臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度訴字第一四九八號
原 告 乙○○
丙○○
甲○○
己○○
被 告 戊○○
庚○○
右當事人間請求返還土地等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落台中市○○區○○段六一０地號土地上之荔枝樹及如附圖紅色部分所示面積一二一平方公尺之水泥地面剷除，並將該土地上之檳榔攤、狗籠等全部地上物遷移，而將土地交還給原告。
被告應給付原告新台幣貳仟玖佰貳拾元，及自民國九十一年一月一日起至前開交還土地之日止，按年給付原告新台幣伍仟捌佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰肆拾柒萬伍仟柒佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠被告應將坐落台中市○○區○○段六一０地號土地上之荔枝樹及如附圖紅色部分所示面 積一二一平方公尺之水泥地面剷除，並將該土地上之檳榔攤、狗籠等全部地上物遷移， 而將土地交還給原告；並應連帶給付原告新台幣（下同）二千九百二十元及自民國（下 同）九十一年一月一日起至前開交還土地之日止，按年給付五千八百四十元。 ㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台中市○○區○○段一五二一─一地號、地目建、面積０．０四六二公頃土地（ 此為重測前地號），原係原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人所共有 ，被告之先父林清蓮生前與原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人於四 十一年十一月七日在台中市北屯區公所耕地租佃調解委員會成立調解，由林清蓮向原 告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人承租上開土地，未定租賃期限，每 年租谷二百台斤，嗣雙方意調整租金自七十七年一月一日起，每平方公尺為二十元， 四六二平方公尺之每年租金為九千二百四十元。上開土地後經重測而於七十五年三月 改編為台中市○○區○○段六一０地號、面積為四六二平方公尺，八十年二月間經政 府逕行分割為同段六一０地號（面積二九二平方公尺，下稱系爭土地）、六一０─一 地號（面積一七０平方公尺），前者土地即為系爭土地，後者土地經台中市○○○○ ○道路用地，雙方之租賃關係消滅。在八十九年三月十八日，被告以信函通知系爭土
地由被告二人承租，並繳付八十八年上、下期之租金等語，經向被告詢問，始知林清 蓮過世，由被告二人共同繼承系爭土地之承租權。簡言之，被告二人共同承租系爭土 地，乃屬未定期限租約，每年租金仍按一平方公尺二十元，依系爭土地面積二九二平 方公尺計算，每年租金應為五千八百四十元，每半年給付租金一次，被告二人已繳納 至九十年六月（九十年上半年）之租金。
（二）原告於九十年七月二十四日委任律師，以台中法院郵局第三五四一號存證信函通知被 告稱：「．．．按租金每年分上下期各繳納一次，收件人（本院按：指被告）尚未繳 清八十八年、八十九年及九十年上半年之租金，合計一萬四千六百元，請收件人於函 到七日內繳納給土地共有人委任之代收人甲○○，逾期不繳即終止租約。．．．又上 開系爭土地係建地並非耕地，無耕地三七五減租條例之適用。．．．又雖未定期限， 依法各當事人得隨時終止租約。本契約係每半年給付租金一次。爰通知本租約至九十 年十二月底終止」等語，被告於同年七月二十五日收受信函，並於同月三十一日繳納 前述之積欠租金。
（三）系爭土地為建地，並非耕地，兩造間存續之租賃契約，並非耕地三七五減租條例之租 約，亦非土地法或民法規定之耕地租約，而屬民法規定之一般租地之租賃契約，此項 事實並經本院九十一年度簡字第一號民事確定判決所認定。按租賃定有期限者，其租 賃關係，於租賃期限屆滿時消滅。租賃未定期限者，各當事人得隨時終止租約，但有 利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止租約，應依習慣先期通知，但不動產之租 金，以星期、半個月或一個月定其支付期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個 月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物。民法第四百五十條、第四百五十五條前段分別定有明 文。本件原告以前述之存證信函通知被告，就系爭土地之租約於同年十二月三十一日 終止，被告於九十年七月二十五日收受，則依前開規定，兩造之租賃契約業已終止， 被告負有返還系爭土地之義務，則原告依據租賃物返還請求權，訴請被告返還租賃物 ，洵屬正當。
（四）又被告迄未給付九十年七月一日起至同年十二月三十一日止即九十年下半年之租金二 千九百二十元，依原租約之約定，被告自有給付之義務，而原告前曾起訴狀之送達催 告被告履行，但被告迄未履行，亦有起訴狀一件附卷可稽，則如本院認為原告前開第 三項之主張無理由時，則主張因被告逾期未付租金，得依民法第四百四十條第一項規 定終止租約，並以九十一年十月二日民事準備書狀之送達作為終止意思表示之通知。（五）次按租賃關係消滅後，出租人仍繼續使用收益，出租人得向承租人請求返還不當得利 ，請求得利之金額，可以出租人所可得利之租金為準，無權占有他人之房屋或土地可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查兩造就系爭土地之租賃契約，業已 於九十年十二月三十一日終止，租約終止後，兩造之租賃關係消滅，則被告自九十一 年一月一日起仍繼續使用收益，即屬無法律上原因，受有相當於租金之利益，致原告 受有損害，則原告自得請求被告返還自九十一年一月一日起至交還系爭土地之日止， 按年給付五千八百四十元之不當得利。
（六）被告雖提出同意書置辯，惟該同意書係原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通 等四人為被告所騙之意思表示，因被告戊○○於八十八年四月二十二日對原告丙○○ 提出刑事告訴，後又改提自訴，並向原告等人陳稱，如簽署同意書即願撤回自訴，原
告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人信以為真，乃於八十八年九月二十 八日簽訂同意書，後經法院告知始知被告戊○○所自訴之罪名是非告訴乃論之罪，依 法不得撤回告訴，原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人始知受騙，事 後乃委任律師，以台中三十六支郵局第一一二號存證信函對被告二人主張撤銷上開同 意書所為之錯誤意思表示，被告二人於八十九年二月一日收受該通知，則前開意思表 示自因撤銷而失效。且前開同意書係原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等 四人與被告所訂立，原告己○○並非締約之當事人，該同意書依法對原告己○○不生 效力。退而言之，該同意書第四條約定：「自即日起二年內本同意書有效，逾期雙方 再議」等語，而同意書是八十八年九月二十八日訂立，於九十年九月二十七日屆滿， 自翌日起即屬逾期，被告亦不得據而主張。
（七）被告復抗辯本院八十年度簡上字第三六八號民事判決已認定系爭土地之租賃契約屬耕 地租賃契約，原告不得為相反之主張云云，然查上開民事卷內所附系爭土地之土地登 記簿謄本記載，系爭土地於三十五年時，政府即已將之編定為建地，並非耕地或農地 ，是其判決理由認定系爭土地為耕地，與卷內之訴訟資料即有不符，且理由中亦未說 明何以上開土地登記為建地不足採取，是上開判決有理由不備之違背法令。再者，系 爭土地係屬建地並非耕地所為租賃，不成立耕地租賃契約，上開判決認係耕地租賃契 約，亦違背耕地三七五減租條例第一條、土地法第一百零六條第二項之規定，自無適 用最高法院八十八年台上字第二二三０號民事裁判要旨之餘地。（八）被告先父林清蓮於三十八年一月一日向原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通 等四人承租坐落台中市○○區○○段第一五六─二地號農地，訂有台灣省台中市私有 耕地租約，惟該土地之一小部分面積八厘三毛供林清蓮作曬谷場，大部分土地種植水 稻，四十年九月，因原告丙○○無房子可住，乃經雙方同意，將前開曬谷場使用之土 地由地主收回，供原告丙○○建房子，地主另外提供同段一五二─一地號（調解筆錄 記載為一五二番地）作為交換，供林清蓮作曬谷場使用。當時出席調解委員賴前等十 人咸認系爭土地為建地，並非農地，無耕地三七五減租條例之適用，故未要求雙方簽 訂台灣省台中市私有耕地租約，僅記載於調解成立筆錄，被告關於此部分所辯，並不 可採。
（九）被告抗辯以原告己○○雖非上開同意書之訂立當事人，而係由訴外人林再通訂立，依 民法第一百六十九條前段規定，原告己○○應受同意書之拘束，不論原告己○○有無 反對同意書，該同意書依土地法第三十四條第一項之規定，仍生拘束原告己○○之效 力，且被告仍如以往將土地租金交付給林再通云云，惟查，該同意書業經原告乙○○ 、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人主張撤銷及逾二年有效期限等情，已如上述 ，而系爭土地原告己○○所有之應有部分係於八十一年四月二十三日由林再通移轉登 記，被告二人所積欠之租金在上開期日之前，由林再通收取，在上開期日之後，由原 告己○○收取，洵無不當。
（一０）系爭土地之年租金係以每平方公尺二十元計算，該等事實有本院八十年度簡上字第 三六八號民事確定判決所認定，而被告之先父林清蓮自七十七年起至八十七年十二 月底，未按雙方同意調整之按每平方公尺二十元計付，仍以一年稻谷一三八台斤按 農會出售稻谷價格折算現金給付，不足額合計二萬零六百七十元，業已由被告補繳 完畢，而被告所欠之八十八年、八十九年及九十年上半年租金，合計一萬四千六百
元，被告並已如數繳納（即以每平方公尺二十元計算），故被告辯稱，由繳付租金 通知書可知自八十二年起至八十九年止，系爭土地租金，一直以一三八台斤計算， 並無合意變更為每平方公尺二十元等語，核與事實不符。（一一）原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人曾於八十八年四月六日委任律 師寄發存證信函（台中法院郵局第一九九二號）給被告，內載：「依據台中地方法 院八十年度簡上字第三八六號民事判決理由認定該六一０號土地租金，雙方同意自 七十七年起提高為每年九千二百四十元。六一０號土地，林再通持分四分之一，於 八十一年四月二十三日移轉登記與己○○，被告二人繼承其父林清蓮上開土地之承 租權，林清蓮繳納不足之租金債務，算至八十七年十二月底止，合計二萬零六百七 十元，爰代為催告被告二人於函到七日內以郵政匯票面額二０六一七元寄乙○○代 收，逾期不繳，終止租約」等語，被告收受後，即委任律師於八十八年四月十三日 以台中法院郵局第０二一０二號存證信函致函原告乙○○，稱將所要求之租金二萬 零六百十七元提存於本院，如法院判決不應支付時，承租人自得請求出租人返還等 語，被告並於同日向本院提存所提存，載明提存物受領人為原告及訴外人林再通等 五人，而其等五人於八十八年五月一日領取提存款，足見林再通移轉登記前之租金 ，由原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通領取，而移轉登記後之租金則由 原告四人領取。
三、證據：提出本院九十一年度簡字第一號民事判決影本一件、台中法院郵局第三五四一號 存證信函影本一件、郵政匯票影本二件、掛號郵件收件回執影本四件、台北郵局 第一四０一九號存證信函影本一件、支票（面額為一萬四千六百元）影本一件、 土地登記謄本（舊式）二件、土地登記謄本（新式）一件、戶籍謄本二件、台中 三十支郵局第一一二號存證信函影本一件、照片八張、台中法院郵局第一九九二 號存證信函影本一件、同郵局第二一０二號存證信函影本一件、本院八十八年度 存第一五九五號提存通知書影本一件、領取提物請求書影本一件、民事起訴狀影 本一件、民事準備書狀影本一件為證，並聲請會同地政人員至現場勘驗測量。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。二、陳述：
（一）按兩造於四十一年十一月七日在台中市北屯區公所耕地租佃調解委員會所成立調解筆 錄，該租約內容雖未明定租賃期限，然兩造另於八十八年九月二十八日所合意成立之 同意書，依該同意書第二、三條約定之內容以觀，兩造明顯以系爭土地之出售，作為 兩造租約終止或消滅之期限，此由該同意書內容約定「該筆土地售出全部所得金額， 佃主應以三分之一金額分配給予佃農，不得異議」、「該筆土地未售出前，租金按原 約定繳付，依農會價格每年價格租穀一三八台斤為準據，租金繳付至土地售出為止」 等語，足資證明。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百 五十條第一項定有明文，今原告所有之系爭土地既未出售，應認兩造所約定租賃期限 並未屆至（滿），原告並無權利片面終止契約。（二）依原告之見解，無非主張兩造所訂租約在最高法院八十八年度台上字第一號未變更見 解前，其性質應屬耕地租約；至於最高法院變更見解後，兩造所訂租約之性質則由耕 地租賃變更為一般租賃。由此以觀，依原告之主張兩造租約自四十一年十一月七日開
始之存續期間，竟割裂為不同之租約性質，此種解釋契約之方法是否妥適？並非無疑 。按法院於確定判決理由，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論 結果已判判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之 情形外，同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法 院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，經查： ㈠原告本項主張顯然忽略在最高法院八十八年度台上字第一號民事判例未公佈前，兩造 早年所涉訟之本院八十年度簡上字第三六八號民事確定判決，就調解筆錄之性質已有 判斷。
㈡本院上開確定判決認「經查本件兩造就系爭土地係訂立耕地租賃契約，而非租建屋契 約，上訴人向被上訴人租得系爭土地係供耕作之用，而非供建築房屋使用．．．由上 揭調解內容觀之，益足證系爭租約為『耕地租賃』，而非租地建屋，已堪以認定等語 。換言之，本院上開確定判決既對調解筆錄有所判斷，同一當事人就與該重要爭點有 關所提起之他訴訟，原告自不得作相反之主張，以符民事訴訟法上之誠信原則。（三）次按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」、「契 約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以『過去事實』及其他一切證 據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」等語，經查： ㈠調解筆錄已開宗明義載明「台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄」（註：依照 耕地三七五減租條例第二十六條規定：出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應 由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解．．．）；另同意書之文字用語為 「立同意書人佃主．．．因該地租佃關係，佃農．．．租佃雙方．．．等語」。 由此以觀，依調解筆錄及同意書所使用之契約文字業已表示當事人真意為就系爭土地 成立耕地租賃契約，不容反捨契約文字而更為曲解。 ㈡兩造就系爭土地所成立之租約，當事人之真意如為成立原告享有隨時終止租約權利之 一般租賃契約者，身為地主方面之原告，揆諸經驗法則，焉有可能另於八十八年九月 二十八日與佃農方面約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以三分之一金額分配 給予佃農，不得異議」云云之同意書？換言之，由過去事實與調解筆錄及同意書等相 關資料，亦可推論兩造就系爭土地所成立之租約，當事人之真意顯欲成立「耕地租賃 」，自不待言。
㈢同意書第二條約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給予佃農 ，不得異議」云云，該約定之進一步探討：
⑴由調解筆錄之記載，兩造於四十一年十二月七日成立租約伊始皆知悉系爭土地於締約 當時之地目即為建地。
⑵按出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時， 得終止租約；耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土 地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值 ，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補 償，平均地權條例第七十六條第一項及第七十七條第一項分別定有明文。經查： ①同前述，系爭土地之地目於訂約伊始即為建地；由此以觀，原告早取得片面終止租 約之權利，即依照平均地權條例第七十六條第一項及第七十七條第一項給予佃農補
償收回耕地。
②同意書第二條約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給予佃 農，不得異議」云云，該約定明顯與平均地權條例第七十七條第一項之規定相類似 ，即佃農方面可獲得土地三分之一價值之補償。 ⑶綜上所陳，由同意書第二條之約定與平均地權條例第七十六條第一項第七十七條第 一項之規定相較，兩造就系爭土地所成立租約，當事人之真意係欲成立「耕地租賃」 無疑。
（四）縱依最高法院八十八年台上字第一號民事判例之見解，即系爭土地非耕地，承租該土 地作為耕作使用無耕地三七五減租條例規定之適用。然兩造既「合意」就非耕地所成 立之租約類似適用耕地租賃，基於「私法自治」及「契約自由」之原則，依法並無不 可。茲詳述如后：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；法律行為，違 反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第一百 五十三條第一項及第七十一條分別定有明文，應先敘明。 ㈡最高法院八十八年台上字第一號民事判例公布之日期為八十八年一月五日，然兩造於 調解筆錄簽訂之日（即四十一年十二月七日）即知悉系爭土地之地目為建地，卻仍願 於八十八年九月二十八日簽訂同意書。換言之，兩造所簽立同意書係在最高法院公布 八十八年台上字第一號民事判例之後，由此吾人可得出左列結論： ⑴最高法院八十八年台上字第一號民事判例最主要之見解為非耕地無耕地三七五減租條 例規定之適用云云，然兩造於該則判例公布後仍自稱為雙方屬租佃關係，且約定租佃 關係之終止，地主仍須給予佃農補償。
⑵同前述，原告方面於最高法院公布八十八年台上字第一號民事判例之後，仍「合意」 願將兩造所訂租約視作耕地租賃；否則，又如何合理解釋同意書第二條地主給予佃農 補償之約定？
⑶兩造於同意書第二條約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給 予佃農，不得異議」云云，縱系爭土地既非耕地，然上開約定並無違反法律強制規定 或違反公序良俗之情形，基於「私法自治」及「契約自由」之原則，該約定自屬有效 ，而生拘束雙方當事人之效力。
（五）對於原告己○○另案主張伊未與戊○○、丁○○二人簽立同意書，故其不受該同意書 之拘束云云，對原告己○○上開主張，茲答辯如后： ㈠緣原告己○○係於八十年三月二日受其父林再通之贈與系爭土地四分之一之持分。經 查：
⑴原告己○○雖取得系爭土地四分之一之持分，然原告己○○並未通知被告應將土地租 金交付予伊，被告仍如以往將土地之租金交付予原告己○○之父林再通。換言之，直 至八十八年間為止，原告己○○就被告將土地租金交付其父林再通乙節並未有所爭執 。
⑵八十八年九月二十八日，地主與佃農協商租佃爭議之時，地主方面出席者原告乙○○ 、丙○○、甲○○等三人，皆為系爭土地之所有人，如原告己○○未授權其父林再通 出席者，何以地主即原告乙○○、丙○○及甲○○等三人亦認為林再通有代理權，而 同意林再通於同意書簽名。
⑶綜上所陳，原告己○○受其父林再通贈與系爭土地所有權後，仍將租約乙事委由其父 林再通處理，此由同為地主之乙○○等三人皆認林再通有代理權而同意林再通於同意 書簽名乙節，即可獲得印證。
㈡按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示 者，對於第三人應負授權人之責任，民法第一百六十九條前段定有明文。經查： ⑴由提存書可知，原告己○○雖為系爭土地所有人，然土地之租金卻長期由其父林再通 收取，至為明顯。再者，原告己○○為林再通之子，且自林再通處受贈土地，由其父 林再通收取租金，善盡人子之道，衡情論理，皆符合經驗法則。換言之，原告己○○ 如反對其父林再通有權出面代理伊洽商租佃條件或收取租金者，不僅形成違背經驗法 則之情事，亦有悖人倫。
⑵由此以觀，原告己○○長期對其父林再通對外表示為其租約代理人及向佃農收取租金 乙節，並未有反對之意思表示，觀諸民法第一百六十九條之規定，縱林再通事實上並 無代理權者，然原告己○○亦應負表現代理之責任，已屬不辯自明之理。 ⑶次按，共有土地，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人 過半數及應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數 不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有 人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法第三十四條之一第一、二項分別定有明 文。另土地法第三十四條之一第五項、第二項所規定之通知義務，純屬公同共有人間 之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對 於出賣處分之效力，尚無影響，最高法院亦著有六十八條台上字第二八五七號裁判意 旨可資參照。經查：
①同意書第一條明確約定「租佃雙方就該筆土地以每坪新台幣壹拾伍萬元為底價出售 ，如有人要購買佃農應給予配合，反之佃農若有人要購買，佃主應給予配合所需證 件同時售出，不得藉故延或抗拒」等語，上開約定關係共有土地之處分，而乙○○ 、丙○○、甲○○等三人就該共有土地之持分合計已達四分之三，縱己○○反對該 同意書之內容，然該同意書參照土地法第三十四條之一第一項之規定，亦生拘束己 ○○之效力，至為明顯。
②另縱有乙○○等三人未依土地法第三十四條之一第二項之規定將同意書之內容通知 原告己○○之情事者，然共有人未踐行此項通知義務，亦僅生應否負損害賠償責任 之問題，對於同意書之效力並無影響，併予敘明。 ③綜上所陳，不論原告己○○有無反對同意書之內容，然該同意書依照土地法第三十 四條第一第一項之規定，仍生拘束原告己○○之效力，至為明顯。（六）原告己○○雖為系爭土地所有權人，然其是否為系爭土地之出租人並非無疑，經查： ㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約， 民法第四百二十一條第一項定有明文，故訴外人林再通雖於八十一年四月二十三日將 其應有部分贈與給原告己○○，但並未影響其為出租人之地位，此從八十一年起至八 十八年止之租金仍由林再通收取可知，系爭土地之租賃契約，應仍存在於被告等與原 告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通之間甚明。 ㈡查訴外人林再通雖已非系爭土地之所有權人，但並不影響其為出租人之地位，租賃契 約仍繼續有效存在於被告及原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通之間，已如
前述，無論乙○○、丙○○、甲○○、林再通均得單獨為出租人，蓋因出租他人之物 ，為負擔行為，僅生債權債務之相對關係，並不以有處分權為生效要件，而以上開四 人為出租人，實無不應允許之法律上理由。
㈢由此以觀，同意第三項約定「該筆土地未售出前，租金按原約定繳付，依農會價格每 年價格租穀一三八台斤為準據，租金繳付至土地售出」為止，雙方約定之租賃契約仍 有效成立，且依上開約定之文義，該租賃契約為定期租賃契約，期限以土地售出為止 ，當事人間尚不能隨意終止契約。
㈣綜上所陳，原告己○○雖為系爭土地所有權人，然其並非出租人，如今將其列為原告 ，依民法第四百五十條第二項之規定終止租賃契約，請求返還土地，顯有當事人不適 格之虞，從繳付租金通知書（存證信函），可知自八十二年起至八十九年止，系爭土 地之租金，一直以一年一三八台斤計算租金，並無租金合意變更為每平方公尺二十元 之情。
（七）茲將兩造之所以於八十八年九月二十八日訂立同意書之原因及過程，說明如下： ㈠查系爭土地於八十年二月二十一日因台中市政府徵收其中一百七十平方公尺作為道路 用地，而闢建松竹路道路工程發放地上物補償費作業時，被告丙○○向承辦松竹路用 地地上物補償調查業務之台中市政府職員莊聰源，詐稱上開土地之地上農作物荔枝等 均為其所耕種，而詐領應系林清蓮所有之農作物補償費一萬二千二百六十三元，嗣後 經原告發現向台灣台中志地方法院檢察署提出告訴（八十八年度偵字第二三四一六號 ），被告等因害怕被判重刑，且鑑於原告父親林清蓮已承租該筆土地數十年之久，所 以才與原告簽訂同意書，合先敘明。
㈡兩造訂定同意書之後，因被告丙○○涉嫌刑事詐欺案件，仍在審理當中，原告為使上 開刑事案件早日結案，取得應分得之金額，曾將兩造簽訂之同意書交給承審法官，希 望法官能對被告丙○○從輕量刑，並為緩刑之宣告，而該案件於八十九年七月二十八 日宣判，本院八十九年度易字第四二號，被告達到目地之後，對原告請求將系爭土地 依同意書之約定，出售或轉讓給原告，被告等均置之不理，故雙方未再對出售價格有 任何協議，然不影響兩造之定期租賃契約。
（八）查原告所提出之同意書，兩造就系爭土地之租賃契約期限應以該土地出售為止，而同 意書第四點二年有效期限，應指系爭土地出售之價格十五萬元之調整協議期間，而非 指整個同意書之效力期間而言。茲將理由陳述如后： ㈠依該同意書第二點：「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給佃農 ，不得異議」云云，原告於系爭土地出售後，可以無條件受分配１／３之金額，查系 爭土地面積為二九二平方公尺，約八八．三三坪故出售之價額應為一千三百二十四 萬九千五百元（150000X88.33=00000000），原告可分到四百四十一萬六千五百元（ 00000000/3=4,416,500），若同意書所指兩年期限系指整個同意書之效力期限，原告 應於兩年內請求被告等將該筆土地出售，取得可分得之上開金額，不會平白無故放棄 四百四十一萬六千五百元，始符合一般經驗法則。 ㈡另依同意書第三點：「該筆土地未售出前，租金按原約定繳付，依農會價格租穀一三 八台斤為準據，租金繳付至土地售出為止」云云，雙方均同意就系爭土地之租賃契約 期限至土地出售為止，顯然為定有期限之租賃契約，在土地出售之前，兩造之租賃契 約應繼續存在。故上開約定，實與同意書第四點：兩年期限有效之限制互相矛盾。
㈢又同意書第四點：「自即日起兩年內本同意書有效，逾期雙方再議」云云，兩造之意 思並未有於兩年期限經過之後，使同意書失其效力之約定，僅約定逾期雙方再議，是 再兩造就同意書土地出售價格為再議之前，該同意書是否已失其效力，並非無疑。 ㈣又雙方逾期再議之內容為何，從同意書約定之內容觀之，該同意書就系爭土地出售或 轉讓於原告之約定或租賃契約之期限至土地出售為止等，其意思均明確而無再為協議 之可能，其能協議者，僅剩土地以每坪十五萬元出售之價格，故兩造就系爭土地為定 有期限之租賃契約，顯然不受雙方再議期限之拘束。三、證據：提出調解筆錄影本一份同意書影本乙份、本院八十年度簡上字第三六八號民事判 決影本一份、土地登記謄本影本一份、提存書影本一份、存證信函影本七件、照 片三張、台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵字第二三四一六號檢察官起訴書 影本一、本院八十九年度易字第四二號刑事判決影本一件為證，並聲請本院調取 本院八十年度簡上字第三六八號事件全卷、本院九十一年度簡字第一號事件全卷 及訊問證人林武雄、林再通。
理 由
一、原告主張：被告二人共同承租系爭土地，乃屬未定期限租約，每年租金按一平方公尺二 十元，依系爭土地面積二九二平方公尺計算，每年租金應為五千八百四十元，每半年給 付租金一次，被告二人已繳納至九十年六月（九十年上半年）之租金。原告於九十年七 月二十四日委任律師，以台中法院郵局第三五四一號存證信函通知被告繳納，被告於同 年七月二十五日收受信函，並於同月三十一日繳納前述之積欠租金。系爭土地為建地， 並非耕地，兩造間存續之租賃契約，並非耕地三七五減租條例之租約，亦非土地法或民 法規定之耕地租約，而屬民法規定之一般租地之租賃契約，此項事實並經本院九十一年 度簡字第一號民事確定判決所認定。原告以前述之存證信函通知被告，就系爭土地之租 約於同年十二月三十一日終止，被告於九十年七月二十五日收受，則依前開規定，兩造 之租賃契約業已終止，被告負有返還系爭土地之義務，則原告依據租賃物返還請求權， 訴請被告返還租賃物，洵屬正當，又被告迄未給付九十年七月一日起至同年十二月三十 一日止即九十年下半年之租金二千九百二十元，依原租約之約定，被告自有給付之義務 ，而原告前曾起訴狀之送達催告被告履行，但被告迄未履行，亦有起訴狀一件附卷可稽 ，則如本院認為原告前開第三項之主張無理由時，則主張因被告逾期未付租金，得依民 法第四百四十條第一項規定終止租約，並以九十一年十月二日民事準備書狀之送達作為 終止意思表示之通知。次按租賃關係消滅後，出租人仍繼續使用收益，出租人得向承租 人請求返還不當得利，請求得利之金額，可以出租人所可得利之租金為準，無權占有他 人之房屋或土地可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查兩造就系爭土地之 租賃契約，業已於九十年十二月三十一日終止，租約終止後，兩造之租賃關係消滅，則 被告自九十一年一月一日起仍繼續使用收益，即屬無法律上原因，受有相當於租金之利 益，致原告受有損害，則原告自得請求被告返還自九十一年一月一日起至交還系爭土地 之日止，按年給付五千八百四十元之不當得利，為此提起本件訴訟等語。二、被告則以：兩造於四十一年十一月七日在台中市北屯區公所耕地租佃調解委員會所成立 調解筆錄，該租約內容雖未明定租賃期限，然兩造另於八十八年九月二十八日所合意成 立之同意書，依該同意書第二、三條約定之內容以觀，兩造明顯以系爭土地之出售，作 為兩造租約終止或消滅之期限，按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，
民法第四百五十條第一項定有明文，今原告所有之系爭土地既未出售，應認兩造所約定 租賃期限並未屆至（滿），原告並無權利片面終止契約。縱依最高法院八十八年台上字 第一號民事判例之見解，即系爭土地非耕地，承租該土地作為耕作使用無耕地三七五減 租條例規定之適用。然兩造既「合意」就非耕地所成立之租約類似適用耕地租賃，基於 「私法自治」及「契約自由」之原則，依法並無不可，該約定自屬有效，而生拘束雙方 當事人之效力。至於原告己○○雖取得系爭土地四分之一之持分，然原告己○○並未通 知被告應將土地租金交付予伊，被告仍如以往將土地之租金交付予原告己○○之父林再 通。換言之，直至八十八年間為止，原告己○○就被告將土地租金交付其父林再通乙節 並未有所爭執。八十八年九月二十八日，地主方面出席者原告乙○○、丙○○、甲 ○○等三人，皆為系爭土地之所有人，如原告己○○未授權其父林再通出席者，何以地 主乙○○、丙○○及甲○○等三人亦認為林再通有代理權，而同意林再通於同意書簽名 。而原告己○○長期對其父林再通對外表示為其租約代理人及向佃農收取租金乙節，並 未有反對之意思表示，觀諸民法第一百六十九條之規定，縱林再通事實上並無代理權者 ，然原告己○○亦應負表現代理之責任，已屬不辯自明之理。另縱有乙○○等三人未依 土地法第三十四條之一第二項之規定將同意書之內容通知原告己○○之情事者，然共有 人未踐行此項通知義務，亦僅生應否負損害賠償責任之問題，對於同意書之效力並無影 響。而原告己○○雖為系爭土地所有權人，然其是否為系爭土地之出租人並非無疑等語 ，資為抗辯。
三、經查：坐落台中市○○區○○段一五二一─一地號、地目建、面積０．０四六二公頃土 地（此為重測前地號），原係原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人所共 有，被告之先父林清蓮生前與原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人於四 十一年十一月七日在台中市北屯區公所耕地租佃調解委員會成立調解，由林清蓮向原告 乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人承租上開土地，未定租賃期限，每年租 谷二百台斤，每半年給付租金一次。上開土地後經重測而於七十五年三月改編為台中市 北屯區○○段六一０地號、面積為四六二平方公尺，八十年二月間經政府逕行分割為系 爭土地、六一０─一地號（面積一七０平方公尺），前者土地即為系爭土地，後者土地 經台中市○○○○○道路用地，雙方之租賃關係消滅。在八十九年三月十八日，被告以 信函通知系爭土地由被告二人承租，並繳付八十八年上、下期之租金等語，經向被告詢 問，始知林清蓮過世，由被告二人共同繼承系爭土地之承租權，被告二人並已繳納至九 十年六月（九十年上半年）之租金。原告於九十年七月二十四日委任律師，以台中法院 郵局第三五四一號存證信函通知被告稱：「．．．按租金每年分上下期各繳納一次，收 件人（本院按：指被告）尚未繳清八十八年、八十九年及九十年上半年之租金，合計一 萬四千六百元，請收件人於函到七日內繳納給土地共有人委任之代收人甲○○，逾期不 繳即終止租約。．．．又上開系爭土地係建地並非耕地，無耕地三七五減租條例之適用 。．．．又雖未定期限，依法各當事人得隨時終止租約。本契約係每半年給付租金一次 。爰通知本租約至九十年十二月底終止」等語，被告於同年七月二十五日收受信函，並 於同月三十一日繳納前述之租金。再者，系爭土地為建地，並非耕地，而被告迄未給付 九十年七月一日起至同年十二月三十一日止即九十年下半年之租金，又原告乙○○、丙 ○○、甲○○及訴外人林再通等四人曾於八十八年九月二十八日和被告共同簽署同意書 等事實，業據原告提出本院九十一年度簡字第一號民事判決影本一件、台中法院郵局第
三五四一號存證信函影本一件、郵政匯票影本二件、掛號郵件收件回執影本四件、台北 郵局第一四０一九號存證信函影本一件、支票（面額為一萬四千六百元）影本一件、土 地登記謄本（舊式）二件、土地登記謄本（新式）一件為證，復為被告所不爭執，自堪 信為真實。
四、兩造對於兩造間就系爭土地所成之租賃契約，是否屬於耕地租賃契約？原告己○○是否 為系爭租賃之出租人？兩造間之契約是否屬定期租賃？同意書之效力，是否已因逾二年 有效期限而失效？系爭租賃契約之租金，是否業已變更為依農會價格租穀一三八台斤為 準據或是以每平方公尺二十元計算？等問題，容有爭執，且與本院判斷原告之請求有無 理由有關，茲分別說明如下：
（一）兩造間就系爭土地所成之租賃契約，是否屬於耕地租賃契約？ ㈠兩造之主張：
⑴原告之主張：
①系爭土地為建地，並非耕地，兩造間存續之租賃契約，並非耕地三七五減租條例之租 約，亦非土地法或民法規定之耕地租約，而屬民法規定之一般租地之租賃契約，此項 事實並經本院九十一年度簡字第一號民事確定判決所認定，故自應屬於耕地租賃。 ②而查在本院八十年度簡上字第三六八號民事事件卷內所附系爭土地之土地登記簿謄本 記載，系爭土地於三十五年時，政府即已將之編定為建地，並非耕地或農地，是其判 決理由認定系爭土地為耕地，與卷內之訴訟資料即有不符，且理由中亦未說明何以上 開土地登記為建地不足採取，是上開判決有理由不備之違背法令。再者，系爭土地係 屬建地並非耕地所為租賃，不成立耕地租賃契約，上開判決認係耕地租賃契約，亦違 背耕地三七五減租條例第一條、土地法第一百零六條第二項之規定，自無適用最高法 院八十八年台上字第二二三０號民事裁判要旨之餘地。 ⑵被告之主張：
①依原告之主張兩造租約自四十一年十一月七日開始之存續期間，竟割裂為不同之租約 性質，此種解釋契約之方法是否妥適？並非無疑。按法院於確定判決理由，就訴訟標 的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論結果已判判斷時，除有顯然違背法令 ，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，同一當事人就與該重要爭點 有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴 訟法上之誠信原則，經查：
⒈原告本項主張顯然忽略在最高法院八十八年度台上字第一號民事判例未公佈前，兩造 早年所涉訟之本院八十年度簡上字第三六八號民事確定判決，就調解筆錄之性質已有 判斷。
⒉本院上開確定判決認「經查本件兩造就系爭土地係訂立耕地租賃契約，而非租建屋契 約，上訴人向被上訴人租得系爭土地係供耕作之用，而非供建築房屋使用．．．由上 揭調解內容觀之，益足證系爭租約為『耕地租賃』，而非租地建屋，已堪以認定等語 。換言之，本院上開確定判決既對調解筆錄有所判斷，同一當事人就與該重要爭點有 關所提起之他訴訟，原告自不得作相反之主張，以符民事訴訟法上之誠信原則。 ②縱依最高法院八十八年台上字第一號民事判例之見解，即系爭土地非耕地，承租該土 地作為耕作使用無耕地三七五減租條例規定之適用。然兩造既「合意」就非耕地所成 立之租約類似適用耕地租賃，基於「私法自治」及「契約自由」之原則，依法並無不
可。茲詳述如后：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；法律行為，違 反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第一百 五十三條第一項及第七十一條分別定有明文，應先敘明。 ⒉最高法院八十八年台上字第一號民事判例公布之日期為八十八年一月五日，然兩造於 調解筆錄簽訂之日（即四十一年十二月七日）即知悉系爭土地之地目為建地，卻仍願 於八十八年九月二十八日簽訂同意書。換言之，兩造所簽立同意書係在最高法院公布 八十八年台上字第一號民事判例之後，由此吾人可得出左列結論： 最高法院八十八年台上字第一號民事判例最主要之見解為非耕地無耕地三七五減租 條例規定之適用云云，然兩造於該則判例公布後仍自稱為雙方屬租佃關係，且約定 租佃關係之終止，地主仍須給予佃農補償。
同前述，原告方面於最高法院公布八十八年台上字第一號民事判例之後，仍「合意 」願將兩造所訂租約視作耕地租賃；否則，又如何合理解釋同意書第二條地主給予 佃農補償之約定？
兩造於同意書第二條約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配 給予佃農，不得異議」云云，縱系爭土地既非耕地，然上開約定並無違反法律強制 規定或違反公序良俗之情形，基於「私法自治」及「契約自由」之原則，該約定自 屬有效，而生拘束雙方當事人之效力。
㈡本院之判斷：
⑴按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第 一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在 內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條 例規定之適用（最高法院八十八年度台上字第一號判例參照），本件系爭土地於原告乙 ○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人出租給被告之先父林清蓮時，即屬建地， 並非農地等情，為兩造所不爭執，則參酌前開判例意旨，原告乙○○、丙○○、甲○○ 及訴外人林再通等四人與被告之先父林清蓮間所成立之租賃契約，自非耕地租賃無疑， 原告己○○及被告等人分別承繼出租人及承租人之地位後，兩造間所存在之租賃契約， 亦不屬耕地租賃，自甚明確。
⑵被告雖以前詞置辯，惟查：
①被告之先父林清蓮曾於八十年十月十七日向本院台中簡易庭原告乙○○、丙○○、甲 ○○及訴外人林再通等四人提起訴訟，請求該四人就系爭土地及第六一０─一地號辦 理地上權登記，且林清蓮於該事件第一審審理中，係主張其承租系爭土地之目的先則 陳稱是耕種（但要種何作物及當時實際上有無種植作物均未陳明），隨後復改稱因被 告請求給付租金，其要用系爭土地建屋等語（見本院八十年度簡字第二四０五號卷第 三十二頁），然原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人該訴訟中，並未 承認前開土地之出租係為供林清蓮耕種之用，反而於答辯狀中陳明，該租賃之地為農 舍之三合院之建地，其標的物之房屋為其等四人所建之土造房屋及空地為稻埕（按指 曬穀場）等語（見同上卷第三十四頁），足見在該事件中，被告之先父林清蓮與原告 乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通，就前開租賃土地部分，並無本院八十年度 簡上字第三六八號確定判決所指之：「系爭土地係訂立耕地租賃契約，而非租建屋契
約，上訴人向被上訴人租得系爭土地係供耕作之用，而非供建築房屋使用．．．為兩 造原審所不爭之事實」之情形，業據本院調取本院八十年度簡上字第三六八號事件全 卷核對無誤，前開確定判決以兩造無爭執而認定系爭土地之租賃契約其性質為耕地租 賃契約云云，尚有未洽，況該確判決既係以兩造不爭執而作為其判斷之基礎，則系爭 租賃契約之性質是否屬於耕地租賃，自非屬訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點（ 因為前確定判決根本不認為其係為爭點，而係以為不爭執事實之方式處理，但該事實 並非無爭執，如前所述，反而是被告之先父林清蓮於前確定判決審理中，亦不承認兩 造間係成立耕地租賃等語），無所謂爭點效適用之問題，被告抗辯原告不得在此訴訟 為相反之主張，否則即有違民事訴訟法上之誠信原則云云，尚有誤會。 ②再者，本件兩造間之租賃契約，因被告所承租之系爭土地並非耕地，而無耕地三七五 減租條例規定之適用，業如前述，而基於「私法自治」及「契約自由」之原則，只要 不違背強制禁止規定亦無違反公序良俗者，契約之當事人固非不得以耕地三七五減租 條例規定之內容，作為契約之內容，當事人自應受拘束，然此當事人之所以受該內容 之拘束，係因兩造之約定而來，尚不得因當事人有此關於耕地三七五減租條例規定內 容之約定，即推論當事人間所成立之契約，係屬耕地租賃契約，而有耕地三七五減租 條例規定之適用，故被告所主張兩造間就系爭租賃契約之內容有涉及耕地三七五減租 條例規定內容之約定，縱屬真實，亦不足據而認為兩造間之租賃契約係屬耕地租賃而 認為有耕地三七五減租條例規定之適用，是被告此部分之主張，亦無足取。（二）原告己○○是否為系爭租賃契約之出租人？ ㈠兩造之主張：