臺灣南投地方法院民事判決 94年度訴字第311號
原 告 己○○
訴訟代理人 黃文崇律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 柯劭臻律師
被 告 甲○○
戊○○
丙○○
丁○○
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國九十五年二月十六日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）一百五十一萬元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落南投縣草屯鎮○○段七三一之二六三、七三一之二六 五、七三一之二七四、七三一之八一地號等筆土地及地上 物（未辦保存登記）即門牌號碼草屯鎮○○路○段二五０ 號建物原為兩造之父林木維所有，林木維於八十八年十二 月十二日死亡，依法應由兩造之母林白敏、兩造及訴外人 林義雄（皆為兄弟姐妹）公同共有，應繼分各八分之一。 詎被告圖將上述房地全數移轉登記予林義雄，乃先於九十 二年十二月九日委由律師具南投三和郵局第六一九號存證 信函稱，彼五人擬以二千萬元（每人各二百五十萬元）之 價格出賣予林義雄而依土地法第三十四條之一第二項及第 四項規定通知原告優先承買，原告受通知即以草屯郵局第 八三一、八三二、八三三號存證信函函覆願各以二百五十 萬元購買丁○○、丙○○、林玉零之應繼分，惟被告受有 通知竟不理會原告優先承買之表示，乃將之全部房地依土 地法第三十四條之一方式以買賣為原因移轉登記予林義雄 。
（二）再上揭房地，其中土地部分公告現值即達二千九百二十五 萬七千八百六十四元，建物依契約價值為五萬一千三百元 ，合計達二千九百三十萬九千一百六十四元，市價更高達 三千萬元以上，乃被告竟以低價即二千萬元出售林義雄，
致原告受有重大損失。被告等依土地法第三十四條之一以 部分共有人身分出售共有房地，固屬依法行使權利，惟既 關涉他共有人之持分，本應依誠實信用方法為之，不得以 損害他人為目的，竟違反誠信原則，以低價出售，自屬不 法，並侵害原告權益，依民法第一百四十八條及土地法第 三十四條之一第三項規定，應由被告就系爭房地之市價與 彼此差價間之差價負連帶損害賠償責任，其差價先以一百 五十二萬元計算。
（三）因被告等低價出售系爭土地，售價與土地價值顯不相當， 出售對象又係兄弟姐妹，則以不相當代價讓與財產，依遺 產及贈與稅法第五條規定，其不相當部分以贈與論，經核 定其價額二十八萬八百五十八元，有贈與稅免稅證明書附 前揭土地過戶資料內，以致原告於該年度贈與額度減少二 十八萬八百五十八元，而需多繳贈與稅，原告自受有損害 。另原告前發給被告丁○○、林玉零、林玉零三人之存證 信函，係原告依被告等存證信函所為依土地法第三十四條 之一第二項及第四項之優先承買通知予以回應，並無同意 自己應繼分部分之出售應以被告所提價格二百五十萬元為 標準。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免假執行之 宣告。
二、陳述：
（一）原告與訴外人林義雄均為系爭土地及建物之公同共有人， 依法均享有優先承購權。系爭土地及建物為兩造與訴外人 林白敏及林義雄八人公同共有，每人應繼分均為八分之一 ，是以原告與林義雄二人中之一如欲承買其他共有人之土 地，他方均得以同一價格主張優先承購，即二人均享有優 先承購權。土地法第三十四條之一第四項之立法目的係認 共有人應較一般第三人優先受保護，以利土地及建物之完 整性及使用上之便利性，然而原告與林義雄二人均為公同 共有人，地位不分軒輊，自無孰優孰劣之問題，原告己○ ○於接獲被告五人出具之存函後，既未以較高之價格表明 承買之意願，要難對同樣享有優先承購權之人，主張其有 優先承購權受侵害。
（二）原告並未向被告乙○○主張優先承購權。被告乙○○將應 有部分出賣與他共有人林義雄，並於九十二年十二月九日 以存函事先通知原告，惟原告僅以九十二年十二月十七日 存函向被告丁○○、丙○○、甲○○表示以同一價格優先 承買之意願，惟並未向被告乙○○表示，且為慎重起見，
三姊丙○○也曾親自與原告己○○溝通，但原告己○○表 示只願以同等價錢購買甲○○、丁○○及丙○○三人應繼 分，原告既拋棄對被告乙○○之優先承購權，要不容事後 主張其優先承購權受侵害。
（三）縱原告向被告丁○○等三人行使優先承購權，該買賣仍屬 無效，結果仍會發生按共有土地或建築改良物，其處分、 變更應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行 之，觀諸土地法第三十四條之一第一項前段規定即知。是 以縱使原告向丁○○等三人行使優先承購權，因該項交易 未達土地法第三十四條之一第一項過半數之要求，無從處 分、變更，買賣仍屬無效，是以丁○○、丙○○、甲○○ 三人自無締結或履行無效契約之義務，自不具可歸責性。 反觀原告明知土地法第三十四條之一第一項之規定，故意 僅向丁○○等三人承購房地，買賣無效係歸責於原告一人 ，原告自應承擔交易未成之結果，與被告未予其優先承購 並無因果關係。
（四）就系爭土地經鑑價為三千一百六十五萬三千零七十六元乙 節，此即所謂之『市場價格』，而眾所皆知者，目前地價 是「有行無市」，況且鑑價結果還要扣除市場風險（例如 貸款風險等）與違約風險。然查本件非一般市場交易，而 是兄弟姊妹間處理往生父親辛勤努力所留下來的遺產，只 要價格合理、公道，符合兄弟姊妹間之經濟條件及履約能 力即可，要難以市場價格比擬。況原告既曾以表示以「同 一價格」向丁○○三人購買，而未主張以更高價格，表示 原告主觀上亦認同本件買賣價格正當合理，倘若本件價格 明顯過低，原告大可對被告五人一次主張優先承買，而非 衡酌自身經濟狀況，僅願承購其中三人之應有部分。在在 足見本件買賣價格符合兄弟姊妹間之經濟條件與履約能力 ，堪稱合理、公道。
（五）又訴外人林義雄依據土地法第三十四條之一第三項之規定 ，將原告己○○持份應獲之對價二百五十萬元提存於法院 ，原告亦於九十四年間至法院提取該款項，益證原告對此 價額已為承認，爭議業因承認及清償而解消，要不容原告 再為爭執。
（六）本件原告一再主張其承購權受損，然而當初其並未提出較 高的金額向被告承購，若原告同意以三千一百六十萬元作 為本案價金，被告等人願意主動協助原告向土地所有權人 林義雄買回系爭土地及建物。
理 由
一、原告主張坐落草屯鎮○○段七三一之二六三、七三一之二六
五、七三一之二七四、七三一之八一地號土地及地上物即門 牌號碼草屯鎮○○路○段二五０號建物（下稱系爭土地及建 物）原為兩造之父林木維所有，林木維於八十八年十二月十 二日死亡，依法應由配偶即兩造之母林白敏及兩造及案外人 林義雄（皆為兄弟姐妹）公同共有，應繼分各八分之一，被 告五人先於九十二年十二月九日委由律師具南投三和郵局第 六一九號存證信函稱，彼五人擬以二千萬元（每人各二百五 十萬元）之價格出賣予林義雄而依土地法第三十四條之一第 二項及第四項規定通知原告優先承買，原告受通知即以草屯 郵局第八三一、八三二、八三三號存證信函函覆願各以二百 五十萬元購買丁○○、丙○○、戊○○之應繼分，被告及共 有人林白敏於九十三年五月十五日將系爭土地及建物依土地 法第三十四條之一方式以總價二千萬出賣並移轉登記予共有 人林義雄，原告並經核定須繳納贈與稅二十八萬八百五十八 元等情，業據提出所有權移轉契約書、存證信函等為證，復 為被告所不爭，堪信為真實。又被告抗辯已於訴外人林義雄 九十三年七月份將原告應受分配之二百五十萬元以清償提存 於本院提存所，原告於本案起訴後領回上開提存之二百五十 萬元一節，亦為原告自承在卷，亦應為真實。
二、茲兩造有爭執者，係被告行使上開土地法第四十三條之一權 利，將系爭土地及建物以二千萬元出售予林義雄，是否有違 誠信原則損害原告權利？就此，本院判斷如下：（一）按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、 永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者 ，其人數不予計算；共有人依前開規定處分、變更或設定 負擔，應事先以書面通知他共有人，且對於他共有人應得 之對價或補償，負連帶清償責任；於為權利變更登記時， 並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。又共有人 出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優 先承購，土地法第三十四條之一第一、二、三、四項定有 明文；且前開規定於公同共有亦準用之，土地法第三十四 條之一第五項亦有明文。
（二）被告先於九十二年十二月九日委由律師具南投三和郵局第 六一九號存證信函稱，彼五人擬以二千萬元（每人各二百 五十萬元）之價格出賣予林義雄而依土地法第三十四條之 一第二項及第四項規定通知原告優先承買，原告受通知即 以草屯郵局第八三一、八三二、八三三號存證信函函覆願 各以二百五十萬元購買丁○○、丙○○、戊○○之應有部 分，已如上述，其後，被告及共有人林白敏、林義雄以共
有人過半數及應有部分合計過半數之同意下，於九十三年 五月十五日將系爭土地及建物以總價二千萬元之價格簽約 售予共有人林義雄，並辦理所有權移轉登記，嗣林義雄已 將原告應分得價款二百五十萬元於九十三年七月提存等情 ，亦詳如上述，且原告亦不爭執被告有依土地法第四十三 條之一為通知（本院卷第一百二十九頁參照），則揆諸前 開土地法之規定，被告與共有人林白敏及林義雄將系爭土 地及建物全部處分出售同為共有人之林義雄、並辦理不動 產移轉登記手續，於法即無不合。原告依法繳納二十八萬 八百五十八元，亦屬履行公法上義務，並非係被告侵害所 致。
（三）至於原告主張被告將系爭土地及建物以二千萬元出售予林 義雄違反誠信原則，無非認系爭土地及建物市值高達三千 萬元為據，並舉證中華徵信不動產時值鑑價報告一紙為證 。而查，系爭不動產於九十三年十一月五日之淨值為三千 一百六十五萬三千零七十六元，固有中華徵信不動產時值 鑑價報告書可佐，且系爭土地依公告現值達二千九百二十 五萬七千八百六十四元，建物依契約價值為五萬一千三百 元，合計達二千九百三十萬九千一百六十四元，為被告所 不爭。然而，不動產買賣價金之高低，為買賣當事人契約 自由之一部，縱有低於市價出售，尚非可認有何違法之處 。何況現今不動產交易實務上，如買受人提出可於買賣契 約簽訂一、二月之短期內，即以現金全數清償價金完畢之 履約條件，往往容易使得出賣人因價金可即全數清償，減 少再辦理金融機構之貸款及設定抵押權等衍生之相關程序 之不便，而有降低交易價金之意願，甚且以低於市價出售 情形，亦所在多有。本件被告及共有人林白敏於九十三年 五月十五日將系爭土地及建物以總價二千萬元之價格出售 後，即買受人即林義務即一次給付二千萬元價金，並於九 十三年七月八日即將原告應得之二百五十萬元清償提存於 本院提存所，為兩造所不爭（本院卷第一百三十一頁參照 ），復有原告所提本院九十三年度存字第三七六號提存書 影本可知（本院卷第六十七頁參照），則系爭房地縱有以 低於市價出售情形，但買受人於訂約二個月內即將全部價 金二千萬元全數付清予出賣人，依此甚為有利之履行價金 內容觀之，被告已有盡力維護出賣人包括原告在內之權利 。何況權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的，民法第一百四十八條第一項雖有明文。惟按民 法第一百四十八條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不 得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他
人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條 所定範圍之內（最高法院四十五年台上字第一○五號判例 參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主 要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相 當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他 人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時 ，亦難認係權利濫用。再所謂誠信原則，係在具體的權利 義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容 ，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人 及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會 上作用，於具體事實妥善運用之方法。本件被告與共有人 林白敏將系爭不土地及建物以總計二千萬元出售予另一共 有人林義雄，雖將損及原告對系爭土地及建物之應有部分 八分之一，然系爭土地及建物亦為被告之共有，被告與共 有人林白敏，其依土地法第三十四條之一第一項規定為共 有物之處分，乃法所賦予共有人權能之正當行使，何況兩 造與系爭土地及建物之買受人林義雄均為手足之至親關係 ，買賣價金不完全以市價為考量，亦屬人情之常，縱被告 有以低於市價出售系爭土地及建物情形，亦難憑此遽認被 告即有違反誠信原則。再原告亦受分配二百五十萬元，且 原告前受被告函文通知，亦對系爭土地及建物以二千萬元 出售一節，並未表示出售價金過低之異議，詎原告於系爭 土地及建物出賣移轉予共有人林義雄後，始爭執被告出售 之價金過低，原告本身非無違反誠信原則之虞，其反主張 被告有違誠信原則，尚非可採。
三、從而，原告主張被告違反誠信原則，致其受有損害，應無理 由，其請求被告應連帶給付原告一百五十一萬元及遲延利息 云云，即屬無據，難予准許，應予駁回。
四、原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併 駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 95 年 2 月 23 日 民事庭法 官 徐奇川
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 2 月 23 日 書記官