臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第692號
原 告 甲○○
訴訟代理人 施煜培律師
施承典律師
丁○○
被 告 嘉泰開發建設有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 游孟輝律師
李季錦律師
洪梅芬律師
上列 一 人
複代 理 人 涂欣成律師
被 告 乙○○ 住臺南縣
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
李季錦律師
洪梅芬律師
兼上列一人
複代 理 人 涂欣成律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國95年1月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國93年5月8日分別與被告嘉泰開發建設有限公司（ 下稱嘉泰公司）、乙○○簽立預定房屋買賣契約、預定土地 買賣契約，買受坐落臺南縣曾文段595之13地號等土地上「 又見春天」編號第D3號房屋一戶，原告並已交付被告嘉泰公 司簽約金新臺幣（下同）550,000元、追加工程款173,606元 ，交付被告乙○○開工款350,000元、第一期款250,000元、 第二期款250,0000元、第三期款200,000元。迄於93年11月 中旬，被告以房屋鷹架已拆除為由，要求原告依付款明細表 交付土地款第四期款200,000元，惟當時房屋外牆瓷磚均尚 未完工，被告顯係為使鷹架拆除之第四期款付款條件提早成 就，並提早申請使用執照，俾便購屋者向銀行貸款，故在營 建機關履勘後，又隨即將鷹架搭起，完成外牆瓷磚工作。原 告因此未依被告通知繳交土地第四期款，被告竟以原告違約 而按預定土地買賣合約書第4條規定通知原告解除契約。
㈡惟土地款第四期款200,000元之「鷹架拆除」之付款條件， 依誠信原則應指房屋施工完成，已不再需要鷹架之真正拆除 ，而非為特定目的先予拆除，嗣後再搭回鷹架之形式拆除， 且依消費者保護法第11條第2項及契約書第18條約定，契約 疑義應為有利購屋者解釋原則，亦應為如此之解釋。至外牆 窗戶變更設計未依預定房屋買賣契約第15條第3款規定，經 雙方於工程變更單上簽認，由被告提出加減帳，通知原告簽 認並於三日內繳清工程追加款，並不生追加效力，被告不得 以原告申請變更設計，將94年2月27日鷹架始為拆除之責任 歸給原告。故兩造契約土地第四期款之付款條件應尚未成就 ，被告於94年2月21日以臺南地方法院第204號存證信函主張 以原告遲延繳交期款逾一個月解除契約，應不生效力。原告 為此乃發函被告（94年5月6日新化中山路郵局第47號存證信 函），聲明兩造契約關係仍在，將準備給付第四期款之情事 通知被告（因被告先前退回原告之給付），並通知被告接函 後7日內速依約履行代辦房屋貸款、申報地買賣相關手續、 通知進行驗收手續等義務，惟被告於94年5月8日受函後逾期 仍未履行，原告再次去函（94年5月16日新化中山路郵局第 48 號存證信函），催告接函後7日內如再不履約即終止契約 ，被告於94年5月17日收受該函，期限屆至仍未履約，兩造 契約應已合法解除。原告並於起訴狀及94年9月26日言詞辯 論期日，再次分別以書面及言詞向被告主張解除契約在案。 ㈢又本件買賣當時，整個建案符合公寓大廈管理條例第53條規 定，應準用同條例第56條第1、4項規定，設置管理維護使用 空間，故建照圖說上有管理室之設置，簽約後被告已繳交公 寓共同管理基金，但竟不知何時變更設計，將地盤圖所示B1 、B2、D1、D2單獨出賣，將之從圖說中刪除，而原先設置在 B1基地旁之管理室，移至原告所購之D3門口，佔據原本設計 為車道（社區住戶共有）之中間，不僅妨害原告進出，住戶 車輛之出入亦大受影響，被告應有未按核准圖說施工之違約 行為。又原告催告被告履行契約後，竟於94年5月26日將原 告所購之D3基地之土地為訴外人臺灣土地銀行股份有限公司 （下稱土地銀行）設定第一順位抵押權，顯有不賣系爭房屋 予原告之意。
㈣按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、 「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之。」，民法第254條、第259條第1、2款
分別著有明文。次按「本預售屋施工標準悉依房屋當地政府 工務局核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表 施工」，「乙方違反本契約或不賣時，除返還已收全部款項 給甲方外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金」 ，預定房屋買賣契約第14條第2款、第17條第2款亦有明文。 又「乙方違反本契約或不賣時，除返還已收全部款項給甲方 外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金」，預定 土地買賣契約第11條第2款復有明文。
㈤被告經原告二次催告履行代辦房屋貸款、申報土地買賣相關 手續、通知進行驗收等義務，逾期均不履行，自應負遲延責 任。原告自得依據民法第254條、第259條規定解除買賣契約 ，請求返還給付之價金（被告嘉泰公司723,606元、乙○○ 1,050,000元），及自最後付款日94年2月24日起之遲延利息 ；並依預定房屋買賣契約第17條第2款、預定土地買賣契約 第11條第2款，向被告嘉泰公司請求房屋總價百分之二十即 308,000元（房屋總價有減價為1,540,000元），向被告乙○ ○土地請求土地總價百分之二十即792,000元（土地總價有 減價為3,960,000元）之違約金及遲延利息。又被告嘉泰公 司未依照核准圖說施工，與乙○○又將系爭房屋基地之土地 為訴外人土地銀行設定第一順位抵押權，顯有不賣之意思， 原告亦得依預定房屋買賣契約第14條第2款、第17條第2款約 定，及預定土地買賣契約第11條第2款約定，解除買賣契約 請求返還已付之價金，並請求賠償違約金。原告主張請求權 基礎有二，請求擇一為原告勝訴之判決。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
縱認94年1月15日原告應負繳第四期款之責，然依預定土地 買賣契約第4條第1、2款及預定房屋買賣契約第5條第1、2款 規定，買受人應於收到出賣人書面通知後七日內繳款，逾期 一個月未繳者，出賣人始可片面解除契約。94年1月15日起 至94年2月21日被告主張解除契約之期間內，原告並上開約 定無「收到繳款通知七日後，又逾期一個月未繳款」之情形 ，難認被告已可解除契約。況被告自承通融原告延後繳款， 其通融繳款期限為94年1月31日，則在94年1月31日前，原告 應不負遲延繳款之責任，依前揭契約規定，被告應在94年2 月7日後始負遲延責任，再逾期一個月以上，被告始能取得 解約權。是則被告94年2月21日以臺南地方法院204號存證信 函主張依據預定土地買賣契約第4條第2款規定解除兩造之買 賣契約，及其後以94年7月8日爭點整理書狀主張依第17條第 1款、第11條第1款向被告解除契約，均難生解除契約之效力 。
㈦並聲明：⒈被告嘉泰公司應該返還原告723,606元，及自94 年2月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。應 給付原告308,000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告乙○○應給返還原 告1,050,000元，及自94年2月24日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。應給付原告792,000元，及自本訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊ 訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以下列事項資為抗辯：
㈠被告得以原告給付遲延為由，解除買賣契約： ⒈依系爭房屋設計圖記載，只要完成外牆水泥粉刷，即屬竣工 ，惟依臺灣省建築管理規則第32條規定，鷹架需拆除始得申 請使用執照，被告於水泥粉刷完成後，為向臺南縣政府報竣 工，須先將鷹架拆除，於申報竣工完成、領用使用執照後， 再搭上鷹架繼續完成外牆瓷磚之施作，此為建築實務之常態 。故預定土地買賣契約約定土地第四期款「鷹架拆除」之付 款時間，係指外牆面「水泥粉刷」完成後之鷹架拆除而言。 被告於訂約時已向原告說明使用執照申請前要繳清土地前四 期款，有證人葉凱雯之證言可參，且臺灣省建築師公會臺南 市辦事處於94年11月25日以臺建師南市鑑字第077號函檢送 之鑑定報告書亦同此見解。又原告所購D區之其他承購戶皆 遵守契約約定，於第一次鷹架拆除（93年11月14日）立即繳 款，並無疑義。被告既已於93年11月14日將鷹架拆除，自可 向原告依約請求給付第四期工程款，原告對上情並不否認， 惟遲至93年12月28日始簽發面額200,000元、94年1月15日到 期、無禁止背書轉讓記載之本票乙紙交原告收執，此有證人 己○○之證言為憑。原告逾期仍未給付土地第四期款，經被 告再於94年1月20日、94年1月27 日、94年2月3日向原告寄 發存證信函，原告94年2月14日象徵性的繳納24,000元，惟 仍不足第四期款所定之200,000元，又於94年2月23日繳納 176,000元，均非合於債之本旨所為之給付，已陷於給付遲 延之狀態。
⒉退步言之，縱認土地第四期款之付款條件「鷹架拆除」，係 原告所指施作外牆瓷磚完成之鷹架拆除，則被告為施作該區 外牆瓷磚之其他承購戶建築使用所搭鷹架，亦已於94年1月1 5日拆除，而原告所購買之D3外牆鷹架之所以未能同時拆除 ，延至94年2月27日始行拆除，係因原告未於93年11月14日 外牆水泥粉刷前，乃遲至93年12月15日始向被告提出外牆窗 戶變更設計之申請（被告早於93年間以客服部大宗郵件通知 承購戶應於93年6月10日前完成變更，本院卷第136頁），將
2樓、4樓原本橫式之窗戶變為直式，再將2樓裝戶設計之變 更取消，直式之窗戶改回橫式，使被告需重新打掉已建好之 外牆，致原告所購之D3房屋未能與同區其他建築同時於94年 1月15日拆除鷹架。既原告所購D3鷹架遲至94年2月27日拆除 ，係因原告逾期提出設計變更所致，被告俟94年1月15日完 成施作外牆瓷磚之鷹架拆除後，再多次催告原告付款，原告 仍不付款，已如前述，原告亦應負給付遲延責任。 ⒊綜上所述，原告既已構成遲延責任，則被告於94年2月21日 寄發存證信函向原告解除契約（臺南地方法院郵局第204號 ），自已符合預定土地買賣契約第4條第2款之規定，系爭契 約既經被告合法解除，則原告本件請求，已失所附麗，應予 駁回。
⒋至原告雖提出數度變更設計及管理室設置等主張，惟原告所 提出之變更設計並無法發生改變上開應繳各期期款之效力， 兩造未因此重新約定各期期款之給付時間點，管理室亦非兩 造約定內容事項，故原告前開主張，對被告已合法解除系爭 契約仍不生影響，併此陳明。
㈡原告不得向原告主張解除契約並向被告請求房地總價百分之 二十之違約金：
⒈系爭預定房屋買賣契約、預定土地買賣契約均因被告以94年 2月21日臺南地方法院郵局第204號存證信函行使解除權，原 告於94年2月22日收受該信函，而合法解除，已如前述，原 告自無日後再解除契約之可能。
⒉縱認被告未解除上開房屋、土地買賣契約，不論管理室是否 自B1基地旁移至D3，均位於不予車輛行走之中庭，不生影響 原告車輛進出之瑕疵，且系爭建物雖為合照，惟系爭房屋屬 透天型態建築物，並無建築物共用部分，無成立管理委員會 所需建築物之必要，已經臺南縣政府函准免設管理室，被告 據此於94年7月8日將管理室拆除，而預定房屋買賣契約書第 14條第2款僅指預售屋本身之施工標準，不包括施工項目之 認定，亦不包括是否要設置管理室之問題，且預定房屋買賣 契約書附件一、附件三亦無有關管理室之設置，此有證人葉 凱雯之證言可憑，堪認被告並無設置管理室之義務。況縱認 被告有興建管理室之義務，然未興建管理室之瑕疵並未影響 系爭房屋之品質，原告自亦不得據此解除契約。 ⒊另違約金之給付係以債務人主觀上可歸責致生債務不履行之 情形為要件。因此，原告既已於94年5月24日以存證信函對 被告為解約之意思表示，即難據被告於94年5月26日將D3基 地之土地設定第一順位抵押權予訴外人土地銀行之事實，認 定被告主觀上有違約不賣的意思，並依此主張解約。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告 負擔，如受不利判決請准供擔保免為假執行
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於93年5月8日與被告嘉泰公司、乙○○分別簽訂預定房 屋買賣契約、預定土地買賣契約，買受坐落臺南縣曾文段59 5之13地號等土地上「又見春天」編號第D3號房屋一戶，房 屋、土地總價嗣分別減為1,540,000元、3,960,000元，原告 並已交付被告嘉泰公司簽約金550,000元、追加工程款173,6 06元，合計723,606元，交付被告乙○○開工款350,000元、 第一期款250,000元、第二期款250,0000元、第三期款200,0 00元，合計1,050,000元。
㈡被告於93年11月14日外牆水泥粉刷完成，拆除鷹架，並申請 使用執照。原告於93年12月15日以傳真函向被告申請外牆窗 戶變更設計，重新打掉外牆施作變更設計外牆窗戶部分。原 告於94年2月24日支付追加之工程款68,700元，已經被告退 回。被告施作D區其他承購戶外牆瓷磚所用鷹架已於94年1月 15日拆除，而原告所承購之房屋，施工鷹架於94年2月27日 始為拆除。
㈢原告於93年12月28日簽發到期日94年1月15日、金額200,000 元之本票一紙，以支付土地第四期款，到期日屆至，原告仍 未支付。被告曾於94年1月20日、94年1月27日、94年2月3日 向原告寄發存證信函催繳土地第四期款，惟原告僅於94年2 月14日繳納24,000元，94年2月23日繳納176,000元，但經被 告於94年3月2日全數退回。
㈣系爭房背面屋窗戶原為橫式，2樓、4樓改為直式。4樓變更 為直式原告有指示，2樓變更為直式部分有取消變更之指示 。現2樓回復為橫式，4樓已變更為直式。施工中，管理室曾 由B1基地旁移至D3門口，現該社區已取消管理室之設置。 ㈤原告於94年5月6日所寄新化中山路郵局第47號存證信函，被 告於94年5月8日收到；原告於94年5月16日所寄新化中山路 郵局第48號存證信函，被告於94年5月17日收到。被告於94 年2月21日所寄臺南地方法院郵局第204號存證信函，原告於 94年2月22日收到。
㈥被告於94年5月26日另以臺南縣曾文段595之230、231、242 、245、246、247及其上臺南縣善化鎮○○段1193建號建物 ，設定登記土地銀行為權利人、權利價值最高限額4,920,00 0元、權利範圍1、存續期間94年5月24日起至144年5月24日 止之第一順位抵押權。
四、本件爭點之所在為：被告以原告給付遲延為由，解除系爭買 賣契約是否有理由？經查：
㈠按「本條付款辦法甲方應依附件㈡（應係附件㈠）付款明細 表之規定，於接獲乙方書面掛號繳款通知單七日內自行向乙 方指定之繳納地點或銀行匯款帳戶以現金或即期支票如數壹 次繳清。支票不獲兌現亦視同未繳款。」，「依前款規定， 如甲方逾期達五日或已繳之票據無法兌現時，甲方應按逾期 期款部分每日千分之一計算之遲延利息於補繳期限時一併繳 付乙方，如逾期達壹個月仍未繳者，則視甲方違約，乙方可 片面解除本契約書（包括預定屋買賣契約書、代辦貸款委託 書及附件等契約），甲方並同意將已繳款項由乙方沒收，以 抵償乙方所受損失賠償金和違約金。如乙方以票據支付時， 經乙方提兌遭退票時，則視甲方以未繳該期款論處理，乙方 得就該票據請求清償，甲方絕無異議，並放棄先訴抗辯權。 」，預定土地買賣契約第4條第1款、第2款定有明文。又依 土地第四期款「鷹架拆除」應付金額200,000元，此觀之土 地款分期付款明細表即明（本院卷第25頁）。 ㈡本件兩造於締約時，被告嘉泰公司業務行政人員葉凱雯已就 結構體完成前只付開工款，結構體完成以後分成四期，每一 期大約間隔半個月至一個月，在使用執照核發前要繳清第四 期款，使用執照核發後始辦理貸款等有關土地款各期付款條 件、付款時間對原告詳為說明，此據證人葉凱雯到庭結證明 確（本院卷第230至233頁）。且「㈠鷹架屬於建築技術規則 建築設計施工編第150條、第155條規定之施工架，為便利各 種施工人員高空作業，於施工場所臨時設置之安全措施。依 建築法第70條規定『建築工程完竣後，‧‧‧與設計圖樣相 符者，發給使用執照』。實務上外觀裝修工程（包括水泥粉 刷、洗石子、貼瓷磚、油漆‧‧‧）已經是房屋施工作業應 用到鷹架的最後項目，建商依設計圖樣施工完竣後，就應拆 除鷹架及其他施工場所臨時設置之安全措施，進而向建築管 理單位申請使用執照。系爭建築物使用執照竣工圖A3-1、B 棟（同建造執照）背立面圖外觀裝修標示為水泥粉刷，因此 各期付款約定第四期『鷹架拆除』，一般係指為申請使用執 照前之鷹架拆除（除非另有其他約定），非指建商與消費者 另行訂立增建工程完竣後之鷹架拆除。㈡如前項所述系爭建 築物外觀裝修標示為水泥粉刷，因此於外牆水泥粉刷完成後 ，先拆除鷹架，申請使用執照後，再搭建鷹架，繼續完成外 牆瓷磚工作。‧‧‧申請使用執照後再增建是建築界之常見 情形，係建商與消費者雙方約定之行為，因為沒有申請執照 ，也就沒有標準程序。依使用執照竣工圖A2-1、A2-2、A2-3 等各層平面圖及現場勘查照片顯示，系爭建築物外觀有增建 行為。㈢如前項所述系爭建築物外觀裝修標示即為『水泥粉
刷』，因此程序上會於外牆水泥粉刷完成，先拆除鷹架，申 請使用執照後，再搭建鷹架，繼續完成外觀瓷磚工作。如果 房屋設計圖外牆標示貼瓷磚，建商會於外牆瓷磚工作完成， 拆除鷹架，再申請使用執照。」，以上經本院囑託臺灣省建 築師公會臺南市辦事處鑑定函覆在案，有該處於94年11月19 日以94 臺建師南市鑑字第077號函及檢送之鑑定報告書附卷 可稽。由上可知，前開土地第四期款「鷹架拆除」之付款條 件，兩造應係被告主張外牆粉刷完成為申請使用執照之鷹架 拆除，而非原告所主張房屋施工完成（包括增建、變更設計 等）不需再使用鷹架之拆除而言，系爭契約就此所為之約定 ，尚合於建築實務常態，亦非逾越購屋者之正當期待範圍。 ㈢被告於93年11月14日完成外牆水泥粉刷工作，拆除鷹架，向 主管機關報完工，申請使用執照乙節，為兩造所不爭。而原 告於93年11月14日施工鷹架拆除、收到被告書面繳款通知單 通知繳交土地款第四期後，並未於93年11月30日之繳納期限 前繳納，經以電話催繳，原告始於93年12月28日簽發到期日 94 年1月15日、金額200,000元之本票一紙交被告收執，到 期日屆至仍未付款等情，業經證人己○○（嘉泰公司會計人 員）到庭證述綦詳（本院卷第168至170頁），原告早已陷於 給付遲延之狀態。是以被告再度寄發存證信函催繳，原告方 於94年2月14日繳納24,000元，惟仍不足第四期款所定之200 ,000 元，被告不得不於94年2月21日寄發臺南地方法院郵局 第204號存證信函向原告主張解除契約（本院卷第33至38頁 ），原告事後於94年2月23日繳納176,000元，經被告94年3 月2日以逾期繳納、其無受領義務為由，連同前繳24,000元 全數退回，自屬有理。
㈣原告固主張：縱認原告曾有給付遲延，然被告自承允許原告 於94年1月31日前繳納土地第四期款，則第四期款之付款期 限已由「鷹架拆除」展延為94年1月31日等語，惟為被告所 否認。查，依被告寄發存證信函及其主張之內容觀之，被告 所同意者僅原告在所定最後繳款期限前繳款，其得不依約行 使契約解除權而已，並無使原定土地第四期款鷹架拆除即93 年11月14日之付款時點展延，重新起算遲延責任及解除權行 使時點之意，故原告上開所陳，尚有誤會。
㈤退步言之，縱認土地第四期款係外牆瓷磚之鷹架拆除，則被 告為施作該區外牆瓷磚之他戶建築所搭鷹架已於94年1月15 日拆除，而原告所購買之D3外牆鷹架之所以未能同時拆除， 係因原告遲至93年12月15日始向被告提出外牆窗戶變更設計 之申請，將2樓、4樓原本橫式之窗戶變為直式，一週後再將 2 樓裝戶設計之變更取消，直式之窗戶改回橫式，使被告需
重新打掉已建好之外牆，致D3未能與同區其他建築同時於94 年1月15日拆除鷹架乙節，經證人丙○○證述在卷（本院卷 第189至191頁），復有原告之傳真函附卷為憑（本院卷第65 頁）。又上開變更外牆窗戶之施工期限，外牆二冷氣窗橫式 改為直式約需要三十工作天，外牆四樓冷氣窗橫式改為直式 約需要二十工作天（但外牆門窗修改牽涉多種行業及工地施 工之安全條件，差異甚大），此有上開臺灣省建築師公會臺 南市辦事處鑑定報告書可參（本院卷第251頁），再衡以原 告嗣又取消2樓窗戶變更，所增加之工期可認係原告個人較 遲提出設計變更所致，其所承購之D3房屋施工鷹架始會較其 他承購戶為晚，原告至遲亦應於94年1月15日繳納土地第四 期款，而不得主張為94年2月27日變更設計完成之鷹架拆除 日，故其逾越上開期限未繳款，仍成立遲延責任。 ㈥綜上，兩造所簽訂預定土地買賣契約附件之土地款分期款付 款明細表，既約定買受人應於拆除鷹架時支付土地第四期款 200,000元，而系爭房屋已於93年11月14日完成外牆水泥粉 刷拆除鷹架，原告自應於收到書面通知後7日內如數繳納， 其竟經被告屢次催告仍不依約付款，自應負如前所述之遲延 責任，且兩造訂立之預定土地買賣合約書第4條第2款又約定 被告可片面解除契約（包括預定房屋買賣契約書等），則被 告於94年2月21日以臺南地方法院郵局第204號存證信函，向 原告表示解除兩造訂立之系爭預定土地買賣契約及預定房屋 買賣契約，與兩造上開約定之本旨相符，可認系爭契約已經 被告合法解除。
五、原告雖主張被告未依約履行代辦房屋貸款、申報地買賣相關 手續、通知進行驗收手續等義務，應負遲延責任，且無故變 更、刪除管理室設計，未依照核准圖說施工，又於94年5月2 6日將原告所購之D3基地之土地為訴外人土地銀行設定第一 順位抵押權，顯有不賣系爭房屋予原告之意，其得依民法第 254條、第259條規定、預定房屋買賣契約第17條第2款、預 定土地買賣契約第11條第2款，或預定房屋買賣契約第14條 第2款、第17條第2款約定及預定土地買賣契約第11條第2款 約定，主張解除買賣契約，請求返還前述已付之價金、賠償 房地總價百分之二十違約金及各該遲延利息等語。惟查： ㈠系爭契約業經被告合法解除，兩造間契約關係已不存在，業 如前述，被告已無須繼續履行契約原定義務，原告亦不得復 行主張解除系爭契約、請求返還價金之回復原狀及違約金， 合先敘明。
㈡關於管理室施設與否之問題，因系爭建物模型及預定房屋買 賣契約書中約定視為契約一部分之附件一「房屋配置圖」、
附件三「建材設備說明」（地盤圖等圖說文件不在其內）， 均無管理室之設計，核與證人葉凱雯證述之內容相符，難認 兩造於締約時有將管理室施設納入雙方買賣契約內容中之意 。至預定房屋買賣契約第14條第2款固有約定「本預售屋施 工標準悉依房屋當地政府工務局核准之工程圖樣與說明書及 本契約附件之建材設備施工，乙方保證建造本預售屋之材料 不含未經處理之海砂及輻射鋼筋。」，然上開條款係針對施 工標準而言，不含施工項目之認定，自亦不包括是否要設置 管理室之可言。既預定房屋買賣契約文件均無有關管理室之 設置，自不得認被告有設置管理室之義務，此不因履約過程 中被告曾提撥公寓共同管理基金或變更、刪除管理室設計而 異其結論。況透天屋型態之社區，只要其建築執照不同號， 工程完成後，與設計圖相符，分批申請使用執照為建築界之 常見情形；系爭房屋屬透天式型態之社區建築物，採一宗建 築基地合照多戶之建造執照，是否得免設置管理維護空間， 目前均依循內政部函釋意旨（內授營建管字第0930082158號 函），得免設置管理維護空間，有臺灣省建築師公會臺南市 辦事處鑑定報告書可參；而本件因無建築物共用部分，並無 提供成立管理委員會所須建築物之必要，亦經臺南縣政府以 府工管字第0940133899號函准予免設管理室在案（本院卷第 79頁）。故兩造契約既無有關管理室設置之約定，被告未施 設管理室，並不構成給付之瑕疵，原告尚不得據此解除契約 。
㈢又被告固有於94年5月26日將D3基地之土地設定抵押權予土 地銀行（第118至119頁），然其行為時點既在原告於94年5 月24日以新化中山路郵局第48號存證信函（本院卷第42至43 頁）對被告主張為解約意思表示之後，即難據此認定被告主 觀上有違約之意，並依此請求違約金。
㈣綜上，系爭契約業經被告合法解除，兩造間契約關係已不存 在，業如前述，原告自不得以被告給付遲延、未依照核准圖 說施工、將原告所購之D3基地之土地為訴外人土地銀行設定 第一順位抵押權，顯有不賣之意，復行主張解除系爭契約、 請求返還價金之回復原狀及違約金。
六、綜上所述，系爭契約既經被告合法解除，如前所述，原告自 無於後再主張解除契約之可能，則原告依民法第254條、第 259 條規定及預定房屋買賣契約第17條第2款、預定土地買 賣契約第11條第2款約定，或預定房屋買賣契約第14條第2款 、第17條第2款約定，及預定土地買賣契約第11條第2款約定 （以選擇合併之方式），主張解除買賣契約，訴請被告被告 嘉泰公司、乙○○分別返還已繳價金723,606元、1,050,000
元及給付違約金308,000元、792,000元，暨如其聲明所示之 法定遲延利息，均為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗， 應予駁回。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法， 核均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 95 年 2 月 21 日 民事第三庭 法 官 郭貞秀
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 2 月 21 日 書記官 陳慧玲
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