臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第710號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 張至剛律師
被上 訴人 集盛交通有限公司
兼法定代理人 丙○○
被上 訴人 高韋小客車租賃有限公司
兼法定代理人 甲○○
上四人共同
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
上 一 人
複代 理人 王嘉斌律師
上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國94年 7月20日
台灣板橋地方法院93年度訴字第1420號第一審判決提起上訴，本
院於94年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台北縣土城市○○段貨饒小段68-8地 號，門牌號碼台北縣土城市○○路24號 1樓之房屋（下稱系 爭房屋）原係被上訴人丙○○與訴外人即其胞兄賴國亮、賴 高發所共有，並將系爭房屋所有權信託登記於賴國亮個人名 義下，而由被上訴人丙○○及其配偶即被上訴人甲○○共同 使用，被上訴人丙○○於系爭房屋經營集盛交通有限公司（ 下稱集盛公司），被上訴人甲○○則在系爭房屋經營高韋小 客車租賃有限公司（下稱高韋公司），被上訴人丙○○與賴 高發及賴國亮於民國（下同）93年 4月25日共同簽署出售系 爭房屋之同意書（下稱系爭同意書），同意將系爭房屋出售 。賴國亮乃於93年 5月24日與伊訂立房地產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約書），將系爭房屋連同上開68-8地號房屋基 地應有部分5分之1， 以新台幣（下同）850萬元出售予伊， 伊亦已支付上開價金，賴國亮並於93年6月3日將系爭房屋及 基地所有權移轉登記予伊；詎伊請求被上訴人等搬遷時，卻 遭其等拒絕，而繼續無權占有系爭房屋，伊乃於93年 7月23 日分別以存證信函催告被上訴人等搬遷，被上訴人等迄今仍 無權占有系爭房屋而未搬遷，依民法所有物返還請求權之規 定，伊自可請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。爰聲明：㈠被 上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被上訴人則以：上訴人明知系爭房屋為被上訴人丙○○與賴 國亮、賴高發所共有，應經全體共有人同意，並與全體共有 人訂立買賣契約及受讓系爭房屋，始合法取得系爭房屋之所 有權，被上訴人丙○○及訴外人賴高發並未同意將系爭房屋 出賣予上訴人，賴國亮擅自將系爭房屋為處分行為，對伊等 並不生效力；況上訴人與賴國亮間之買賣及所有權移轉行為 ，係其 2人間之通謀虛偽意思表示，不生效力，上訴人無從 取得系爭房屋所有權；又被上訴人等前經全體共有人同意後 使用系爭房屋，並非無權占有，上訴人於受讓系爭房屋前已 知被上訴人等就系爭房屋有使用權，竟仍買受，應繼受該使 用借貸關係，上訴人請求遷讓返還系爭房屋，並無理由等語 ，資為抗辯。
三、原法院判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並於本 院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等應將坐落台北縣土城 市○○段貨饒小段68-8地號，門牌號碼台北縣土城市○○路 24號 1樓之房屋遷讓返還予上訴人。被上訴人則聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠賴國亮與上訴人於93年 5月24日訂立 系爭買賣契約，將系爭房屋連同基地應有部分5分之1，以85 0萬出售予上訴人 ，並辦妥所有權移轉登記。㈡系爭房屋現 由被上訴人等占有使用中。
五、本件上訴人主張：伊已向訴外人賴國亮購得系爭房屋，並辦 妥移轉登記取得所有權，被上訴人等無權占有系爭房屋，為 此依據民法 767條所有物返請求權之規定，請求被上訴人遷 讓返還系爭房屋，然此為被上訴人所否認，並以上開情詞置 辯，是以本件應審酌者厥為：㈠上訴人與賴國亮間就系爭房 屋之買賣及所有權移轉行為是否為通謀虛偽意思表示？㈡上 訴人與賴國亮間就系爭房屋之買賣及所有權移轉行為，是否 已得被上訴人丙○○及訴外人賴高發之同意？賴國亮就系爭 房屋之處分行為是否有效？㈢上訴人依所有物返還請求權之 規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？茲分述如 下：
㈠、上訴人與賴國亮間就系爭房屋之買賣及所有權移轉行為是否 為通謀虛偽意思表示？
被上訴人抗辯：上訴人知悉系爭房屋由被上訴人丙○○使用 中，竟未向丙○○詢問即買受系爭房屋，並於系爭買賣契約 中同意賴國亮不負點交之責，且賴國亮就收受買賣價金之陳 述與契約書之記載不符，可見本件係上訴人與賴國亮勾串而 通謀虛偽意思表示，其買賣契約及所有權移轉行為均無效云 云。經查，①被上訴人丙○○與訴外人賴高發及賴國亮 3人
於93年4月25 日在台北縣三峽老家開會討論系爭房屋出賣事 宜，並簽立同意書，擬出售系爭房屋，有同意書在卷可稽（ 原審卷第 7頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實，據此， 賴國亮即有出賣系爭房屋之動機及理由。②賴國亮於93年 5 月24日經介紹人林麗欽之介紹與上訴人簽立系爭買賣契約書 ，以850萬元將系爭房屋連同基地應有部分5分之 1出賣予上 訴人，於93年6月3日將系爭房屋及基地辦妥所有權移轉登記 完畢，此有買賣契約書、土地及建物登記謄本各 1份在卷可 稽（原審卷第4頁─第5頁、第51頁─57頁、第92頁），而系 爭買賣契約成立後，上訴人分別於93年5月24日、6月2日及6 月7日支付賴國亮595萬元 、170萬元及85萬元等事實，有上 訴人交付之支票影本9張及賴國亮出具之收據3紙附卷可稽（ 原審卷第59頁─66頁），其有買賣之外觀至為明顯。③又系 爭房屋及基地登記在賴國亮名義下，若非基於買賣關係並已 收取價金，其何以願冒所有權日後遭侵奪之風險而將系爭房 屋及基地登記他人名下！又雖依系爭買賣契約之記載賴國亮 不負責點交之責，但上訴人若認為系爭房屋價格合理，又自 認可以自行解決占用問題，故而與賴國亮約定不負點交之責 ，並不違常情。④證人賴國亮對買賣價金之交付情形雖不完 整，此諒係時隔已久，記憶不清所致，況賴國亮亦堅稱：我 結清後賣了850萬元 ，錢我已收了已經過戶，但目前還沒點 交，我想等點交後，再把錢分給兄弟等語（原審卷第77頁） ，其既願將價金分配予系爭房屋共有人，益證本件確有買賣 之事實。⑤綜上所述，系爭房屋共有人間既有出賣之協議， 賴國亮復備齊證件辦理所有權移轉登記，並表示要將價金分 給丙○○、賴高發 2人等情，足見賴國亮確有與上訴人就系 爭房屋訂立買賣契約，被上訴人以上訴人與賴國亮就系爭房 屋之買賣及所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示云云，應無 可取。
㈡、賴國亮將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人之處分行為是否 有效？
１、上訴人於本院主張：伊與賴國亮訂約時不知系爭房屋有其他 共有人，伊係於系爭房屋所有權移轉登記辦妥後，要求被上 訴人等搬遷時，才知道系爭房屋另有其他共有人，土地法第 43條之規定，伊可受到信賴登記之保護云云。惟查，上訴人 於原審時即已陳稱：賴國亮有提出出售同意書，所以原告（ 即上訴人）想 3個兄弟都同意才會買受系爭房屋，原告已經 得到系爭房屋的登記所有權人的同意，所以我們認為沒有問 題。買賣房屋當時因為第 3人占有中，所以才要出賣人出示 同意書，因為出賣人賴國亮說兄弟有同意，且出示同意書，
所以原告才會買等語（原審卷第40頁、第70頁），並有上訴 人提出之系爭同意書附卷可稽（原審卷第 7頁），可見上訴 人與賴國亮訂立系爭買賣契約時，即已知悉系爭房屋有共有 之情形。上訴人主張其與賴國亮訂約時不知系爭房屋有其他 共有人，係事後才知情，有土地法第43條信賴登記之適用云 云，即無可採。
２、上訴人嗣又主張：依土地登記謄本記載，系爭房屋登記名義 人為賴國亮，依民第 758條規定，賴國亮為系爭房屋單獨所 有權人，自可單獨將系爭房屋所有權移轉登記予伊。經查， 所謂信託行為，係指委託人將財產所有權移轉予受託人，而 受託人依信託本旨為受益人之利益或特定目的管理或處分信 託財產之關係而言。本件丙○○、賴高發僅單純將系爭房屋 登記於賴國亮名下，賴國亮不負管理或處分之義務，與信託 登記之本旨不同，核其性質應屬借名登記，被上訴人所稱係 信託登記，顯有誤會。被上訴人丙○○及賴高發雖非登記名 義人，然法律上本不禁止以他人名義登記為不動產所有權人 ，亦即得依借名登記之法律關係而取得不動產所有權成為實 質權利人（最高法院89年台上字第1119號、94年台上字第36 2號判決意旨參照 ），被上訴人丙○○及賴高發依借名登記 之法律關係將系爭房屋所有權登記於賴國亮名下，其等仍係 實質之權利人，是上訴人主張賴國亮為系爭房屋之單獨所有 權人云云，其所為之處分行為，自屬有效云云，亦不可採。３、按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同 意，民法第819條第2項定有明文。若共有人未得全體共有人 同意而處分共有物，其處分行為對其他共有人即不生效力； 準此，本件之重點在於賴國亮將系爭房屋所有權移轉予上訴 人之處分行為有無經丙○○、賴高發 2人之同意。經查：① 系爭房屋為被上訴人丙○○與其胞兄賴國亮、賴高發所共有 而以借名登記之方式登記於賴國亮之名下，已如前述，被上 訴人丙○○與賴國亮、賴高發固於93年 4月25日在台北縣三 峽老家簽立系爭同意書，同意將系爭房屋交予仲介公司出售 ，將價款扣除一切手續費用、稅費及賴國亮名下售屋之年終 所得稅後，由被上訴人丙○○與賴國亮、賴高發平分等情， 該有同意書影本在卷可稽（原審卷第 7頁）。惟系爭同意書 第3條已約定：此售屋3兄弟願交予房屋仲介出售（議價由 3 兄弟同意），第 5條亦約定：成交後所剩餘款交由仲介公司 平分 3兄弟。則系爭房屋價金之協議、委由何人代為出售等 事項，關係各共有人之權利至鉅，是以系爭房屋共有人乃約 定系爭房屋之價金應由全體共有人同意，並應交由仲介公司 出售，足認上開條件均為同意出售之內容，若未踐行上開約
定，即可認為其他共有人尚未就系爭房屋為出售之同意。② 據被上訴人丙○○陳稱：93年 4月25日我跟賴高發在老家簽 同意書時，同意書第3項（議價由3兄弟同意）括弧部分尚未 刪除，當時賴國亮沒有簽，賴國亮把同意書拿走，說等房子 賣了，會寄 1份給我，但是他沒有寄給我等語（原審卷第79 頁），核與證人賴高發所稱：我不知道同意書上之括弧為何 劃掉，我簽名時尚未劃掉，我是93年 4月25日在我三峽老家 我母親住的地方當場簽名， 所賣得價格850萬元我不同意等 語（原審卷第84頁），及證人蘇基源所稱：他們 3人在三峽 老家，由丙○○起草同意書，當時我不在場，後來我看到同 意書，我也給賴國亮意見，說要刪除同意書第 3條，因為這 條不刪除，根本不可能賣，後來賴國亮就給我有刪除第 3條 後段的同意書，至於如何刪除的過程我不清楚等語相符（原 審卷第70頁）。依證人蘇基源上開所述，賴國亮事後出示同 意書時，同意書內尚存有該議價由 3兄弟同意之文字，經證 人蘇基源建議後，賴國亮才將之刪除，可見該文字係於93年 4 月25日書立後遭丙○○、賴高發以外之人所刪除。證人蘇 基源為系爭買賣契約以外之第 3人，與本件並無利害關係， 復參以被上訴人丙○○及賴高發之上開證詞，堪認其上開證 詞，應符合事實而足採信。至證人蘇基源嗣又改稱：我與賴 國亮是連襟，賴國亮是93年4月底拿同意書給我看，議價由3 兄弟同意等字，已被刪除，．．．，我就幫他把房子賣出去 了，議價由 3兄弟同意等字，已被刪除，究意怎麼回事，我 不清楚等語（原審卷第 124頁）。上開證詞與其最初所證情 節及與被上訴人丙○○、賴高發所述過程不符，應以其最初 之證言較為可信。③證人賴國亮雖證稱：是我簽名的，那是 我房子，給丙○○住了三四年，我要取回房子，但要不回， 同意書是記載3個人都同意賣房子，所賣價金3人平分，議價 本來沒有刪掉時，沒有人簽名，同意書第3項（議價由3兄弟 同意）括弧部分刪除後，我們 3人才在同意書上面簽名；字 都是我叫我兒子看，我是最後一個簽名，第一個簽名是丙○ ○，第二個是賴高發，我要簽名時我叫我兒子看完我才簽」 等語（原審卷第77頁、第 125頁），證人賴一中即賴國亮之 子亦證稱：「同意書是丙○○寫的，寫了2、3小時，我覺得 有點約束，我起先看到同意書時，第3點的括弧內，議價由3 兄弟同意等內容尚未刪除，我建議這些字要劃掉，後來丙○ ○去車子後面拿筆在寫，寫完以後，拿給賴高發寫，賴高發 再把同意書交給我父親，這時我有看同意書的內容，其上有 丙○○、賴高發的簽名，第3點括弧內議價由3兄弟同意這些 字已刪除，這時我父親才在同意書上簽名等語（原審卷第12
6頁 ）。但因證人賴國亮係實際出售系爭房屋之人，不可能 自承其未經其他共有人同意即出售系爭房屋並過戶之事實， 而證人賴一中乃賴國亮之子，其證詞亦難免迴護及附和其父 賴國亮，況同意書所載議價由 3兄弟同意，關係共有人權益 至鉅，於刪除該文字時，為何未見其他共有人在刪除處加以 署押以示慎重？足見證人賴國亮父子之上開證詞，有違常理 ，難遽予採信。本件證人蘇基源之最初證詞與賴國亮、賴一 中父子有違，但與丙○○、賴高發所述相符之情形下，應認 丙○○、賴高發所稱其等未刪除同意書第3項議價由3兄弟同 意之文字，該文字係賴國亮取走同意書後刪除等情，應屬可 採，被上訴人丙○○及賴高發既未同意刪除上開文字，則賴 國亮出售系爭房屋時，就價格部分仍應得共有人之同意。④ 本件系爭同意書既已約定系爭房屋出售時，其議價應由共有 人全體同意，並應交由仲介公司出售，成交後扣除費用，餘 款應由仲介公司平分予各共有人。然賴國亮出售系爭房屋時 ，並未交由房屋仲介公司出售，其買賣之價格亦未經其他共 有人之協議，足以認定丙○○、賴高發並未同意賴國亮就系 爭房屋之處分，賴國亮將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人 之共有物處分行為，即不生效力。
㈢、上訴人依所有物返還請求權之規定請求被上訴人遷讓返還系 爭房屋，有無理由？
上訴人並非系爭房屋之所有權人，已如前述，則系爭房屋仍 為被上訴人丙○○與其胞兄賴國亮、賴高發所共有，被上訴 人丙○○本於所有權而占有房屋，被上訴人甲○○、集盛公 司、高韋公司本於使用借貸之法律關係占用系爭房屋，對被 上訴人而言均非無權占有，上訴人依所有物返還請求權之規 定請求被上訴人等遷讓返還房屋，為無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第 767條之規定，請求被上訴人遷 讓返還系爭房屋，為無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴 之判決，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之主張及攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌 後，認為與本判決結果已不生影響，無庸一一論述，附此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 3 日 民事第十六庭審判長法 官 黃騰耀
法 官 許文章
法 官 黃國永
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 1 月 5 日 書記官 葉國乾
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