對於買受人所負之瑕疵擔保責 任，係以其物依民法第三百七十三條規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件 。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買 受人尚不得依民法第三百五十九條規定主張解除契約或減少價金。而依上開八十 九年三月三日被上訴人出具之切結書所載，被上訴人既對前開瑕疵允諾修繕，後 果修繕完成，並經上訴人裝潢完畢搬入居住，為其所自承，足見被上訴人並非確 定無法交付無瑕疵之物，亦未拒絕負瑕疵擔保責任。 ㈨本件既僅約定「完工日」之完工期限，而未就交屋期限為約定，上訴人應係自得 請求被上訴人交付房屋時起，為定期催告交屋之行為，苟被上訴人受催告後，未 依約交屋，此際依民法第二百二十九條第二項規定，始足認被上訴人自受催告期 限屆滿時起，負遲延責任（最高法院九十年台上字第一五八六號判決意旨參考） 。上訴人固主張曾經催告交屋，然為被上訴人否認，依上訴人所提卷附八十八年 十月五日台北郵局第卅九支局第一一八六七號存證信函，其內容僅認為系爭房屋 於當時因「此次９２１集集大地震造成Ｅ２十樓Ｅ３十樓嚴重受損，請儘速切實 進行修復以利交屋。如再敷衍、拖延，貴公司須負遲延交屋之損害賠償責任」等 語，並未定有明確之履行期限，上訴人亦不否認被上訴人於收受前開存證信函其 後不久即僱工修復（參上訴人起訴狀第六頁所載），亦與證人黃惠村上開證述相 符，足見被上訴人於經上訴人通知修繕房屋以便交屋時，亦已於相當期限內儘速 僱工完成修繕無疑，可見縱依上訴人所指定之交屋條件而言，被上訴人亦無遲延 交付之情事，灼然甚明。
㈩綜上所述，被上訴人抗辯本件並無逾期完工、遲延交屋之情事，堪予採信，從而 上訴人主張被上訴人應依契約第六條約定給付違約金云云，即不足取。上訴人復 主張其因遲延交屋受有七萬八千元之損害，惟本件被上訴人並未遲延交屋，已如 前述，上訴人亦未能舉證證明其確因而受有七萬八千元之損害，此部分之主張亦 屬無據。
六、就房地交付使用前稅費負擔部分：
㈠按上訴人主張被上訴人應依其提供之「太平洋花園廣場購屋寶典」（原審卷㈠第 二○三之一至二○三之二六頁）、「住戶手冊」所載「交屋日前之房屋稅、地價 稅、水電、瓦斯、電話費及管理費等，依各項稅費單據，按月計算由賣方繳納」 等文義，負擔系爭房地交付前，上訴人繳納之房屋稅二萬三千二百八十八元、地 價稅六千三百六十一元、水費（含復水費）五千五百六十七元、電費一萬二百八 十元、管理費三萬一千九百二十九元等，無非主張上開「購屋寶典」、「住屋使 用手冊」係廣告宣傳品，其內容應視為系爭買賣契約之一部分為依據。 ㈡查上開「購屋寶典」，係由被上訴人贈送予上訴人之物品乙節，此為兩造所不爭 。觀諸上開購屋寶典，其內除後半部（即「貳 解讀『太平洋花園廣場』」之篇 幅，係針對包含系爭房地、停車位在內名稱為「太平洋花園廣場」之集合住宅之 建商（按即被告）、ＣＩＳ、施工、產品、售後服務等事項為介紹說明，此部分 故可認為其內容已足以影響兩造締約之意願，應屬於系爭契約之一部分外，其前 半部有關「壹『實用購屋須知」之篇幅內有關購屋流程表、購屋必知的相關稅費 、如何貸款、不動產過戶代書作業流程、營建工程常用施工法、拒絕海砂屋、輻
射屋、建築常見用語等章節之說明情事，則屬通案提醒一般買受預售屋者於購屋 時應行注意之事項，就該部分內容以觀，既未提及系爭集合住宅「太平洋花園廣 場」之名稱，亦未指示或要求、協議客戶需依該等說明始得辦理系爭房屋之買賣 事宜，顯見此部分雖屬文宣品，但依一般社會通念，消費者尚不致因此以為該等 廣告內容即屬企業經營者之要約內容，是上開內容自不得認已經成為兩造契約內 容之一部分，本件尚無消費者保護法第十一條、第十二條適用之情形。 ㈢次查「住屋使用手冊」固亦有相同內容之記載，然除其內容亦非針對含本件房、 地在內之系爭名稱為「太平洋花園廣場」之集合住宅買受人為規範外，上訴人亦 不否認前開文書，係被上訴人於簽約後始行交付，是前開私文書，即與所謂消費 者保護法第二十二條所稱之「廣告」觀念不符，要非本件買賣契約內容之一部分 。是上訴人主張就系爭房地及停車位等稅費之負擔應依前開「購屋寶典」、「住 屋使用手冊」之內容決定，即不足採。而本件有關系爭房地及停車位等之所有權 移轉後，其稅費負擔之約定，復經兩造於系爭契約書第八條產權移轉㈢前段訂明 「本契約買賣標的物之土地，雙方同意於結構體完成後，由乙方隨時逕行辦理產 權移轉」、第九條稅費負擔㈣訂明「房屋稅、地價稅、工程受益費於產權移轉登 記後，歸由甲方負擔」，再依原審卷附土地及建物（含停車位）登記簿謄本（見 原審卷㈠第九一至一○八頁）所載，被上訴人係於八十七年十一月十六日及八十 八年一月二十八日即已移轉土地所有權予上訴人，亦為兩造所是認，依上開說明 ，被上訴人所辯系爭房地及停車位所有權移轉予上訴人後之稅捐、費用，應由上 訴人負擔等語，即屬可採。上訴人執持上開「購屋寶典」有關「購屋必知之相關 稅費」之記載，主張被上訴人應負擔系爭房地及停車位交付前之稅捐、費用云云 ，尚難憑採。
七、就建物虛增坪數之部分：
㈠上訴人主張被上訴人給付系爭房地，未將地下二層防空避難室兼停車空間（共同 使用部分）列入公共設施所含項目內而登記為全體區分所有權人所共有，復未辦 理編號四、五、六、二十、一三○、一三一、一四九等八個停車位之登記（嗣於 上訴後就此部分表示不再爭執），致上訴人所有之區分所有建物Ｅ２十樓、Ｅ３ 十樓多分攤面積，有建物虛增坪數之情形，核係瑕疵給付，為此請求減少價金五 十五萬二百三十七元云云。
㈡惟查依系爭契約書第一條第㈡項所載（見原審卷㈠第三○頁正反面、四九頁正反 面），系爭買賣房屋標的為「太平洋花園廣場Ｅ２型十樓，面積合計３０．９４ 坪【包括主建物、附屬建物面積（陽台、平台、花台）計２４．８７坪、公共設 施持分面積（門廳、閱覽室、管理員室、樓電梯間、門廊、台電配電室、消防泵 浦機房、中央監控室、發電機房、通風管道、水箱、蓄水池、地下一層３５個機 車位停車空間‧‧‧等）計６．０７坪】。建物登記坪數以地政機關登記面積為 準‧‧‧合記面積如有誤差，依每坪房地平均單價比例無息計算相互補退價款」 、「太平洋花園廣場Ｅ３型十樓，面積合計３６．１９坪【包括主建物、附屬建 物面積（陽台、平台、花台）計２９．１２坪、公共設施持分面積（門廳、閱覽 室、管理員室、樓電梯間、門廊、台電配電室、消防泵浦機房、中央監控室、發 電機房、通風管道、水箱、蓄水池、地下一層３５個機車位停車空間‧‧‧等）
計７．０７坪】。建物登記坪數以地政機關登記面積為準‧‧‧合記面積如有誤 差，依每坪房地平均單價比例無息計算相互補退價款」。而因建物建造完成後經 地政機關複丈結果與建設公司當初銷售時之規劃恆有些許之差距，乃事所常見， 是此時縱系爭房屋登記面積與銷售面積相較，有過剩或不足之處，要屬補貼價款 之問題，與所謂標的物缺乏契約通常效用及預定效用之情事無涉，自不得指此情 形有構成物之瑕疵及未依債之本旨給付（參見最高法院九十年度台上字第一七二 三號判決），故上訴人主張被上訴人交付建物坪數有所增減，應有民法第二百二 十七條之適用云云，殊不足取。
㈢依卷附建物登記謄本所載，系爭Ｅ２十樓房屋，其登記之面積為一０二．三三平 方公尺，約合三０．九五坪，已較兩造契約約定之三０．九四坪為多；而Ｅ３十 樓房屋登記為面積一二一．一平方公尺，約合三六．六三坪，亦較兩造契約約定 之三六．一九坪為多。是依系爭契約第一條第㈡項約定之「建物登記坪數以地政 機關登記面積為準」文義，被上訴人所給付之建物其坪數既無短少，自即無需為 補貼價款之行為。
㈣上訴人復主張地下二樓防空避難室兼法定停車空間應做為公共設施之一部分，而 由全體區分所有權人共有云云，惟查：
⒈就台北縣三重市○○段四五六九建號（即門牌號碼台北縣三重市○○路○段二 十巷二號等地下室二樓），依卷附竣工圖（見原審卷㈡第一六五反面）及台北 縣三重地政事務所建物測量成果圖（見原審卷㈡第一二九頁）、建物登記謄本 記載，係屬「防空避難室間停車間」，並編有獨立之建號，而依據建築技術規 則施工編第六章「防空避難設備」第一節通則第一百四十條之規定「凡經中央 主管機關指定之地區，有新建、增建、改建或變更用途行為之建築物‧‧‧應 依本編第一百四十一條附建標準之規定設置防空避難設備‧‧‧」，另依卷附 內政部七十二年六月十六日（72）台內地字第一五九六九○號函（見原審卷㈡ 第一三五、一三六頁）所稱「‧‧‧區分所有建物之地下層或突出物等，如依 使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物 申請編列建號，辦理建物所有權第一次登記」，及內政部八十年九月十八日台 內營字第八０七一三三七號函（見同上第一三七、一三八頁）內所述「區分 所有建物之法定防空避難空間或停車位空間均不得與主建物分離，應為該區分 所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共 有」，可知就區分所有建物防空避難空間或地下室停車場之所有權，僅限制不 得單獨登記予區分所有權人以外之第三人，至於其面積登記予區分所有建物全 體所有權人所共有或合意僅由部分區分所有建物所有權人所共有，尚非所問。 ⒉原審復曾函詢內政部，內政部復於九十年七月十七日以台九十內營字第九０八 四五二三號（見原審卷㈡第二七八至二八二頁）、九十年七月十八日以台（九 十）內中地字第九０八二六六九號（見原審卷㈡第二六九至二七七頁）來函謂 「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，如經該區分所有建 築物全體所有權人合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有，其移轉 承受人為該區分所有建築物之區分所有人‧‧‧」、「建商已於房屋買賣契約 書中約定購買地下室停車位兼防空避難空間之區分所有權人，其停車位產權除
以持分方式登記建物產權外，並按其區分所有建物總面積之比例，分配之土地 持分‧‧‧當事人約定分配土地持分，並無違反土地登記規則等相關法規之規 定」等情甚明。可認無論地下室停車位性質係屬法定停車位或增設停車位，甚 至係由防空避難室（亦屬公共設施之一部分）所兼用者，身為起造人之一之被 上訴人均得與其他起造人間合意約定將其面積由建物部分區分所有權人共有， 再由被上訴人將所持有之面積出售予前述區分所有建物之區分所有權人，是上 開規定，應屬契約自由之範疇，要無不利於消費者之情事可言，自無消費者保 護法第十一條、第十二條之適用。乃上訴人以上開處所既屬防空避難空間，又 為法定停車位，故不得登記為部分區分所有權人所共有，應由全體共有人共有 云云，顯屬誤會，要無足採。
⒊再依系爭契約書第十七條第㈡項所載（見原審卷㈠第三五頁反面、第三六頁、 第五四頁反面、第五五頁），兩造已經合意「地下二層所規劃之汽車停車場（ 兼防空避難室），屬停車位之所有權人『分別共有共管』」，益徵上訴人已於 簽約時同意被上訴人得就前述建號四五六九之地下二層防空避難室兼法定停車 位採取由購買該樓層停車位之人以「分別共有」之方式辦理所有權登記，而此 等約定，參考內政部八十三年十二月二十一日台內地字第八三一五一０一號 函（見原審卷㈡第一三九頁）所述「區分所有建物共同使用部分之項目及所有 權之劃分，係屬私法上之契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之，是以 ，共同使用部分，應依各區分所有權人實際使用情形並依其申請，分別合併另 編建號，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式」內容 ，顯無違法之處，即上訴人另提出之台北縣三重地政事務所九十年十一月九日 玖拾北縣重地登字第一五三○七號函（見原審卷㈡第四二四至四二五頁）內亦 為相同之說明，上訴人自不得於事後再為反對之陳述；況上訴人所購買之建號 四五六一號地下室一層編號二四七號及二四八號之停車位，亦採由購買該樓層 停車位之共有人辦理所有權登記之相同方式處理，並經地政機關將該二車位編 號登載於登記謄本上，則上訴人既未購買前述位於地下二樓之停車位，其猶對 上開地下二樓樓層主張行使所有權，自屬無據。 ⒋綜上所述，區分所有建物買賣契約雖為區分所有建物各所有人（出賣人）與買 受人間之各別債權契約，然若對區分所有建物各所有人共有部分如地下室，劃 分停車位，並皆於各別買賣契約中約定由區分所有建物所有人中購買者使用， 應認為該停車位購買者係經各共有人全體同意以分管方式得予以使用，且該停 車位部分分管約定對繼受人亦有效力。故本件系爭停車位雖為地下室全體住戶 共同使用部分，為分別共有，但若全體住戶之買賣契約皆有將地下室劃分停車 位，由購買者使用之約定，應認為停車位購買者得使用停車位係經全體住戶同 意之分管契約。
⒌從而上訴人主張被上訴人故不將地下二層防空避難室兼停車空間登記為全體區 分所有權人所共有，致系爭建物所有權坪數有虛增之事實既不存在，其主張此 部分應減少價金或損害賠償云云，自不足取。
八、就土地持分登記不足之瑕疵給付部分：
㈠上訴人又主張區分所有建物之基地，在構造上當然為區分所有權人之共同使用部
分，故應以各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積之「比例分配 之」。並以使用執照核准之基地面積，共為六四四五平方公尺，相關區分所有建 物之總面積為三萬六千八百一十八‧三九平方公尺，故Ｅ２十樓、Ｅ３十樓、系 爭停車位之土地持分登記，均有不足，亦需減少價金云云。 ㈡查依系爭契約書第一條第㈠項之規定：「本建築基地：：：以使用執照核准之基 地面積為準‧‧‧本戶房屋所分得之基地持分面積，依本戶房屋建築面積（包括 主建物、附屬建物、公共設施）比例分配之」，是被上訴人交付土地持分有無不 足，自應參考上述約定以決定之。按被上訴人主張前述集合式住宅「太平洋花園 廣場」全部房屋之面積為一萬二千七百一十點六三坪，及地下一、二層停車位之 面積分別為一千五百一十四點六三坪及一千五百四十一點八五坪，合計上開建物 登記之面積為一萬五千七百六十七點一一坪等情，乃上訴人所不爭，復有各該土 地及建物謄本等在卷足憑。則依上開第一條第㈠項規定，並參考證人許愛珠所述 ：「計算之公式是依照主建物面積總和為分母各建戶之面積為分子‧‧‧所謂建 物之面積是依銷售時之面積，而非移轉登記時之面積，土地是按照銷售總面積（ 主建物＋附屬建物＋共同使用之部分）為分母（化約為一萬），各戶之銷售面積 為分子，依該比例來計算各戶之持分面積」（見原審卷㈠第二○八至二一一頁） ，以上訴人所購得之編號Ｅ２十樓及Ｅ３十樓建物（含主建物、附屬建物、公共 設施）及編號第二四七、二四八號停車位之所有權登記面積（均持分台北縣三重 市○○段一七九地號、二０六及二０七三筆地號土地），與上述「太平洋花園廣 場」全部建物所有權登記面積比例計算，編號Ｅ２十樓建物（面積三十‧九五坪