臺灣臺中地方法院刑事判決 九十一年度自字第九ОО號
自 訴 人 丙○○
丁○○○
右二人共同
代 理 人 林豐順律師
被 告 庚○○
選任辯護人 李清輝律師
許宏達律師
右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文
庚○○無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告庚○○明知其所有坐落台中市○○區○○段六二四－九號之 土地，位處都市計劃後期發展區，不得請領執照興建房屋，卻仍在該土地上興建 三層樓房，並意圖為自己不法之所有，於民國八十三年十二月二十一日，隱瞞該 土地之屬性及其上建物係違章建築之事實，將該土地及其上之建物出賣給自訴人 丙○○、丁○○○夫妻，自訴人夫妻因不知情致陷於錯誤，而以新台幣（下同） 一千四百九十五萬元之高價予以購買，自訴人夫妻迄取得該土地及建物所有權狀 ，發現二、三樓建物均未保存登記（按本件被告係以舊建物拆除改建之方式取得 建築執照，故一樓承續舊建物之部分有保存登記）時，方發現受騙，而拒付尾款 ，惟被告又佯稱六個月內可補辦建築執照，自訴人夫妻信以為真再次陷於錯誤， 於八十四年八月十二日付清尾款三百萬元，詎被告於八十九年二月十五日才向台 中市政府申請補發建築執照，且經駁回，被告雖再委請律師向台中高等行政法院 提起訴訟獲得勝訴判決，惟嗣仍遭最高行政法院廢棄原判決。因認被告涉犯刑法 第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，又不能證明被告犯罪 者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別 定有明文。另刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，係以行為人意圖為自己 或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術 使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術， 亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院四十六年台上字第二六○號判例 參照）。本件自訴人認被告涉犯詐欺之罪嫌，無非係以被告於出賣前揭不動產予 自訴人夫妻時，未明白告知土地之屬性及建物部分二、三樓係違章建築無法辦理 保存登記，且於收取尾款時，應允於六個月內辦妥卻未履行為其依據；然訊之被 告庚○○，固坦承賣予自訴人夫妻之前揭建物二、三樓部分無法辦理保存登記之 事實，惟否認有詐騙自訴人夫妻之意思及行為，辯稱：系爭土地屬都市計劃後期 發展區，建物部分僅一樓有保存登記之情，伊於訂約時已向自訴人夫妻敘明，並 記載於買賣契約書中，自訴人夫妻當時均已瞭解且無異議，又伊向自訴人夫妻收 取尾款時，絕未應允六個月內辦妥建築執照，因此牽涉法令問題，非伊所能決定 ，伊只是依自訴人夫妻之要求，同意於法令通過後，負責辦理二、三樓之保存登
記，及於法令通過前二、三樓遭拆除時，負責恢復原狀而已，自訴人提起本件訴 訟，乃事後翻悔之舉等語。
三、經查，㈠本件不動產買賣契約書中，除記載標的物、總價金及其繳交方式外，尚 以手寫方式立三項附款，其中第一項明載：「本建物因係暫緩發展區內建築物， 其保存部分按法規規定坐落於本地號部分約二三‧六坪（含騎樓部分約六坪）， 其餘未辦保存部分，則以乙方（被告）提供甲方（自訴人）施工圖為準」，此有 該契約書在卷可稽（自訴人提出），又製作該契約書之代書戊○○稱：「寫契約 書時兩造都在場，記得當時要講的都有講，合約書的附款就保存部分及未保存部 分記載很清楚，概略的坪數也算出，是因有開工許可問題，就地整建，依據拆掉 多少可以蓋多少計算出來的，二三‧六坪我講得很清楚」，自訴人丙○○稱：「 契約書上丁○○○的名字是我代理我太太簽的（按本件由丁○○○出名訂約）， 印章我當場交給代書蓋的」（參本院九十一年十二月五日訊問筆錄），再該契約 書後面附有二、三樓之平面圖，自訴人夫妻所提出之系爭建物所有權狀亦載明一 樓面積包括騎樓計七六‧一平方公尺（約等於二三‧六坪），足徵該土地之特殊 情形以及其上建物僅哪些部分可保存登記，已載明於該不動產買賣契約書中，自 訴人丙○○且親自在該契約書上簽名，此要謂被告刻意隱瞞自訴人夫妻，顯非真 實，㈡被告於八十四年八月十二日向自訴人夫妻收取尾款時，如何向自訴人夫妻 承諾於六個月內辦妥建築執照及保存登記，自訴人夫妻並未提出證據證明，又自 訴人夫妻交付尾款予被告時曾要求在契約書上增加三項附款，其內容亦僅為：「 乙方承諾上揭建物二、三樓部分牆壁部分之修補，俟甲方欲用油漆時，通知乙 方，乙方須負責配合修補、磨平。若就地整建辦法法令通過，允許二、三樓部 分增建許可，乙方負責辦理保存登記，但甲方配合提供辦理所需之資格、印章等 證件。倘於法令通過增建部分許可之前，二、三樓遭市府拆除，乙方同意負修 補恢復原狀之責任」，並無六個月之承諾事項，㈢被告稱：「本件不動產自訴人 買了兩次，第一次他要求解約，訂金已退還給他，經過十幾天，自訴人問過他的 代書後，自己又來找我訂約」，自訴人丙○○當庭聞後稱：「第一次所以解約， 是因為聽人家講該處屬後期發展區，所以退掉，後來我想後期發展區沒有關係， 三樓合法就好，他的房子較大，才又訂約」（參本院九十一年十二月五日訊問筆 錄），丙○○於九十一年十二月二十四日在本院審理中另稱：「第一次解約時， 被告沒有刁難我，再訂約後被告拿所有權狀給我，我發現沒有保存登記時表示不 願給他尾款」（參該日審判筆錄），足見被告於訂約當時已經知道該處屬後期發 展區，且於取得所有權狀發現二、三樓沒有保存登記時，並未表示要解除契約， 而按自訴人夫妻既曾有與被告解除契約未遭刁難之經驗，渠等於發現事實與當初 之認知不同時，依理應會立即向被告提出解約才是，然渠等卻未為，是可信渠等 對該房地之情形甚為清楚，只盼禁令於短期內得以撤解，㈣自訴人夫妻謂被告曾 將另一棟與系爭房屋相連情況相同之房屋賣給案外人乙○○，乙○○發現受騙後 ，與被告解約，被告再將該房屋過戶至其父親陳金池名下，並以同樣詐騙手法賣 給甲○○，請求傳訊乙○○、甲○○，而本院依法訊問渠二人時，乙○○稱：「 要交尾款時，我看到所有權狀只有一樓一部分合法，其餘都是違建，訂約時沒有 載明僅一樓部分有保存登記，所以要求解約，被告說可能有一部分是六個月可以
通過處理，但我不想那麼麻煩，被告有將價金全部退給我，沒有為難我」（參本 院九十一年十二月二十四日審判筆錄）、甲○○稱：「我購買該屋是向惠松仲介 公司接洽，我不知道該處屬後期開發地，仲介公司也沒有跟我說」（參本院九十 一年十二月五日訊問筆錄），茲不論被告與乙○○訂約時，仲介公司與甲○○訂 約時，有無告知實情，惟本件兩造訂約時，被告確實有在契約書中載明其特殊之 情形，故不可與之相提並論，今被告既在契約書中載明，即已盡告知之義務而無 隱瞞詐騙之情形，而自訴人夫妻於知道該特殊情形後自願與被告訂約，當應自行 設法瞭解該情形之內容及可能之後果，非能以不懂法令為由，企圖毀約，破壞交 易之安全，縱然渠等瞭解有誤，亦非可歸責於被告甚明，㈤被告於八十九年二月 二十五日向台中市政府申請核發建築執照經駁回後，再委請律師向台中高等行政 法院提起訴訟獲得勝訴判決，嗣又遭最高行政法院廢棄原判決發回原法院乙節， 業經兩造陳述在卷，並有台中高等行政法院八十九年度訴字第三七八號、最高行 政法院九十一年度判字第一一一二號二份判決書在卷可佐，而依兩造書面契約所 載，被告之義務為於法令許可後，負責辦理保存登記，於法令許可前房屋被拆除 時負責恢復原狀，並未載被告須負責申請建築執照，今被告於苦等法令解禁不得 後，主動向台中市政府提出建築執照之申請，應係其對履行該契約之負責任表現 ，其當初若有詐騙自訴人夫妻之意，應無於事隔五、六年後，仍自費委請律師提 起行政訴訟之情，自訴人夫妻亦無隱忍迄今方提出本件自訴之理，本院因認自訴 人夫妻係因該行政案件遭最高行政法院駁回後，認為禁令撤解無望，方提起本訴 意圖毀約，㈥自訴人另謂其曾委託楊秋福、己○○與被告洽談和解事宜，被告只 願賠償八十二萬元，但附帶條件不負責申請補發建築執照，請求傳訊渠二人，本 院雖然傳喚渠二人到院說明，惟渠二人之陳述與被告之說詞有出入且與被告當時 有無詐騙自訴人夫妻之情無關，附此敘明。綜上所述，本院認被告所辯洵堪憑採 ，其訂約當時並無詐騙自訴人夫妻之處，非能遽以詐欺罪相繩。此外，復查無任 何積極證據足資證明被告有何詐欺之犯行，依右揭條文規定，自應為被告無罪之 諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
法 官 李 秋 娟
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀，上訴於臺灣高等法院臺中分院( 須附繕本 )。
書記官
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日