臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1445號
原 告 丙○○○
訴訟代理人 粘舜權律師
複代理人 甲○○
被 告 丁○○
2樓
訴訟代理人 施竣中律師
複代理人 乙○○
上列當事人間請求履行協議事件，經本院於民國95年1 月6 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告自日據時期即向被告承租門牌號台北縣土 城巿中央路2 段75號房屋（以下簡稱「系爭建物」）與該房 屋所坐落之臺北縣土城市○○段員林小段191-17地號土地（ 現改編為台北縣土城巿員和段836 地號，以下簡稱「系爭土 地」），民國79年8 月29日被告因擬就系爭土地興建大樓， 遂與原告協商並簽訂協議書，協議書約定原告同意由被告收 回土地與房屋以利拆除重建，被告念及原告長年為被告照顧 該房地之功勞，同意於新建物完成時，將靠近呂春長方向之 二樓與三樓建物面積共計60坪移轉登記所有權於原告，並約 定被告應於原有房屋拆除後之2 年6 個月內，將新屋建築完 竣，產權無條件移轉原告，否則視同違約論。該建物於簽訂 協議書後，隨即於79年10月18日由被告拆除，惟被告迄今仍 未興建新建物，亦尚未依協議將房屋所有權移轉於原告，原 告自得依據協議書之約定，請求被告履行協議，為此，請求 被告應於台北縣土城市○○段836 地號土地上興建三層樓建 物並將該建物第二層樓及第三層樓全部面積198.3 平方公尺 辦理所有權移轉登記於原告並將該建物交付予原告等語。二、被告則以下列理由資為抗辯：
（一）79年間，因系爭建物破舊不堪使用，原告亦無使用事實， 被告擬依當時建築法令申請拆除該建物並興建新建物。惟 念及原告長年向被告承租系爭房地之事實，被告遂於79年 8 月29日與原告達成協議，待日後新屋完竣時，被告同意 將靠近呂長春方向之第二層及第三層樓移轉登記所有權予 原告。同時，被告亦同意於拆除原舊有房屋前先交付原告 新臺幣（下同）100 萬元整，作為擔保被告日後履約之保 證金。被告遂於協議時交付30萬元及票面金額70萬元之花
蓮區中小企業銀行土城分行甲存支票乙紙。
（二）嗣後被告於79年10月18日著手拆除原舊有建物並向主管機 關（即台北縣工務局）申請核發建築執照，然經台北縣土 城市鄉公所於民國80年10月3 日以80北縣土建字第12939 號函」函覆主管機關，略以「查本鄉○○路○ 段73號房屋 經現場勘查，現為空屋，其出入道路係以本鄉○○街3 巷 為通道，貴局核發建築線時請注意，本鄉○○街3 巷係為 現有道路，供公眾通行未達二十年以上，不予指定，但不 可廢除，應保留現況通行」為由，未准予核發建照，因而 導致被告無法興建新屋，惟此並不可歸責被告，是主管機 關既不同意核發建造執照，被告自無法依原計劃建屋，當 然無從辦理所有權移轉登記予原告。
（三）再者，於土城鄉公所函覆台北縣工務局一文中指出：「.. . 員林街3 巷為現有道路，供民眾通行未達二十年以上， 不予指定，但不可廢除，應保留現況通行。」乙節，原告 復自認於日據時期起即向被告承租系爭房地，則原告對於 週邊交通及通行狀況應至為明瞭。查兩造於79年協議之際 已出具建築草圖，確實因不知情，才導致嗣後無法順利申 請核發建照並申建新屋，自屬不可歸責於被告之事由。依 民法第225 條第1 項規定：「因不可歸責於債務人之事由 ，致給付不能者，債務人免給付義務。」據此，被告自無 庸擔負任何違約責任。
（四）兩造於79年8 月29日協議書中約定，被告預先提出100 萬 元交付予原告，作為日後擔保被告履約之保證金；若被告 未履行契約時，原告得將前開保證金全數沒收。審酌協議 書之內容及雙方之真意，係以該筆保證金作為不履行契約 之損害賠償，性質上應為違約金無疑。惟被告既無可歸責 原因自無違約可言。原告明知無法建築乃因員林街3 巷巷 道無法申請指定建築線使然，此觀原告82年3 月19日假板 橋二支郵局第127 號存證信函即足證明，被告更於82年8 月5 日委由楊金順律師以82年8 月5 日82律德字第0706號 函表明原委，並希望原告主動拆除，嗣後未經被告同意搭 蓋之非法建物。爾後原告更於90年間聲請調解未果，原告 就本案原委非常清楚，今系爭土地既未興建房屋，自無建 物可供移轉，故原告請求顯無理由。
（五）依據協議書，原告固負有拆除房屋供被告興建之義務，惟 今現狀原告搭蓋之未辦保存登記建物仍在系爭土地上，有 現場照片為憑，故被告亦無履約之義務。
（六）綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。三、兩造不爭執之事實
原告主張其自日據時期即向被告承租系爭土地與系爭建物， 被告於79年8 月29日被告因擬就係爭土地興建大樓，遂與原 告協商並簽訂協議書，協議書約定原告同意由被告收回土地 與房屋以利拆除重建，被告同意於新建物完成時，將靠近呂 春長方向之二樓與三樓建物面積共計60坪移轉登記所有權於 原告，並約定被告應於原有房屋拆除後之2 年6 個月內，將 新屋建築完竣，產權無條件移轉原告，否則視同違約論之事 實，業據協議書影1 件為證（本院卷第6 至9 頁），被告並 無爭執，自堪信為真正。
四、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之 真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事 實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值等作全般之觀察。原告主張惟被告迄今仍未興建新建物 ，亦尚未依協議將房屋所有權移轉於原告之事實，雖為被告 所不爭，惟被告辯稱其於79年10月18日著手拆除原舊有建物 並向主管機關即台北縣政府工務局申請核發建築執照，然經 台北縣土城市公所於80年10月3 日以80北縣土建字第12939 號函以系爭房屋之出入道路員林街3 巷係供公眾通行未達20 年以上，應保留現況通行等情函覆主管機關，致未獲核發建 照，因而導致被告無法興建新屋，惟此並不可歸責被告而得 免給付義務。且今現狀原告搭蓋之未辦保存登記建物仍在系 爭土地上，故被告亦無履約之義務云云。經查，兩造約定： 「立協議書人丁○○（以下簡稱甲方），丙○○○（以下簡 稱乙方）。緣因乙方向甲方承租座落台北縣土城鄉○○段員 林小段壹玖壹之壹柒地號土地及地上建物門牌為台北縣土城 鄉○○村○○鄰○○路○段七十五號之房屋，自日據時期承 租設籍迄今，現因甲方欲收回前述土地及房屋，並將前述舊 房屋拆除重建新屋，為念及乙方長年為甲方看管照顧前述房 地之功勞，甲乙双方經協議後甲方同意將新屋建好完竣時， 將靠近丁○○方向之第貳層樓全部及第叁層樓全部（同棟） 移轉給乙方權利所有（面積共計陸拾坪），甲方同意於拆除 舊有房屋前先提出新台幣壹佰萬元整交付乙方收執做為保證 金，並同時双方協定條件如下以資共同遵守：一、甲方向乙 方承諾將乙方舊有房屋拆除後，決定於兩年六個月之期間內 建新屋建築完竣並辦好分割手續及接通水電後，將前述房屋 產權無條件移轉為乙方名義所有。否則視同同違約論，甲方 自願將前述保證金全部任由乙方沒收，甲方同意絕無異議並 放棄一切先訴抗辯權利。... 三、乙方同意依照甲方之建築 圖建造新屋及室內隔局。四、甲乙双方同意所新建移轉之房 屋若有坪數不足或坪數超出時，均一致同意以當時之銷售巿
價折現款相互補付之。... 」，有協議書影本1 紙附卷可稽 （本院卷第6 、7 頁），被告固承諾「將乙方（即本件原告 ）舊有房屋拆除後，決定於兩年六個月之期間內建新屋建築 完竣，並辦好分割手續及接通水電後，將前述房屋產權無條 件移轉為乙方名義所有。否則視同違約論，... 」，由此文 字之記載，雖然兩造之真意似可解釋為被告承諾其對於被告 有興築建物之行為義務，惟觀之兩造於協議書中關於成立協 議之緣由載明：「... 甲乙双方經協議後甲方同意將新屋建 好完竣時，將靠近丁○○方向之第貳層樓全部及第叁層樓全 部（同棟）移轉給乙方權利所有（面積共計陸拾坪），... 」，足見被告承諾移轉登記並交付其所興建之房屋暨坐落土 地予原告所有，兩造成立協議之目的在於不動產所有權移轉 與交付，被告依其與原告之協議，負有移轉其所興建之房屋 暨坐落土地之所有權，同時交付系爭不動產予原告之義務， 但對於原告並無完成興築建物之行為義務，是以，原告主張 被告有在系爭土地上興建三層樓建物之義務云云，難信為真 正。
五、被告迄今未在系爭土地上興築建物，亦未依約將「將靠近丁 ○○方向之第貳層樓全部及第叁層樓全部」建物之所有權移 轉登記予原告之事實，為兩造所不爭，被告固屬違約，惟被 告未在系爭土地上興建房屋，移轉所有權之標的物並不存在 ，職是，原告訴請被告應於台北縣土城市○○段836 地號土 地上興建三層樓建物並將該建物第二層樓及第三層樓全部面 積198 點3 平方公尺辦理所有權移轉登記於原告，核屬無據 ，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 95 年 1 月 20 日 民事第二庭 法 官 徐福晉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 1 月 27 日 書記官 林文賢