臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第752號
原 告 甲○○
乙○○
被 告 丙○○
被告兼上一人之訴訟代理人
丁○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於中華民國95年2 月23日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告丙○○應將坐落於臺北縣三重市○○段第一○六八地號、第一○六九地號土地上之門牌號碼臺北縣三重市○○街一二○巷八弄三十三號及三十五號等二棟房屋拆除，並將土地面積合計六十四點六二平方公尺返還原告；並應自中華民國九十四年五月十三日起至返還前開土地之時為止，按月給付原告新臺幣伍仟捌佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告丙○○預供擔保後，得為假執行；被告丙○○於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣玖拾萬元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：本件原告原起訴請求被告應給付原告民國89年3 月起至94年3 月之租金新臺幣（下同）60萬元，並補償74年 至88年地價稅66,000元，並訴請終止租約，限期3 個月拆屋 還地，如逾期則補繳2 倍租金等，惟至最後言詞辯論期日前 之95年2 月13日具狀減縮其聲明為如後述原告聲明所示，核 其所為關於訴之聲明之變更，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，而為減縮其請求判決事項，應予准許，合先 敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：㈠被告應將坐落臺北縣三重市○○段1068、1069地號 土地上門牌號碼臺北縣三重市○○街120 巷8 弄33號與35號 建物拆除，將土地面積64.62 平方公尺返還原告。㈡被告應 自民國94年5 月13日起至拆屋還地止，給付土地總價年息百 分之十損害金與原告，每月新臺幣（下同）5,815 元。並陳 明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)被告夫婦於60年間承接前租戶房屋，向原告先父林阿標接續 承租臺北縣三重市○○段1068、1069地號土地，該2 筆土地 現為原告兄弟繼承所有，合計面積64.62 平方公尺，約定每 筆土地每年支付白米百斤及按物價指數調整租金，當時租金 合計約當3,000 元，先父心地善良，常跟原告表示，租地居 住是貧窮人家，不要過於計較，所以60年間起每筆土地每月 租金1,500 元，迄70年初，其間因土地公告地價已從60年每 平方公尺的605 元，72年漲至10,000元，其間曾提出增加租 金要求，被告夫婦卻稱日子苦，遂不忍增加租金，即時當時 自己財務最困窘，工廠面臨倒閉失敗，亦未調租。被告繳交 租金僅至73年，卻因原告甲○○經營工廠失敗，遭債主追討 ，被告夫婦認為地主已垮，土地已是別人的，不用再繳租金 ，74年迄85年間，即使該租戶已有龐大事業及家產，均不願 繳租。86年間土地公告地價漲至每平方公尺53,000元，先父 自覺健康狀況不佳，租金問題不能不解決，認為該催收及調 升，遂要求原告甲○○代筆寄存證信函通知被告夫婦租金調 為每月5,000 元，2 筆10,000元，被告夫婦卻於86年2 月28 日上午與其他租戶在三重市民代表李秋金陪同下至原告乙○ ○家中，欲找先父林阿標洽購土地，當時先父因病他處靜養 ，渠等遂要求原告母親林許月嬌賣地，惟原告母親林許月嬌 堅持不賣，渠等乃離去，對租金給付及調高租金一事不願提 出解決。惟86年間至91年底先父曾罹患肺癌、濾過性病毒、 糖尿病等疾病，多次住進台大醫院、馬偕醫院、縣立三重醫 院等，未積極追討租金，91年11月21日病逝三重醫院，從86 年迄91年11月又歷5 年，被告等絲毫對先父給付租金存證信 函一事不理部睬。94年3 月23日原告再給與被告拆屋還地免 繳納租金或繳交長年積欠租金之機會，限期94年4 月20日繳 清租金，被告雖曾於3 月28日與原告乙○○聯繫要繳租金， 當晚原告回電可至存證信函所留原告住處交付，被告夫婦仍 置之不理，又原告乙○○94年4 月15日至20日因有高山健行 計畫，其間曾交代家人收取租金事宜，迄94年4 月20日晚上 8 時被告夫婦急電找原告乙○○欲談付租事宜，想藉此逃避 限期問題，惟原告存證信函所留地止即原告乙○○居住地， 被告有近1 個月期限至該處繳納租金，豈有最後期限日晚上 以電話聯絡，並於94年4月21日寄存證信函作為藉口拖延。(二)被告承認欠租及原告催繳租金為事實，被告坦承自74年迄今 未繳租金及先父林阿標及原告兄弟均曾催繳租金。被告稱原 告舉家遷徙，與事實不符：先父生平僅住三重市○○○路22 3 號工廠及三重市○○路○ 段312 巷11號5 樓二處，從未遷 他處，且由先父86年1 月13日以三重郵局第1 號存證信函催
租所留地址與原告林耀鴻現址相同，被告答辯稱「為解決遂 與其他向原告之父林阿標租地之承租人前往告林阿標家中洽 購系爭土地一事」，可證被告稱原告舉家遷徙無法繳交租金 ，與事實不符，被告自始忽視欠租及先父、原告先後催繳租 金之事實。被告說原告拒收租金部分，依照民法規定，被告 也是要提存，事實上，原告自小至大，都住在那裡，工廠也 是在那裡。從一開始發存證信函給被告，被告有來我家說要 買土地，但是還是沒有繳租金，中間都沒有繳，到94年起原 告開始以存證信函催被告。
(四)上述說明原告依法得本於租賃物返還請求權及無權占有之法 律關係請求被告拆屋還地，及連帶給付原告自94年5 月13日 起至返還土地之日止，按相當申報地價年息百分之十計算之 損害金。損害金計算：系爭土地面臨10米道路，鄰近有三和 市場、三重國小、光榮國中、光榮國小等設施，與龍濱路、 三和路、環河高架道路相接，附近有高速公路、台北橋、捷 運三重國小站（興建中），地處三重市鬧區範圍，對外交通 極為方便，故請准依土地法第97條、第105 條規定申報地價 年息百分之十計算，被告應自94年5 月13日起至拆屋還地止 ，給付原告所有土地申報總價年息百分之十損害金。依據臺 北縣三重地政事務所勘測屬於原告所有1068地號土地面積32 .37 平方公尺，1069地號土地面積32.25 平方公尺，面積合 計64.62 平方公尺，每月應給付原告損害金為5,815 元。又 原告減縮請求金額，租金部分不請求，僅終止租約後的損害 金。
(五)被告所提出之買賣所有權移轉契約書及地上權設定契約書， 該買賣所有權移轉契約書僅能證明出賣人陳茂雄、蒲進坤2 人先後將違章建築售予丙○○，未能證明陳、蒲貳人與先父 有土地租賃關係，且該二地上權設定契約書基地分別為三重 埔字長泰段37、40地號與系爭三重長壽段1068、1069地號重 測前為長泰小段37-3、37-4地號不符，被告亦未提示先父簽 收租金之字據，無法證明與先父林阿標有系爭土地之租賃關 係，可推論被告無權占用系爭土地。至於被告抗辯稱時效消 滅部分，顯係誤解法令。
(六)證據：提出土地登記謄本、地籍圖謄本、公告現值查詢表、 三重郵局86年1 月13日第1 號存證信函（寄件人：林阿標， 收件人：丁○○）、新店中華路郵局94年3 月23日第8 號存 證信函（寄件人：乙○○，收件人丁○○、丙○○）、三重 七支郵局94年4 月21日第63號存證信函（寄件人：趙志賢， 收件人：乙○○）、89、90、91、92、93年地價稅課稅明細 表、板橋62支郵局94年5 月11日第13號存證信函及郵政掛號
郵件收件回執等影本為證據。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)屋子是在42年興建的，有合法登記，當時有寫同意書，設定 地上權。被告係合法取得三重市○○街120 巷8 弄33號即35 號房屋，即系爭土地之地上物所有權人，該35號房屋係於65 年11月2 日向蒲進坤承購，該33號房屋係於74年4 月16日向 陳茂雄承購，有買賣所有權移轉契約書為證。係爭土地由原 告之父林阿標與地上權人蘇齊珍於42年間簽訂地上權設定契 約證書，存續期限無定期限，地租額按1 坪每年蓬萊白米10 公斤計算，標準支付期日之市價折算台幣，之後被告既為該 土地之地上物所有權人，理應享有地上權設定契約證書所約 定之存續期間及地租額，被告丙○○所有房屋之地上權存續 期間即為無定期限，地租額亦即按1 坪每年蓬萊白米10公斤 計算，標準支付期日之市價折算台幣，原告請求被告清償60 萬元租金，補償74年至88黏土地稅額66,000元，終止租約及 限期拆屋還地，不應准許。又本件系爭土地2 筆之地上權房 屋，被告丙○○分別於95年11月2 日及74年4 月16日合法取 得，原告是於94年4 月22日才依請求權而提起訴訟，已逾15 年期間。
(二)被告有去找原告，雖然他的工廠在那裡，但是找不到他們。 被告希望能夠續租。
(三)證據：提出建築改良物買賣所有權移轉契約書（65年11月2 日，承買人：丙○○，出賣人：蒲進坤，買賣標的：三重市 ○○街120 巷8 弄35號房屋）、建築改良物買賣所有權移轉 契約書（74年4 月16日，承買人：丙○○，出賣人：陳茂雄 ，買賣標的：三重市○○街120 巷8 弄33號房屋）、地上權 設定契約證書（土地所有人：林阿標，地上權人：蘇齊珍） 等影本為證據。
參、本院依聲請至現場履勘，並囑託臺北縣三重地政事務所測量 並製作土地複丈成果圖。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張坐落臺北縣三重市○○段第1068地號、第1069 地號土地為原告二人因繼承而取得，現在為原告二人共有之 土地之事實，為被告所不爭執，並有土地登記謄本在卷可參 （見本院卷第18、19頁），則原告此部分主張自堪信為真實 。原告另主張門牌號碼臺北縣三重市○○街120 巷8 弄33號 、35號房屋係使用前述原告二人共有之土地，亦為被告所不
爭執，並經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄可稽（見本院 94年10月20日勘驗筆錄，卷第48頁），且經本院囑託臺北縣 三重地政事務所測量屬實，製有土地複丈成果圖附卷可參， 則原告此部分主張亦堪信為真實。
二、原告又主張被告承租系爭土地供前述三重市○○街120 巷8 弄33號、35號房屋之基地使用，被告自74年迄今均欠繳租金 尚未繳付，原告主張終止雙方間之租賃契約等節，關於兩造 間就系爭土地有租賃關係存在，且被告自74年間即積欠租金 迄今等事實，亦為被告所不否認，則原告所主張此部分之事 實，應堪認為真實。另原告又主張因被告欠繳租金，而終止 兩造間之租賃契約一節，亦據原告提出存證信函為證據，依 據原告乙○○以新店中華路郵局94年3 月23日第8 號存證信 函所示：「君夫婦承租先父林阿標土地（三重市○○段1068 及1069地號）二筆，面積64.62 平方公尺，積欠租金迄94年 3 月已逾20多年，請於94年4 月20日前繳清欠租，並與本人 兄弟赴法院重新公證租賃契約，惟如君夫婦具結拆屋還地期 限半年，本人兄弟可不追討欠租，否則依法律途徑解決。」 （見本院94年重簡字第663 號卷第15頁），則該存證信函係 由原告乙○○代表原告二人向被告二人催繳欠租之通知，當 堪認定；訴外人即被告丙○○之子趙志賢則於94年4 月21日 以其自己之名義，以三重七支郵局94年4 月21日第63號存證 信函回復原告乙○○稱：「敬啟者：本人母親租用三重市○ ○段1068及1069地號兩筆土地，惟因台端於前揭租金未給付 ，該管代表人給予期限到民國九十四年四月二十日，本人於 民國九十四年四月二十日打電話連絡來領取事宜，但家人說 無法於與其連絡。請台端於函到後儘快向本人辦理領取前揭 租金新台幣柒萬玖仟貳佰元整事宜，以利本案糾紛之解決。 」（見本院94年重簡字第663 號卷第16頁），則可見被告確 有收受原告乙○○所寄發之前述催繳租金之存證信函，但卻 未於原告催告之期限內清償欠繳之租金，故原告乙○○又以 板橋62支郵局94年5 月11日第13號存證信函通知被告稱：「 因君夫婦欠繳74年起迄今21年租金，經催繳仍不繳交，茲本 人兄弟聲明終止租賃契約，請儘速拆除現有房舍歸還土地， 本人兄弟已訴諸法律途徑解決，未歸還期間將訴求補償租金 損失。」，且該終止雙方間租賃契約之亦於94年5 月11日送 達被告，亦有郵政掛號郵件收件回執影本可據（見本院卷第 62、63頁），則上開雙方間因本件系爭土地之租賃關係所互 相發送之存證信函內所表示之意思表示如上所示，亦堪信為 真實。按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除 以擔保現金抵償外，達2 年以上時，承租人不得收回土地，
土地法第103 條第4 款規定甚明，又按「承租人租金支付有 遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃 物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依 前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「租用建 築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前 項之規定。」，亦為民法第440 條第1 項至第3 項所明定。 本件原告曾催告被告繳付欠繳之租金，而被告並未於原告所 定之期限內清償，且被告所積欠之租金總額超過2 年以上， 故原告主張其與被告間就系爭土地之租賃關係已經因原告以 前述板橋62支郵局94年5 月11日第13號存證信函對被告為終 止系爭土地之租賃關係，而該存證信函於94年5 月12日到達 被告，而使雙方間之租賃關係消滅一節，亦應認為可採。三、原告又主張前述門牌號碼臺北縣三重市○○街120 巷8 弄33 號、35號等2 棟房屋為被告二人所有一節，被告固不否認前 述房屋乃被告二人居住使用中，惟依據被告所提出前經臺北 縣三重市公所監證之建築改良物買賣所有權移轉契約書所示 ，前述2 棟房屋係被告丙○○分別於65年11月2 日、74年4 月16日向訴外人蒲進坤、陳茂雄所購買，此有被告所提出之 前述契約書影本在卷可參（見本院卷第27、28頁），而該2 棟房屋又係未辦理保存登記之建物，此有系爭土地之土地登 記謄本上並無有登記建物建號可以查知，因而該2 棟房屋之 所有權並不能辦理移轉登記，使買受人取得不動產之所有權 ，但該2 棟房屋又已經由被告丙○○使用中，則前述2 棟房 屋之事實上處分權人應為被告丙○○，被告丁○○則非該2 棟房屋之事實上處分權人之事實，當堪認定。而被告丙○○ 所有之前述2 棟房屋原可坐落於原告二人所共有之系爭土地 ，乃係原因被告與原告間存在有土地租賃契約之故，而兩造 間就系爭土地所成立之租賃關係，已經因原告以被告欠繳租 金超過2 年以上，經原告催告而未於期限內清償，而由原告 以意思表示終止系爭土地之租賃關係，已如前述，則兩造間 就系爭土地之之租賃關係既已經因終止而消滅，被告丙○○ 所有之前述2 棟房屋於土地租賃關係消滅後，即無繼續使用 該2 棟房屋所作落之基地即系爭土地之權利；至於被告另提 出原告之父林阿標前於42年間與訴外人蘇齊珍訂定地上權設 定契約證書影本（見本院卷第29、30頁），主張其對於系爭 土地有地上權一節，但為原告所否認，就此部分而言，依據 該被告所提出之地上權設定契約證書所示，其基地標示為「 新莊郡鷺洲庄三重埔字長泰四十番」及「新莊郡鷺洲庄三重
埔字長泰三七番」土地，而該2 筆土地究竟坐落為何，是否 即為系爭土地等事實，俱未見被告舉證證明，且地上權屬於 不動產物權，依民法第758 條規定，其設定非經登記不生效 力，而被告亦未能舉證證明該契約書所表彰之地上權已經完 成申請設定登記，且系爭土地之土地登記謄本亦無有設定地 上權之登記，則被告抗辯稱其有地上權一節，即無可採。從 而，被告既無繼續基於租賃關係使用系爭土地之權利，原告 基於其為系爭土地之共有人之地位，請求被告應將坐落於系 爭土地上之前述2 棟房屋拆除並將土地返還原告2 人，就被 告丙○○部分，因其為該2 棟房屋之事實上處分權人，則原 告此部分之訴應認為有理由，應予准許；而被告丁○○雖亦 居住使用該2 棟房屋，但因其對於該2 棟房屋並無事實上處 分權能存在，原告請求被告丁○○將該2 棟房拆除並將土地 返還原告2 人，即難認為有理由，該部分應予駁回。被告又 另抗辯稱原告之請求權已經逾15年而不得行使一節，惟按兩 造間之租賃關係，雖被告未曾按時繳納租金，惟兩造間之租 賃契約為不定期租賃契約，其間之租賃關係仍應至契約當事 人終止租賃契約時方為終止，自應至租賃關係消滅之時，出 租人方得向承租人請求返還租賃物，本件兩造間之租賃關係 係於94年5 月12日原告之終止租賃關係之意思表示到達被告 時終止，迄今尚未逾1 年，自無已經因時效消滅而不能行使 之問題，被告此部分之抗辯自無可採。
四、原告又主張被告於租賃契約終止後，繼續使用系爭土地，為 無權占有，應支付補償金一節，亦為被告所否認。按「依不 當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利 益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應 以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無 權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之 觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當 於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，此有最高法院 61年台上字第1695號判例可參，經查，被告丙○○擁有事實 上處分權能之前述2 棟房屋坐落於系爭土地而使用原告所共 有之土地，已如前述，則就被告丙○○部分，原告此一部分 之請求，自堪認為有理由，至於被告丁○○並無擁有地上物 使用系爭土地，則原告對於被告丁○○為此一部分之請求， 自難認為有理由。又查，被告丙○○使用原告所有之土地面 積64.62 平方公尺，93年01月申報地價為每平方公尺10,80 0 元，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第18、19 頁） ，總地價為697,896 元，本院衡量系爭土地之使用狀況，被 告所可得之利益，被告丙○○所有之房屋前所面臨之土地新
近完成拓寬，又鄰近環河高架道路，交通甚為便利，使用價 值甚高，且被告丙○○又長期拒絕給付租金，形同無償使用 長達二十餘年，本院認為原告主張以前述地價之年息百分之 十計算被告丙○○所可得之利益，應屬適當，則原告此部分 請求應為每月5,815 元（因不得超過年息百分之十，故尾數 捨去），原告此部分請求應予准許。
五、綜上所述，原告之訴，就被告丙○○部分，原告請求被告丙 ○○應將其坐落於原告共有之系爭土地上之門牌號碼臺北縣 三重市○○街120 巷8 弄33號、35號等2 棟房屋拆除，將系 爭土地返還原告，及被告丙○○應自雙方間之租賃關係終止 後翌日即94年5 月13日起至拆除前述房屋返還土地時為止， 每月應給付原告5,815 元之範圍內為有理由，應予准許；至 於原告請求被告丁○○應拆除房屋並返還土地，並按月給付 損害金等部分，則為無理由，應予駁回。
伍、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免 為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相 當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執 行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判 決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 9 日 民事第一庭法 官 許 瑞 東
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 9 日 書記官 賴 玉 芬