臺灣桃園地方法院民事簡易判決 94年度壢簡字第155號
原 告 丁○○○股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○○股份有限公司
法定代理人 辛○○
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國95年1月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬壹仟陸佰元，及自民國九十四年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣肆拾柒萬壹仟陸佰元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國 90年8月起至92年10月間，陸續 承租被告位於桃園縣楊梅鎮○○○段 69之8地號明日之星大 樓之公寓房屋共17戶，供員工宿舍之用，原告並因此陸續給 付被告前開承租房屋之押租金，共新臺幣（以下同）501,00 0 元。由於上述租賃標的物係陸續承租，於租賃期間屆滿後 ，有另訂新約繼續承租者，有未另訂新約而繼續承租使用， 而成為不定期租賃契約者，租賃期間長短不一，管理不便， 且原告計劃於93年底將其員工宿舍移至距離原告地址較近之 楊梅埔心里五守國宅，雙方乃於93年6月協商將前開 17戶租 賃標的，統一納於 1紙書面契約中並約明租賃期限，以取代 當時尚發生效力之租賃契約書及使前述不定期限之租約變更 為定有期限者，並於 93年7月正式訂立書面契約，租賃有效 期間至同年12月31日止。嗣至93年12月租期屆滿前，原告為 處理員工宿舍搬遷事宜，乃積極處理17戶租賃標的返還事宜 ，並依約將租賃標的物遷空、回復原狀，另於同年12月29日 專函通知，請被告於同年12月31日辦理點交租賃標的物並返 還押租金等，原告於93年12月31日前往位於同棟大樓之被告 營業所親洽負責人辛○○先生，豈料被告除拒絕前往位於同 棟大樓之租賃標的物辦理點交，且於未曾檢視租賃標的回復 原狀情況之下，即藉詞原告未回復原狀而拒絕返還押租金， 其行為顯已屬受領遲延並已嚴重違約，原告不得已乃委託律 師函告拋棄租賃標的之占有，被告始於 94年1月12日願意受
領租賃標的之鑰匙，但仍繼續以各種理由拒絕返還押租金， 為此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告 501,000元， 及自94年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固曾收取原告押租金 501,000元，惟93年12 月31日點交時，原告僅提出 1張磁碟片, 表示房屋均已騰空 ，囑被告返還押租金，被告主張應按各房屋逐一清點，原告 竟拒絕，並委託律師為不實之催告，被告於94年1月7日收受 原告律師函後，認原告違反民法第264條第1項規定，主張同 時履行抗辯權，兩造始於 94年1月12日點交，經被告當場逐 一檢視，發現原告未盡善良管理人之注意，將租賃物毀損， 經估算需 194,886元復原，又原告積欠管理費42,950元，由 被告代墊，兩項共計237,836元，另應補繳94年1月1日至1月 12日之租金，共66,799元，以上合計共 384,639元。並聲明 ：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告確有向被告承租桃園縣楊梅鎮○○街 280號2、4、5、7 、8樓、 282號4、5、6、7、8樓，及同鎮○○街10號2、4樓 、6號4、5、7樓、8號2、7樓房屋共 17戶；租賃期間經兩造 合意後均至93年12月31日屆滿（參本院卷㈠第6-32頁、40-4 2頁房屋租賃契約）。
㈡原告承租系爭房屋交付被告押租金共501,000元（參本院卷 ㈡第56頁。
㈢前揭房屋係於94年1月12日辦理點交，被告並已收受原告承 租房屋之鑰匙。
四、本件之爭點：
㈠原告有無遲延返還系爭承租之房屋。
㈡原告是否違反善良管理人之注意義務，致承租房屋毀損。 ㈢原告是否有於租賃期間內，未繳納管理費，而由被告代墊之 情事。
五、本院就以上爭點之判斷及得心證之理由：
（一）依兩造租賃契約約定：「乙方（即原告）契約屆滿時，除 甲方（即被告）同意繼續出租外，應於即日將租賃房屋誠 心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租 金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，此有兩造不爭執之 租賃契約在卷可參；而原告於93年12月31日已派員欲與被 告辦理點交承租房屋一事，已據證人即戊○○、己○○於 本院結證明確（見本院卷㈠第 152-154頁），原告並曾於
93年12月29日以存證信函表示欲於同年月31日辦理點交返 還租賃物之事宜，該存證信函並已於同年月31日送達被告 ，亦有存證信函、回執等件附卷可憑，且原告並已於93年 12月31日將租賃房屋之狀況攝錄成光碟，該光碟經本院當 庭播放勘驗後，可認原告確已將房屋遷空，並有照片17張 可資佐證（見本院卷㈠第43-51頁、卷㈡第3-4頁），姑不 論原告點交之系爭房屋是否合於被告所認知之「回復原狀 」狀態，然原告確已於93年12月31日準備將系爭房屋點交 返還被告無誤，蓋原告既明知前開租賃契約之約定，並已 先行通知被告、備妥鑰匙及指派證人戊○○、己○○辦理 交還租賃的物事宜，實無可能拒不配合被告點交之理，況 原告於93年12月31日未如期與被告辦理點交後，旋於94年 1月6日委任律師代為函達拋棄租賃房屋占有之意思表示， 益見原告主張其於93年12月31日確已提出返還、點交租賃 房屋之要求甚明，是被告辯稱：原告僅提出光碟 1片，拒 不配合被告逐戶點交云云，尚不足採。本件原告主張其並 無遲延返還租賃房屋乙情，堪信為真。
（二）按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租 人負擔，民法第429條第1項定有明文。再依兩造租賃契約 約定：「乙方（即原告）應以善良管理人之注意使用房屋 ，除因天災地變等不可抗拒之情形外，如因乙方之過失致 房屋毀損，應負損害賠償之責」，是系爭房屋本應由被告 進行修繕，原告則於違反善良管理人注意義務致系爭房屋 毀損時始需負賠償之責。又按承租人應依約定方法，為租 賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質 而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租 賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違 反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。 但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益， 致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第43 2 條分別定有明文，由此可見，承租人應依「約定方法」 為租賃物之使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限， 即應透過「契約解釋」之方式加以確定，如當事人未有明 確之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為之， 此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方 法外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以 為決定。查承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租 賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使 用、收益租賃物之義務，是兩造租賃契約雖約定原告應於 租約屆滿時，「誠心按照原狀遷空交還」，然所謂之「原
狀」，除當事人有特別之約定外，應係指承租人以合於契 約之「應有」狀態返還，亦即以合於約定方法使用收益所 造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般 交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還 ，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間 之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、 燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復 租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保 護之權利，且有違誠信原則。
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第 277條前段定有明文。關於被告主張原告 有未盡善良管理人之注意義務，致承租房屋毀損，原告應 賠償被告僱工修復之損失部分，因本件兩造有於94年1月1 2 日偕同辦理租賃房屋逐一之點交，被告並已就租賃房屋 之相關應回復原狀之細項囑證人洪憶萍記載，已據證人洪 憶萍至本院結證稱：內容伊都是依照被告法代之指示逐項 填寫，且伊印象中當場聽到的缺失情形都有記錄等語在卷 （參本院卷㈠第98頁），被告並已於 94年3月16日庭呈證 人洪憶萍記錄之清單2紙（見本院卷㈠第89-90頁），本院 認被告既已在 94年1月12日至出租房屋逐一點交，並記錄 其主觀認定須由原告回復原狀之細目，故被告於事後就當 時未記載或雖有記載另增加項目，於同年7月8日以準備書 狀向本院陳報之部分（包括缺少熱水器、對講機、瓦斯爐 、門扇損壞等），既已據原告否認，衡之被告事後提出之 熱水器、對講機等均非容易忽略之物品，再由被告囑證人 洪憶萍記錄之項目，甚至連門把、書桌橫桿、毛巾架、門 窗、熱水器待洗等須逐一檢視者均加以羅列，則被告竟未 發現出租房屋有多戶均遺失熱水器、對講機、瓦斯爐等物 品，殊難想像，是本院認被告主張租賃房屋存有毀損及缺 失等情事，亦應以被告於 94年3月16日提出本院之清單為 可採，先予說明。
２、本院當庭勘驗光碟之結果，除本院卷㈠第 129頁照片所示 浴室，確有磁磚脫落、洗臉台破裂之情形，其餘現場情形 ，依光碟所示，尚未發現有何缺損或破壞之情形（參本院 卷㈡第 4頁），而參酌被告提出之點交記錄清單，其中油 漆部分，經年使用，當不可能無污痕，門窗、熱水器及桌 面亦難無污漬，堪認屬依房屋租賃之性質使用之自然現象 ，被告依約本應容忍，則其要求原告依室內坪數重新粉刷 ，即與誠信原則有違。
３、關於其中自強街6號4樓浴室洗臉盆破裂、牆面磁磚脫落部
分，依民法第437條第1項之規定，租賃關係存續中，租賃 物如有修繕之必要，應由出租人負擔，已如前述。而原告 於前開承租發生洗臉盆破裂、牆面磁磚脫落情事時，已通 知被告證人庚○○進行修繕，然被告稱前情係屬人為，業 據證人庚○○於本院結證明確（見本院卷㈡第65頁），顯 見前情係發生在租賃關係存續期間，被告依法應負責加以 修繕，本件被告復未能證明，前揭毀損係原告故意或過失 而毀損，其主張應由原告負責賠償，尚難認為有理由。 ４、綜上，被告要求原告負擔回復原狀費用 162,498元（嗣後 再主張需費194,886元），尚無可採。
（三）按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者 ，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第33 4條第1項前段定有明文。按押租保證金之主要目的在於擔 保租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承 租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金， 發生當然抵銷之效力。而於抵銷後，猶有餘額，始生返還 押租金之問題。
１、關於 91年6月至91年11月之管理費部分：原告對於在租賃 期間內，應由原告繳納管理費並不爭執，且亦自承自91年 6 月至92年2月並未繳納管理費之事實，惟主張91年6月至 同年11月因管理委員會停止運作，並無向住戶收取管理費 等語，關於前開管理委員會確有一段時間未收管理費之事 實，已據證人庚○○證述在卷（見本院卷㈡第66頁），則 原告稱前開期間並無繳納管理費之義務，尚非無憑。另本 院依職權向「明日之星管理委員會」函詢該大樓是否有原 告所稱之未收管理費情事，經該管理委員會於94年12月14 日函覆， 91年6月至11月間係依每坪35元計收管理費，惟 因前屆主委未交接繳費收據，無法提出各戶繳費收據供本 院參酌（見本院卷㈡第75頁），則前揭期間各住戶是否有 繳納管理費之情形既尚未明，且乏證據資料可佐，實難責 令原告負擔。
２、關於 91年12月至92年2月之管理費部分：原告對於前開期 間管理委員會有收取管理費及確未繳納前開期間之管理費 並不爭執，雖其主張管理委員會未僱用警衛保全而拒絕支 付管理費云云。惟按區分所有人因共同生活關係密切，復 為管理共同財產，自然會形成一區分所有人團體，下設管 理委員會為執行管理機關，以區分所有權人會議作為意思 決定機關，區分所有權人則為會員。是管理委員會係對區 分所有權人團體執行管理服務之義務，會員亦對區分所有 人團體負有給付管理費之義務，苟管理委員會管理不善，
區分所有權人儘可透過團體內部之規制及要求（公寓大廈 管理條例第34條第7款、第38條第5款），要求管理委員會 改善管理，不得逕行拒絕繳付管理費，是原告應有繳納前 開期間管理費之義務。另兩造就前開期間提出之管理費費 率就其中一部分有差距，然就相關「明日之星管理委員會 」就 91年12月至92年2月間之收取管理費費率，被告主張 每戶 800元，惟卷內並無前開期間該公寓大廈計收管理費 之標準（即住戶規約、區分所有權人會議記錄或管理委員 會記錄），本院認應為有利原告之認定，是原告應負擔之 管理費應為29,400元。
３、關於92年3月至同年5月之管理費部分：原告主張已繳納該 期間之管理費38,400元，並提出明日之星公共管理費用分 攤收繳單影本6紙為證（本院卷㈠第204-206頁），該收繳 單上確蓋有明日之星大廈管理費專用章，堪認原告之主張 為真。至被告固提出華南商業銀行全行通收存款憑條影本 1紙（本院卷㈡第11頁），主張代墊 92年同年3月至5月之 管理費38,400元，惟查，前開存款憑條存款人欄固有填寫 「丁○○○（股）公司：代辦人辛○○92年3-5管理費」 ，然原告已繳納前開管理費，並執有管理委員開出之管理 費收繳單，已如前述，況原告亦無委託被告之法定代理人 辛○○代繳管理費，再由原告繳納92年6月至9月之管理費 ，係使用到期日為92年11月15日之票據（發票日為同年11 月 3日），倘原告有尚未繳納之管理費，「明日之星管理 委員會」自當立時向原告主張，而無遲至92年11月26日始 由被告之法定代理人辛○○代為繳納之理，至「明日之星 管理委員會」就92年3月至同年5月是否有溢收管理費之情 形，自應由未受原告委託而匯款之被告法定代理人辛○○ 向「明日之星管理委員會」主張。故被告主張應扣除此38 ,400 元，尚屬無據。
六、綜上所述，本件系爭租約業已屆期，原告亦已遷讓交還房屋 ，被告自應返還原告押租金 501,000元，惟原告有負擔管理 費之義務，且尚有29,400元之管理費未支付，此項費用經被 告於訴訟中主張抵銷，是兩相抵銷後，被告應再返還原告押 租金 471,600元（計算式：501,000元-29,400元=471,600元 ），從而，原告訴請被告應給付原告 471,600元及租賃期間 屆滿之翌日即94年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許，逾此數額之部分，為無理由，自 應駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第 427條適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第 389條第1項第3款規定，爰依
職權宣告假執行，並依同法第 392條第2、3項規定，依職權 宣告被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預供擔保， 或將請求標的物提存，得免為假執行。至原告敗訴之部分， 其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 2 月 3 日 中壢簡易庭 法 官 許雅婷
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 2 月 3 日 書記官 沈艷華
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