最 高 行 政 法 院 判 決
95年度判字第00071號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 苗栗縣竹南地政事務所
代 表 人 邱宏宗
上列當事人間因有關土地登記事務事件，上訴人對於中華民國93
年7月28日臺中高等行政法院93年度訴字第243號判決，提起上訴
，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人在原審起訴意旨略以：上訴人原所有座落苖栗縣 後龍鎮○○段1010-24、1010-26、1010-56、1020、1020-1 地號等5筆土地（下稱系爭土地），其中過港段1020地號土 地於民國83年11月8日經被上訴人登記收件南地所字第11127 號案件辦畢所有權買賣移轉登記，其餘4筆土地並於民國83 年11月11日經被上訴人登記收件南地所字第11374號案件辦 畢所有權買賣移轉登記，承買人均為朱明溪。嗣苗栗縣稅捐 稽徵處以88年4月29日88苗稅法字第87217650號復查決定書 ：「經查明朱君非自有資金購買系爭農地，係第三者利用其 農民名義所購買，並無免徵土地增值稅之適用，乃核定補徵 原免徵土地增值稅2,062萬9,534元。」，上訴人據此於92年 12月29日檢具申請書，主張上開移轉登記違反修正前土地法 第30條第1項前段之規定，依同條第2項規定其物權移轉行為 無效，向被上訴人申請塗銷上開所有權買賣移轉登記，並回 復為上訴人名下，經被上訴人以93年1月30日南地所一字第 0930000573號函否准上訴人之申請，上訴人不服，循序提起 本件行政訴訟。本件第三人朱明溪形式上為農地之承買人， 惟實屬第三人利用其農民名義購買。此一情況，與土地法第 30條、自耕能力證明書之申請及核發注意事項第2點不符。 被上訴人雖依苗栗鎮公所所發自耕能力證明書，而為移轉登 記，然而前揭自耕能力證明書，既自始無效，其買賣之債權 契約、物權移轉，同屬自始無效，不因為事後法令修改，而 使無效之處分復活。依土地法第30條、司法院釋字第379號 解釋及行政院62年8月9日台62內字第6795號函耕地移轉是否 符合土地法第30條，登記機關有審查權，縱於登記完畢，才 發現有不符合情形，登記機關仍得依法塗銷。本件系爭移轉 登記，係於土地法第30條於89年1月26日刪除前，涉及實體 私權變動時，仍有刪除前土地法第30條之適用。土地法第30
條既限制農地取得資格，且該條係屬強制規定，違反該規定 之登記行為，自屬無效。內政部台（89）內地字第890330號 函釋，僅係釋示，就不符自耕能力證明書之申請及核發注意 事項之情形，毋庸加以撤銷。然並未釋示，自始無效之自耕 能力證明書，即當然轉為有效。故原處分及訴願決定率予駁 回即屬越權裁量之行為。為此，訴請將原處分及訴願決定均 撤銷。被上訴人系爭移轉於第三人朱明溪之登記塗銷等語。二、被上訴人則以：行政程序法第110條第3項規定：「行政處分 未經撤銷、廢止，或未因其他事由而失效者，其效力繼續存 在。」，本案土地案承買人朱明溪所檢附之自耕能力證明書 ，經原核發機關苗栗縣竹南鎮公所以93年1月20日苗竹鎮農 字第0930000699號函復：「無撤銷之適法」在案，被上訴人 自難援引塗銷所有權買賣移轉登記並回復為上訴人名下。又 土地法第30條業於89年1月26日刪除，按內政部89年6月22日 台（89）內中地字第8911473號函略以：「土地法第30條刪 除後方撤銷自耕能力證明書，原登記機關自無需塗銷其所有 權移轉登記。」釋示在案。本件系爭土地承受人朱明溪向苗 栗縣竹南鎮公所申領之自耕能力證明書，經核發機關審查符 合自耕能力證明書之申請及核發注意事項規定，其自耕能力 及承受農地資格應無疑義。本件應釐清「農業用地作農業使 用時，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者」稅法上因繼續自 行耕作，始得免徵土地增值稅，與「私有農地所有權之移轉 ，承受人自耕資格認定，二者規範標的不同，上訴人將稅法 上自行耕作之農民繼續耕作認定與證明自耕資格認定，誤為 一事，顯有未洽，被上訴人否准上訴人聲請，並無不合，上 訴人之訴為無理由等語，資為抗辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：按土地登記， 依土地法第37條第2項規定，其規則由中央地政機關定之， 是土地登記之辦理機關，辦理土地登記事項時，自應依土地 登記規則所為之規定為之。又「依本規則登記之土地權利， 除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不 得為塗銷登記。」、「依本規則登記之土地權利，有下列情 形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關 得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：一 、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記 機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土 地登記簿其他登記事項欄註記。」則分別為土地登記規則第 7條及第144條所規定。是本件辦理土地登記之被上訴人，因 上訴人請求辦理系爭土地登記之塗銷登記，自應依上開土地 登記規則之規定辦理。查本件上開系爭5筆土地之所有權移
轉登記，係由上訴人移轉予朱明溪，而苗栗縣稅捐稽徵處以 系爭上開農地實係鼎將建設公司及林振泳等人向上訴人所購 買，係利用朱明溪之農民身份為登記，認未符89年1月26日 修正前土地稅法第39條之2免徵土地增值稅之規定，而補徵 本件系爭土地移轉之土地值稅2,062萬9,534元等情，固有上 開土地移轉登記之土地登記申請書及苗栗縣稅捐稽徵處復查 決定書等影本在卷可據。惟查上開系爭5筆土地之移轉登記 ，縱有如苗栗縣稅捐稽徵處所認，實際上係無自耕能力之鼎 將建設公司及林振泳等人所購買，利用朱明溪為有自耕能力 之農民名義辦理所有權移轉登記之情形，然該5筆系爭土地 為移轉登記時，係以朱明溪為權利人申請登記，提出以朱明 溪為買受人之契約書，並因該5筆土地為農地，而提出朱明 溪之自耕能力證明書，是在形式上該等移轉所有權登記之申 請，係由本件上訴人以買賣為原因移轉予權利人朱明溪。依 司法院釋字第379號解釋：「私有農地所有權之移轉，其承 受人以能自耕者為限，乃土地法第30條第1項前段所明定。 申請農地所有權移轉登記者，依土地登記規則第82條第1項 第1款前段規定，應提出承受人自耕能力證明書，登記機關 既應就所提自耕能力證明書為形式上的審查，則其於登記完 畢後，經該管鄉（鎮、市、區）公所查明承受人不具備自耕 能力而撤銷該自耕能力證明書時，其原先所有權移轉登記所 據「具有自耕能力」之事由，已失所附麗，原登記機關自得 撤銷前此准予登記之處分，逕行塗銷其所有權移轉登記。」 之意旨，該解釋中所指之「私有農地承受人」於本件情形， 應係指所提出移轉原因證明所指之買受人即朱明溪。是本件 私有農地所有權之移轉，於辦理農地所有權移轉登記時，其 承受人朱明溪，既已提出自耕能力證明書，且朱明溪就系爭 農地確有自耕能力，則登記機關就所提自耕能力證明書為形 式上的審查後，准為移轉所有權登記，並無不合，此亦與前 開司法院解釋之意旨不相違背。另行政院62年8月9日台62內 字第6795號函，以：「．．．私有農地所有權之移轉登記， 其承受人有無自耕能力，係登記機關應審查之事項，於登記 完畢後．．．其承受人確有不具備自耕能力，是項耕地所有 權移轉，顯違土地法第30條及實施耕者有其田條例第28條之 強制規定，依民法第71條規定，其所有權移轉當然無效。惟 此項所有權移轉登記無效之塗銷，因不涉及私權之爭執，當 事人間自無由會同辦理塗銷或任由一方訴請塗銷之可言，可 由上級機關本其監督權函知其主管登記機關逕行照辦之（由 主管機關逕行塗銷）。」，亦應係認私有農地所有權之移轉 登記，申請登記之承受人有無自耕能力，係登記機關應審查
之事項，須以申請登記之承受人確有不具備自耕能力，以其 不涉及私權之爭執，當事人間自無由會同辦理塗銷或任由一 方訴請塗銷之可言，認可由上級機關本其監督權函知其主管 登記機關逕行塗銷。至上訴人主張本件實際上出資購買上開 系爭農地之人，並無自耕能力，並認朱明溪非系爭農地之買 受人，其取得之自耕能力證明書無效一節。按自耕能力證明 書之申請及核發注意事項第2點固規定「因左列情形之一， 得申請證明書：（一）農地所有權買賣、贈與、交換、繼承 、法院拍賣。（二）農地設定典權、永佃權。（三）農地辦 理預告登記。（四）收回農地自耕。然此點規定，係就人民 得申請自耕能力證明書之事由，所作之規定，其中以「農地 所有權買賣」作為申請之事由時，雖申請人於申請時須載明 所申請之農地，然此一自耕能力證明書之核發，僅審核申請 人就該農地是否具有自耕能力，如經審核相符，則發給自耕 能力證明書，作為申請人具備承受取得該農地所有權資格之 證明；至於申請人申請後，據此自耕能力證明書所為之法律 行為，如有違法，或無效之情形，並不因此而使原僅供證明 申請人就該農地具有自耕能力之自耕能力證明書發生效力問 題。是上開系爭農地之買受人若上訴人認非朱明溪，而係無 自耕能力之第三人，致有系爭5筆農地買賣是否無效問題， 則事屬涉私權之爭執。依前開土地登記規則第7條之規定， 非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。上訴人 以本件所有權移轉登記與土地法第30條規定不合，該系爭農 地之買賣無效，並認用以為登記之朱明溪自耕能力證明書， 與自耕能力證明書之申請及核發注意事項第2點不符，而自 始無效，認被上訴人機關應逕予塗銷上開系爭移轉登記，尚 有誤會。七、再者，苗栗縣稅捐稽徵處以系爭上開農地實係 鼎將建設公司及林振泳等人向上訴人所購買，係利用朱明溪 之農民身份為登記，認與移轉當時有效之89年1月26日修正 前土地稅法第39條之2所規定：「農業用地在依法作農業使 用時，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者，免徵土地增值稅 。」之要件不合，而依法補稅，乃係其基於稽徵之職責所為 之行政處分。而本件系爭耕地之移轉，究其移轉之原因為何 ？是否有無自耕能力之第三人利用有自耕能力之朱明溪之名 義辦理移轉登記情形，而涉依修正前土地法第30條規定，系 爭耕地買賣無效之情形？尚難逕以苗栗縣稅捐稽徵處有上開 課徵土地增值稅之處分，即由僅得作形式審查之登記機關， 即被上訴人為實質之論斷，其真實情形如何，自涉私權之爭 執。從而，本件之情形與土地登記規則第144條所規定之要 件及司法院釋字第379號解釋，得逕行塗銷其所有權移轉登
記之情形不符，亦與上引行政院函所指，可由上級機關本其 監督權函知其主管登記機關逕行塗銷之情形不合。綜上所述 ，本件上訴人向被上訴人申請塗銷系爭土地所有權買賣移轉 登記，並回復為上訴人所有，被上訴人予以否准，於法尚無 違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。上訴人起訴請求對原 處分及訴願決定均予撤銷，並請求判命被上訴人應將系爭五 筆土地移轉於第三人朱明溪之登記塗銷，均為無理由，應予 駁回等由，資為判斷之論據。並敘明兩造所為其他主張及舉 證，經核均不足以影響本件判決之結果，爰不一一指駁。四、本院按：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為 限，乃土地法第30條第1項前段所明定。申請農地所有權移 轉登記者，依土地登記規則第82條第1項第1款前段規定，應 提出承受人自耕能力證明書，登記機關既應就所提自耕能力 證明書為形式上的審查，則其於登記完畢後，經該管鄉（鎮 、市、區）公所查明承受人不具備自耕能力而撤銷該自耕能 力證明書時，其原先所有權移轉登記所據具有自耕能力之事 由，已失所附麗，原登記機關自得撤銷前此准予登記之處分 ，逕行塗銷其所有權移轉登記。」司法院釋字第379號解釋 在案，該解釋中係就該管鄉（鎮、市、區）公所查明承受人 不具備自耕能力而撤銷該自耕能力證明書時，原登記機關得 撤銷前此准予登記之處分，逕行塗銷其所有權移轉登記，所 作之釋示，故如該自耕能力證明書未經該管鄉（鎮、市、區 ）公所撤銷該自耕能力證明書時，地政機關即無從逕行塗銷 前此准予登記之處分。次查自耕能力證明書核發職權機關並 非地政機關，地政機關自無法對其作實質審查，而地政機關 對登記名義人之聲請人，僅能就聲請人之權利能力、行為能 力，有無經合法代理等事項加以實質審查，至登記名義為何 人，只須有自耕能力證明，基於私法自治原則，地政機關不 得干涉，故上訴意旨謂被上訴人對自耕能力證明作形式審查 ，但申請登記人並非實質承買人部分，應為實質審查，方符 合司法院釋字第379號解釋及學者通說云云，尚屬誤解而無 足取。次按自耕能力證明書之核發，僅審核申請人就該農地 是否具有自耕能力，如經審核相符，則發給自耕能力證明書 ，作為申請人具備承受取得該農地所有權資格之證明；至於 申請人申請後，據此自耕能力證明書所為之法律行為，如有 違法，或無效之情形，並不因此而使原僅供證明申請人就該 農地具有自耕能力之自耕能力證明書發生無效之問題。末查 上訴人將系爭土地移轉登記與朱明溪，其原因為何，是否為 通謀之虛偽意思表示，如屬虛偽意思表示，是否隱藏他項法 律行為，均屬私權之爭執，依前述土地登記規則之規定，應
經民事法院判決確定，地政機關始能依法塗銷原登記，且私 權當事人間實際上是否發生私權爭執，亦非登記機關審酌之 事項。上訴意旨猶以：登記審查時聲請人是否為真正買受人 ，為公法登記事件實質審查範圍，原處分與原判決將公法登 記事項誤為私權爭執，且未查明涉及私權之當事人間有無真 正之爭執，顯有適用法規不當之違法等語，加以爭執，無非 係其歧異之法律見解，揆諸上開說明，自無可取。綜上，原 審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，將訴願決定及原處分 均予維持，駁回上訴人之訴，核無違誤。上訴論旨，指摘原 判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。五、據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第255條第1 項、第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 19 日 第五庭審判長法 官 高 啟 燦
法 官 蔡 進 田
法 官 黃 璽 君
法 官 廖 宏 明
法 官 楊 惠 欽
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 95 年 1 月 19 日 書記官 彭 秀 玲