臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四七二○號
原 告 甲○○
訴訟代理人 張世興律師
游雅鈴律師
被 告 正第建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳俊斌律師
林欣柔律師
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬元，及自民國九十年三月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣柒拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠如主文第一項所示。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠原告於民國九十年三月十七日向被告購買坐落臺北市○○區○○段三小段六一九 、六二０、六二一、六二二地號土地上所興建之「新第來亨」NO.55編號第F棟第 五樓房屋及其基地（下稱系爭房地），總價新臺幣（下同）三百五十五萬元。惟 被告於銷售時故意隱匿原告享有五日契約審閱期間之權利及系爭房屋於申請建造 執照時未經許可興建夾層之事實，竟以廣告、家具配置建議參考圖及銷售人員湯 欽芸之說明等不實及引人錯誤之資訊，宣傳系爭房屋為末代三米六挑高夾層設計 ，並於現場搭建夾層樣品屋供參，致首次購屋之原告誤認系爭房屋於交屋後得合 法逕行施作夾層利用，而得以較低價格購買較多坪數，復因湯欽芸誘以當日付清 預約定金及簽約定金，即可獲贈冰箱、洗脫烘衣機各一台等情，而匆促與被告簽 訂系爭房屋及土地買賣契約書，並於當日繳納預約定金二十萬元及簽約定金五十 八萬元。嗣原告獲悉上情，始知受騙，系爭房屋既欠缺得合法施作夾層之契約預 定效用，顯有不能補正之瑕疵，原告自得依民法第三百五十九條解除系爭買賣契 約及同法第九十二條、第八十八條撤銷受詐欺及內容錯誤之買受意思表示，並依 同法第七十四條聲請法院撤銷原告因急迫、輕率、無經驗所為買賣之約定。原告 已於簽約翌日即同年月十八日向被告表示解除契約及撤銷買受之意思表示，被告 收受上開定金已無法律上原因，爰依民法第二百五十九條第一款、第二款契約解 除回復原狀、同法第一百七十九條不當得利及公平交易法第三十一條損害賠償之 法律關係，訴請被告如數返還上開已付之定金並加計自受領時起算之法定利息。 ㈡被告依法應賦予原告於簽約前充分審閱契約內容之權利，其自須就簽約前曾告知
原告有五日審閱期間乙事負舉證之責。系爭買賣契約前言固有「本契約於簽訂前 ，買方享有攜回審閱五日之權利。契約條款之內容並已經雙方詳細閱讀，充分討 論後合意訂定條款如左」等字樣，惟原告於所攜信用卡刷卡額度已滿，尚不足支 付上開定金而返家取其他信用卡時，被告即備妥系爭買賣契約等相關文件並於其 上蓋妥代刻之印章，書妥原告個人資料，復於前言之立契約書人買方項下簽寫原 告姓名，湯欽芸並稱契約文件均係制式化一般條款，原告僅須在契約末頁立契約 書人買方項下簽名即可。足見原告係受湯欽芸誤導，未審閱契約即匆促簽名，遑 論知悉其上所載審閱期間而自動放棄審閱權利。況系爭契約乃被告單方事先擬妥 之定型化契約，被告於未告知原告上開權利，即以契約前言內容卸責，自不得遽 認原告知悉審閱期間，而減輕被告之舉證責任。被告於原告給付定金後始提供契 約書，且未予原告至少五日之審閱期間，顯屬公平交易法第二十四條所定顯失公 平之行為，致原告權益受損，被告自應依同法第三十一條規定負損害賠償責任。 ㈢被告雖以系爭房屋買賣契約書第二十四條第一、二、三項之規定，排除其就廣告 內容及現場銷售人員口頭擔保系爭房屋得合法施作夾層之責任，惟該等契約條款 非但未經原告審閱，且與消費者保護法第二十二條規定意旨相悖，有違誠信原則 ，對消費者顯失公平，依同法第十二條第一項、同法施行細則第十一條第一項、 第二項之規定，應屬無效，被告自不得以前開契約條款，規避其就廣告及現場銷 售人員口頭擔保之責任。再原告僅為一般消費者，無購買不動產經驗，對於建築 法規亦一無所悉，且簽約時距八十六年六月間媒體報導夾層屋違法事件已長達四 年餘，原告於四年前既無購屋需求，自不會對該等報導有所研究，且湯欽芸為達 銷售目的，竟向原告保證系爭房屋乃合法夾層屋，致原告誤信而購買，原告並無 明知或重大過失不知夾層非法情事，被告自不得執此抗辯不負擔保責任。退步言 ，縱令原告不得解約或撤銷買受之意思表示，而被告得以原告未續繳買賣價款為 由解約，惟原告於簽約翌日即向被告表示解約及撤銷之意，被告隨時得另售他人 ，並無損害可言，是被告沒收原告上開已付定金充作違約金，顯屬過高，應予酌 減。
三、證據：提出廣告、房屋及土地買賣契約書、存證信函暨掛號郵件收件回執、剪報 、行政院公平交易委員會公報、調解不成立證明書、臺北市政府消費者保護官受 理申訴資料表、民事聲請調解狀、行政院公平交易委員會處分書等件為證，並聲 請訊問證人李建宏。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
㈠系爭房屋及土地買賣契約書前言已載明原告有契約審閱權利，且經原告於契約末 頁立契約書人買方項下簽名，並於騎縫處蓋章，足證被告於締約時已充分告知契 約審閱權，原告已知有攜回契約審閱之權利，被告並未加限制，係原告認無攜回 審閱之必要，主動願與被告訂約，而未行使審閱權，並非被告未告知或拒絕原告 行使審閱權。原告於契約末頁親自簽名，即足表明渠已詳讀契約內容。
㈡依系爭房屋買賣契約書第二十四條第二項之約定，原告明知系爭房屋如在將來完 工交屋後進行二次施工，有被拆除或處罰之危險，然原告願擔負風險及責任，足 見被告已告知夾層違法性問題，且原告既已在契約簽名，益見渠已認知該條約定 。況依系爭房屋買賣契約書第二條及附件一均載明系爭房屋面積計算方式並附平 面圖，足見兩造並未約定前揭面積以外之夾層面積、施作材質或交易對價等屬重 要合意之事項，是夾層即非契約所約定之買賣面積，且從被告之廣告、樣品屋及 銷售人員之說明以觀，均無可合法施作夾層之約定，足見兩造間並無夾層交易或 可合法興建夾層之合意，是合法興建夾層並非契約之預定效用及被告依約應給付 之內容。況八十六年間爆發夾層屋事件起，社會及媒體即大幅報導有關夾層違法 性問題，曾受良好教育之原告實難諉稱不知。是被告並無隱匿交易資訊、施以詐 術或契約瑕疵責任可言，原告亦無陷於錯誤或民法第八十八條意思表示錯誤之情 事。又被告既無要求原告給付定金始提供契約書之違反公平交易法第二十四條情 事，復已充分告知交易資訊，並無顯失公平或影響交易秩序之行為，是原告依公 平交易法第二十一、二十四、三十、三十一條規定請求返還價金，為無理由。原 告亦無民法第七十四條所謂給付對價不相當之顯失公平、急迫、輕率或無經驗等 情事，自不得依該條規定主張撤銷買賣之意思表示。 ㈢原告未舉證證明違約金過高，且依內政部頒訂標準範本第二十七條第二款約定， 以總價百分之十五為上限（修正前上限為百分之二十）計算，則本件違約金上限 為七十六萬二千元，被告沒收之違約金數額，並無不當。又原告依約應繳納之第 三、四期工程款共計二十九萬元，未據原告繳納，業經被告函催履行，原告拒不 給付，被告已於九十年七月十三日解除契約，是本件乃原告違約，非被告違約。三、證據：提出存證信函、剪報、預售屋買賣契約書範本等件為證。 理 由
一、本件原告原起訴請求被告如數返還渠已付定金七十八萬元，及自解約日即九十年 三月十八日起算之法定遲延利息。嗣就利息部分擴張請求自受領日即同年月十七 日起算，核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第 三款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：渠於九十年三月十七日向被告購買系爭房地預售屋，總價三百五 十五萬元。惟被告於銷售時故意隱匿渠享有契約審閱期間之權利及系爭房屋於申 請建造執照時未經許可興建夾層之事實，竟以廣告、家具配置建議參考圖、現場 搭建夾層樣品屋及銷售人員湯欽芸之說明等不實及引人錯誤之資訊，宣傳系爭房 屋為末代夾層設計，致渠誤認交屋後得合法施作夾層利用，復因湯欽芸誘以當日 付清定金，即可獲贈冰箱、洗脫烘衣機各一台等情，而匆促與被告簽約，並於當 日繳納定金七十八萬元。嗣渠獲悉上情，始知受騙，系爭房屋既欠缺得合法施作 夾層之契約預定效用，顯有不能補正之瑕疵，渠自得依民法第三百五十九條解除 契約及同法第九十二條、第八十八條撤銷買受之意思表示，並依同法第七十四條 聲請法院撤銷上開買賣約定。渠已於同年月十八日為解約及撤銷之意思表示，被 告收受上開定金已無法律上原因，爰依民法第二百五十九條第一款、第二款、同 法第一百七十九條及公平交易法第三十一條之法律關係，訴請被告如數返還上開 已付之定金並加計自受領時起算之法定利息等語。
三、被告則以：系爭契約前言已載明原告有契約審閱權，且經渠簽名蓋章，足證其於 締約時已充分告知審閱權，因原告認無攜回審閱之必要而未行使。再依系爭房屋 買賣契約第二十四條第二項之約定，足見其已告知夾層違法性問題。況依同契約 第二條及附件一均載明系爭房屋面積計算方式並附平面圖，足見夾層非約定之買 賣面積，且由廣告、樣品屋及銷售人員之說明以觀，兩造並無夾層交易或可合法 興建夾層之合意，是合法興建夾層並非契約之預定效用及其依約應給付之內容。 況八十六年間爆發夾層屋事件起，社會及媒體即大幅報導有關夾層違法性問題， 原告實難諉稱不知。其並無隱匿交易資訊、施以詐術、契約瑕疵責任或違反公平 交易法第二十四條之顯失公平或影響交易秩序可言，原告亦無陷於錯誤、意思表 示錯誤或民法第七十四條所謂顯失公平、急迫、輕率或無經驗等情事。又其沒收 之違約金數額，並無不當。另其因原告未依約繳納第三、四期工程款共計二十九 萬元，已於九十年七月十三日解約云云，資為抗辯。四、查原告於九十年三月十七日與被告簽訂系爭房屋及土地買賣契約書，以總價三百 五十五萬元向被告購買系爭房地預售屋，並於當日繳納預約定金二十萬元及簽約 定金五十八萬元予被告。而系爭房屋未經許可施作夾層設計等事實，業據原告提 出系爭房屋及土地買賣契約書為證，且為兩造所不爭，堪信為真。五、原告主張：被告於銷售時故意隱匿契約審閱期間及系爭房屋未經許可興建夾層之 事實，而以廣告、樣品屋及銷售人員湯欽芸之說明等不實資訊，宣傳系爭房屋為 末代夾層設計，致渠誤認交屋後得合法施作夾層利用，系爭房屋欠缺得合法施作 夾層之契約預定效用等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按現代社會之消費型態，企業經營者多經由商業廣告以推銷其商品或服務，消費 者亦多經由商業廣告上所提供之資訊，以決定是否從事消費交易行為。就企業經 營者之立場而言，其商業廣告在成功地吸引消費者決定與其締約後，廣告目的即 已達成，至廣告上關於商品或服務所宣傳之內容，由於大多對企業經營者不利， 因而企業經營者通常主觀上並無意以該廣告之內容做為契約內容之一部分。然就 消費者之立場而言，其所以決定與企業經營者訂約，通常係因信賴廣告上關於商 品或服務所宣傳之內容將成為契約內容之一部分所致，從而消費者因信賴內容虛 偽誇大不實或性質上足以引人錯誤之廣告而與企業經營者訂約後，如該廣告之內 容非契約內容之一部分，消費者之權益即有被犧牲之虞。為提供消費者充分與正 確之資訊，避免企業經營者以虛偽不實及引人錯誤之廣告，致侵害消費者之權益 ，並保護消費者對廣告所提供消費資訊之信賴，消費者保護法第二十二條乃明定 ：「企業經營者應確保廣告內容之真實，針對消費者所負之義務不得低於廣告之 內容」。此項規定之真正目的，應在經由課予企業經營者對消費者「誠實提供充 分正確消費資訊」之義務，而要求企業經營者之廣告內容不得「虛偽誇大不實」 或「足以誘導消費者陷於錯誤」，並將廣告之內容擬制為契約內容。是上開規定 之所以將廣告之內容視為契約內容之一部分，乃係基於保護消費者權益之目的所 為之禁止規定，與企業經營者有無以廣告為契約內容之主觀意思無關。至廣告內 容是否成為契約內容之一部份，應依廣告所提供之訊息以觀，倘係屬「交易上可 容許之吹噓、噱頭或誇張」時，廣告之內容固不當然成為契約內容之一部分，惟 若廣告內容在交易習慣上足使其所訴求之對象即消費者，對該廣告將成為契約內
容之一部分，具有一定程度之信賴，且廣告之內容具體明確，則該廣告內容即成 為契約內容之一部分。又所謂廣告，係指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙 、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其 他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播，消費者保護法施行細則第二 十三條亦有明文。而建商與預售屋購買者訂定不動產買賣契約時，既未提供任何 已完工之建築物成品供消費者決定購買與否，衡情消費者僅得憑廣告宣傳單、平 面說明或設計圖冊、現場工地模型屋、實景樣品屋及現場銷售人員之解說等，作 為參考之依據，而信賴其所購買之房屋必具有與廣告內容所示房屋相同之價值、 效用或品質，始決定與企業經營者簽訂買賣契約。是基於預售屋買賣與一般成屋 買賣性質上之不同，廣告內容往往係契約簽訂前影響購屋消費者意思決定之唯一 或最重要依據，準此，預售屋之建商以廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，進 而以該廣告內容及樣品屋之示範，與建商洽談房屋之品質及空間規劃並決定締約 時，除建商另為特別之告知或說明外，依前揭消費者保護法第二十二條之立法意 旨，廣告之說明及樣品屋之示範即成為契約內容之一部分。 ㈡經查，兩造簽訂之系爭房屋買賣契約，固未明定系爭房屋須具有得合法施作夾層 之性質，惟被告於上開預售屋促銷廣告上印製：「Extensible無限延展的3米6空 間超效能‧‧‧Economic以小搏大的聰慧購屋理財」、「挑高三米六，滿足一人 獨享、二人共居、三人小家庭」、「2間臥房＋1間辦公書房、大客廳與採光大衛 浴，正是妳要的豪華尺度」、「總價527萬、獨享超值內涵三面採光＋2房＋1辦 公書房＋1廳＋採光衛浴＋優質廚房」等字樣，並刊登多幀夾層屋實景照片，且 於「3~7樓A‧F戶傢俱配置建議參考圖」明確標示「下層」格局為客廳、辦公書 房、廚房、衛浴，「上層」為二間臥房設計等情，有原告提出被告不爭之廣告附 卷可稽，被告復於銷售現場搭建夾層設計之樣品屋供消費者參觀，且銷售人員湯 欽芸於簽約後翌日曾向原告表示系爭房屋為最後一批三米六合法夾層屋乙節，亦 據證人李建宏證述明確（見本院九十一年四月一日準備程序筆錄），參以湯欽芸 於原告買受後之九十年三月十九日復傳真同年月九日工商時報剪報記載：「‧‧ ‧一戶四、五百萬元的住辦雙效彈性空間，搭配挑高三米六的低總價套房，吸引 不少都會貴族的青睞，這類『末代』夾層套房，近來都陸續在臺北市中山區登場 ‧‧‧今年第一季起，臺北市中心將有六、七個挑高三米六的小坪數套房個案陸 續登場‧‧‧新第建設『麗緻新第』等小套房個案，將陸續登場‧‧‧目前營建 署在『末代』夾層屋的取締已偃旗息鼓，但是建商現有取得的建造執照係完全合 法，因此承購戶毋需憂心建照的合法性問題；然而，建商完工交屋後，承購戶仍 可自行委託營造廠進行二次施工、外推陽台並施作夾層，施工成本大約卅萬元‧ ‧‧」，此有原告提出被告亦不爭之剪報在卷可參，足見被告為銷售系爭房屋， 而以上開廣告、樣品屋等可使不特定多數人知悉其銷售商品之宣傳內容，依其內 容及提供之訊息以觀，顯係以系爭房屋得合法規劃施作夾層使用為促銷重點，在 交易習慣上已足使消費者認系爭房屋日後得合法規劃設計為擴大居住使用空間之 夾層屋設計結構。是被告在系爭預售屋尚未完成之際，其銷售人員以上開廣告及 現場樣品屋之設計，作為向原告促銷之重點，致原告信賴上開廣告及現場樣品屋 之設計，認系爭房屋日後得施作夾層空間利用，即得以較少價格購買較多使用面
積，進而與被告銷售人員洽談並簽訂契約，足認原告對該廣告成為兩造買賣契約 內容之一部分，已具相當程度之信賴，是被告所出售之系爭挑高空間房屋，即須 預先規劃設計使其保有日後得依據相關建築法令，合法規劃興建為夾層屋之條件 ，就此而言，上開廣告內容在交易上顯屬具體明確，而足以成為契約內容之一部 分。揆諸前揭說明，上開廣告之夾層屋內容，即成為兩造間系爭買賣契約內容之 一部分，系爭房屋即須具有得規劃為夾層屋之特性，方符契約預定之效用。是被 告執契約未明定系爭房屋須得合法施作夾層使用，且依上開廣告、樣品屋及銷售 人員之說明，均未見合法施作夾層之約定為由，抗辯其無須就上開廣告內容負責 ，尚非可採。
㈢再按所謂夾層，依建築技術規則設計施工篇第一條第十五款規定，係指夾於樓地 板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和超過該樓層地板面積三分之一或 一百平方公尺者，視為另一層樓。又於建築物興建夾層時，依建築法第二十五條 第一項、第三十條、第三十九條規定，須於申請建造執照時，即向主管機關提出 申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更設計。未依法申請興建之夾層，依同 法第六十八條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。被告既為專業之建 築商，自應熟稔各項建築法規，原告亦基於此一認知而與被告交易，惟被告明知 夾層之施作受法令限制，竟於銷售現場公然以上開廣告及夾層樣品屋展示，其銷 售人員復以系爭房屋得為夾層設計之特性向原告宣傳推銷，而未明確告知樣品屋 之夾層設計並非合法，業如前述，衡情已足使原告信賴渠日後倘為夾層施工，應 不致違反法令，進而誤認渠得以較低價格購得較多坪數，而與被告締約，是足認 上開廣告實已誤導原告，使原告就是項交易上認為重要之房屋性質產生信賴，進 而為買賣之意思表示，則依前揭消費者保護法第二十二條之立法意旨，被告自須 就原告信賴上開廣告內容，而認系爭房屋得合法施作夾層乙節，負契約上責任， 是上開銷售廣告就系爭房屋得為合法夾層設計之記載內容，自屬被告依法應為給 付之內容。
㈣被告另辯稱：依系爭房屋買賣契約書第二條及附件一均載明系爭房屋面積計算方 式並附平面圖，足見兩造間並未約定前揭面積以外之夾層面積、施作材質或交易 對價等屬重要合意之事項，是夾層即非契約約定之買賣面積，上開廣告就夾層配 置建議僅供參考，既未為契約之附件，自非當然成為契約內容之一部分云云。按 系爭房屋買賣契約書第二條就房屋出售面積及認定標準固明定：「房屋面積： 本房屋面積共計肆叁平方公尺（壹拾叁坪），包含主建物面積計貳伍點零柒平方 公尺，附屬建物貳點柒叁平方公尺，共用部面積壹伍點貳零平方公尺。前述面 積包含之項目，計算方式詳如（附件一，面積計算說明書）之房屋面積說明所載 。」契約附件一面積計算說明書及後附平面圖亦不包括夾層之設計，且於房地產 買賣交易習慣上，「面積」與「價金」多寡往往係當事人間最重要之交易因素， 故原則上應認企業經營者尚非有意以已施作夾層之建物作為買賣交易客體，從而 被告辯稱：系爭買賣契約之標的不包括夾層在內，其無交付已興建夾層之建物之 契約義務云云，惟查：
⒈依前述兩造間之締約商議過程、系爭契約文件及交易習慣，足認原告顯然認知上 開廣告關於夾層之表示或展現，乃被告向原告預示日後主建築物結構體完成後，
得二次施工補建為夾層屋之建議參考工程，從而上開夾層屋廣告縱不致使原告誤 信買賣契約之標的包括夾層屋在內，然卻足使原告信賴買賣標的日後得合法施作 夾層屋，已如前述，參以系爭房屋樓高三米六，其面積包含主建物、附屬建物及 共同使用部分在內，僅約十三坪，屬小坪數、挑高空間之房屋，而依一般社會觀 念，房屋室內可使用之面積及其價格，乃影響購屋者意願之最重要因素，是企業 經營者針對此等小坪數、挑高空間房屋之特性，於廣告及銷售現場之樣品屋以夾 層之設計空間展示，使原僅十餘坪之建築物能有三房一廳之格局，衡情消費者願 購買可興建夾層之挑高空間房屋，乃在於其得擴充空間利用之特性，倘廣告之內 容非以夾層屋建築之式樣展現，且其銷售人員亦未以夾層使用之特性推銷系爭房 屋，則購屋之消費者又豈有相信買賣標的可規劃為三房一廳，而購買一面積狹小 卻挑高三米六之房屋居住之理？是其目的既在以此特性招徠客戶，自足令購屋者 認其可使用之空間面積因而增加甚多，購屋之單價則相對降低，是原告既信賴系 爭房屋具有得規劃為夾層屋之特性，則系爭買賣契約縱未約定系爭房屋得合法施 作夾層及其面積、對價、施作材質等事項，惟揆諸前揭法條及說明，已足認系爭 房屋須具備得合法興建夾層乙節，為買賣契約內容之一部分，是該廣告文宣縱未 附於契約內，亦已成為契約之內容。被告辯稱：由上開廣告、樣品屋及銷售人員 之說明以觀，均無可合法施作夾層之約定，系爭契約亦未約定夾層面積、對價， 夾層既非兩造約定之買賣面積，自非契約內容之一部分云云，洵屬無據。 ⒉至被告另以：廣告內容是否成為契約之一部，仍須經締約當事人合意，倘僅憑廣 告即可確定買賣雙方之權利義務，又何須簽訂具眾多條款並附建物平面圖之買賣 契約書？如當事人有意以廣告及樣品屋內容為契約內容，至少應在訂約時將此等 內容確定後納入契約書作為附件，方足顯示其內容業經雙方合意而成為契約之內 容，然原告於締約時並未要求將之納為契約書附件，且兩造並未約定夾層面積、 施作材質或交易對價等屬重要合意之事項，顯見當事人之真意並未將其內容作為 契約內容云云。按前揭消費者保護法第二十二條之規定，係誠實信用原則在消費 者與企業經營者間契約關係上具體化之規定，該條後段規定，企業經營者對消費 者所負之義務不得低於廣告之內容，乃依據誠實信用原則對契約之內容所作解釋 之結果，其立法意旨在使任何足以影響消費者形成消費動機、決定訂約之廣告宣 傳內容，均成為契約內容之一部分，使其成為對消費者之最低限度保障。從而該 條後段規定之適用，與企業經營者是否有意使廣告內容成為契約內容一部份之主 觀意思無涉，亦與當事人有無使廣告內容成為契約內容一部份之合意無涉，縱未 經當事人間之特別合意或表示將廣告內容納入契約書或作為契約書附件之一，亦 不影響該條後段規定之適用。是廣告內容之所以成為契約內容之一部分，乃係基 於法律之規定，而非基於當事人之約定，自不受當事人主觀意思之拘束。故兩造 縱未約定系爭房屋日後得為夾層之施工，惟被告上開行為既足使原告信賴系爭房 屋得合法興建夾層，則被告縱未應允施作夾層，亦無礙於其依法應就上開廣告內 容負責之認定。是被告前揭所辯廣告及樣品屋關於夾層事項，未經兩造合意成為 契約內容之一部分云云，顯與消費者保護法第二十二條後段規定之立法意旨有違 ，自非可採。
㈤被告又辯稱：依系爭房屋買賣契約書第二十四條第二項、第三項之約定，足見被
告已明確告知夾層違法性問題，且經兩造合意排除與契約內容不同之廣告、樣品 屋等為契約內容之一部，依系爭契約前言之記載，被告既已充分審閱上開契約條 款並於其上簽名，足見渠已認知該條約定而願與被告締約，依契約自由原則，兩 造自無可合法興建夾層之合意云云。原告則主張：渠係受湯欽芸誤導，未審閱契 約即匆促簽名，渠並不知悉契約前言所載之審閱權利，被告亦未告知原告上開權 利，是系爭房屋買賣契約書第二十四條既未經渠審閱，復與消費者保護法第二十 二條規定意旨相悖，有違誠信原則，對消費者顯失公平，應屬無效，被告自不得 據以免除其就廣告、樣品屋及現場銷售人員口頭擔保之責任等語。經查： ⒈按消費者保護法第四條規定，企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費 者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提 供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。第五條規定， 政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取 正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。由此可知在消費者保護法上，企業 經營者對於消費者負有揭露交易資訊之義務。此等義務，在定型化契約之交易上 ，尤具重要性。蓋因定型化契約之相對人即消費者，縱非皆為經濟上弱者，然多 屬資訊上弱者及法律上弱者，資訊上所以弱勢，或因極少甚至第一次從事系爭交 易（例如消費者向建商購買預售房屋），或因與他方之資訊不對稱，至於法律上 所以弱勢，則因企業經營者通常藉助律師等專業人士為其擬定定型化契約條款， 而消費者則大都欠缺相關法律常識，遑論專業知識。是定型化契約既為企業經營 者單方預先擬定，而其條款或使用專門用語，而為消費者所難以理解，或隱藏風 險轉嫁，而使交易他方承擔不利，況企業經營者就其所營事業，非但具備專業知 識，且通常均已累積豐富交易經驗。則消費者就定型化契約之內容既無法參與於 前，企業經營者即應於訂約前，向消費者揭露該契約條款之內容，並使消費者於 依該條款訂約前，有審閱內容之機會，始符前揭消費者保護法第四條、第五條之 規範要求，此即基於企業經營者擬定之定型化契約條款，應經消費者同意，始得 成為契約內容之契約法基本法理而來。準此，消費者保護法施行細則第十一條第 一項、第二項乃明定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契 約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」。惟實務上常見企業經營 者以其擬定之密密麻麻定型化契約書中，在前言或末端部分，印有「本契約（及 其附件）業經甲方（即消費者）於簽約前○日（或合理期間內），（攜回）審閱 全部條款內容」等文字之定型化契約條款方式，履行其依前揭施行細則第十一條 第一項所定應提供消費者審閱條款內容期間之義務。惟如定型化契約全部條款之 條文數量不少、詳細內容複雜，客觀上不可能為一般消費者於簽約當場或簽約前 之短暫時間內，予以全部審閱，或該等「定型化審閱期間條款」字體細小、位置 隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識，然該等「定型化 審閱期間條款」卻載明消費者業已在短暫時間內審閱全部條款內容，則此等條款 顯有突襲性情事，自不構成契約內容，從而，消費者得依消費者保護法施行細則 第十一條第二項規定，選擇主張系爭定型化契約全部或部分條款是否構成契約之 內容。至消費者訂約前，企業經營者是否已提供全部條款內容以供審閱乙節有爭
執時，應由企業經營者負舉證責任，此乃企業經營者在締約時應盡之揭露資訊義 務，觀諸前揭消費者保護法第四條、第五條及消費者保護法施行細則第十一條第 一項規定自明。是企業經營者以「定型化審閱期間條款」方式，抗辯其已盡此義 務，而消費者有爭執時，應由企業經營者證明消費者就該「定型化審閱期間條款 」已有同意之表示。企業經營者無法證明有該同意者，不得僅憑契約書上有「定 型化審閱期間條款」之記載，即認定消費者已審閱全部條款內容。 ⒉查系爭買賣契約前言固有「本契約於簽訂前，買方享有攜回審閱五日之權利。契 約條款之內容並已經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左」等字樣，惟 查，原告係於向被告洽購上開預售屋當日簽約並繳納上開定金，已如前述，且由 系爭房屋買賣契約書全文以觀，該定型化契約全部條款之條文數量多達二十餘條 、詳細內容複雜，衡情首次購屋之原告顯無可能於簽約當場或簽約前之短暫時間 內，予以全部審閱，參以該等「定型化審閱期間條款」置於契約首頁前言處，客 觀上難以注意或辨識其存在，且該等條款旁之立契約書人買方項下之原告姓名係 被告銷售人員所代填，並非原告親自簽寫，而原告僅於契約末頁立契約書人買方 項下簽名乙節，復為被告所不爭，足見系爭買賣契約書前言所載本契約於簽訂前 ，原告享有攜回審閱五日之權利，契約條款內容並已經兩造詳細閱讀，充分討論 云云，與實情不符，是此等「定型化審閱期間條款」對原告而言，顯屬突襲，而 被告就上開契約前言所載之「定型化審閱期間條款」已經原告表示同意，且其於 訂約前確已告知原告享有五日審閱期間，並提供全部契約條款內容以供審閱乙節 ，既未能舉證以實其說，揆諸前揭說明，尚難僅憑契約書上有前揭「定型化審閱 期間條款」之記載，且經原告於契約末頁簽名，即認原告確已審閱全部條款內容 。是原告主張：於買受時，因渠所攜信用卡刷卡額度已滿，尚不足支付上開定金 而返家取其他信用卡時，被告即備妥系爭買賣契約書等相關文件，並於其上蓋妥 代刻之印章、書妥渠個人資料，並於前言之立契約書人買方項下簽寫渠姓名，被 告之銷售人員復告知契約文件均為制式化一般條款，渠僅須在契約末頁立契約書 人買方項下簽名即可，渠受銷售人員誤導，未審閱契約即匆促簽名，渠並不知悉 契約前言所載之審閱權利，被告亦未告知夾層施作並非合法等情，應堪採信。從 而，原告依消費者保護法施行細則第十一條第二項規定，主張系爭定型化契約第 二十四條第一項前段「任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效 」、第二項「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有 關二次施工違罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請 求退戶或為其他任何之請求」及第三項「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳 、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供 買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入，一切均 以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切之請求」等未經渠審閱之條 款，均不構成契約內容，應屬有據。被告執上開「定型化審閱期間條款」，抗辯 其已盡提供原告審閱契約之義務，且已於前揭契約第二十四條明文告知原告夾層 施作之違法性問題，並經兩造合意排除廣告為契約內容之一部云云，自不足取。 ⒊再按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之條款違反誠信原則
，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款違反平等互惠原則者，或條 款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，或契約之主要權利或 義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，推定其顯失公平，消費者保 護法第十一條、第十二條分別定有明文。又消費者保護法第二十二條後段規定， 企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，係指商業廣告上所宣傳之 內容，倘已達相當具體明確之程度時，無論契約當事人間主觀上有無使廣告內容 成為契約內容一部份之意思，廣告之內容對企業經營者而言，原則上即生契約上 之拘束效力，既如前述，則縱企業經營者於契約書中表明廣告內容僅具有參考價 值，或排除廣告內容成為契約內容之一部分者，亦同。從而企業經營者如欲將廣 告內容排除於其所負擔契約義務範圍外，須舉證證明其係以個別商議之方式，在 積極主動對消費者善盡充分告知說明義務，而消費者明知廣告內容不成為契約內 容之一部分，仍明示同意拋棄法律之保護，方不受廣告內容之拘束。是單純於契 約書上記載「排除廣告效力條款」或「廣告僅供參考條款」，不生排除廣告內容 之效力，企業經營者須更以其他證據方法證明消費者確有明示排除之真意，始足 當之。經查，系爭契約書為被告單方所提供之定型化契約，原告於買受時並未充 分閱覽契約書，已如前述，且系爭房屋之買賣，係屬預售屋買賣之性質，於訂約 之際，銷售房屋之被告未提供任何已完工之建築物成品供購屋之原告決定是否購 買房屋，則原告僅能憑藉廣告、樣品屋及現場銷售人員之解說等資訊，作為決定 是否訂約之參考依據。是被告一方面以買賣標的具有得合法興建夾層之特性，作 為廣告、樣品屋及現場銷售人員之促銷重點，以刺激、吸引或誘導原告誤認系爭 房屋得興建夾層，乃進而決定與其訂約後，復於買賣契約書上以前揭第二十四條 之「排除廣告效力條款」或「廣告僅供參考條款」，排除廣告內容成為契約內容 之一部分，並利用定型化契約條款規避或轉嫁其專業知識及技術上所能控制並得 加以避免之危險，而免除其交付得合法施作夾層屋之建物之契約義務，此顯與原 告信賴渠所購買之系爭房屋具有與廣告、樣品屋及現場銷售人員所示房屋相同之 價值、效用或品質之預期相悖，原告於簽約前既無機會得以充分閱讀契約內容， 被告復未告知原告系爭房屋未獲興建夾層許可之足以影響消費者權益之重要事項 ，竟於契約中將廣告效力排除，致原告於簽約後又須受該等契約條款之限制而不 得以廣告內容、樣品屋及銷售人員之說明加以爭執，致契約之目的難以達成，揆 諸前揭說明，應認上開契約第二十四條關於廣告僅供參考之定型化契約條款，與 前揭消費者保護法第二十二條之規範意旨相悖，顯已違反平等互惠及誠信原則， 且將致原告訂約之目的難以達成，則依同法第十二條之規定，應推定上開房屋買 賣契約第二十四條排除廣告效力之條款，對消費者顯失公平，自屬無效。被告即 不得據上開條款之記載，減輕或免除其就廣告、樣品屋及現場銷售人員之說明所 負之契約責任。
六、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應 負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯
失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分 別定有明文。又關於系爭買賣契約之標的因有關建築法令之限制，致未能二次施 工興建夾層屋，乃建築法令上對系爭買賣標的使用之限制，因而影響買賣標的物 之價值、效用或品質，關於此等公法上對買賣標的使用之限制，應認係屬存在於 買賣標的物本身之瑕疵，企業經營者就此等物之瑕疵，自應負瑕疵擔保責任（最 高法院四十九年度台上字第三七六號判例意旨參照）。經查： ㈠被告依約所須交付之房屋既為挑高空間設計之單層建物，且被告雖告知原告就夾 層部分需由原告於交屋後另行施工，惟因已取得使用執照之房屋，性質上屬已竣 工之建物，買受人如欲就夾層部分施工，即屬於原建物增加面積之增建行為，依 法應請領建造執照，始可合法施作並擁有、使用該夾層空間，若買受人在未依法 請領建造執照之情況下，即行僱工興建夾層，依建築法第二十五條、第八十六條 之規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。且夾層部分之地板面積依法應 列入建物總樓地板面積計算，若出賣人或建商已將該建物之容積率完全使用完畢 ，買受人即使請領建造執照，亦將因已無剩餘容積餘額而無法獲准取得執照。是 被告明知前揭法令限制之事實，卻仍以前揭銷售廣告之醒目字眼、圖片、樣品屋 及家具配置建議參考圖，將建物內部規劃為上、下二層之夾層設計，足見其係以 銷售樓地板與天花板間得加蓋一樓層，作為吸引消費者購屋之賣點，且就系爭買 賣標的物是否得規劃為夾層空間之格局加以利用乙節，應認係當事人訂約之重要 之點，亦為一般不動產交易上之重要事項，更係原告決定是否訂約之關鍵性因素 。惟被告竟隱瞞而未明確告知原告，倘於建商取得使用執照或交屋後，進行二次 施工加蓋室內違章之夾層，將可能遭受前揭建築法規之不利益處分，竟仍以夾層 為號召，致原告誤認室內夾層係獲合法申請之使用空間，進而誤認得以較低之價 格作較大坪數之空間規劃。系爭房屋在交付前既因相關建築法令之限制，致不能 二次施工興建夾層屋，已嚴重影響原告契約目的之實現，是被告給付之系爭房屋 顯已具有減少契約預定效用之瑕疵，並欠缺被告所保證之品質，且該瑕疵於危險 移轉前已確定無法補正或除去，則被告自應依民法第三百五十四條第一項之規定 ，負瑕疵擔保責任。從而原告以系爭房屋有日後不得合法施作夾層之物之瑕疵為 由，於締約翌日即九十年三月十八日以口頭告知被告，並於同年月十九日以臺北 敦南郵局第七三號存證信函送達被告，為解除系爭買賣契約之意思表示，於法即 無不合。
㈡至被告辯稱：媒體於八十六年六月間即大幅爆發夾層屋事件，原告既明知或有重 大過失不知施作夾層係屬違法行為，依民法第三百五十五條之規定，其自不負擔 保之責云云，固據提出剪報為證，惟查，關於夾層屋興建違反建築法令規定之建 築法律知識，固屬建商從事該行業必備之專業知識，然非一般消費者於生活上輕 易可得而知之法律常識。況八十六年六月間縱曾爆發夾層屋事件，而經媒體廣泛 報導夾層屋違法情事，惟對當時並無購屋需求之一般民眾而言，未必知悉並明瞭 報導內容，是要求於上開夾層屋事件爆發後數年首次購屋之原告知悉夾層屋違法 情事，顯屬過苛。況依一般預售屋買賣市場實務，消費者因獲取相關資訊不易， 往往缺乏建築或買賣等專業法律知識，僅能依憑廣告及現場銷售人員之解說而認 識其所購建物之各項交易條件，然被告竟未告知原告夾層違法情事，且以之為促
銷重點，是難認原告有故意或重大過失不知二次施工興建夾層並非合法之情事。 況縱認原告因重大過失不知二次施工興建夾層違法，然依民法第三百五十五條第 二項「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證 其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」之規定，苟出 賣人特別保證其無瑕疵或出賣人故意不告知瑕疵者，縱買受人有重大過失而不知 ，出賣人仍須負瑕疵擔保之責。被告既熟悉各項建築法令對系爭房屋之限制，卻 仍以上開廣告、樣品屋誤導原告，且未就此等交易上重要之事項，善盡明確告知 或說明之義務，復以上開廣告、樣品屋及銷售人員之說明，對原告保證系爭房屋 具有日後得合法施工興建為夾層屋之品質，足認被告係故意不告知瑕疵之存在， 且已對原告保證無瑕疵，甚為明確。是被告辯稱原告故意或重大過失不知夾層違 法，其不負擔保責任云云，亦屬無據。
七、綜上，系爭房屋在交付前既因有關建築法令之限制，致未能二次施工興建夾層屋 ，顯已具有減少契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵於危險移轉前已確定無法補正或 除去，則被告依民法第三百五十四條規定，自應負瑕疵擔保責任。是原告依同法 第三百五十九條規定，於締約翌日即九十年三月十八日以口頭告知被告，並於同 年月十九日以臺北敦南郵局第七三號存證信函送達被告，為解除系爭買賣契約之 意思表示，即無不合。從而，原告依同法第二百五十九條第一款、第二款解除契 約回復原狀之規定，請求被告返還上開原告已付之定金七十八萬元，及自受領時 即九十年三月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之法定利息，為有理由， 應予准許。
八、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定 相當之擔保金額，併予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不予一一 論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十七 日 臺灣臺北地方法院民事第三庭 審判長法 官 楊絮雲 法 官 李維心 法 官 陳芃宇右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後二十日內提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十七 日 法院書記官 高菁菁
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