臺灣高等法院民事判決 94年度上更㈠字第60號
上 訴 人
即被上訴人 甲○○
訴訟代理人 吳志勇律師
複 代理 人 吳晨馨律師
被 上訴 人
即 上訴 人 成德建設股份有限公司
法定代理人 高金源
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理 人 曾朝誠律師
游朝義律師
上列當事人間損害賠償事件，兩造對於中華民國91年9月11日臺
灣臺北地方法院91年度訴字第1614號第一審判決各自提起上訴，
上訴人甲○○並為訴之追加，經最高法院第一次發回更審，本院
於94年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴人甲○○之上訴及追加之訴均駁回。
原判決關於命上訴人成德建設股份有限公司給付部分，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判廢棄。
上廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審、第二審、追加之訴及發回前第三審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人甲○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之 。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人即被上訴人甲○ ○提起本件訴訟，原係依兩造簽訂之契約書約定及不完全給付 之法律關係，向被上訴人即上訴人成德建設股份有限公司（下 稱成德公司）請求損害賠償，於發回前本院審理中之民國92年 4月11日追加依物之瑕疵擔保請求權之法律關係請求賠償，因 其請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，其所為訴之追加，應 予准許。
甲○○於原審、發回前本院請求成德公司給付新臺幣（下同） 2,288,681元〔原審卷第6,10頁、本院91年度上字第861號卷（ 下稱本院上字卷）第35,136,257頁〕，於本院請求之金額減縮 為2,287,482元（本院卷第28,31,36,243,246,282頁），核屬 民事訴訟法第255條第1項第3款「減縮應受判決事項之聲明者 」，揆諸前段說明，亦應予准許。
乙、得心證之理由
上訴人即被上訴人甲○○起訴主張：伊於88年6月12日向被上 訴人即上訴人成德公司購買坐落臺北市○○區○○段3小段312 號、313號及314號土地（下稱系爭土地）上之「國賓SMART」 大樓編號A3棟一樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地應有部分， 約定該房屋專有部分之主建物面積12.04坪，惟成德公司移轉 所有權登記予伊之系爭房屋，主建物面積僅27.20平方公尺（ 8.228坪），不足3.812坪。按每坪新臺幣（下同）600,388.6 元計，成德公司應賠償2,288,681元，爰依兩造簽訂之房地預 定買賣契約書（下稱系爭契約書）第4條第1項之約定、民法第 227條第1項、第226條第1項之規定，求為命成德公司如數給付 及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。 被上訴人即上訴人成德公司則以：系爭房屋登記之主建物面積 包括騎樓在內，共39.80平方公尺（約12.0395坪），與兩造約 定主建物面積12.0 4坪，幾無所差。而連接系爭房屋專有部分 之騎樓（下稱系爭騎樓）得登記為主建物，符合內政部訂頒之 「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11.1點之規定，且 主建物面積包括系爭騎樓面積在內，亦係兩造約定之真意。至 系爭契約書附件九「房屋平面圖」以螢光筆標示，僅在確定甲 ○○所買戶別。況由螢光筆標示部分載長7.535公尺、寬3.61 公尺計算之面積27.27平方公尺（約8.25坪），及甲○○在交 屋時已就系爭房屋面積差額找補完畢等情以觀，該房屋之主建 物面積亦應包括系爭騎樓面積在內。縱認伊應負賠償責任，亦 僅須給付720,892元，伊並以甲○○應償還系爭騎樓之價額 777,179元與之抵銷等語，資為抗辯。
原審判命成德公司給付1,026,707元，及自91年3月22日起加計 法定遲延利息，駁回甲○○其餘之請求。甲○○提起上訴，並 追加依物之瑕疵擔保之規定為本件之請求、減縮原審之請求為 2,287,482元，聲明：
㈠原判決不利於甲○○部分廢棄。
㈡上廢棄部分，成德公司應再給付1,260,775元，及自91年3月 22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 對於成德公司之上訴，則聲明：上訴駁回。
成德公司對於甲○○之上訴，聲明：上訴駁回，如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行之宣告。
並就原審敗訴部分提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於成德公司之部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，甲○○在第一審之訴及其假執行之聲請均駁 回。
甲○○主張前開事實，固提出房地預定買賣契約書（影本外放
）、建物所有權狀等件影本及土地登記簿謄本、建物登記簿謄 本為證（本院卷第37-46頁、原審卷第56-59頁）。成德公司就 其移轉登記予甲○○之建物所有權為主建物面積39.8平方公尺 〔約12.040坪，小數點後3位以下四捨五入（以下同）〕，包 含室內27.2平方公尺及系爭騎樓部分面積12.6平方公尺，無附 屬建物；共同使用部分面積共計11.96平方公尺（1979.62× 44/10000+1728.15×19/10000，約3.618坪）等事實，並不爭 執。
按區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其 共用部分按其應有部分有所有權；專有部分，指公寓大廈之全 部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者； 共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之 附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第2、 3、4款分別定有明文。又內政部所訂定發布「建物所有權第一 次登記法令補充規定」第11.1點及第11.4點亦分別規定「區分 所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於 申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以 主建物內標示騎樓辦理登記」、「區分所有建物依公寓大廈管 理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分 ，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共 用部分登記之項目如下：㈠共同出入、休憩交誼區域，如走廊 、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。㈡空調通風設施區域，如 地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。㈢法定防空 避難室。㈣法定停車空間。㈤給水排水區域，如水箱、蓄水池 、水塔等。㈥配電場所，如變電室、配電室、受電室等。㈦其 他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者」；並據 內政部91年6月4日台內中地字第0910084172號函覆原審，謂「 使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要 共同部分外，其餘騎樓部分得以主建物登記」（原審卷第64頁 ）。是未與公共門廳連接之騎樓，非為全體區分所有權人共同 使用之部分，具有使用上之獨立性，可為單獨區分所有權之標 的，應屬公寓大廈管理條例第3條第3款所謂之「專有部分」。 至「台北市騎樓使用要點」第2點規定「本要點所稱騎樓，係 指定在道路兩旁留設，自道路境界線至建築物地面層外牆面之 法定空地（間）」，僅係確定其所規範之標的，非謂騎樓屬建 物坐落基地留設之法定空地。查據系爭契約書第2條第3項第2 款及附件二「共有部分項目及持分分攤計算」所載，全體區分 所有權人共同分攤應有部分之「共用部分（公共設施）」，包 括「一層之門廳（含門廳外之騎樓）」、「廊道（含廊道外之 騎樓）」。又成德公司提出之使用執照竣工平面圖、共同使用
部分之建物測量成果圖，繪明連接各店舖進出口之騎樓（包括 系爭騎樓）為專有部分，被登記為各該區分所有店舖之主建物 之一部〔原審卷第97頁、本院上字卷第192頁〕。則除連接一 層門廳、通往梯廳之廊道、汽車車道之騎樓應屬共用部分，由 全體區分所有權人分攤其應有部分外，是與系爭房屋連接之系 爭騎樓可為公寓大廈管理條例第3條第3款所定義之專有部分而 登記入主建物面積，堪予認定。
甲○○主張系爭房屋既無附屬建物，則系爭契約書附件九上螢 光筆標示部分，即為系爭房屋主建物之範圍，並經兩造於螢光 筆畫記處蓋章確認，益顯買賣之標的不包含騎樓部分，至契約 條款有所疑義，應作有利於其之解釋，即解釋系爭騎樓屬共用 部分（公共設施）云云。惟查一般房屋買賣契約中，建物面積 之計算皆合計建物及公設（包括大公、小公）面積，若有騎樓 登記為主建物，則騎樓面積亦計入與該騎樓相連接之主建物面 積中，此觀系爭房屋之建物所有權狀（本院卷第46頁）所載， 建物總面積之登記係以層次面積加上騎樓面積即可得證。又現 行建物所有權登記實務，建物所有權之登記區分為專有部分及 非專有部分，專有部分有主建物及附屬建物之區別，非專有部 分則指公共設施持分面積，而一樓建物之主建物面積即包括房 屋內部面積及與該房屋相連接之專用騎樓部分面積。雖系爭契 約書附件九僅標示出系爭房屋之主建物部分，並未載明主建物 面積包含系爭騎樓或將系爭騎樓部分一起標明，然系爭契約書 附件九亦詳細就已標示出之部分載有「長753.5公分、寬361公 分」，可輕易計算其面積為27.2平方公尺（約8.228坪），與 系爭契約書所載主建物面積（約12.04坪）並不相符，且差距 頗大（約差1/3），甲○○於訂約時，當無認知錯誤之理，顯 見成德公司抗辯兩造所約定之主建物面積除系爭房屋之面積外 ，尚包括系爭騎樓部分之面積一節，為可採信。況甲○○既認 室內面積之大小為決定購買系爭房屋之關鍵性影響，若其對系 爭契約書附件九所載數字不解其意義，豈有不對交易習慣詳加 詢問或對系爭契約書附件九詳加審閱及詢問之理，顯與常情有 違，實難憑信。另兩造於契約中明示排除與系爭房屋相連接之 系爭騎樓為共用部分（公共設施），應解釋系爭契約書第2條 第3項第1款之「專有部分」包含系爭騎樓，自屬主建物之一部 ，並自系爭房屋建物測量成果圖及建物竣工圖（本院卷第79- 83頁、第84頁證物袋）觀之，益加顯見系爭騎樓為系爭房屋主 建物之一部。此外，甲○○自承系爭房屋倘不經由系爭騎樓， 將無法進出 (本院卷第282頁)，並主張買賣標的物有物之瑕疵 ，即坪數不足，且未買受系爭騎樓部分 (同上)云云，果係實 情，將如何出入而正常使用其買受之室內面積部分? 又何以未
於交屋時提出質疑，並就房屋面積差額找補完畢? 殊有違常理 。是甲○○上開主張，尚無可採，自不得請求成德公司賠償。縱認系爭契約書第2條第3項第1款已載明於專有部分之主建物 及所含附屬建物之實際項目詳如附件九「房屋平面圖」，且該 平面圖亦已以螢光筆標示並經兩造蓋章確認，而依同條項款就 附屬建物面積為零之約定，系爭房屋又無附屬建物，甲○○據 以主張系爭契約書就屬於專有部分之主建物，已明指上開平面 圖以螢光筆標示並經兩造蓋章確認之部分，不包括未以螢光筆 標示之系爭騎樓在內云云屬實。惟系爭騎樓與系爭房屋有不可 分關係，且已登記為甲○○所有，該登記復符合內政部所訂定 發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11.1點及第 11.4 點之規定，已如前述，況甲○○自認：「（若不經過系 爭騎樓能否出入主建物？）不可以」（本院卷第282頁），顯 見系爭騎樓與系爭房屋不可分關係亦為其所認同，而成德公司 亦已交付系爭騎樓予甲○○，由甲○○將之與系爭房屋一併出 租予他人使用，有成德公司提出之照片在卷可參，甲○○更自 認「該處確實是系爭建物無誤」（本院卷第191,204頁），是 甲○○受領系爭騎樓，該騎樓自有其價值而對系爭房屋有貢獻 值，此觀成德公司委託中華徵信所企業股份有限公司（下稱中 華徵信公司）鑑定系爭騎樓貢獻值（鑑定報告書外放，下稱系 爭騎樓鑑定報告），評估結果「依據實用面：設置騎樓之功用 如下：退縮騎樓地使道路斷面視覺開闊、騎樓提供行人遮陽蔽 雨之行走空間、臨人行道側之商業櫥窗展示效果較佳」自明（ 影本見本院卷第276頁）。而系爭騎樓之價值，應以其本身對 系爭房屋貢獻之價值而定，據系爭騎樓鑑定報告之評估結果： 「房地結合體貢獻時值拆算表」其中系爭騎樓對系爭房屋貢獻 時值為777,179元（影本見本院卷第277頁）。以前述騎樓與系 爭房屋關係（產生較佳之展示效果等），系爭騎樓自對系爭房 屋有所貢獻，系爭騎樓鑑定報告認系爭騎樓確對系爭房屋有貢 獻時值之評估自屬信而有徵。至甲○○辯稱系爭騎樓鑑定結果 不合理云云，惟甲○○於發回前本院同意由中華徵信公司為鑑 定並為相關之主張（本院上字卷第187、210、245頁），系爭 騎樓鑑定報告與發回前本院送鑑定之鑑定報告書同為中華徵信 公司所為，甲○○質疑該系爭騎樓鑑定報告之鑑定公司或其所 作鑑定報告之公正性，即有違誠信，實不足取。甲○○於發回更審後之本院主張其買受系爭房屋不包括系爭騎 樓，即短少3.81坪，每坪單價600,389元計，成德公司應賠償 2,287,482元（本院卷第31,36,246頁，另按其於原審請求之金 額為2,288,681元，於本院減縮請求之金額為2,287,482元）。 然依系爭契約書第2條約定「三、房屋面積：本戶房屋面積共
約計‧‧‧包括：㈠專有部分‧‧‧㈡共用部分（公共設施） ，本戶共同部分約計參點肆坪，含全棟共同使用部分及當層共 同使用部分‧‧‧」（原審卷第12頁），是甲○○取得系爭房 屋之面積應涵蓋全棟共同使用及當層共同使用之公共設施共同 部分之面積，而非依其僅以系爭房屋第一層之面積計而已。依 系爭房屋（包括共同使用部分）之建物登記謄本所載（原審卷 第58頁），甲○○取得登記之面積，室內為27.2平方公尺、共 同使用6570建號部分為8.710328平方公尺（1,979.62× 44/10000＝8.710328）、共同使用6572建號部分為3.283485平 方公尺 (1,728.15×19/10000＝3.283485），計39.193813平 方公尺，即11.856坪〔（27.2+ 8.710328+3.283485）× 0.3025＝11.856），與系爭契約約定之15.44坪（原審卷第12 頁），相差3.584坪（15.44-11.856＝3.584），非甲○○所稱 之3.81坪。又系爭契約書係約定甲○○向成德公司購買系爭土 地及系爭房屋，其中系爭土地部分，約定「二、土地面積：面 積1428平方公尺。三、持分比例：合計為本大樓基地總面積之 萬分之貳拾柒」，而甲○○確已取得系爭土地面積1482平方公 尺應有部分27/10000，有土地登記在卷可參（原審卷第11,56 頁，按甲○○取得者為系爭土地中之312號土地，該土地合併 自313、314號土地），是甲○○購買之系爭土地無任何短少， 計算系爭房屋單坪面積即不應將土地價值計入。系爭房屋之總 價為3,244,500元（原審卷第13頁），系爭契約書約定之房屋 面積15.44坪，其單價為每坪210,136元（3,244,500÷15.44＝ 210,136，元以下四捨五入），亦非甲○○所稱之單價600,389 元。再依系爭契約書第4條第1項約定「‧‧‧其誤差在1%以內 者（含1%），雙方同意價金互不找補，減少部分如超過1%以上 時，應就減少超過1%部分找補之」（原審卷第12頁背面），即 以3.4296坪（3.584－15.44÷100＝3.4296）找補之甲○○得 請求之金額為720,682元（210,136×3.4296＝720,682），亦 非其所主張之2,287,482元。而系爭騎樓貢獻時值為777,179元 ，有如前述，大於甲○○所主張其面積不足之720,682元，成 德公司已主張與甲○○之請求抵銷（本院卷159頁），經抵銷 後，甲○○已亦無任何損害可言，則其依系爭契約第4條第1項 之約定、第227條第1項及第226條第1項、買賣物之瑕疵擔保規 定，請求成德公司賠償2,287,482元及加計法定遲延利息，均 於法無據。
綜上所述，甲○○請求成德公司賠償2,287,482元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法 無據，應予駁回。原判決（除減縮部分外）駁回甲○○依系爭 契約書第4條第1項之約定、第227條第1項及第226條第1項之規
定請求超過1,026,707元本息部分之請求，並駁回其該部分假 執行之聲請，核無不合。甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。甲○○追加請求依 民法第359條、第360條有關物之瑕疵擔保請求權規定請求成德 公司賠償2,287,482元本息部分，亦屬無據，應併予駁回。原 審判命成德公司給付部分，尚有未洽，成德公司上訴意旨指摘 此部分原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予 以廢棄，改判如主文第3項所示。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘 明。
據上論結，本件上訴人甲○○之上訴及追加之訴為無理由，上訴人成德公司之上訴為有理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 10 日 民事第十七庭審判長法 官 沈方維
法 官 張競文 法 官 湯美玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 95 年 1 月 11 日 書記官 賴淑真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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