臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第775號
原 告 丁○○
訴訟代理人 汪紹銘 律師
2號
被 告 丙○○
乙○○
甲○○
戊○○
前列四人共同
訴訟代理人 涂芳田律師
前列四人共同
複代理人 己○○
上列當事人間給付買賣價款事件，本院於95年2月6日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國（下同）91年4月15日借用訴外人李文廣之名義 ，向訴外人張榮源、張榮維購買坐落台中市○○區○○段15 1、152地號土地。上開土地於91年6月3日分割登記為台中市 南屯區○○段151、151之1、151之2、151之3地號土地，並 借用訴外人李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺（下稱李文廣 等4人）之名義登記為共有，各持分4分之1。原告為法定代 理人之和輝塑膠有限公司於91年12月間就上開土地委託協造 營造有限公司（下稱協造公司）承攬興建4間透天厝，嗣由 被告分別買受，其買賣情形分述如下：
⒈被告丙○○於92年7月26日買受系爭151號土地及其上建物 門牌號碼台中市○○區○○路298號，買賣價金新台幣（ 下同）990萬元。
⒉被告乙○○於92年7月26日買受系爭151之1號土地及其上 建物門牌號碼台中市○○區○○路296號，買賣價金990萬 元。
⒊被告戊○○於92年9月4日買受系爭151之3號土地及其上建 物門牌號碼台中市○○區○○路292號，買賣價金975萬元 。
⒋被告甲○○於92年12月6日買受系爭151之2號土地及其上 建物即門牌號碼台中市○○區○○路292之1號，買賣價金 990 萬元。
㈡於訂約付款過程中，被告均明知原告為事實上之出賣人，訴 外人李文廣等4人僅是借名簽訂契約之名義人，實際上之出 賣人為原告。原告係以「隱名代理」之方式與被告訂約，即 訴外人李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺為原告之隱名代理 人，代理本人即原告簽訂系爭買賣契約。被告竟於93年11月 10日與訴外人李文廣等4人，及協造公司達成協議書，協議 將應給付原告之買賣價款給付給協造公司，再由協造公司分 別給付李文廣等4人各150,000元，是該協議書顯屬不法。 ㈢被告四人各欠多少買賣價金，分述如下：
⒈被告丙○○、乙○○為夫婦，各買1戶，每戶之買賣價金 為990萬元，原告於93年5月13日與原告達成尾款180萬元 之協議，但原告同意扣減遲延交屋、水電、瓦斯未於期限 完工共29萬元，所以被告丙○○、乙○○每人尾款為75 萬5千元，合計151萬元，被告丙○○、乙○○與訴外人李 文廣等4人達成尾款為141萬元之協議，並非真正，原告僅 請求74萬4千元。
⒉被告甲○○該戶之買賣價金為990萬元，另依93年1月17日 與原告簽訂「增建附約」即第二次施工，該部分款項45萬 元，合計1035萬元，尚有尾款70萬元未清償。被告甲○○ 與訴外人李文廣等4人達成尾款為50萬元之協議，並非真 正，原告請求被告甲○○給付70萬元。
⒊被告戊○○該戶之買賣價金為975萬元，另依93年9月4日 與原告簽訂「承攬工程契約書」即第二次施工，該部分款 項65萬元，合計1040萬元，尚有尾款50萬元未清償。依被 告戊○○與訴外人李文廣等4人達成之協議，被告戊○○ 亦承認尾款為50萬元。
（四）被告明知原告為事實上之出賣人，李文廣等人僅係借名登 記人，且過去之款項均係交給原告收取，卻將應給付原告 之買賣價金，交付給訴外人協造公司，未依債務本旨為給 付，並不生清償之效力，爰依買賣契約法律關係，請求被 告給付買賣價款予原告。並聲明：被告丙○○、乙○○應 各給付744,000元、被告甲○○應給付700,000元、被告戊 ○○應給付500,000元，均及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告係分別向訴外人李文廣等4人購買坐落台中市○○區 ○○段151、151之1、151之2、151之3號土地及土地上建 物。上開建物分別以訴外人李文廣、王興傳、王秀鳳、盧 惠媺為原始起造人，即系爭土地及建物原所有權人為訴外 人李文廣等4人，並非原告，被告亦係分別與李文廣等4人
訂定不動產買賣契約，原告為出賣人之代理人，並非買賣 契約之出賣人。而買賣訂金及期款之給付，被告均於支票 上指名受款人為房地之出賣人即李文廣等4人，依約履行 給付價金之義務，並無不合。至於原告與訴外人李文廣等 4人間是否有無借名登記，係渠等之內部關係，要與被告 無涉。
（二）兩造間並無隱名代理之關係，分述如下： １．被告丙○○、乙○○部分：
系爭不動產買賣契約，係由訴外人李文廣出面代表王興傳 、王秀鳳、盧惠媺於92年7月26日與被告2人簽約，同時由 被告丙○○簽發並交付面額共計333萬元之支票4張，指定 受款人為李文廣。嗣後第2次付款，係代書陳琪蘋陪同原 告向被告收取第2期款83萬元，經向李文廣查證無訛，即 簽發上開支票支付原告，為求慎重，被告仍指名受款人為 房地出賣人盧惠媺，並禁止背書轉讓。第3期款（92年10 月14日）給付82萬元（2戶），指名受款人王興傳並禁止 背書轉讓。第4期款（92年12月17日）及用印期款（92年 12 月18日）分別簽發面額80萬元及120萬元之支票2紙， 指名款人王興傳並禁止背書轉讓。93年5月10日匯款700萬 元償還地主向七信銀行之貸款。93年5月13日匯款400萬元 入王興傳帳戶。93年7月15日以後，因出賣人李文廣函知 終止對原告之委任，是原交付之4張支票，即由原告交還 ，經被告予以撕毀。由此可證，系爭買賣契約，係由出賣 人李文廣代表其他3位出賣人簽約，被告主觀上均認定出 賣人為李文廣等4人，因此所有付款均指名出賣人為受款 人。
２．被告蔡部文進部分：
被告戊○○於92年9月2日簽訂不動產買賣契約，出賣人為 李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺，代理人為原告。92年9 月5日簽約款100萬元，指名受款人為王興傳，92年10月3 日票款100萬元，指名受款人為盧惠媺，92年10月20日期 款130萬元，指名受款人為王興傳，92年11月10日票款100 萬元，指名受款人為王興傳，93年7月19日票款100萬元， 指名受款人為王興傳。由系爭契約之簽定，可證明原告以 「代理人」之名義，代理李文廣等4人與被告戊○○簽訂 不動產買賣契約，雙方並無隱名代理之問題。
３．被告甲○○部分：
被告甲○○於92年12月6日簽訂不動產買賣契約，原告係 以出賣人李文廣等4人代理人之身分與被告簽約。被告於 92年12月6日給付簽約金100萬元，由原告代收。92年12月
12日付款100萬元，93年4月16日付款100萬元，93年5月17 日匯款140萬元入賣方王興傳之帳戶，93年7月19日付款15 5萬元及7萬4千元。由上足證，原告係代理李文廣等4人與 被告甲○○簽約，並代收票款，雙方並無隱名代理之問題 。
（三）被告丙○○、乙○○因出賣人一直延誤工期及延遲交屋， 而於93年5月13日由出賣人之代理人即原告與被告丙○○ 、乙○○在原買賣契約書之末頁簽註條款，是原告係以賣 方之代理人身分與被告就賣方遲延給付事宜商訂解決方案 ，實則原契約之補充條款，並非原告與被告丙○○、乙○ ○間另有新創之契約關係，原告仍屬原不動產買賣契約之 賣方代理人。被告甲○○於93年1月17日與原告簽訂「增 建契約」，該增建契約仍是原合約之延續，原告係以出賣 人之代理人身分與被告簽訂契約；被告戊○○於92年9月4 日與出賣人訂立不動產買賣契約之同時，另訂定「承攬工 程契約書」，該契約附在同日訂定之不動產買賣契約書後 面，自屬該不動產買賣契約內容之一部分，是買受人仍以 原告為出賣人之代理人身分，與之簽約，不因該「承攬契 約書」未載明「代理人」字樣，即謂雙方有新創之獨立契 約存在。
（四）是李文廣等4人與原告間既無隱名代理之問題，原告又顯 非不動產契約之出賣人，其要求被告給付買賣不動產之尾 款，顯無理由資為抗辯，並聲明：駁告原告之訴。三、兩造不爭執之事實：
（一）台中市○○區○○段151、151之1、151之2、151之3地號 土地，登記為訴外人李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺4 人(以下簡稱李文廣等4人)共有，各持分4分之1。（二）91年12月間，上開土地上建有門牌號碼台中市○○區○○ 路298、296、292之1、292號4間透天厝，分別以訴外人李 文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺為起造人。
（三）被告丙○○、乙○○於92年7月26日買受門牌號碼台中市 南屯區○○路296、298號土地及建物，上開買賣契約記載 出賣人為李文廣等4人，頁尾由李文廣簽名，並蓋用李文 廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺4人印章。
（四）被告戊○○於92年9月4日買受門牌號碼台中市○○區○○ 路292號土地及建物，上開買賣契約記載出賣人為李文廣 等4人，在頁尾記載原告為代理人，並由原告簽名及蓋用 原告及李文廣等4人印章。
（五）被告甲○○於92年12月6日買受門牌號碼台中市○○區○ ○路292之1號土地及建物，上開買賣契約記載出賣人為李
文廣等4人，在頁尾記載原告為代理人，並由原告簽名及 蓋用原告及李文廣等4人印章。
四、得心證之理由：
本件兩造所爭執者厥為兩造間買賣契約之出賣人及代理人各 為何人？
（一）被告丙○○、乙○○部分：
㈠查被告丙○○、乙○○於92年7月26日買受門牌號碼台中 市○○區○○路296、298號土地及建物，上開不動產買賣 契約書記載出賣人為李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺等 4 人，頁尾由李文廣簽名，並蓋用李文廣、王興傳、王秀 鳳、盧惠媺等4人印章，訂約時為李文廣在場簽訂，原告 並不在場，又被告丙○○、乙○○簽發支票支付買賣價金 ，係指名予李文廣、王興傳或盧惠媺，並未指名予原告等 情，為兩造所不爭執，由此以觀，系爭買賣契約之出賣人 顯係李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺等四人，並非原告 。
㈡按縱有代理權，而與第三人為法律行為時，非以本人名義 為之者，亦不成立代理。又雖與第三人為法律行為時，未 明示其為代理人；而如相對人按其情形，應可推知係以本 人名義為之者，固難謂不發生代理之效果，即所謂之「隱 名代理」。惟如代理人當時係以自己之名義而為。即非以 代理人之資格而為，已甚明顯者，仍不能認其為代理他人 而為（最高法院70年度台上字第2160號裁判可參）。原告 主張訴外人李文廣等4人係以隱名代理之方式，代理原告 訂立系爭買賣契約，原告為系爭買賣契約之出賣人，李文 廣等4人為代理人云云。惟原告並未舉證證明被告明知或 應可推知李文廣係以原告名義訂約，且依簽約之情形以觀 ，李文廣當時係以自己及王興傳、王秀鳳、盧惠媺名義而 簽訂系爭買賣契約，並非以原告代理人之資格為之，甚為 明確，依上開說明，系爭買賣契約並無隱名代理之情形。 原告之主張，無足採信。
㈢原告主張其於93年5月13日另與被告丙○○、乙○○達成 尾款（即保留款）180萬元之協議，並簽名於被告乙○○ 之買賣契約書末頁，原告就尾款有請求權，且系爭土地為 其所有，僅係借名登記於李文廣等4人名下，被告明知其 為真正之出賣人云云。查系爭買賣因賣方未於期限交屋， 買賣雙方於93年5月13日就系爭買賣價金尾款及違約金為 協議，上開協議內容業已記載於買賣契約書末頁，並經原 告及被告丙○○簽名蓋章，惟此係系爭買賣契約簽訂後， 為解決買賣契約所生糾紛而為協議，原告固代替賣方出面
為協議，惟雙方既未合意變動契約書所載之當事人，自不 因原告嗣後替賣方出面解決糾紛，即成為買賣契約之訂約 當事人（即出賣人），系爭買賣契約之出賣人仍為李文廣 、王興傳、王秀鳳、盧惠媺4人。再者，不動產買賣契約 之出賣人非必與該不動產之所有權人同屬一人，是以被告 縱使知悉系爭土地為原告出資而借名登記於李文廣，被告 亦不因此而成為系爭買賣契約之出賣人。
（二）被告甲○○部分：
㈠查被告甲○○於92年12月6日買受門牌號碼台中市○○區 ○○路292之1號土地及建物，上開買賣契約記載「出賣人 李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺 右四人代理人丁○○ 」，在頁尾簽名處亦為同一之記載，並由原告簽名及蓋用 原告及李文廣等4人印章，訂約時為原告在場簽訂，李文 廣等人並不在場等情，為兩造所不爭執，由此以觀，系爭 買賣契約顯係原告代理李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺 等四人所簽訂，李文廣等4人為系爭買賣契約之出賣人， 原告為李文廣等4人之代理人。
㈡原告雖主張訴外人李文廣等4人係以隱名代理之方式，代 理原告訂立系爭買賣契約，原告為買賣契約之本人，李文 廣等4人為系爭契約之代理人云云。惟查，系爭買賣契約 既已明確記載為出賣人李文廣等4人，原告為李文廣等4人 之代理人，且簽訂系爭買賣契約之法律行為亦為原告所作 ，李文廣等4人於簽約時並未在場，並無任何代理行為， 即無隱名代理原告簽訂買賣契約可言。原告之主張，洵無 可採。
㈢原告另主張其於93年1月17日與被告甲○○原告簽訂「增 建附約」即第二次施工，該部分款項45萬元，原告依該「 增建附約」得請求被告甲○○給付系爭買賣價金云云。惟 查，系爭增建附約仍載明「立約人李文廣、王興傳、王秀 鳳、盧惠媺 右四人代理人丁○○」，與系爭買賣契約所 載之立約人及代理人相同，顯然原告係以出賣人李文廣等 4人之代理人地位而簽訂系爭增建附約，原告並非系爭增 建附約之當事人。
（三）被告戊○○部分：
㈠被告戊○○於92年9月4日買受門牌號碼台中市○○區○○ 路292號土地及建物，上開買賣契約記載「出賣人為李文 廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺」，在頁尾記載「出賣人為 李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺代理人丁○○」，並由 原告簽名及蓋用原告及李文廣等4人印章，訂約時為原告 在場簽訂，李文廣等人並不在場，又被告戊○○簽發支票
支付系爭買賣價金，係指名予王興傳或盧惠媺，並未指名 予原告等情，為兩造所不爭執，由此以觀，系爭買賣契約 之出賣人李文廣、王興傳、王秀鳳、盧惠媺等4人，原告 僅為出賣人之代理人。
㈡原告雖主張訴外人李文廣等4人係以隱名代理之方式，代 理原告訂立系爭買賣契約，原告為買賣契約之本人，李文 廣等4人為系爭契約之代理人云云。惟查，系爭買賣契約 既已明確記載為出賣人李文廣等4人，原告為李文廣等4人 之代理人，且簽訂系爭買賣契約之法律行為亦為原告所為 ，李文廣等4人於簽約時並未在場，並無任何代理行為， 即無李文廣等4人隱名代理原告與被告簽訂買賣契約可言 。原告之主張，洵無可採。
㈢原告主張其於93年9月4日另與被告戊○○簽訂「承攬工程 契約書」即第二次施工，該部分款項65萬元，原告依該「 承攬工程契約書」得請求被告戊○○給付系爭買賣價金云 云。經查，系爭承攬工程契約書固載明立約人為原告，並 由原告簽名於上，惟該承攬工程契約書與系爭買賣契約之 標的物相同，並附在系爭買賣契約後面，該承攬工程契約 書所載簽訂日期係92年9月4日，並非原告所稱93年9月4日 ，核與被告所述簽訂買賣契約之同時簽訂承攬工程契約書 乙情相符，則該承攬工程契約書顯係買賣契約書之一部分 ，並非另創獨立之契約，原告既以出賣人代理人之地位與 被告訂立系爭買賣契約，已如前述，原告與被告簽訂系爭 承攬工程契約書之地位自應一致，不因未載明代理之旨而 成為契約當事人。
（四）綜上所述，被告丙○○、乙○○所訂買賣契約之相對人為 訴外人李文廣等4人，原告既非相對人，亦非李文廣等4人 之代理人，被告甲○○、戊○○所訂買賣契約之相對人亦 為訴外人李文廣等4人，原告僅為李文廣等4人之代理人， 則原告依買賣契約之法律關係請求被告丙○○、乙○○應 分別給付744,000元、被告甲○○應給付700,00 0元、被 告戊○○應給付500,000元，均及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，自無理由，應予駁 回。
（五）本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之 證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述 ，併予敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 2 月 20 日 民事第一庭 法 官 吳蕙玟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 3 月 1 日 書記官 黃鴻鑑
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