臺灣高等法院民事判決 94年度上字第848號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 呂康德律師
被 上訴人 丙○○
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國94年8月
24日臺灣士林地方法院94年度訴字第304號第一審判決提起上訴
，經本院於95年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國92年 3月25日，在訴外人金市振不動 產經紀有限公司（下稱金市振公司）仲介下，就被上訴人所 有，坐落臺北縣淡水鎮○○○段170 -12地號，面積106平方 公尺土地，及同小段206 -6地號，面積80平方公尺土地（下 稱「系爭土地」），及其上門牌號碼臺北縣淡水鎮○○路 ○ 段54號 1、2、3樓建物（下稱「系爭建物」），簽訂買賣契 約書，上訴人已依約給付買賣價金新臺幣（下同） 25,200,000元 ，並於92年4月14日辦理所有權移轉登記完畢 。被上訴人係於台灣士林地方法院強制執行程序中買受系爭 土地及建物 (該強制執行案件之債務人為訴外人黃坤令、黃 素月），上訴人買受系爭土地及建物未久，訴外人黃坤令於 93年 6月間寄發存證信函予上訴人，並附上系爭土地及建物 之拍賣公告，表示上訴人買受之170-12地號、206 -6地號土 地，面積與土地登記簿登載之面積不符，前開資訊關係上訴 人買受之標的是否有瑕疵，而被上訴人於法院拍賣程序中買 受系爭土地、建物，其投標底價高達20,060,000元，故於投 標前絕對會注意拍賣公告事項之記載，而該拍賣公告附記第 5點說明為：「淡水地政事務所90年4月 6日90北縣淡地二字 第03794號函稱：本件執行標的107-12地號、206-6地號土地 ，經鑑界核算地籍圖結果，面積為86及64平方公尺，與土地 登記簿登載之 106及80平方公尺面積不符；又同地政事務所 90年 5月9日90北縣地二字第05306號函稱：拍定人得辦理面 積更正，但更正面積涉及界線變更，需鄰地關係人同意。」 等語，詎被上訴人及金市振公司負責本件買賣事宜之仲介人 員戊○○、己○○竟於簽訂買賣契約前後均未將前述土地面 積不足之重要訊息告知上訴人。因上訴人買受之系爭土地面 積不足，致系爭建物坐落於他人所有之土地上，上訴人隨時 有遭受他人請求拆屋還地之危險，該不動產價值顯有降低， 被上訴人為出賣人，應依民法第 354條之規定負瑕疵擔保責
任，上訴人並得依民法第 359條規定，請求減少買賣價金。 因本件拍賣時法院曾請鑑定公司鑑定系爭土地及建物總價， 當時鑑定之建物價格為9,585,850元（ 已辦保存登記之建物 價格為8,730,400元，未辦保存登記之建物價格共計855,450 元），而上訴人向被上訴人買受系爭建物及土地總價為 25,200,000元，扣除鑑價公司所鑑定之建物總價值後，系爭 2筆土地之價值為15,614,15 0元，上訴人原預定買受之土地 面積為186平方公尺，即每平方公尺83,947元 ，據此計算所 短少之36平方公尺，其價值為3,022,094元，爰依民法第359 條規定，請求被上訴人返還上開減少之價金3,022,094元 ； 又上訴人於92年3月25日給付5,200,000元，4月10日給付 2,800,000元，4月17日給付17,200,000元，上訴人亦得依民 法第259條第2款規定，請求被上訴人返還自最後給付日（即 92年 4月17日）之翌日起算之利息等語。並聲明：㈠被上訴 人應給付上訴人3,022,094元，及自93年4月18日起至清償日 止按年息5%計算之利息。㈡上訴人願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被上訴人則以：被上訴人於90年7月3日，以總價21,000,000 元，向台灣士林地方法院投標買受系爭土地及建物（原法院 88年度執字第 14736號強制執行案件），被上訴人得標後， 花費400餘萬元，以1年多的時間重新裝潢整修，除 1樓店面 可出租營業外，2、3、 4樓亦規劃為學生套房，全數出租之 月租金收入可達20餘萬元，投資報酬收益甚高。惟坐落系爭 土地及建物前之淡水鎮○○○段170-14地號土地（下稱「17 0-14地號土地」），面積約10平方公尺，原為該執行案件債 務人黃坤令所有，因列為都市○○道路未併為查封拍賣，嗣 即移轉所有權登記予執行案件債務人黃素月之弟（亦即黃坤 令之繼子）乙○○，乙○○將該170-14地號土地封住，致被 上訴人無法進出使用系爭土地及建物，被上訴人與之協調後 ，同意出賣系爭土地及建物，並由乙○○代為找尋買受人， 乙○○另找當時在金市振公司之業務員己○○幫忙銷售，被 上訴人並將系爭不動產之情形詳細告知己○○，並將法院之 宣示判決筆錄（原執行案件債務人黃坤令就系爭不動產面積 是否短少，及短少若干之爭議，提起國家賠償訴訟）交予己 ○○影印轉交上訴人。被上訴人並未隱匿土地面積短少之情 ，系爭土地及建物最後成交價格為25,200,000元，除支付金 市振公司仲介費用200,000元外 ，恰與被上訴人投資系爭土 地及建物之成本（包括買受及裝潢費用）相同，且上訴人於 買受時明確表示，只要不影響其租金收入，多出或短少之土 地，其都可接受，且上訴人同時以4,000,000元之價格 ，買
受乙○○所有，位於系爭土地及建物前，面積僅10平方公尺 之土地，益足證上訴人確實為了租金收入，而不在乎被上訴 人所告知之土地短少事實，仍於知情之狀況下買受系爭不動 產等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴及其假執行之聲 請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、原審判決駁回上訴人本件請求，上訴人聲明不服，求為廢棄 原判決，並判決如起訴之聲明；被上訴人則求為駁回上訴。四、兩造不爭執之事實：
(一)、兩造於92年 3月25日簽訂不動產買賣契約，由上訴人買受 被上訴人所有之系爭土地及建物，約定買賣總價為 25,200,000元，上訴人已於92年 4月14日辦理所有權移轉 登記完畢，並於92年 4月17日付清買賣價金，有不動產買 賣契約附卷可稽（原審卷第15頁至第16頁背面參照）。(二)、上訴人於93年 6月間收受訴外人黃坤令寄發之存證信函及 拍賣公告，有存證信函及拍賣公告附卷足憑（原審卷第17 頁至第18頁參照）。
(三)、被上訴人係於原法院88年度執字第 14736號強制執行案件 ，投標買受系爭土地及建物，且知悉拍賣公告之內容與註 記。
五、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第 373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣，因物有 瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求 減少其價金，民法第354條第1項前段、第 359條前段分別定 有明文；又買受人於契約成立時，知其物有民法第 354條所 稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，亦為民法第355條第1項 所明定。系爭170-12、206-6地號土地登記之面積分別為106 平方公尺、80平方公尺，惟經鑑界核算地籍圖結果，實際面 積僅分別為86平方公尺、64平方公尺，且該實際面積與登記 面積不符情事，於被上訴人投標買受系爭不動產時已明知等 情，有拍賣公告、土地登記謄本分別在卷可稽（原審卷第18 頁、第60頁至第63頁參照），並經原審依職權調閱原法院88 年度執字第 14736號強制執行卷宗查核無訛，復為被上訴人 所不爭執，應堪信為真實，惟上訴人主張系爭土地「實際面 積少於登記面積」之情為物之瑕疵，且為上訴人所不知，則 為被上訴人所否認，辯稱已經委由仲介人員告知上訴人前開 面積不符情事等語。從而本件所應先審酌者，厥為上訴人於 買受系爭不動產時，是否知悉前開「土地實際面積與登記面 積不符」情事。經查：
(一)、證人己○○即兩造成立系爭買賣契約之仲介人員於原審94 年 6月15日言詞辯論期日到庭結稱：「上訴人與我們談房 價時，我們告訴上訴人說房子增建部分很多，1 、2、3樓 都有增建， 4樓全部是增建，土地部分黃坤令（按即被上 訴人之前手）與黃坤令之前手林義澧在打官司，是為了黃 坤令買的時候坪數不夠的問題，我知道土地的坪數不夠， 是因為謄本登記有56坪，大約 180平方公尺，可是實際面 積好像沒那麼大，這件事情是乙○○與被上訴人告訴我的 ，我也把土地實際坪數不足的狀況告訴上訴人，上訴人認 為只要能買到前面的道路用地，不會像被上訴人那樣被阻 擋出入口的話，上訴人就能接受，因為系爭房地是在淡江 大學門口，那區的房地價錢不是以地坪多少來計算，而是 以租金的投資報酬率來計算房地的買賣價格，所以上訴人 不會很計較實際地坪的多少，我在跟上訴人說土地坪數不 足的問題時，上訴人確實是這樣告訴我的。」、「上訴人 出價是29,500,000元，我不知道上訴人是如何計算的，因 為他出價有點偏低，因為與系爭房屋同條路上的76號，在 系爭房地成交前 2個月成交，成交價是32,000,000元，而 且76號沒有支出隔間成套房的裝潢費用，也一樣是有增建 。」、「系爭土地買賣簽約過戶前，被上訴人收到法院的 通知，內容是關於土地坪數的糾紛，被上訴人將通知內容 告訴我們，我們也馬上轉給原告，上訴人也拿到，法院認 定只有差10平方公尺，而且爭議部分是在防火巷，並不影 響房屋的進出，上訴人有跟我說他可以接受，上訴人願意 繼續履約。」（原審卷第81頁至第83頁參照），證人即金 市振公司之負責人甲○○於本院亦證稱：「 (問：丁○○ 向被上訴人購屋前是否知悉系爭土地有短少事？）我們有 告知此事，因為經紀人有報告這些事。（問：己○○是否 曾經將法院判決書交給丁○○閱覽？）是的，當時我在辦 公室後面）」，證人即仲介兩造簽訂買賣契約書之戊○○ 於本院亦證稱：我有告知丁○○系爭土地與鄰地地主有糾 紛及訴訟，將來判決如何我不清楚，後來法院判決後，我 有打電話並立即將被上訴人交給己○○的判決書交給丁○ ○看云云，經核渠等所述均相符合，且與被上訴人之答辯 相符，堪信上訴人於簽約買受系爭土地及建物時，即因證 人己○○、戊○○之告知，而知悉土地實際面積與登記面 積不符之情。至於金市振公司於仲介系爭土地之買賣過程 ，雖未依法填寫房地現況說明書，然亦不能據此即推論上 訴人不知系爭土地之實際面積與土地謄本所載面積不符。(二)、兩造買賣契約第14條關於：「特約事項：自尾款付清日起
，現有房客之租金收益歸甲方（即上訴人），乙方（即被 上訴人）應於當日將已預收之租金、押租金轉付甲方，並 配合於尾款付清日前，與現有承租人另立租賃契約，或於 原有租賃契約加註確認租約當事人之變更。」之約定（原 審卷第16頁正面、背面參照），足認上訴人買受系爭不動 產之目的確係為出租予他人，以賺取租金之用；又兩造之 買賣契約，未載明各該筆建物、土地之價格，亦未標示「 170-12地號土地之面積為106平方公尺、206-6地號土地之 面積為80平方公尺」，且無每地坪（平方公尺）或每建坪 （平方公尺）單價之記載，而僅記載「206 -6、170-12地 號土地、2006、1350、5632建號建物及增建部分建物」等 數筆不動產之總價為25,200,000元，則證人所稱「（淡江 大學）附近那區房地的價錢不是以地坪多少來算，而是以 租金之投資報酬率來計算」之情，即可採信。
(三)、上訴人買受系爭土地及建物時，為求系爭土地及建物之順 利使用，另與訴外人乙○○訂定買賣契約， 以4,000,000 元之價格買受乙○○所有，坐落系爭土地及建物前之170- 14地號，面積10平方公尺之土地，並約定若兩造間關於系 爭土地及建物之買賣契約不成立時，訴外人乙○○即同意 解除其與上訴人就170-14地號土地之買賣契約，並無息返 還已收價款予上訴人，此為兩造不爭之事實，且有不動產 買賣契約書附卷可稽（原審卷第68頁至第71頁參照）。經 查，上訴人為求系爭土地及建物之順利使用，另與訴外人 乙○○訂定買賣契約，乙○○所有之170-14地號土地，其 地目為「旱」，93年1月間之申報地價為每平方公尺7,080 元，94年1月間之公告現值則為34,550元，而系爭206-6、 170-12地號土地之地目均為「建」，93年 1月之申報地價 均為8,240元，94年1月之公告現值均為39,400元，有土地 登記謄本附卷可稽（原審卷第59頁至第63頁參照）。上訴 人既願以相當於每平方公尺400,000元 之價值買受乙○○ 所有，與系爭206-6、170 -12地號土地相鄰，但價值較低 之170 -14地號土地，若以相同標準計算系爭2筆土地之價 金，即使僅以地籍圖測量後之實際面積即86平方公尺、64 平方公尺 (共計150平方公尺)計算，亦應高達60,000,000 元，若以登記面積106平方公尺、80平方公尺（共計186平 方公尺），依相同標準計算土地價格，更高達74,400,000 元。而兩造約定之買賣價金，包括系爭2筆土地、2006、1 350、5632建號建物及增建部分等標的，總價金僅為 25,200,000元，顯與上訴人買受170-14地號土地價格之落 差太大，益足證上訴人確已知悉系爭 2筆土地面積不足情
事，而於考量買受立即之租金收益、未來變現價值、可能 的糾紛等各種情狀後，始依契約自由原則，與被上訴人議 定兩造買賣總價金為25,200,000元。(四)、綜上所述，堪信上訴人於買受系爭不動產前，即已知悉土 地之實際面積與登記面積不符之情，依民法第355條第1項 之規定，縱使被上訴人出賣之物有面積不足之瑕疵，被上 訴人仍無庸負瑕疵擔保之責，上訴人即不得依民法第 359 條之規定，請求減少價金。從而，上訴人依民法第 359條 之規定，主張被上訴人出賣之物有瑕疵，請求減少價金， 並請求被上訴人給付上訴人3,022,094元，及自93年4月18 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予 駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，於法並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於 判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 95 年 2 月 15 日 民事第十二庭審判長法 官 張宗權
法 官 蕭艿菁
法 官 陳永昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 95 年 2 月 16 日 書記官 劉美垣
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。