臺灣新竹地方法院民事判決 94年度訴字第679號
原 告 新竹市政府
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 羅秉成律師
謝智潔律師
複代理人 曾能煜律師
被 告 乙○○
號
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國95年3月7日辯論終結，
判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹市○○段一六四地號上如附圖所示Ａ部分面積三十一點九平方公尺及如附圖所示Ｂ部分面積五十四平方公尺之地上物拆除，並將Ａ、Ｂ部分土地返還原告。
被告應給付原告新台幣叁拾肆萬叁仟陸佰零捌元及自民國九十四年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十四年七月一日起至返還第一項土地之日止，按年給付原告新台幣叁萬捌仟陸佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣陸拾捌萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落於新竹市○○段地號164號土地（下稱系爭土地） 為原告所有，被告卻無權占有系爭土地如附圖所示A部分 面積31.9平方公尺、附圖所示B部分面積54平方公尺之土 地使用，其上並有其所有之門牌號碼新竹市○○里○○鄰○ ○街2巷19號與21號建物，原告數年來多次發函請求被告 給付使用系爭土地上開範圍之相當於租金不當得利補償金 ，惟被告皆置之不理，原告乃於民國（下同）94年間向本 院聲請支付命令獲准，惟因被告聲明異議，原告迫不得已 只好提起本訴訟。
（二）查不動產物權以「登記」為公示方法，不動產所有權究屬 何人所有，應依土地登記為判別，而依土地登記第二類謄
本與土地所有權狀上之登記，系爭土地之所有權人為新竹 市；經原告去函新竹市地政事務所查詢，據該所回函表示 ，依光復後舊土地登記簿之共有人名簿所載，原告於51年 1 月15日逕為登記取得者，似為光復後日產接收（接收日 人石井員夫之權利持分12分之2），其後共有物分割，其 他黃姓等共有人取得竹蓮段100之1地號土地，新竹市公所 （即現新竹市政府）單獨取得竹蓮段100地號土地，嗣竹 蓮段100地號土地重測後改為竹蓮段164地號等情，足證原 告係合法取得系爭土地所有權。又查被告先於本院言詞辯 論時辯稱系爭土地之原來地主向其祖父借貸，因未償還， 所以就將在系爭土地上興建之建物抵債，後來不知何因建 物坐落之土地會變成原告所有之土地，而之前之地主也未 曾向被告收過租金云云；惟嗣於94年11月16日本院至現場 履勘時又改稱之前地主有向其收取地價稅分擔費用，約至 57年左右始未繼續向其收取，後來知道原告取得系爭土地 ，其女婿也有至原告處辦理承租，但因地上物價值未及地 價10分之1，原告並未同意，而前開最早向原告申請承租 ，約在60年間左右云云，其前後陳述已有不符；且被告亦 自認於60年間及90年間均有向原告申請承租，足證被告認 為原告為系爭土地合法正當所有權人。至被告雖辯稱其於 60年間向原告申請承租建物坐落土地時，因建物之價值不 及土地之10分之1，原告乃不同意承租云云，惟依相關法 規及原告作業規定，均無辦理承租必須建物價值超過土地 價值10 分之1，是被告此部分所辯並不足採。又原告既係 土地之所有權人，且被告亦以自己行為表示，認可原告為 系爭土地所有權人，足見原告取得系爭土地過程自屬合法 ，原告即為系爭土地合法正當所有權人。
（三）被告雖提出契約書作為其占用系爭土地之正當權源以資抗 辯云云；惟查原告否認前開契約書之形式真正與實質真正 ；且縱前開契約書為真正，由該契約所訂內容觀察，亦無 法認為被告得以此契約對原告主張權利；蓋由契約內容無 法確定所指房屋，即為前開新竹市○○街2巷19號與21號 建物；且被告所稱地主倪吳氏，於該契約亦僅稱建物係自 其配偶繼承取得，對於建物坐落之基地為何人，於該契約 並未記載；倪吳氏當時是否為建物坐落基地之所有權人， 亦無從得知。又契約有謂「如期滿無贖者，銀主或居或典 稅，由銀主自便，不刁難保此厝」等語，亦可證該契約僅 涉及建物權利，與系爭土地無關，則被告即另取得前開建 物所有權，並不代表其即取得坐落土地之使用權源。又前 開契約內所稱之銀主，是否即為被告之祖父，亦無法從該
契約中得知；且被告如就系爭土地有占用之正當權源，則 當原告通知其係無權占用時，即應表示異議，惟被告並未 曾提出異議；又被告如有使用系爭土地之權利，何以於90 年間向原告申請承租系爭土地，均可見被告此部分所辯不 足採。從而被告自不得以前開契約書作為占用系爭土地之 正當權源，而被告確係無權占用系爭土地至明。（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第七百六十七條定有明文；本件被告無權占有新竹 市所有系爭土地如附圖所示A、B部分，其上並有建物，原 告自得請求被告將占用系爭土地之建物拆除並返還該部分 之土地。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者 ，亦同，民法第一百七十九條定有明文；查被告至遲自79 年起即無權占用系爭土地之上開範圍，因此享有使用收益 之利益致原告受損，自應返還相當於租金之利益。依原告 所訂新竹市市有土地及房屋租金率計算基準第二點規定： 新竹市市有土地每年之租金率，按收租當期土地申報地價 年息百分之5計收；又第四點規定：占用市有土地之損害 賠償金比照第二點規定租金率計收；是本件原告請求被告 返還自85年7月起至94年6月相當於租金之利益，合計總金 額為新台幣（下同）343,608元及自94年7月1日起至返還 占用系爭土地止按年給付38,656元之不當得利，即為有理 由。
（四）綜上所述，本件原告之訴為有理由，並聲明：1、被告應 將坐落系爭土地上如附圖所示門牌新竹市○○街2巷19 號 建物、面積31.9平方公尺，門牌新竹市○○街2巷21號建 物、面積54平方公尺等建物拆除，並將上開土地返還與原 告。2、被告應給付原告343,608元，及自起訴繕本狀送達 翌日即94年9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，另應自94年7月1日起至返還前項土地之日止，按年 給付原告38,656元。3、原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）坐落在系爭土地上之前開建物固係被告所有，但系爭土地 之原地主倪吳氏於清朝光緒年間因向被告祖父借貸，並未 依約償還借款，故與被告祖父訂立契約，將其在系爭土地 上所興建之前開19、21號建物交予被告祖父用以抵債，本 約定10年後應償還，但10年期滿原地主倪吳氏並未償還， 乃將前開建物及坐落系爭土地部分移轉被告祖父為抵償， 惟土地部分並未辦理所有權移轉登記，而被告家族即使用 至今，後不知系爭土地所有權如何變動以致現為原告所有
。次查前地主未曾向被告收過租金，且系爭土地上之建物 於民國前10餘年就已由被告家族使用迄今，且被告如係無 權使用系爭土地，何以其他地主均未曾向被告要求返還系 爭土地或給付租金，足見被告係有權占用系爭土地。（二）原告雖主張其係因共有物分割而取得系爭土地云云，惟在 系爭土地進行分割前，原告並未通知被告，且原告並未查 清楚，以致其建物坐落之系爭土地部分由原告分得，如原 告當初為分割時主張分得之土地係其他空地的話，有關其 所有建物坐落土地部分仍係屬於原來黃姓地主，即不會發 生本件爭議；從而原告進行分割時，本不應選擇其所有建 物坐落之系爭土地部分，此對被告自不合理。況被告亦質 疑原告取得系爭土地之過程。又被告固曾向原告承租，惟 原告所要求承租之租金過高，被告實在無法接受；被告僅 願以原告取得系爭土地時之價格向原告承買。
（三）綜上所述，本件原告之訴為無理由，並聲明駁回原告之訴 。
三、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事之聲明，或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百 五十五條第一項第二、三、七款定有明文。查本件原告起訴 時訴之聲明就請求被告返還不當得利之金額部分，原為368, 000元，及自94年7月1日起至返還占用土地止按年給付原告 41,400元，嗣減縮為給付343,608元，及自94年7月1日起至 返還占用土地止按年給付原告38,656元，核屬單純減縮應受 判決事項之聲明，與前開規定相符，自應准許。四、本件行集中審理，經兩造協商並簡化爭點如下：（一）原告是否已為系爭土地合法正當所有權人？（二）如原告係系爭土地合法正當所有權人，則被告占用系爭土 地是否有正當權源？被告可否以提出之契約作為其占用系 爭土地之正當權源？
（三）如被告係無權占用系爭土地，則原告主張被告因占用而受 有相當租金之不當得利是否適當？
兩造就本件均同意以上開整理之爭點為限，其餘不再主張。五、得心證之理由：本件既經兩造協商整理並簡化爭點如上述， 即應就上開各項爭點論述之：
（一）原告已為系爭土地之合法正當所有權人： １、原告主張其為系爭土地之所有權人，業據提出土地登記謄 本、土地所有權狀為證，被告就上開文書之真正亦不爭執 ，自堪信原告此部分之主張為真實。被告雖質疑原告取得
系爭土地之過程不當云云；惟按依土地法所為之登記，有 絕對效力，土地法第四十三條定有明文；本件原告既已依 據土地法完成系爭土地所有權之登記，自具有絕對之效力 ，從而被告此部分所辯已難謂可採。
２、又依據光復後舊土地登記簿之共有人名簿所載，原告於51 年1月15日逕為登記取得者，應為光復後日產接收（即接 收日人石井員夫之權利持分12分之2），其後經共有物分 割，其他共有人取得竹蓮段100之1地號土地，原告則單獨 取得系爭土地等情，亦有新竹市地政事務所95年1月24日 新地登字第0950000615號函在卷可考；次查系爭土地於分 割前，在日據時代地號為黑金町100番，共有人計有黃怡 來、黃崴、黃財、黃義方、黃義珍，嗣黃怡來將其應有部 分移轉給黃炳坤，黃財將其應有部分移轉給日人石井員夫 ，應有部分（持分）為6分之1等情，亦有被告所提出之日 據時代土地登記謄本在卷可按；均足證原告係於台灣光復 後接受日人石井員夫之應有部分12分之2自明。復查前開 黑金町100地號土地，於台灣光復後改為竹蓮段100地號， 嗣於59年間為共有物分割，原告經分割取得系爭土地（重 測前為竹蓮段100地號）等情，亦有94年12月13日新地登 字第0940009389號函及所附之共有土地分割登記資料在卷 可稽，亦足證原告確為系爭土地之合法正當所有權人自明 。
３、被告雖辯稱原告在為前開共有土地分割時，並未對其為通 知，且原告不應分得其所有建物坐落之土地，自有不當云 云。惟查被告並非前開竹蓮段100地號土地之共有人，被 告亦未提出任何應於分割時對其為通知之依據，已難謂可 採；且茍被告所辯其使用系爭土地有獲得前黃姓地主之同 意屬實，則前開進行共有土地分割時，衡情該黃姓地主應 會通知被告，且在進行分割時主張分得被告建物坐落土地 部分，何以該黃姓地主均未通知被告，又將有地上物之系 爭土地分由原告取得，顯與常情不符；況共有物協議分割 ，乃全體共有人達成協議之結果，亦非原告所得片面決定 ，益證被告此部分所辯不足採。
４、小結：原告係於台灣光復後接收日人石井員夫就黑金町 100番土地之應有部分6分之1，嗣再與其他共有人進行分 割，而取得系爭土地，並完成登記，是原告已為系爭土地 之合法正當所有權人。
（二）被告占用系爭土地並無正當權源；而被告所提出之契約書 亦無從作為其占用系爭土地之正當權源：
１、本件原告既為系爭土地之所有權人，而被告卻占用系爭土
地如附圖所示A部分面積31.9平方公尺、附圖所示B部分面 積54平方公尺之土地使用，其上並有被告所有之門牌號碼 新竹市○○里○○鄰○○街2巷19號與21號建物之事實，業 據本院會同兩造並囑託新竹市地政事務所測量人員測繪屬 實，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可按，復為被告所不爭 執，足證被告確有占用系爭土地上開範圍自明。又原告主 張被告占用系爭土地並無任何正當權源，即應由被告就占 用系爭土地有正當權源負舉證責任。
２、被告就此雖提出契約書1份為證，惟查原告否認前開契約 書之真正，而被告並未就該私文書之真正負進一步舉證之 責任，已難當然採為其有利之證明。且縱認前開契約書為 真正，由該契約所訂內容記載，立約人為倪吳氏，且係將 其先夫自建之建物（坐落巡司埔庄後車路至滴水為界，西 至厝主合壁為界，南至壙地通行為界）為擔保，向葉榮官 典借佛銀20大元，典借之期間自丁酉年至乙巳年，屆滿之 日倪吳氏應備銀取回該建物，如未贖回者，則聽由銀主或 居，或典稅自便等情觀之；並無從認該契約書所稱之建物 即為被告所有之前開東南街2巷19號與21號建物；且該倪 吳氏僅於該契約稱建物係自其配偶繼承取得，並未提及其 亦為建物坐落基地之所有權人，更未有提及其建物就坐落 之基地權源為何，而當時倪吳氏是否為建物坐落基地之所 有權人，亦無從得知；且由前開契約中所謂「如期滿無贖 者，銀主或居或典稅，由銀主自便，不刁難保此厝」等語 ，亦足見該契約僅涉及建物權利，完全未論及坐落土地之 權源，亦即縱認該契約所稱之建物為前開東南街2巷19號 與21號建物，至多亦僅能證明被告有取得前開建物之所有 權（或事實上處分權），並無從證明其業已取得坐落土地 之使用權源，是前開契約書縱為真正，亦無從作為被告主 張占用系爭土地正當權源之有利證明。
３、被告雖辯稱茍其就系爭土地無占用之正當權源，何以多年 來前地主均未曾向其主張權利云云；惟查土地所有權人未 向被告主張權利，其原因或係權利之怠於行使，或係如被 告於勘驗時所稱有分擔部分地價稅，或係基於與被告家族 之交情，然均無從即證明被告占用系爭土地有正當之權源 。況如被告所自認其於60年間即曾向原告申請承租系爭土 地等情（見94年11月16日勘驗筆錄），則茍被告就所占用 之系爭土地有正當權源，何以主動向原告申請承租？亦與 常情有違。另查原告曾多次發函通知被告應繳納土地使用 補償金，亦有通知函5份在卷可考，亦可知原告並無被告 所稱未向其主張權利，益證被告此部分所辯不足採。
４、被告雖另辯稱其就前開建物坐落系爭土地部分，有與前黃 姓地主成立使用借貸關係，自屬有權占有云云；惟查此為 原告所否認，而被告就其得使用系爭土地之權源，先表示 前地主向其祖父借款而未於約定期限歸還時，係將前開建 物連同坐落系爭土地部分一併要移轉，惟土地部分並未辦 理移轉，惟其後又改稱有使用借貸關係云云，足見其前後 所辯不一，已難謂可採。且縱前地主與被告間有使用借貸 關係，惟基於前述，系爭土地在分割前並非僅有黃姓地主 ，則黃姓地主已無從單獨同意被告使用系爭土地；且按使 用借貸係屬於債權契約，基於債之相對性，被告亦僅能向 黃姓地主為主張，從而在共有土地分割而由原告取得系爭 土地所有權後，被告亦無從以其與黃姓地主間之使用借貸 關係對抗原告，亦即仍不能對原告主張其就占用系爭土地 有正當權源。
５、被告雖另聲請訊問黃姓地主之後代到庭為證明云云；惟被 告並未具體聲明傳訊證人之姓名及待證事項，且如前述， 縱黃姓地主曾有同意被告使用系爭土地，亦無從對抗原告 ，是本院認為亦無傳訊之必要。
６、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十 七條定有明文；本件被告既無權占有原告所有之系爭土地 如附圖所示A部分面積31.9平方公尺、附圖所示B部分面積 54平方公尺之土地使用，其上並有其所有之前開東南街2 巷19號與21號建物，則原告依據民法第七百六十七條規定 ，本於所有權之作用，訴請排除被告之侵害，請求被告拆 除前開地上建物，將占用之土地返還原告，即屬有理由， 應予准許。
７、小結：被告並未能證明其就占用之系爭土地有正當權源， 從而原告自得依據民法第七百六十七條規定，請求被告拆 除坐落系爭土地部分之建物，並將占用之土地返還。（三）本件被告既無權占用系爭土地獲有利益，而原告因此受有 損害，則原告自得依據不當得利法律關係請求被告返還相 當租金之利益：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第一百七十九條前段定有明文；又無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之觀念，亦 據最高法院61年度台上字第1695號判例所是認。而基於前 述，被告長年來無權占用系爭土地如附圖所示A、B部分， 因此享有使用收益之利益致原告受損，則參諸前述，自應 返還相當於租金之利益。
２、查原告於90年起即陸續發函催告被告繳納自85年7月起之 土地使用補償金，而被告均未曾繳納，從而原告請求被告 應返還自85年7月1日起迄至返還占用土地止之無權占有期 間所受相當租金之利益，即無不合。又按租用基地，建築 房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之10為限 ，土地法第一百零五條、第九十七條分別定有明文；而依 土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，建築基地 之租金，按申報地價年息百分之10為限，然此係指基地租 金之最高限額，仍須參酌基地之位置，工商繁榮程度、承 租人利用基地之經濟價值及所受之利益，並與鄰地租金比 較以為決定，非必達申報總地價年息之百分之10（最高法 院61年度台上字第1695號、46年度台上字第855號、68年 度台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地於85年至 86年6月30日前之申報地價為每平方公尺8,000元，自86年 7 月1日起迄今之申報地價均為每平方公尺9,000元等情， 有原告提出之使用補償金核算明細表及土地登記謄本為證 ，本院參酌前開2建物均已使用多年，其中21號建物部分 結構仍屬土造，內外牆均有不平整之現象，係作為住宅使 用，而系爭土地鄰近新竹火車站等情（見本院94年11月16 日勘驗筆錄），另審被告使用型態自占用以來，迄未改變 ，縱土地價值已提高，但其使用利益，究未見隨同土地價 值之昇高而生增加，是本院認為原告主張以低於公告現值 之申報地價且以年息百分之5計算相當租金之利益尚屬適 當，從而原告依不當得利之法律關係請求被告給付自85年 7 月1日起至94年6月30日期間所受相當租金之利益合計 343,608元（元以下四捨五入，詳如附表），及此部分金 額自起訴狀繕本送達翌日即94年9月15日起至清償日止按 法定利率年息百分之5計算之遲延利息，即無不合，應予 准許。
３、又因被告於原告提起本件訴訟迄今仍繼續無權占用系爭土 地如附圖所示A、B部分，則原告另請求被告應自94年7月 1日起至拆除前開建物返還占用土地止，按年給付相當租 金之不當得利38,655元（就A部分每年相當租金不當得利 為14,355元｛9,000X31.9X0.05=14,355｝，B部分每年相 當租金不當得利為24,300元｛9,000X54X0.05=24,300｝） 之範圍部分，經核亦屬有據，應予准許；至逾上開範圍部 分，則屬無據，應予駁回。
４、小結：被告既係無權占有系爭土地使用而受利益，造成原 告受有損害，則原告本於不當得利法律關係，請求被告返 還自自85年7月1日起至94年6月30日期間所受相當租金之
利益合計343,608元，及此部分金額自起訴狀繕本送達翌 日即94年9月15日起至清償日止按法定利率年息百分之5計 算之遲延利息；另自94年7月1日起至拆除前開建物返還占 用土地止，按年給付相當租金之不當得利38,655元範圍部 分為有理由，應予准許，至逾上開範圍部分，則屬無據， 應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核其勝訴部分尚無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之；至其無理由部分，其訴既 經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，經審酌後 ，或與本件爭點無涉，或於判決結果不生影響，爰不一一論 述。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第七十九條、第八十三條第一項前段、第三百九十條第 二項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 28 日 民事第一庭 法 官 李承訓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 3 月 28 日 書記官 吳玉蘭