臺灣高等法院民事判決 八十九年度上更㈠字第七二號
上 訴 人 辰○○
丑○○
寅○○
午○○
巳○○
卯○○
上 訴 人 壬○○
申○○
附帶上訴人 己○○
戊○○
庚○○
癸○○
乙○○
法定代理人 子○○
附帶上訴人 丁○○○
未○○
附帶上訴人 丙○○○
兼訴訟代理人 辛○○
右當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國八十三年六月十四日臺灣士林地方
法院八十年度訴更一字第五號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，經最高法
院發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決就兩造共有坐落臺北市○○區○○段三小段三一四號、三一五號土地所為變價分割及訴訟費用之裁判廢棄。
兩造共有坐落臺北市○○區○○段三小段三一四號土地，面積七平方公尺，應分割如附圖㈠乙案，其中Ｃ１部分面積一平方公尺，由附帶上訴人甲○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○、子○○、乙○○按應有部分一四分之四、一四分之二、一四分之二、一四分之二、一四分之二、一四分之一、一四分之一比例保持共有；Ｄ１、Ｅ１部分面積六平方公尺，於上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○分別給付附帶上訴人甲○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○、子○○、乙○○如附表二之一「應補償甲○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○、子○○、乙○○金額」欄所示之金額後，由上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○按應有部分二四分之六、二四分之八、二四分之四、二四分之四、二四分之一、二四分之一比例保持共有。
兩造共有同段三一五號土地，面積七五五平方公尺，應分割如附圖㈠乙案，其中Ｄ、Ｅ部分面積三二九平方公尺，由上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○按應有部分二四分之六、二四分之八、二四分之四、二四分之四、二四分之一、二四分之一比例保持共有，Ａ部分面積一四九平方公尺，於附帶上訴人丁○○○、癸○○、子○○、未○○、丙○○○分別給付上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○
○、丑○○、寅○○如附表二之二「應補償辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○金額」欄所載之金額後，由附帶上訴人癸○○、丁○○○、子○○、未○○、丙○○○按應有部分二二九二五分之六五五○、二二九二五分之六五五○、二二九二五分之三二七五、二二九二五分之三二七五、二二九二五分之三二七五比例保持共有；Ｂ部分面積一四四平方公尺，於上訴人申○○給付上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○如附表二之二「應補償辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○金額」欄所載之金額後，由上訴人申○○取得；Ｃ部分面積一三三平方公尺，於上訴人壬○○給付上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○如附表二之二「應補償辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○金額」欄所載之金額後，由上訴人壬○○取得。其餘附帶上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由附帶上訴人負擔五分之一，餘由上訴人辰○○、丑○○、寅○○、午○○、巳○○、卯○○負擔二分之一，上訴人申○○、壬○○負擔十分之三。
事 實
甲、上訴人辰○○、丑○○、寅○○、午○○、巳○○、卯○○（下稱許家）方面：一、聲明：
㈠上訴聲明：
⑴原判決關於准就兩造共有坐落臺北市○○區○○段三小段三一四號土地，面積七 平方公尺（下稱系爭三一四號土地）、同段三一五號土地，面積七五五平方公尺 （下稱系爭三一五號土地）變價分割部分之裁判廢棄。 ⑵系爭三一四號土地、三一五號土地，應分割如附圖㈠乙案所示，並就分割不足部 分，以市價補償。
㈡答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠系爭三一四號、三一五號土地除附圖㈠乙案Ｅ、Ｅ１部分為空地外，其餘均蓋有 房屋，且由附帶上訴人居住使用多年，為共有人利益，應採該案以建物使用現狀 分割，且系爭三一四號土地若採變價分配，因價格難以控制，土地增值稅甚高， 有損全體共有人利益，又臺北市畸零地使用規則所定最低寬度五公尺，日後可能 變更，原審援用上開使用規則認該土地不宜原物分割而變賣，顯有未洽。 ㈡附帶上訴人所提分割方案，將使許家分得土地割裂二處，且其上均有附帶上訴人 之房屋，對於許家顯屬不公。就令其所舉有關基地租賃權部分屬實，甲○○亦為 出租之共有人之一，豈有將出租之不利益全歸上訴人負擔之理。 ㈢若將附圖㈠乙案Ａ、Ｃ兩塊狹長分裂之土地分給辰○○等人共有，則許家不願再 維持共有關係，而請求一併分割，若因此分割不成，則寧可接受原審所定變價分 配之分割方法。
三、證據：除援用原審提出者外，補提最高法院八十一年度臺聲字第四七一號裁定、 、繼承記統表、遺產分割協議書為證。
乙、上訴人壬○○、申○○方面：
一、聲明：
㈠上訴聲明：
⑴原判決就系爭三一五號土地准予變價分配部分廢棄。 ⑵右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠如採變價拍賣系爭三一五號土地將拆除全部地上建物，壬○○、申○○不同意， 主張以附圖㈡甲案分割，就分得Ｂ部分占用他造Ａ部分土地約二十至三十公分寬 部分願為補償，而他造占用自己分得之Ｃ部分土地，同意不請求拆除房屋。原判 決就系爭三一五號土地採取變價分配，將使有地無屋之許家獲得不當得利，使王 家受補償又保有租賃權之雙重利益，唯獨壬○○、申○○受害，實屬不公。 ㈡壬○○、申○○否認為系爭三一五號土地上之門牌號碼臺北市○○路一一四號房 屋（下稱一一四號房屋）不定期租賃關係之出租人，亦非承租人提存租金之對象 ，又縱認伊等為出租人，主張以承租人民國八十年開始歷年欠繳之租金與分割後 應為補償之金額抵銷。
三、證據：除援用原審提出者外，補提房屋稅繳款書暨繳納證明為證。丙、附帶上訴人甲○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○、癸○○、乙○○、子○ ○、丁○○○、未○○、丙○○○（下稱王家）方面：一、聲明：
㈠答辯聲明：上訴駁回。
㈡附帶上訴聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵請求依附圖㈡甲案分割。
⑶上訴人就分得一○八、一一四號房屋之坐落基地不得執行點交。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠附帶上訴人就一一四號房屋之坐落基地有不定期租賃關係，且曾於七十九年提存 租金，其後因許家拒收租金才未再給付，許家前訴請確認租賃權不存在，業經判 決駁回確定，不得更為主張一一四號房屋對於系爭三一五號土地無租賃權存在。 ㈡王家主張應以附圖㈡甲案分割，由王家分得系爭三一四號土地丙部分及系爭三一 五號土地Ｄ部分，二者可合併建築使用，各方均不會產生畸零地問題。許家主張 之分割方案將使系爭三一四號土地再次成為畸零地，且王家僅分得一平方公尺， 顯有不公。另系爭三一五號土地若依許家之分割方案，王家將分得超過應有部分 比例之面積達二十六平方公尺，並無資力補償。若無法分割土地，願以變價分配 方式解決爭議，否則亦可接受附圖㈠丁案之分割方案。三、證據：除援用原審提出者外，補提土地登記謄本、和解計算表、鄰地三一八號土 地拍賣公告、不動產買賣契約書為證。
丁、本院依職權調閱臺灣士林地方法院（下稱士林地院）七十九年度訴字第八○八號 確認租賃權不存在事件歷審卷，並勘驗現場，且囑託大華不動產鑑定股份有限公 司鑑定。
理 由
一、本件係由王義輝、王義慶、辛○○、王義成、戊○○、庚○○、己○○起訴，起
訴時就系爭三一四號、三一五號土地，每人應有部分各一四分之一及一四○六○ 二分之三二七五，嗣王義慶於八十三年四月七日將系爭三一四號土地應有部分以 贈與移轉登記予王義輝，王義慶、己○○於七十九年四月六日將系爭三一五號土 地應有部分以贈與移轉登記予癸○○，王義慶已非系爭三一四號、三一五號土地 之共有人，嗣於八十三年四月二十二日死亡，其繼承人癸○○、王繼彥、王雅惠 、王繼寬、王繼明聲明承受訴訟（見原審訴更字卷第三二四、三二五頁）；又王 義輝、戊○○、辛○○、王義成、庚○○於七十九年四月二十六日分別將系爭三 一五號土地應有部分以贈與移轉登記予丁○○○、丙○○○、子○○、未○○， 有土地登記謄本（見本院上更㈠字卷㈠第七五至八四頁）附卷可稽，嗣王義成於 八十六年七月四日死亡，有戶籍謄本（見本院上更㈠字卷㈠第五三、五四頁）可 按，其繼承人王冠穎、乙○○、子○○於八十九年四月十七日聲明承受訴訟（見 本院上更㈠字卷㈠五○至五二頁），王義輝、癸○○、丁○○○、丙○○○、子 ○○、未○○經兩造同意，於九十年二月二十七日依民事訴訟法第二百五十四條 第一項規定聲明承當訴訟（見本院上更㈠字卷㈠第一九四至一九六、二○二、二 ○四至二○五頁，卷㈡第九七至一○六頁），均無不合，應予准許。又王義成於 八十六年七月四日死亡，繼承人為王冠穎、乙○○、子○○，惟其所有系爭三一 四號土地應有部分一四分之一，僅繼承人子○○、乙○○於九十年八月七日辦理 繼承登記，各應有部分二八分之一，有土地登記謄本（見本院上更㈠字卷㈡第一 ○五、一○六頁）可佐，彼等於九十一年十二月十七日聲明承當王冠穎部分，經 當事人同意（見本院上更㈠字卷㈡第二五○頁），亦應准許。又王義輝業經更改 姓名為甲○○，有戶籍謄本（見本院上更㈠卷㈡第九六頁）在卷可憑，爰改列更 改後之姓名。另戊○○業經宣告為禁治產人，有卷附士林地院九十一年度禁字第 七一號裁定（見本院上更字卷㈡第二一九至二一○頁）可證，其雖喪失訴訟能力 ，惟有訴訟代理人，依民事訴訟法第一百七十三條規定，其訴訟程序並不當然停 止。
二、附帶上訴人王家主張：系爭三一四號土地為甲○○、辛○○、戊○○、庚○○、 己○○、乙○○、子○○及許家所共有，系爭三一五號土地則為癸○○、子○○ 、丁○○○、未○○、丙○○○、許家等人、壬○○及申○○所共有，因無法達 成協議分割，求為依附圖㈡甲案分割，且共有人不得執行點交臺北市○○路一一 四號、一○八號房屋基地之判決。
三、上訴人許家則以：依附帶上訴人主張之分割方案，伊分得系爭三一五號土地為狹 長分裂之二塊土地，對伊不公，應依地上建物現狀即附圖㈠乙案分割等語；附帶 上訴人壬○○、申○○則以：原判決採變價分配系爭三一五號土地，將拆除全部 地上建物，伊不同意，應以附圖㈡甲案分割，就占用他造編號Ａ土地約二十至三 十公分寬部分願意補償，而他造占用自己分得Ｃ土地部分，則同意不請求拆除房 屋，又伊等非一一四號房屋之不定期租賃契約之出租人，若認伊為出租人，主張 以承租人即甲○○等人歷來欠繳之租金與分割後伊等應給付之補償金為抵銷等語 ，資為抗辯。
四、查系爭三一四號土地，面積七平方公尺，地目道，為甲○○、辛○○、戊○○、 庚○○、己○○、乙○○、子○○、辰○○、丑○○、寅○○、午○○、巳○○
、卯○○所共有，應有部分依序為七分之一、一四分之一、一四分之一、一四分 之一、一四分之一、二八分之一、二八分之一、八分之一、四八分之一、四八分 之一、四八分之四、二四分之四、四八分之四（如附表一之一所示），系爭三一 五號土地，面積七五五平方公尺，地目田，經臺北市政府工務局編定為第三種工 業區，為癸○○、丙○○○、子○○、丁○○○、未○○、辰○○、丑○○、寅 ○○、午○○、巳○○、卯○○、申○○、壬○○所共有，應有部分依序為七○ 三○一分之三二七五、一四○六○二分之三二七五、一四○六○二分之三二七五 、七○三○一分之三二七五、一四○六○二分之三二七五、八分之一、四八分之 一、四八分之一、四八分之四、二四分之四、四八分之四、一○○四三分之一七 八四、一○○四三分之一六○○（如附表一之二所示），各該土地均無不為分割 之約定，依物之使用目的，亦無不能分割情形，且共有人無法以協議方式完成分 割等情，為兩造所不爭，並有甲○○等人提出之土地登記謄本、臺北市政府工務 局.3.3 北市工二證字第三五四二號土地使用分區證明書（見本院上更㈠字卷 ㈡第九七至一○六頁、原審訴字卷第四六頁）附卷可稽，堪信為真。五、按共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物 分配於各共有人或變賣共有物，以價金分配於各共有人，以原物為分配時，如共 有人，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第八百二十四條第 二項、第三項定有明文。是以法院為裁判分割時，以原物分配於各共有人或變賣 共有物或以價金分配於各共有人，何者適當，本有自由裁量權，不受任何共有人 主張之拘束（最高法院二十九年上字第一七九二號判例意旨參照）。共有物分割 之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共 有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以 金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院五十七年臺上字第二七一號判例 意旨參照）。又同一區段內各宗土地，政府規定之地價數額，固屬相同，但實際 上每宗土地，甚或同一宗地內之土地，因所處位置臨街深度不同，仍有優劣之分 ，以致價格差異。法院為共有物之分割時，自必須考量此種情形以定其分割方法 。倘共有人中所受分配之部分，其價格不相當時，當應命以金錢補償之。且共有 物之分割，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平 原則。又分割共有物係以消滅共有關係為目的，因之法院為分割共有物之裁判時 ，不能創設新的共有關係，但部分共有人明示就分得部分維持共有者屬例外，應 予准許。經查：
㈠系爭三一五號土地部分：
⑴系爭三一五號土地上有門牌號碼臺北市○○路一○八、一一○、一一二、一一四 號之磚造平房，均為民國四○年代間興建，且未辦理保存登記，其中一○八、一 一四號均為一層樓房屋，為王家所有，一○八號房屋現由己○○使用，前半部經 營婚姻仲介，後半部作為倉庫使用，一一四號房屋則出租他人經營自助餐；一一 ○號房屋為壬○○所有，現出租他人經營汽車修理業，一一二號房屋為申○○所 有，現自營汽車修復兼住家使用，均為內有閣樓之一層樓房屋，上開建物均可為 一定經濟目的之使用，各該房屋占用位置與面積如附圖㈠乙案說明欄所示，其中 一一二、一一四號房屋占有系爭三一五號土地面積各一四四、一四九平方公尺，
一○八房屋各占有系爭三一四、三一五號土地面積二、一二七平方公尺，一一○ 號房屋則占有系爭三一四、三一五號土地面積一、一三三平方公尺等情，為兩造 所不爭，且經原審及本院勘驗現場並委託臺北市中山地政事務所測量，製有勘驗 筆錄與土地複丈成果圖，並有大華鑑定公司之鑑定估價報告所附現場照片（見原 審訴字卷第一四九至一六一、一七○頁、本院上字卷第一八五、一八六、二○一 頁、本院上更㈠字卷㈠第二一四至二一八頁，外放鑑定估價報告）附卷可稽，而 辰○○、巳○○、卯○○、午○○與訴外人許羅綠（已歿）於本件起訴後之七十 九年五月十八日訴請確認甲○○、辛○○、己○○、庚○○、戊○○、王義慶、 王義成（以上二人已歿）對上開一一四號房屋坐落基地之租賃權不存在，經判決 敗訴確定，有王家提出之士林地院七十九年度訴字第八○八號、本院七十九年度 上易字第九一九號及八十年度再易字第四二號民事判決（見本院上更㈠字卷㈡第 一二五至一四一頁）在卷可資佐證，並經本院調閱各該案卷核對無訛。查上開確 定判決認上開一一四號房屋為訴外人江春賜於四十一年間向系爭三一五號土地原 共有人承租，並於其上興建該一一四號房屋，嗣江春賜將房屋與基地租賃權一併 讓與甲○○等人，甲○○等人就該一一四號房屋，自得對於系爭三一五號土地之 共有人主張不定期租賃關係，辰○○、巳○○、卯○○、午○○、許羅綠訴請確 認與甲○○等人間就系爭三一五號土地上之一一四號房屋基地之租賃關係不存在 ，為無理由，則該確定判決對於該事件當事人自生既判力，而得拘束該事件當事 人，惟上訴人壬○○、申○○均非該事件當事人，上開確定判決之既判力尚無從 拘束彼等二人。然查一一四號房屋坐落之系爭三一五號土地係訴外人江春賜向土 地共有人租地建屋，嗣後將該一一四號房屋連同土地租賃權出售讓與甲○○等人 ，業經江春賜於臺灣士林地方法院七十八年度訴字第四五二號調整租金事件陳稱 ：伊租地建屋之土地（指一一四號房屋及坐落土地）係於四十一年間經共有人全 體同意而予承租，租金均由許阿仕代全體共有人收受，並分配予全體共有人等語 （見上開本院七十九年度上易字第九一九號判決理由三，本院上更㈠字卷㈡第一 三四頁），核與王家提出與江春賜於七十八年四月二十二日就系爭一一四號房屋 與坐落基地訂立之不動產買賣契約書所載之不動產建物標示欄：「房屋座落門牌 臺北市○○區○○路一一四號平房一棟建積依現狀為準所有權全部及增建部分均 包括出賣在內，又乙方（指江春賜）之本房屋使用基地權利一併讓與甲方承受」 （見本院上更㈠字卷㈡第一六四至一六六頁）等語相符，足證王家主張彼等就一 一四號房屋坐落之基地與土地所有權共有人全體有不定期租賃關係存在，尚非虛 妄，而壬○○、申○○係於六十二年十月十一日始以買賣移轉登記為系爭三一五 號土地之共有人，依修正前民法第四百二十五條規定買賣不破租賃之原則，該不 定期租賃關係對於彼等自應有效，仍得拘束彼等二人。則王家主張：伊等就系爭 一一四號房屋及坐落基地有所有權與租賃權，於系爭三一五號土地分割時應斟酌 該不定期租賃關係，即屬有據。
⑵次查，上開一○八號房屋坐落之土地，係辰○○等人之被繼承人許金樹於四十四 年九月十二日出賣予訴外人顏水龍興建房屋，惟並未移轉土地所有權，顏水龍於 七十六年六月十四日將房屋所有權與土地權利售予甲○○、王義慶、戊○○、辛 ○○、王義成、庚○○、己○○等七人之事實，為兩造所不爭，並有王家提出之
不動產買賣契約書、付款支票、收據、土地賣渡證（見本院上更㈠字卷㈡第一五 五至一六○頁）為證，王家此部分主張堪信為真實。 ⑶查王家與許家雖聲明如不能依其主張之分割方案，願以變價分配方式解決爭議， 惟壬○○、申○○則因不願拆除地上建物，堅決反對變價分配之分割方案，王家 、許家亦分別陳明倘原物分割，願就自家人部分維持共有關係（本院上更㈠字卷 ㈡第九二頁）等語，斟酌系爭三一五號土地為原物分配並無困難，其地上建物目 前均可為一定經濟目的之使用，尚無破敗、老舊、不堪利用而須立即拆除之問題 ，如以地上建物占用土地現狀加以分割，應係對於全體共有人利益與經濟效益之 最佳分割方式。而附圖㈠甲案將Ａ、Ａ１分歸壬○○、申○○及許家共有，違反 彼等之意願，獨利王家，自不宜作為分割方案；附圖㈠丙案將上開一一○、一一 二號房屋坐落基地分歸申○○、壬○○共有，較之附圖㈠乙案分別將一一○、一 一二號房屋坐落基地分歸申○○、壬○○單獨所有複雜，亦不宜採納；附圖㈠丁 案分歸王家共有土地，超過王家應有部分五十一平方公尺，亦超過一一四號房屋 面積一四九平方公尺達二十五平方公尺（見附表一之二：王家依應有部分比例計 算之面積約一二三平方公尺，755×7×3275÷140602＝123.101911..），顯失公 平，亦不足採。而附圖㈡甲案、乙案將上開一○八號房屋旁空地即Ｄ部分分歸王 家，此固得與相鄰甲○○所有之同段三一一號土地合併使用，惟此將使王家所有 之一○八、一一四號房屋所在均分歸許家所有，使系爭房屋與土地之使用分離， 且許家分得之土地割裂於二處，不利於彼等整體利用，尚難認對於許家係屬公平 。本院審酌全體共有人利益及王家就一一四號房屋對坐落基地有不定期租賃關係 存在，認以附圖㈠乙案方式分割係符合共有人最大利益，可避免拆除地上建物， 而其分割結果所對應土地面積與各該共有人應有部分不一致，及上開租賃權存在 之土地價值因而減少，則應以金錢補償。即附圖㈠乙案保持Ａ部分即一一四號房 屋所在土地面積一四九平方公尺分歸王家共有，附圖㈠乙案Ｂ部分即一一二號房 屋所在土地面積一四四平方公尺分歸王木水所有，附圖㈠乙案Ｃ１部分即一一○ 號房屋所在土地面積一三三平方公尺分歸壬○○所有，附圖㈠乙案Ｄ１、Ｅ１部 分即一○八號房屋及其旁空地土地面積一二七、二○二平方公尺，合計三二九平 方公尺分歸許家共有。
⑷查系爭三一五號土地之九十年度公告現值為每平方公尺八萬一千七百零五元，固 有上開土地登記謄本可稽，惟經本院依職權送鑑定結果，系爭一一四號房屋坐落 之系爭三一五號土地因有上開不定期租賃關係存在，土地市價每坪二十五萬零一 百五十五元，換算每平方公尺為七萬五千六百七十二元（小數點以下四捨五入， 下同），系爭一○八號、一一○號、一一二號房屋坐落之系爭三一五號土地與其 餘空地，市價為每坪二十九萬四千三百元，換算每平方公尺為八萬九千零二十六 元，有無基地租賃關係之每平方公尺差價為一萬三千三百五十四元，比例約為百 分之十五，有大華不動產鑑定股份有限公司之鑑定估價報告（見外放證物第一六 頁），其鑑定結果與公告現值相較，尚屬相當，爰以為計算標準。則系爭三一五 號土地之市價為六千五百二十二萬四千八百八十四元｛（149x75,672）+（755－ 149）×89,026）＝65,224,884｝，王家、申○○、壬○○、許家之應有部分比 例依序為一四○六○二分之二二九二五、一○○四三分之一六○○、一○○四三
分之一七八四、二分之一，應受分配之土地價值依序為一千零六十三萬四千八百 四十五元、一千零三十九萬一千二百九十九元、一千一百五十八萬六千二百九十 八元、三千二百六十一萬二千四百四十二元，而依上開分割方法，王家、申○○ 、壬○○、許家所分得之土地價值依序為一千一百二十七萬五千一百二十八元、 一千二百八十一萬九千七百四十四元、一千一百八十四萬零四百五十八元、二千 九百二十八萬九千五百五十四元，則王家、申○○、壬○○多受分配之土地價值 依序為六十四萬零二百八十三元、二百四十二萬八千四百四十五元、二十五萬四 千一百六十元，許家少受分配之土地價值為三百三十二萬二千八百八十八元。惟 按共有物之原物分割，依民法第八百二十五條規定觀之，係各共有人就存在於共 有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故 原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多 數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有 人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割 為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院八十五年臺上字第二六七六號判例 意旨參照）。查王家分得之附圖㈠乙案Ａ部分土地因有上開租賃權存在致價值減 少，應以系爭三一五號土地總價值（扣除上開租賃之負擔）計算其應有部分比例 應得之價值而計算分得土地如上述，至王家分得後之該Ａ部分土地上之租賃權， 係甲○○、王義慶、戊○○、辛○○、王義成、庚○○、己○○等七人向訴外人 江春賜買受上開一一四號房屋並受讓其基地租賃權，則該租賃關係之承租人為甲 ○○、王義慶、戊○○、辛○○、王義成、庚○○、己○○等七人，王義慶死亡 後由癸○○繼承，王義成死亡後，由子○○、王冠穎、乙○○繼承等情，業經王 家陳明在卷（見本院上更㈠字卷㈡第一五○頁），並為上訴人所不爭，則上開租 賃關係之承租人為甲○○、戊○○、辛○○、庚○○、己○○、癸○○、子○○ 、王冠穎、乙○○，與分割後該部分土地之共有人為丁○○○、癸○○、子○○ 、未○○、丙○○○，並不相同，則該租賃權自不因分割後與所有權混同而消滅 ，即難認王家因分割後租賃權消滅而受有損害，本院自無須就王家分得之附圖㈠ 乙案Ａ部分土地所受之租賃權損害命上訴人為補償，王家此部分之主張，尚非可 採。又甲○○、王義慶、戊○○、辛○○、王義成、庚○○、己○○等七人先於 七十六年六月十四日向訴外人顏水龍買受上開一○八號房屋及顏水龍就該屋坐落 基地對於原出賣人許金樹之權利，嗣於七十八年一月十一日向訴外人許阿仕買受 系爭三一四號、三一五號土地應有部分，於七十八年三月七日登記為共有人，又 於同年四月二十三日向訴外人江春賜買受上開一一四號房屋及其基地租賃權等情 ，為上訴人所不爭，並有王家提出各該不動產買賣契約書、支票、收據、土地賣 渡證、土地登記謄本（見本院上更㈠字卷㈡第一五五至一六六頁、原審訴字卷第 四七至五八頁）在卷可稽，則甲○○、王義慶、戊○○、辛○○、王義成、庚○ ○、己○○等七人雖於成為共有人後始買受上開一一四號房屋，並受讓基地租賃 權，惟彼等依承租人得對系爭三一五號土地全體共有人（含本身在內）得主張租 賃權而使該一一四號房屋坐落之基地價值減少之損害，已於計算系爭三一五號土 地總價值內予以扣除如上述，則王家自已以本身為部分共有人又為承租人而承擔 該有租賃存在土地之價值因而減少之價值損害，並無未分擔出租賃之不利益情事
，上訴人此部分之辯解，亦非有據。從而，王家每人應按分割後應有部分比例及 申○○、壬○○各應按許家每人分割後比例補償之數額如附表二之二所載。 ⑸按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方 之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條前段定有明文。有關壬○○、申○○聲 明欲以其應提出互為補償之金額，與甲○○等人就系爭一一四號房屋應給付全體 共有人之租金債務互為抵銷，因王家與壬○○、申○○均因分割取得之土地而獲 有利益，須補償許家如附表二之二所示差額，雖王家自認自八十年起迄今積欠系 爭三一五號土地共有人每年租金九千元未付，壬○○、申○○既無須因分割對於 王家為補償，即無主張以王家積欠之租金抵銷之情事。 ㈡系爭三一四號土地部分：
⑴系爭三一四號土地地目為道，為臺北市○○路道路之一部分，長期以來均由共有 人搭蓋鐵棚為騎樓使用，為兩造所不爭，並有臺北市中山地政事務所七十九年七 月二十四日複丈成果圖（即編號Ｃ２、Ｄ２、Ｅ２部分，見原審訴更字卷第一七 三頁）在卷可憑，並經本院勘驗現場屬實（見本院上更㈠字卷㈠第二一五頁）， 此土地目前並非作道路使用，亦未有何不能分割之情事，雖其面積狹小，僅七平 方公尺，且地目為道，無法為建築使用，惟非不得與鄰地共同使用，非屬不能分 割之情形，且為避免變價分配而由共有人以外之第三人購得，造成法律關係複雜 化，本院認仍應以原物分割為適當。雖「土地法第三十一條第一項規定，市縣地 政機關於其管轄區域之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為 最小面積單位之規定，並禁止其再分割，乃旨在防止土地細分，影響經濟效用。 市縣地政機關為最小面積單位之規定，即為執行土地法此項意旨，共有土地之分 割倘有違反此項規定，自應認屬無效，縱當事人無異議亦然」，最高法院著有六 十五年臺上字第五六三號判例可參，惟此係專就地政機關有為分割最小面積單位 之規定，尚難據為本件不得分割之依據。而臺北市土地分區使用管制規則係為執 行都市計畫法所訂定，關於建築基地寬度、深度固有明文限制，然亦與上開分割 最小面積單位無關，自無礙本件得為原物分割之認定。 ⑵查王家、許家就系爭三一四號土地之應有部分各二分之一，均表明兩家分割後願 意維持內部共有，本應各以土地面積二分之一即各三．五平方公尺分割，惟依附 圖㈠乙案分割，系爭三一四號土地與王家分得之系爭三一五號土地Ａ部分並未相 連，而許家分得之系爭三一五號土地Ｄ、Ｅ部分則正與系爭三一四號土地相鄰， 得為整體利用，則考量王家與許家之最大利益，本院認應將附圖㈠乙案Ｄ１、Ｅ １各二、四平方公尺，合計六平方公尺分予許家，而由王家取得Ｃ１部分一平方 公尺，並由許家就超過應有部分之面積補償許家。查兩造於原審陳明以系爭土地 公告現值加四成作為互為補償之計算基準（見原審訴更字卷第二四四頁）等語， 雖許家於本院審理時改稱願以公告地價為補償基準，惟未經王家同意，佐以公告 現值加計四成乃政府為土地徵收所採取之補償方式，本院認依此計算之補償最接 近市價，應屬可採。查系爭三一四號土地依卷附最近之九十年度公告現值為每平 方公尺九萬三千元，有王家提出之土地登記謄本（見本院上更㈠字卷㈡第一○二 頁）可稽，加四成為每平方公尺十三萬零二百元（93,000×（1＋40％）＝ 130,200），則其市價為九十一萬一千四百元（130,200×7＝911,400），許家應
補償王家三十二萬五千五百元（130200×2.5＝325500），王家、許家各該共有 人分割後比例、應為及應受之補償如附表二之一所示。六、王家另主張：伊等就系爭一○八、一一四號房屋之坐落基地，有合法占有權源， 則分割後取得上開基地者，不得請求點交土地云云，惟查： ㈠按關於繼承財產或共有物分割之裁判，執行法院得將各繼承人或共有人分得部分 點交之，六十四年四月二十二日修正之強制執行法第一百三十一條第一項前段定 有明文。又關於分割共有物之裁判，執行法院得依強制執行法第一百三十一條前 項之規定，將各共有人分得部分點交之，惟此乃強制執行法為配合民法第八百二 十四條第二項及第三項規定，擴張分割共有物判決之既判力所為之例外規定。倘 應點交地上物之共有人對於分得地上物坐落之土地之共有人有妨礙點交之實體法 上法律關係存在，自應依強制執行法第十四條第二項規定，提起異議之訴，以確 定其實體上占有權利存否之爭執。
㈡查系爭一一四號房屋坐落基地（即附圖㈠乙案Ａ部分）業經本院判命分歸王家取 得共有，即無上開不得點交他人之問題。至系爭一○八號房屋之坐落基地（即附 圖㈠乙案Ｄ、Ｄ１部分），如前述均分歸由許家取得，王家雖以該屋係向訴外人 顏水龍買賣取得，有占有之正當權源抗辯，惟此亦係本件判決於確定後所為強制 執行之執行力範圍，王家訴請於本件分割共有物判決命該一○八號房屋坐落之土 地應不予點交，尚嫌無據，應予駁回。
七、綜上，系爭三一四號土地，應分割如附圖㈠所示乙案，其中Ｃ１部分面積一平方 公尺，由附帶上訴人甲○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○、子○○、乙○ ○按一四分之四、一四分之二、一四分之二、一四分之二、一四分之二、一四分 之一、一四分之一比例保持共有；Ｄ１、Ｅ１部分面積六平方公尺，於上訴人辰 ○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○分別給付附帶上訴人甲○○、 辛○○、戊○○、庚○○、己○○、子○○、乙○○如附表二之一「應補償甲○ ○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○、子○○、乙○○金額」欄所示之金額後 ，由上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○按應有部分二四 分之六、二四分之八、二四分之四、二四分之四、二四分之一、二四分之一比例 保持共有。系爭三一五號土地，面積七五五平方公尺，應分割如附圖㈠乙案，其 中Ｄ、Ｅ部分面積三二九平方公尺，由上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○ 、丑○○、寅○○按應有部分二四分之六、二四分之八、二四分之四、二四分之 四、二四分之一、二四分之一比例保持共有，Ａ部分面積一四九平方公尺，於附 帶上訴人丁○○○、癸○○、子○○、未○○、丙○○○分別給付上訴人辰○○ 、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○如附表二之二「應補償辰○○、巳 ○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○金額」欄所載之金額後，由附帶上訴人 癸○○、丁○○○、子○○、未○○、丙○○○按應有部分二二九二五分之六五 五○、二二九二五分之六五五○、二二九二五分之三二七五、二二九二五分之三 二七五、二二九二五分之三二七五比例保持共有；Ｂ部分面積一四四平方公尺， 於上訴人申○○給付上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○ 如附表二之二「應補償辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○金額 」欄所載之金額後，由上訴人申○○取得；Ｃ部分面積一三三平方公尺，於上訴
人壬○○給付上訴人辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○如附表 二之二「應補償辰○○、巳○○、卯○○、午○○、丑○○、寅○○金額」欄所 載之金額後，由上訴人壬○○取得。按分割共有物之訴，其訴訟標的為共有物分 割請求權，法院裁判即係以此為對象，且分割由法院本於職權以適當之方法為之 ，不受當事人主張之拘束。故下級審因分割判決受不利益之當事人上訴，如經廢 棄原判決改判分割方法，形式上仍應認上訴人勝訴。原審判命系爭二筆土地變價 分配，顯有未洽，許家、壬○○、申○○上訴意旨及王家附帶上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄，改判如主文第一、二 、三項所示。王家附帶上訴聲明分得系爭一○八號、一一四號房屋坐落土地即附 圖㈠乙案Ａ、Ｄ、Ｄ１部分不執行點交，洵無理由，原審就此部分判決駁回王家 之訴，並無違誤，王家聲明廢棄，為無理由，應予駁回此部分之附帶上訴。八、兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條但書，判 決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日 民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 鄭 傑 夫
法 官 黃 雅 惠
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 六 日 書記官 徐 淑 琴附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一之一（系爭三一四號土地共有人及應有部分）┌──────┬────────┬────────────────┐
│所 有 權 人 │ 應有部分比例 │ 備 註 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 甲○○ │ 1/7 │其中1/14受贈自王義慶 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 辛○○ │ 1/14 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 戊○○ │ 1/14 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 庚○○ │ 1/14 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 己○○ │ 1/14 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 子○○ │ 1/28 │王義成之繼承人 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 乙○○ │ 1/28 │王義成之繼承人 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 辰○○ │ 3/24 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 巳○○ │ 4/24 │其中1/48繼承自許羅綠 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 卯○○ │ 4/48 │同右 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 午○○ │ 4/48 │同右 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 丑○○ │ 1/48 │許羅綠之繼承人 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 寅○○ │ 1/48 │許羅綠之繼承人 │
└──────┴────────┴────────────────┘
附表一之二（系爭三一五號土地共有人及應有部分）┌──────┬────────┬────────────────┐
│所 有 權 人 │ 應有部分比例 │ 備 註 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 申○○ │ 1784/10043 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 壬○○ │ 1600/10043 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 辰○○ │ 1/8 │ │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 巳○○ │ 4/24 │其中1/48繼承自許羅綠 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 卯○○ │ 4/48 │同右 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 午○○ │ 4/48 │同右 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 丑○○ │ 1/48 │許羅綠之繼承人 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 寅○○ │ 1/48 │許羅綠之繼承人 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 丁○○○ │ 3275/70301 │訴訟繫屬中受贈自戊○○、甲○○，│
│ │ │並承當訴訟 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 癸○○ │ 3275/70301 │訴訟繫屬中受贈自王義慶、己○○，│
│ │ │並承當訴訟 │
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 子○○ │ 3275/140602 │訴訟繫屬中受贈自王義成並承當訴訟│
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 未○○ │ 3275/140602 │訴訟繫屬中受贈自庚○○並承當訴訟│
├──────┼────────┼────────────────┤
│ 丙○○○ │ 3275/140602 │訴訟繫屬中受贈自辛○○並承當訴訟│
└──────┴────────┴────────────────┘
附表二之一：（系爭三一四號土地部分；面積單位平方公尺，價值單位新臺幣元）┌────┬───┬─────┬────┬─────┬──────────┐
│所有權人│原應有│分割後 │分得面積│應受許家 │ │
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