臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第415號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 莊佳樺律師
被 上訴人 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章明強
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十四年
五月三十一日本院臺北簡易庭九十四年度北簡字第四六六四號第
一審判決提起上訴，本院於中華民國九十四年十二月二十六日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人於本院訴訟程序中由鄭明智變更為丙 ○○，有公司登記事項卡影本可稽，茲被上訴人聲明承受訴 訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：上訴人前於民國93年9月16日起委託被 上訴人仲介銷售座落於臺北縣永和市○○路313號2樓房地， 雙方並合意簽訂一般委託仲介契約書，期間自93年9月16 日 起至同年12月15日為止，價格原本為新臺幣（下同）12,000 ,000 元，後經雙方同意變更為9,380,000元，而被上訴人於 受委託期間，不斷進行銷售系爭房地之能事，諸如刊登廣告 、帶客戶看屋、網路網站登錄等，故於委託期限之內即媒介 第三人蔡珮茹就系爭房屋出價9,300,000元與被告簽訂不動 產買賣契約，同時被上訴人為促成上訴人能與第三人蔡珮茹 順利簽約，而折讓原先依約應收受之服務報酬372,000元為 300,000元，詎上訴人並不依約給付上開報酬，爰依據上開 委託契約關係，訴請上訴人應給付上開報酬及法定利息。三、上訴人則以下列辯詞資為抗辯：
（一）原證一之一般委託契約書面並非上訴人所簽立，上訴人根 本未曾有簽立該契約之意思表示，亦未有授權黃旭茂代理 情事，此事為被上訴人所明知，自不得以該契約拘束上訴 人。
（二）依民法第531條規定，上訴人苟欲授權黃旭茂處理出售不 動產事宜，或授與伊代理權者，依授權行為要式性，自須 出具書面文件始生效力。本件乃因上訴人任職之公司本即 從事房地產買賣等業務，上訴人因打算出售私人有之永和 市○○路房地，故委託公司同事即證人黃旭茂代為張貼廣 告，並擔任聯絡人，苟有人聯絡買屋事宜，再由黃旭茂將
消息轉知給上訴人，黃旭茂僅係代為傳話之角色，上訴人 未曾授與黃旭茂代理權。且因證人與被上訴人都從事房地 產買賣服務業，皆知該行業交易慣例，必須有本人印鑑章 及印鑑證明方可證明本人確實有授權，以維交易安全，此 乃該行業最基本的風險控管。是以證人黃旭茂方會一再表 示伊沒有印鑑章及印鑑證明，且該授權書並無印鑑章蓋印 於上，自不具授與代理權之效力，證人此舉用意係在說明 其未經上訴人授權，且被上訴人亦明知未蓋印鑑章及未附 印鑑證明之授權書，並不具授權之效力。
（三）本件被上訴人主張上訴人於93年9月16日起委託被上訴人 仲介銷售系爭房地，但被上訴人卻無法提出任何足以證明 93年9月16日至93年12月6日為止，長達將近三個月之期間 ，上訴人有授權第三人黃旭茂出售系爭房地之證明，而被 上訴人於此期間未盡注意義務查核上訴人是否有授權予第 三人黃旭茂顯然是有過失。上訴人並未授權予第三人黃旭 茂出售系爭房地，而被上訴人亦無法提出其他足以證明有 任何授權之事實，故未有代理權之授與，故根本不會有任 何代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人之問題 。且被上訴人並非善意之第三人，根本無保護之必要。（四）93年9月16日被上訴人之使用人林憲忠，明知上訴人未有 與其簽立一般委託契約書之意思表示，亦未委託證人黃旭 茂與其簽立該契約，竟欺騙黃旭茂，謂其會直接找上訴人 談，使黃旭茂基於幫忙其做業績之想法而簽立該契約，然 後，自93年9月16日至93年12月間，長達近三個月期間， 被上訴人竟從未找過上訴人確認有無授與代理權之事，上 訴人並不知道黃旭茂與被上訴人間曾簽立原證一至原證四 等文件之情事，上訴人既未有「以自己之行為表示以代理 權授與他人」之行為，亦無「知他人表示為其代理人而不 為反對之表示」之情事，是本件並無表見代理可言。而被 上訴人於93年12月7日從黃旭茂處拿取的授權書，上訴人 並不確定是否要授權，所以並未交付給黃旭茂，且該文書 上並未有上訴人之印鑑章及印鑑證明，根本不是不動產買 賣行業商業習慣上之授權文件，黃旭茂既未經上訴人授權 ，且此事為被上訴人所明知，則被上訴人自不得主張黃旭 茂有權代理上訴人或有表見代理情事。退萬步言，縱認被 上訴人確實誤信黃旭茂有代理權，本件構成表見代理情事 ，然被上訴人乃明知或可得而知黃旭茂無代理權，縱被上 訴人誤信有表見代理，亦係出於被上訴人之故意或重大過 失，自不得令上訴人負授權人責任。
四、本件原審就被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依
職權為假執行及免為假執行之宣告，上訴人全部聲明不服， 求為原判決廢棄，並駁回被上訴人於第一審之訴及假執行之 聲請；被上訴人則求為判決駁回上訴。
五、本件被上訴人主張上訴人於93年9月16日起委託被上訴人仲 介銷售座落於臺北縣永和市○○路313號2樓房地，雙方並合 意簽訂一般委託仲介契約書，期間自93年9月16日起至同年 12月15日為止，價格原本為12, 000,000元，後經雙方同意 變更為9,380,000元，於委託期限之內即媒介第三人蔡珮茹 就系爭房屋出價9,300,000元與被告簽訂不動產買賣契約， 同時被上訴人為促成上訴人能與第三人蔡珮茹順利簽約，而 折讓原先依約應收受之服務報酬372,000元為300,000元，詎 上訴人並不依約給付上開報酬等情，業據其提出一般委託契 約書、標的物現況說明書、契約內容變更合意書、不動產買 賣契約約、賣方佣金折讓單、授權書影本為證，惟被告則以 上開辯詞置辯，故本件爭執點在於上訴人是否授權黃旭茂與 被上訴人簽訂本件一般委託契約書及不動產買賣契約？茲分 述如下：
（一）查系爭一般委託契約書、契約內容變更合意書及不動產買 賣契約上（見原審卷第6頁至第16頁）「乙○○」簽名均 為訴外人黃旭茂所簽、授權書（見原審第33頁）授權人欄 中之「乙○○」為上訴人所親簽之事實，為兩造所不爭執 ，又查系爭授權書上所記載之授權事項為：「有關下列標 示房地之委託仲介、買賣、收受或給付價金、期限逾兩年 之租賃、購屋、貸款或設定負擔、申請印鑑証明及其他處 分等一切事務之委任代理」；授權書末行則記載「茲證明 前列授權書事項確經授權人之同意並『親自簽字』屬實無 誤」，可見系爭授權書只要一經授權人簽名即發生授權被 授權人有委託仲介及買賣等效力。雖上訴人舉證人即上訴 人負責之公司之職員黃旭茂於本院證稱：「（上訴人訴訟 代理人問：這張授權書你為何會交給上訴人寫？）因為林 憲忠（按：被上訴人業務員）約我時，我說沒有授權書， 所以請林到公司來請上訴人簽約，但是林不肯，一定要到 被上訴人公司代書那邊簽章。他傳真這一張授權書給我， 並要求我要蓋印鑑章，且附印鑑證明。我有問他印鑑證明 是要三個月內還是六個月內。最後他告訴我說要六個月內 。我把基本資料填好，告訴上訴人說要在被上訴人代書那 邊簽約，問上訴人明天早上九點是否你要去還是我要去， 我把授權書交給他後並告訴他要印鑑證明，我就下班。隔 天我去上班，發現上訴人未到公司，只在上訴人看到授權 欄上多了乙○○簽名，沒有蓋印鑑章，也沒有印鑑證明，
所以打電話給他，他說等一下會進來。後來林打電話過來 ，要我趕快過去，到九點時上訴人尚未進來，我又聯絡上 訴人，他說要自己處理。快九點半時，林又打電話過來， 要我把授權書交給他。我就自己拿授權書，並向會計拿上 訴人印章，就去被上訴人代書那邊。當場三方即買方、賣 方、代書，我有說我沒有印鑑章，也沒有印鑑證明，後來 代書就把授權書收起來。」等語（見本院卷第62、63頁） ，欲證明系爭授權書之生效，尚須蓋印鑑章及提出印鑑證 明，並主張此為交易行規云云，然查觀之系爭授權書並無 須附印鑑證明之記載，且被上訴人亦否認房地產買賣服務 業有本人印鑑章及印鑑證明方可證明本人授權之交易慣例 ，從而授權書末行既已記載「茲證明前列授權書事項確經 授權人之同意並『親自簽字』屬實無誤」，可知授權書上 授權人欄下方復有要求蓋印鑑章部分，應非屬要式行為， 乃係證明授權書為真正之加強證明方式而已，證人黃旭茂 上開之證詞並無法證明系爭授權書不生授權效力。（二）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。查證人 黃旭茂於原審證稱：「當時陳小姐有委託我賣，並沒有委 託我交給其他仲介公司賣，我有告訴太平洋公司說我並沒 有委託書，因為是一般約，依仲介慣例，只要在成交後取 得賣方的委託書即可」等語（見原審卷第40頁），是以系 爭授權書既因上訴人親自簽名而發生效力，已如前述，則 再依證人黃旭茂上開證言所證，證人黃旭茂於系爭一般委 託契約書及不動產買賣契約上所為之「乙○○」簽名行為 ，係屬經上訴人授權之有權代理行為，直接對上訴人發生 效力，揆諸前開規定，兩造間應有上開委託契約存在，上 訴人與第三人蔡珮茹間亦有上開不動產買賣契約存在，上 訴人辯稱伊未曾有簽立契約之意思表示，亦未授權黃旭茂 代理情事云云，即不足採。
（三）綜上所述，被上訴人本於上開委託契約法律關係，請求上 訴人給付300,000元報酬及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又按民事 訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決， 應依職權宣告假執行，法院並得依職權宣告被告預供擔保 免為假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款、第392條第 2 項分別定有明文。
是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行及預 供擔保免為假執行），於法並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 1 月 9 日 民事第二庭 審判長法 官 鄭純惠
法 官 吳淑惠
法 官 黃雯惠
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 1 月 9 日 書記官 林玗倩
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