臺灣士林地方法院民事簡易判決
原 告 甲○○
被 告 台業公寓大廈管理維護股份有限公司
棟
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間損害賠償事件，於民國95年1月20日辯論終結，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領：
一、原告主張：其係高雄市○○○路5號30樓之53房屋所有權人 ，而被告為受原告所居高雄85大樓管理委員會委託從事大樓 公共服務管理業務，其於民國94年1月16日得知前述房屋於 承租人朱琇靖搬離時，將鑰匙交管理員應國華，而應國華未 到現場察看，也沒有告知代收鑰匙之事。隔天其友人陳榮欽 至現場向管理員拿鑰匙上樓，因誤觸屋內警報器，並發現屋 內門、牆及物品遭人噴漆割破，而當時的管理員曾耀賢也未 到現場察看。其於94年1月17日即電話告知並傳真高雄85大 樓管委會，請求保留1月8日至17日30樓錄影帶以供警方調查 查出破壞者，並於隔天南下處理，被告並於1月19日約四位 主管級人員查看得知受損嚴重，但卻未處理，並稱保全系統 已消除，也未保留相關證據供檢、警調查。爰依民法第535 條、第544條、第223條及消費者保護法之規定，請求被告賠 償修繕費用新台幣（下同）120,000元及精神損害50,000元 ，共計170,000元。並提出台灣高雄地方法院檢察署檢察官 不起訴處分書（94年度偵字第9274號）、請求保留錄影帶傳 真函、高雄85大樓管委會函及客戶服務執行單。二、被告則以：其係與管委會簽約，與原告並無委任關係；另其 僅係負責公共區域部分的管理事項，並不包括住戶的室內。 ，1月16日在承租人搬家時有通知原告，其代收鑰匙是純服 務性質，不負清點及損失責任，警報響時，管理員有以電話 聯絡原告友人陳榮欽了解原因，經與陳先生確認是誤觸，所 以未上樓察看；另亦有會同原告配偶廖錫卿觀看前後3日的 錄影帶並拷貝1月17日當天錄影帶，發現並無可疑之人，另 因錄影帶只能保留15日，其餘均已銷磁，而且30樓安裝位置 係管委會決定，距原告門口尚有10餘公尺，也無法拍攝到原 告住戶大門前方狀況。另保全系統是建設公司建置並交由管 委會使用，當時並未要求保存，且電腦只可儲存1個月，於
法院傳訊時，早已被新訊號蓋過而無法調閱，其已盡善良管 理人責任。另提出建築物委託管理契約書，並聲明駁回原告 之訴，如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、本件爭點乃在兩造有無委任關係及被告有無違背善良管理人 之責任？茲分述如下：
㈠公寓大廈管理委員會並非法人，縱係依公寓大廈管理條例成 立之管理委員會，亦僅係依法具有當事人能力，仍非法人， 其對內執行公寓大廈管理事務，對外則為公寓或大廈區分所 有權人全體之代表機關，並無自然人與法人在實體法上所具 備之權利能力，不得享有權利，負擔義務，本件委託管理契 約雖係以高雄85大樓管理委員會名義與被告簽定，惟該管理 委員會既無權利能力，而為全體大廈住戶之對外代表機關， 其代表全體住戶與被告簽訂之委託管理契約自應直接對本人 即全體住戶發生效力，是原告既為該大廈之住戶，自為本件 委託管理契約之當事人。又依被告與管委會簽訂之契約第1 條及第4條規定，須處理住戶訴願及報修案之受理、聯繫及 處理結果回報業務；另在大樓公用部分安全管理業務，計有 ：維護大樓公共安全及良好秩序，以確保大樓安寧；站崗巡 邏、門禁、防災等警備工作之執行（包括進出物品管制、夜 間巡查）、大樓遇有緊急情況或突發事件時，應立即採取應 變措施及負責執行有關安全管理工作、大樓公共安全及門窗 管理之巡查報告及負責處理等等，應可解釋為係約定向包括 原告在內之社區全體住戶為給付，核與民法第269條第1項之 規定相符，係屬利益第三人契約，原告亦可直接請求被告給 付，則被告所辯：本件委託管理契約僅存在於其與管理委員 會間，原告起訴乃當事人不適格等語，容有誤會。 ㈡依管理契約第8條來看，被告就原告屋內之火災、竊盜等所 致之損害，原則上不必負賠償責任，除非是被告管理維護不 周造成損害或致損害擴大者，才須負責。經查：原告之承租 人終止租約並擬於94年1月16日搬家，為原告所知悉，且被 告現場之管理員亦有電話告知；另原告是在隔天由友人代為 察看系爭房屋時，才發現其屋內遭人噴漆及割破物品，另原 告觀看當日承租人離開前後錄影帶內容並未發現異狀或其他 嫌疑人等，此為兩造所不爭執。又原告房屋門鎖並未遭人破 壞，足見進入房屋之人，亦有可能係持有該房屋之鑰匙者， 或承租人及其親友，原告既未能舉證證明侵入者係僱請鎖匠 開鎖進入，故依現場情狀判斷，被告所僱請之管理員自無從 外觀予以管理防範，因此，自無所謂管理疏失可言。因此， 被告抗抗辯為有理由。從而，原告之請求，即屬無據，應予 駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。中 華 民 國 95 年 2 月 8 日 內湖簡易庭法 官 李建忠以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 95 年 2 月 10 日 書記官 蕭永同
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