臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1681號
原 告 家宏不動產有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
戴政雄
角 枋
被 告 戊○○
訴訟代理人 己○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告戊○○於民國（下同）94年6 月22日將 其座落臺北縣中和市○○○段68-57 地號土地暨其上建物即 門牌號碼臺北縣中和市○○街189 巷2 號一、二層樓房1 棟 ，專任委託原告銷售，期間自94年6 月23日至同年6 月30日 ，託售總價新臺幣（下同）12,300,000元。旋分別於同年7 月7 日、7 月11日兩次經雙方合意變更契約內容，亦即總價 調整至11,800,000元，期限延至同年7 月20日，上揭有專任 委託銷售契約書及委託銷售出租契約內容變更同意書可稽。 按上開專任委託銷售契約內載第2 章甲、乙雙方之權利義務 條項中之第4 、5 條：關於服務報酬計算及支付方式，暨違 約處理等之約定以觀。原告依約居間媒介，促成託售房屋之 買賣，即得享受約定之服務費報酬額。倘如被告有違反第5 條第2 項第5 款約定情事，即視同原告已完成仲介義務，依 約即得請求給付服務費報酬，自不待言。查被告丙○○係於 上述專任託售期間，曾經原告居間媒介之準買方（欲購屋者 ），其曾出價11,000,000元，並付50,000元斡旋金，經原告 居間斡旋，未獲首肯而作罷。詎料嗣後發現被告2 人竟私自 成，據被告告之成交金額為12,000,000元，並辦妥所有權移 轉登記，足見被告間意圖規避服務費之負擔，私自於約定之 拘束期間成立買賣，揆諸上述違約處理之約定，原告自得依 約請求服務費報酬。故請求被告戊○○給付480,000 元，被 告丙○○給付240,000 元，並願供擔保請求宣告假執行等語 。
二、被告戊○○則以：被告戊○○確有委託原告代為銷售上開座 落於臺北縣中和市○○○段68-57 地號土地暨其上建物即門
牌號碼臺北縣中和市○○街189 巷2 號一、二層樓房1 棟， 委託銷售日期為94年6 月23日起至同年6 月30日止，經延展 至同年7 月20日，銷售總價亦由原先之12,300,000元，調降 至11,800,000元；惟原告於上開銷售期間，未能完成銷售。 又被告戊○○與另一被告丙○○並不認識，被告戊○○亦不 知原告之前有收受被告丙○○之50,000元斡旋金。嗣因被告 戊○○因原告之業務員不斷地騷擾，乃拒絕委託任何房仲業 者處理系爭房屋銷售之業務，而由被告自行於上開系爭房屋 張貼「租售廣告」，係被告丙○○之夫乙○○偶經該處始得 知被告之電話，幾經聯繫、接洽，方得以促成本件之交易， 而非由原告所促成等語資為抗辯。另一被告丙○○則以：被 告丙○○於94年6 月20日與原告簽訂附停止條件定金委託書 ，並交付50,000元委託原告斡旋位於臺北縣中和市○○街18 9 巷2 號1 、2 樓標的物。嗣原告與被告戊○○斡數次失敗 ，於委託到期後，原告退還斡旋金50,000元，並取回上開委 託書，數星期後，即7 月23日，被告丙○○之夫乙○○途經 中和市○○街189 巷，適逢屋主即被告戊○○自行張貼售屋 廣告，於廣告中得知被告戊○○之手機號碼，經主動與被告 戊○○聯絡，於9 月初達成買賣房屋之協議，並於9 月7 日 送件，9 月21日完成房屋過戶手續。嗣因被告丙○○係於與 原告合約失效後，始與被告戊○○完成買賣房屋之手續，故 無須支付任何費用予原告等語，以資抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告戊○○確實將座落於臺北縣中和市○○○段68-57地 號土地暨其上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○街189巷 2號一、二層樓房1 棟委託原告代為銷售，委託期限原定 為94年6月23日起至同年6月30日止，後延至同年7月20日 止，委託銷售之價格原定為12,300,000元，之後同意調 降為11,800,000元；惟原告於上開委託期限內並未完成 訂約之媒介。
（二）被告丙○○確實於94年6 月20日與原告簽訂附停止條件 委託書，並交付現金50,000元作為委託原告斡旋位於上 開系爭房屋之斡旋金，然被告斡旋失敗，並於委託期滿 後，將斡旋金50,000元退還予原告。
（三）被告戊○○確實將上開系爭房屋於94年9月7日以12,000, 000 元之價格出賣予被告丙○○，並於同年月21日完成 登記手續。
四、本件原告主張受被告戊○○委託銷售上開系爭房屋及被告丙 ○○交付50,000元予被告作為買受上開系爭房屋之斡旋金等 情，業據被告提出卷附專任委託銷售契約書、委託銷售/ 出
租契約內容變更同意書及附停止條件定金委託書等為證，並 為被告等所不爭執，堪認為真實；惟就上開兩造間之主張與 抗辯，本件之爭點在於被告戊○○於94年9 月7 日將上開系 爭房屋以總價12,000,000元之價格出賣予被告丙○○，是否 有違反原告與被告戊○○簽訂專任委託銷售契約書中之第5 條第2 項第5 款之違約條款？原告能否請求被告戊○○依上 開銷售總價12,000,000元之百分之4 即480,000 元之服務報 酬，及向被告丙○○請求上開銷售總價之百分之2 亦即240, 000 元之服務報酬？
五、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有 明文。查被告戊○○就其所有上開座落臺北縣中和市○○○ 段68-57 地號土地暨其上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○ 街189 巷2 號一、二層樓房1 棟委託原告代為銷售，並簽訂 專任委託銷售契約書，委託期限自94年6月23日起至94年6月 30日止，之後委託期間先延長至94年7 月11日，之後又延長 至94年7月20日，有專任委託銷售契約書1份及委託銷售/出 租契約內容變更同意書2 紙在卷可稽。又被告戊○○確實於 上開委託期限屆滿後即94年9 月7 日將上開系爭房屋出賣予 被告丙○○，亦有建物登記第二類謄本共4 紙為證。再原告 與被告戊○○簽訂之專任委託銷售契約書內第5 條違約處理 中之第2 項第5 款約定「甲方（即指被告戊○○）於委託期 間屆滿後3 個月內與乙方（即指原告）所曾媒介之交易對象 成交者，此時視為原告已完成仲介之義務，雖被告戊○○不 否認有此約定，且被告戊○○與被告丙○○於94年9月7日完 成系爭房屋之買賣亦在上開約定之委託期間屆滿（即94年7 月20日）後3 個月內；惟被告戊○○否認知悉被告丙○○係 原告曾媒介之對象，被告丙○○亦否認有告知被告戊○○其 曾委託原告欲購買系爭房屋之事，且原告對於被告丙○○曾 交付50,000元委託原告斡旋上開系爭房屋買賣之事並未告知 被告戊○○知悉並不否認。次按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條亦定有明 文。依上所述，被告戊○○既否認知悉被告丙○○係原告曾 媒介之對象，故原告自必須就被告戊○○知悉被告丙○○曾 委託原告欲購買上開系爭房屋之事舉證以實其說，是以原告 請求被告戊○○給付服務報酬亦即買賣總價12,000,000元之 百分之4即480,000元之此部分主張，自不足取。六、再原告主張被告丙○○於上開專任託售期間內，其曾出50,0 00元之斡旋金委託原告向被告戊○○欲購買上開系爭房屋， 因未獲被告戊○○首肯而作罷，此為被告丙○○所不爭執，
亦有附停止條件定金委託書1 紙附卷可佐，依上開委託書第 2 條承購條件中之2 本委託書有效期限約定自簽訂本委託書 時起算，期限內賣方未簽認出售者，期滿本委託書失效，有 期間至94年6 月25日24時止，且依上開委託書僅約定「附停 止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上 簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立，若買方違約不買 ，則不得請求返還；若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返 還買方，若賣方未同意出售，則附停止條件定金無息返還委 託人」。又被告丙○○亦陳稱50,000元斡旋金，原告已於94 年6 月26日返還，此為原告所不否認。是以被告丙○○於委 託期間屆滿失效後有2 個月之久，因偶見被告戊○○自行張 貼售屋廣告，方與被告戊○○接洽購屋，並未違反上開委託 書內與原告約定之事項；況被告戊○○、丙○○2 人亦否認 係因規避原告之仲介報酬，始於委託期間屆滿後才成立買賣 契約，而原告對於被告戊○○、丙○○2 人係惡意規避原告 之服務報酬，始於委託期間屆滿後方自行成立買賣契約等情 並未舉證以實其說。故認原告請求被告丙○○須就系爭房屋 買賣總價12,000,000元給付服務報酬百分之2 即240,000 元 之主張，亦不足採。
七、綜上所述，被告戊○○、丙○○2 人並無給付予原告居間報 酬之義務，從而，原告請求被告戊○○、丙○○2 人各給付 原告系爭房屋買賣價款之百分之4 、百分之2 作為居間報酬 ，洵屬於法無據，應予以駁回。
八、原告之訴既不應准許，則其假執行宣告之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確且無礙 於本件之認定及判決之結果，本院即無庸逐一論述，併此敘 明。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 95 年 1 月 19 日 民事第二庭 法 官 潘 長 生
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 1 月 19 日 書記官 許 清 琳
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