臺灣臺北地方法院民事判決 九十年訴字第一九○號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳啟昌律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳永昌律師
右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段三九建號即建物門牌臺北市○○○路○段二五三巷一五號一樓含增建部分面積共計一０六點六三平方公尺及同號二樓面積六二點三六平方公尺房屋（如附圖所示）遷讓返還原告及共有人梁孝慈。被告應給付原告自民國九十年一月十八日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月以新臺幣壹萬捌仟柒佰柒拾貳元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾玖萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹拾肆萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾叁萬壹仟柒佰伍拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠如主文第一項所示。
㈡被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日即民國九十年一月十八日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月以新臺幣（下同）一萬八千七百九十元計算之損害金。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：原告前於八十七年七月二十日與訴外人台碁建設股份有限公司（下稱台碁 公司）就合作興建房屋事宜，簽訂合作契約書，約定由原告出資一千二百萬元購 買坐落臺北市○○區○○段三小段二一四地號土地（下稱系爭土地）及其上同小 段三九建號即建物門牌臺北市○○○路○段二五三巷一五號一樓含增建部分面積 共計一０六點六三平方公尺及同號二樓面積六二點三六平方公尺房屋（如附圖所 示，下稱系爭房屋）之應有部分二分之一，台碁公司負責於八十七年十月三十一 日前與地主談妥合建、委建或買賣土地事宜。台碁公司旋於同年七月二十九日與 系爭房地之共有人即被告及其子周光宇（應有部分各四分之一）簽訂不動產買賣 契約書，並於同年八月二日與訴外人即系爭房地共有人之一梁孝慈（應有部分二 分之一）簽訂合建契約書。而被告及周光宇為履行移轉所有權登記予台碁公司之 義務，乃以縮短給付方式，於同年八月三日直接將系爭房地應有部分二分之一移 轉登記為原告所有。而被告等共有人原將系爭房屋出租他人開設川菜館，並未居 住其中，其等為履行上開買賣及合建契約，乃提前與承租人解約，將系爭房屋騰
空交付訴外人曹源龍建築師設計規劃合建事宜。惟因部分鄰地問題未獲解決，致 台碁公司違約未給付系爭房地買賣價金尾款予被告及周光宇，其等因而對台碁公 司及原告提起不動產所有權移轉登記訴訟（本院八十七年度重訴字第一四一一號 ），先位請求原告將系爭房地所有權應有部分二分之一移轉登記予被告及周光宇 ，備位請求台碁公司及原告連帶給付一千一百四十三萬八千九百七十六元（即系 爭房屋買賣價金一千一百二十五萬元及土地增值稅十八萬八千九百七十六元）及 其利息。詎被告於對原告之上開訴訟敗訴確定後，竟未經系爭房屋共有人即原告 與梁孝慈之同意，擅自占用系爭房屋，為此依民法第七百六十七條、第八百二十 一條但書規定，訴請被告將系爭房屋遷讓返還共有人全體即原告與梁孝慈，並依 同法第一百七十九條及土地法第九十七條規定，訴請被告給付自起訴狀繕本送達 翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月依系爭房地申報總價年息百分之十計算 相當於租金之不當得利一萬八千七百九十元。
三、證據：提出合作契約書、合建契約書、買賣所有權移轉契約書、本院八十七年度 重訴字第一四一一號民事判決、臺北市建物及土地登記謄本、房屋現值證明書、 臺北自來水事業處水費繳納證明單、臺灣電力公司臺北市區營業處用電繳費證明 書、臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖、臺北市地籍圖謄本等件為證，並聲 請訊問證人張琳。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：原告就系爭房地所有權僅二分之一，共有人梁孝慈既同意被告占用系爭房 屋而未要求遷出，原告自不得代為主張。又原告既係與台碁公司合作興建房屋， 則渠等間應屬合夥關係，系爭房地應屬渠等共有之合夥財產，原告未與台碁公司 一同起訴，當事人即非適格。且台碁公司既未依約給付尾款，被告自得繼續占用 系爭房屋。
三、證據：提出八十八年一月二十五日掛號函件及收件回執、合建契約書等件為證， 並聲請訊問證人梁孝慈、黃成志。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度重訴字第一四一一號全卷及勘驗現場。 理 由
一、本件原告原起訴請求被告將臺北市○○○路○段二五三巷一五號房屋遷讓返還原 告及訴外人梁孝慈，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日 止，按月以一萬八千三百六十三元計算之損害金。嗣就不當得利部分，擴張請求 金額為一萬八千七百九十元。其後復就遷讓返還系爭房屋一樓部分，減縮請求面 積為六二點三六平方公尺（不包括增建部分面積四四點二七平方公尺），嗣又擴 張請求面積為一０六點六三平方公尺（包括增建部分面積），核分別屬擴張或減 縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予 准許。
二、原告起訴主張：渠前於八十七年七月二十日與訴外人台碁公司就合建房屋事宜， 簽訂合作契約書，約定由渠出資一千二百萬元購買系爭房地所有權二分之一，台
碁公司負責與地主談妥合建、委建或買賣土地事宜。台碁公司旋於同年七月二十 九日與系爭房地共有人即被告及其子周光宇（應有部分各四分之一）簽訂不動產 買賣契約書。被告及周光宇為履行移轉所有權登記予台碁公司之義務，乃以縮短 給付方式，於同年八月三日直接將系爭房地所有權二分之一移轉登記予渠。嗣因 台碁公司違約未給付買賣價金尾款予被告及周光宇，其等乃對台碁公司及渠提起 不動產所有權移轉登記訴訟。詎被告於對渠敗訴確定後，竟未經渠及共有人梁孝 慈（應有部分二分之一）同意，擅自占用系爭房屋，爰依民法第七百六十七條、 第八百二十一條但書、第一百七十九條規定，訴請被告將系爭房屋遷讓返還共有 人全體即渠與梁孝慈，並給付自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月依系爭房地申報總價年息百分之十計算相當於租金之不當得利一萬八千 七百九十元等語。
三、被告則以：原告就系爭房地所有權僅二分之一，共有人梁孝慈既同意其占用系爭 房屋而未要求遷出，原告自不得代為主張。且原告既係與台碁公司合作興建房屋 ，則渠等間應屬合夥關係，系爭房地應屬渠等共有之合夥財產，原告未與台碁公 司一同起訴，當事人即非適格。又台碁公司既未依約給付尾款，其自得繼續占用 系爭房屋云云，資為抗辯。
四、查原告前於八十七年七月二十日與台碁公司就合作興建房屋事宜，簽訂合作契約 書，約定由原告出資一千二百萬元購買系爭房地應有部分二分之一，台碁公司負 責於八十七年十月三十一日前與地主談妥合建、委建或買賣土地事宜。嗣台碁公 司與系爭房地之共有人即被告及其子周光宇（應有部分各四分之一）談妥買賣系 爭房地應有部分二分之一事宜，台碁公司乃於八十七年七月二十三日復與原告簽 訂買賣契約書，約定將該公司向被告及周光宇買受之系爭房地，依前揭合作契約 書之意旨，以一千二百萬元轉售予原告，再由原告提供系爭房地與該公司進行合 建事宜。該公司旋於同年七月二十九日與被告及周光宇簽訂不動產買賣契約書， 並於同年八月二日與系爭房地共有人之一梁孝慈（應有部分二分之一）簽訂合建 契約書。因被告及周光宇基於前揭與台碁公司之買賣契約、台碁公司基於上開與 原告之買賣關係，而各負有履行移轉系爭房地所有權登記予台碁公司、原告之義 務，為圖簡便，乃由被告及周光宇以縮短給付方式，於同年八月三日直接將系爭 房地應有部分二分之一移轉登記為原告所有。惟因台碁公司事後違約未給付系爭 房地買賣價金尾款予被告及周光宇，其等乃於八十七年十一月六日以臺北杭南郵 局第四二一號存證信函，向台碁公司表示解除雙方間上開買賣契約，其後復對台 碁公司及原告提起不動產所有權移轉登記訴訟，先位請求原告將系爭房地所有權 應有部分二分之一移轉登記予被告及周光宇，備位請求台碁公司及原告連帶給付 一千一百四十三萬八千九百七十六元（即系爭房屋買賣價金一千一百二十五萬元 及土地增值稅十八萬八千九百七十六元）及其利息。嗣經本院於八十八年八月二 十三日以八十七年度重訴字第一四一一號判決認定：㈠先位聲明部分：其等與台 碁公司間之買賣契約，雖經其等行使解除權而不存在，然不影響原告與台碁公司 間買賣契約之存在，原告受讓系爭房地仍具有法律上原因，其等依解除契約後回 復原狀請求權，主張原告應移轉系爭房地所有權登記，於法無據。㈡備位聲明部 分：⑴台碁公司違約未給付買賣價金尾款，其等除得依約沒收台碁公司已付價款
外，台碁公司並應將系爭房地應有部分二分之一移轉登記予其等。惟因其等已將 系爭房地所有權移轉登記予原告，而無從請求回復原狀移轉登記，是台碁公司已 給付不能，則其等請求相當於系爭房地價值一千一百二十五萬元之損害賠償，應 予准許，而駁回就土地增值稅十八萬八千九百七十六元部分之請求。⑵原告與台 碁公司間並無隱名合夥之法律關係，原告自無須就其等上開損害，與台碁公司負 連帶賠償責任為由，判決台碁公司應給付被告及周光宇一千一百二十五萬元及利 息，而駁回其餘之訴確定在案。又被告占用系爭房屋一樓含增建部分面積共計一 ０六點六三平方公尺及二樓面積六二點三六平方公尺（如附圖所示）等事實，業 據原告提出合作契約書、合建契約書、買賣所有權移轉契約書、本院八十七年度 重訴字第一四一一號民事判決、臺北市建物及土地登記謄本、臺北市大安地政事 務所土地複丈成果圖、臺北市地籍圖謄本等件為證，並為兩造所不爭，且經本院 依職權調閱本院八十七年度重訴字第一四一一號全卷查核屬實，復經本院勘驗現 場，製有勘驗筆錄附卷可稽，堪信為真。
五、被告辯稱：原告就系爭房地應有部分僅二分之一，共有人梁孝慈既同意其占用系 爭房屋而未要求遷出，原告自不得代為主張。且原告既係與台碁公司合作興建房 屋，則渠等間應屬合夥關係，系爭房地應屬渠等共有之合夥財產，是原告未與台 碁公司一同起訴，當事人即非適格云云。經查： ㈠按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物 之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。本件原 告與梁孝慈就系爭房地所有權各為二分之一，既如前述，則依上開規定，原告為 共有人全體即渠與梁孝慈之利益，本於民法第七百六十七條之所有物返還請求權 ，訴請被告遷讓返還系爭房地全部予渠及梁孝慈，即屬有據。被告雖以梁孝慈同 意其占用系爭房屋為由，抗辯原告不得代為提起本件訴訟云云，惟依民法第八百 二十條第一項規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。是縱令 共有人梁孝慈確曾同意被告占用系爭房屋，亦不得拘束原告，被告自不得僅憑已 獲梁孝慈同意，即謂原告不得就共有物之全部，為共有人全體之利益，為本於所 有權之請求。
㈡被告另以：原告既係與台碁公司合作興建房屋，則渠等間應屬合夥關係，系爭房 地應屬渠等共有之合夥財產云云，惟如前述，原告與台碁公司為合作興建房屋， 約定由原告出資一千二百萬元，向台碁公司買受該公司自被告及周光宇處購得之 系爭房地所有權二分之一，再由原告提供系爭房地與該公司進行合建。且被告及 周光宇係以縮短給付方式，逕將系爭房地所有權二分之一移轉登記予原告，尚難 認為原告與台碁公司之合夥財產。再依原告與台碁公司簽立之合作契約書第六條 約定：「本約雙方合作興建房屋，其土地規劃、建築設計、請領建造執照及使用 執照、鳩工耗材、營造施工及有關之風險等，均由乙方（即台碁公司）負責處理 並負完全責任，其各類費用亦均由乙方負擔，與甲方（即原告）無涉」以觀，亦 難認原告與台碁公司間有合夥關係。是被告僅以原告與台碁公司合建為由，遽論 渠等間有合夥關係，系爭房地為渠等共有之合夥財產，而認渠等應一同起訴，當 事人始稱適格云云，自屬無據。
六、被告又辯以：台碁公司既未依約給付買賣價金尾款，其自得繼續占用系爭房屋云
云。查如前述，被告於出售系爭房地予台碁公司，並依約移轉所有權登記予原告 後，縱因台碁公司未依約給付買賣價金尾款，而解除其與台碁公司間之買賣契約 ，惟系爭房地既經台碁公司轉售予原告，並由被告以縮短給付方式逕予移轉登記 為原告所有，則原告已成為系爭房地之所有權人，是被告與台碁公司間之買賣契 約，縱經解除而不存在，亦不影響原告基於渠與台碁公司間之買賣契約，而取得 系爭房地之所有權，被告自不得據其與台碁公司間之買賣關係已解除而不存在為 由，對原告為有權占有之抗辯，原告依所有物返還請求權，訴請被告遷讓返還系 爭房屋予原告及共有人梁孝慈，於法有據，應予准許。七、按民法第一百七十九條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當租金之利益，為社會通常 之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。被告無權占用 系爭房屋，自係受有利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，依前揭說明， 原告主張受有相當租金之損害，訴請返還，即無不合。依土地法第九十七條第一 項規定，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十 為限。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直 轄巿或縣（巿）地政機關估定之價額。又土地之總價額係指土地所有人依土地法 申報之地價即法定地價，此於平均地權條例施行地區，係指地政機關舉辦規定地 價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自行申報之地價，土地法施 行法第二十五條、平均地權條例第十六條分別定有明文。查系爭房屋位於臺北市 大安區，屬城市地方房屋，坐落系爭土地面積為七九平方公尺，該筆土地八十九 年七月一日之申報地價為每平方公尺五萬四千五百六十元，系爭房屋九十年度課 稅現值為十九萬五千元，原告就系爭房地應有部分為二分之一，有原告提出臺北 市土地及建物登記謄本、房屋現值證明書可按。本院審酌系爭房屋位於臺北市大 安區商業繁榮之市區○○○○路四段、復興南路一段及捷運板南線忠孝復興站之 出口甚近，交通十分便捷，鄰近基督教會、福華飯店、仁愛醫院、嘟嘟房停車場 及復興南路沿線商圈，附近並開設中南小館、理容院、拉麵店、服飾店等商家， 生活機能良好，且被告目前於系爭房屋一樓開設美蘭服飾店等情，有本院勘驗筆 錄可稽，本院認被告所受相當租金之利益，應以系爭房地申報總價額年息百分之 十計算為相當，是被告自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月十八日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月應給付之不當得利為一萬八千七百七十二元（(54560× 79+195000)×10%÷12×1/2≒18772(元以下四捨五入)）。八、從而，原告依民法第七百六十七條、第八百二十一條但書、第一百七十九條規定 ，訴請被告遷讓返還系爭房屋予原告及共有人梁孝慈，及自起訴狀繕本送達翌日 即九十年一月十八日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當 得利損害金一萬八千七百七十二元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為 無理由，應予駁回。
九、按民事訴訟法第三百九十六條第一項固明定判決所命之給付，其性質非長期間不 能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間。惟本院審酌被告既 於八十七年八月三日將系爭房地應有部分二分之一移轉登記為原告所有，即應遷 讓交付予原告占有使用收益，被告迄未履行，已逾四年期間，且原告亦未同意給
予相當之履行期間，是本院認無酌定履行期間之必要，併此敘明。十、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之 聲請已失所附麗，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不予一一 論述，又被告聲請訊問證人梁孝慈、黃成志，亦核無必要，附此敘明。、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日 臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 李維心
法 官 陳芃宇
右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後二十日內提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日 法院書記官 高菁菁
, 台灣公司情報網