臺灣彰化地方法院民事判決 93年度訴字第10號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳建勛律師
複代理人 林益輝律師
複代理人 丁○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 黃精良律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國95年
2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告甲○○受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告甲○○所有坐落彰化縣社頭鄉○○段第 1110、1116、1112、1113、1114地號等5筆土地（下稱系爭 土地），原告與訴外人蕭興義、蕭昌恆、蕭劉盆、蕭俊男、 蕭清宗6人為租地建屋之承租人，於系爭土地上仍有建物存 在，依土地法第104條規定，原告及其他承租人對於系爭土 地有優先購買權。詎被告甲○○於民國81年5月間竟違反土 地法相關規定，並未通知原告等承租人即將系爭土地以新台 幣（下同）3,378,618元出賣予被告丙○○，並辦畢土地所 有權移轉登記。92年1月15日系爭土地之其他承租人黃蕭貴 鳳、許蕭淑貞（以上2人為蕭劉盆之繼承人）、蕭清宗、蕭 俊男、蕭興義、山口ダツ子、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗 （以上5人為蕭昌恒之繼承人）將其優先購買權讓予原告， 故原告就系爭土地有全部之優先購買權。按承租人之優先購 買權具有物權效力，如出賣人未通知優先購買權人而與第三 人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，亦即以 買賣為原因而成立之物權移轉行為對承租人不生效力，故被 告於81年5月15日就系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登 記為無效，應予塗銷，且被告甲○○應於原告依同一條件給 付3,378,618元後，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告 等語。並聲明：被告丙○○所有坐落彰化縣社頭鄉○○段第 1110號、地目建、面積0.0000000公頃；同段第1116號、地 目建、面積0.017723公頃；同段第1112號、地目道、面積0. 001321公頃、權利持分6912分之6561；同段第1113號、地目
道、面積0.002415公頃、權利持分6912分之6561；同段第11 14號、地目道、面積0.000853公頃、權利持分6912分之6561 ，於81年5月15日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷 ；被告甲○○應於原告給付3,378,618元同時，將前項所示 5筆土地所有權移轉登記予原告；訴訟費用由被告負擔。二、原告對被告抗辯之陳述：
㈠系爭土地是由原告祖父蕭園以家長身分，代表原告、蕭興義 、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男5人，向訴外人蕭友聯租地建屋 ，蓋稅籍資料記載稅籍號00000000000（起造人乙○○）房 屋2棟是自31年7月起課稅、稅籍號00000000000房屋（起造 人蕭昌恆、乙○○、蕭興義、蕭振茂、蕭俊男）、稅籍號00 000000000房屋（起造人蕭俊男）是自32年7月起課稅、稅籍 號00000000000房屋（起造人蕭振茂）是自33年7月起課稅、 稅籍號0000000000房屋（起造人蕭興義）是自34年7月起課 稅、稅籍號00000000000房屋（起造人蕭昌恆）是自36年7月 起課稅，上開房屋雖然未登記，然自己建築之房屋與依法律 行為而取得者有別，縱使不經登記，依最高法院41年台上10 39號判決意旨亦不在民法第758條所謂非經登記無效之內。 又蕭園於43年3月18日死亡，而最高法院52年度台上字第375 3號判決，即蕭友聯對當時之土地承租人蕭五常（為原告及 蕭興義之父親，當時代表原告及蕭興義處理租賃事，故蕭友 聯列其為當事人）、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男等人提起調整 租金之訴訟，並非對蕭園繼承人之訴訟，由上揭判決書可看 出於52年間在系爭土地上有房屋者即為系爭土地之承租人， 當時之承租人為蕭五常（原告及蕭興義2承租人之代表人） 、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男等人。嗣後蕭振茂、蕭昌恆、蕭 俊男雖有承租權，惟人已搬離上開房屋，系爭土地僅剩原告 、原告之母蕭劉盆、蕭興義繼續繳納租金予蕭友聯並使用系 爭土地，因而蕭友聯於54、55年間對原告、蕭興義及蕭劉盆 3人發出「收回基地通知書」及「收回基地催告書」。後蕭 家慶於57年間繼承蕭友聯為系爭土地之所有權人及出租人， 其後又轉賣予蕭清文，因蕭清文週轉困難，被其債權人聲請 拍賣，而在貴院執行處於69年、73年間進行拍賣時，即經查 明當時系爭土地之承租人為原告、蕭劉盆、蕭興義、蕭昌恆 、蕭俊男、蕭清宗等6人，故系爭土地之承租人並非以蕭園 之全體繼承人繼承其承租權甚明。
㈡被告甲○○於73年間因拍賣取得系爭土地所有權時，原告及 其他承租人之房屋並未併同拍賣，且於被告甲○○登記為土 地所有權人後，原告尚以承租人身分給付租金，原告為承租 人甚明。其他承租人亦於92年1月間將其優先購買權讓予原
告，因優先購買權係屬債權之一種，其他承租人已依債權讓 與之相關規定通知被告，原告就系爭土地主張優先購買權本 屬合法有效。
㈢被告丙○○陳稱向被告甲○○購買系爭土地之價金為20,736 ,214 元，此絕非實在，因被告除主張上揭金額外，亦曾主 張買賣價金為7,400,000元、7,000,000元不一，可見被告所 陳之價格皆非實在，因其等無法提出確實之買賣契約書及證 明價金之給付，故應以被告向地政機關申報所有權移轉登記 書上所記載之金額為彼等買賣價金。雖上開買賣價金與公告 現值相等，然以系爭土地上有他人房屋占用，且於不定期租 賃關係中，僅就土地為買賣，其價格必定不高，又一般交易 習慣以公告現值作為買賣金額並無異常。
三、被告部分：
㈠被告丙○○抗辯：
⑴原告前曾向貴院對被告提起確認優先購買權存在之訴，案經 貴院以83年度訴字第749號判決原告之訴駁回，原告上訴， 經臺灣高等法院臺中分院以87年度上字第71號判決駁回其上 訴，再經最高法院駁回上訴而確定。原告復向臺灣高等法院 臺中分院提起再審之訴，亦為該院以92年度再字第5號判決 駁回確定。
⑵系爭土地之原承租人為訴外人蕭園，蕭園死亡後繼承人有子 女蕭五常、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男、蕭錦元、邱蕭箱、康 蕭引、陳蕭續、張蕭鈕、薛蕭銀、蕭秀明、張蕭月等。原告 之母蕭劉盆雖為蕭園之媳婦仔，但並非其養女，依據大法官 會議釋字第58號解釋意旨可知，養女與養親之婚生子結婚， 收養關係終止，故蕭劉盆對蕭園之遺產顯無繼承權。蕭劉盆 於其夫蕭五常死亡後，與原告及蕭五常其他子女均拋棄繼承 ，可見原告及蕭劉盆對系爭土地之租賃權均無繼承權，則原 告並無法就系爭土地主張優先購買權。
⑶租賃權乃以債權人與債務人間之信賴關係為基礎，故此項債 權性質上不得讓與，又依最高法院65年台上字第530號判例 意旨：土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人於 承租人之基地出賣時有優先承買權，其出租人於承租人之房 屋出賣時有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一 人所有，以盡經濟上之效用並杜紛爭，如基地承租人於基地 上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。可見基地 承租人始享有優先購買權，俾基地與房屋產權同屬一人，使 不動產產權單純化，如非基地承租人即不得享有優先購買權 。原告並未徵得出租人之同意，本件租賃權依法即不能讓與 ，縱有讓與亦為無效，租賃權既不能讓與，則專屬之優先購
買權亦不能讓與，故原告不能對被告主張優先購買權。 ⑷原告主張系爭土地買賣價格為3,117,260元，此係公告現值 ，絕非實際買賣價格，被告係以20,730,624元之價格承買 ，貴院84年度自字第133號刑事判決則認定買賣之價金為7, 400,000元，由訴外人陳恆產交付予被告甲○○兌現之支票 總額達7,266,000元，另外土地增值稅716,778元亦由被告 代繳，則合計金額更不在此數目，原告卻仍主張依公告現 值優先購買，此顯然有違經驗法則等語。並聲明：原告之 訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
㈡被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。
四、本件原告主張其係系爭土地原始承租人之一，又受讓取得其 他承租人之優先購買權等語，被告丙○○則抗辯稱系爭土地 原始承租人為原告祖父蕭園，因原告之父蕭五常死亡後，原 告拋棄繼承，是原告就系爭土地並無租賃權，又優先購買權 依法不能讓與等語。則本件首應審究者為原告是否為系爭土 地之原始承租人及優先購買權得否讓與？茲審酌如下： ㈠查原告曾於本院對被告提起確認優先購買權存在之訴，經本 院以83年度訴字第749號判決原告之訴駁回，該案經臺灣高 等法院臺中分院、最高法院均駁回原告上訴而確定（以下稱 前案），原告於前案係主張其是承租人蕭園之繼承人，而就 系爭土地其中1110、1116地號2筆土地有優先購買權，惟其 於本件則主張其是系爭土地原始承租人之一，又受讓其他承 租人之優先購買權，故就系爭土地全部有優先購買權，此經 本院調閱前案全卷核實無訛。本件原告主張其為優先購買權 人之原因事實與前案不同，訴訟標的即有不同，故原告提起 本件訴訟，應非法所不許，先予敘明。惟法院於確定判決理 由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人 辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當 事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為 在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及 當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或 主張，以符民事訴訟上之誠信原則。前案中法院已確認系爭 土地原為蕭友聯所有，出租與原告祖父蕭園，蕭園於43年3 月18日死亡，其繼承人有原告之父蕭五常及蕭園其他子女蕭 振茂等多人，蕭五常於54年3月18日死亡，原告之母蕭劉盆 及原告均拋棄繼承，其後蕭劉盆並未與出租人另成立新租約 等情，有判決書可稽，原告於本件竟作相反之主張，已有可 議。
㈡本件原告既主張系爭土地是其祖父蕭園以家長身分代表原告
、蕭興義、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男等5人向蕭友聯承租之 有利於己之事實，自應負舉證之責任。原告雖提出系爭土地 上房屋之稅籍登記表為證，惟房屋稅籍登記表僅係稅捐稽徵 機關課稅之依據，納稅義務人與所有權人並不一定同人，該 課稅資料本不足以作為認定所有權人之依據。況原告既謂其 房屋於31年以前即建成，時間顯在稅籍登記表作成以前，依 上開登記表並無從認定原告為房屋起造人，又原告縱使為房 屋之起造人，與其是否為系爭土地之承租人，亦屬二事，是 不能僅憑原告為系爭土地上建物之納稅義務人甚或所有權人 因此認定其祖父蕭園以家長身分代表其向地主承租土地。況 且，原告所謂其他承租人，除蕭興義為其兄弟，餘蕭振茂、 蕭昌恆、蕭俊男3人則為其叔父，輩份並不相當，以當時原 告之父蕭五常仍健在，原告謂祖父蕭園代表伊及蕭興義、蕭 振茂、蕭昌恆、蕭俊男向蕭友聯承租系爭土地，即有違常情 ，難予採信。
㈢觀諸最高法院52年度台上字第3753號判決，系爭土地前地主 蕭友聯主張承租人為蕭園，因蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭 昌恒為蕭園繼承人，因而以上開4人為被告訴請調整租金。 嗣蕭友聯於寄送原告及蕭興義之收回基地催告書、收回基地 通知書中亦載明：（系爭土地）於民國31年3月21日不定期 出租台端先祖父蕭園使用建築房屋，嗣蕭園死亡後由台端先 父蕭五常生存中繼承繼續承租等等。此有原告提出之前揭最 高法院判決書、收回基地催告書、收回基地通知書影本等件 在卷可稽。是以上開判決書、催告書、通知書均不足以作為 原告所主張其為系爭土地原始承租人之有利證據甚明。 ㈣原告另提出本院民事執行處於69年、73年間拍賣系爭土地之 通知函影本為證。惟查，上開執行處公文雖將原告、蕭興義 、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清宗等6人列為承租人，然 系爭土地何人有租賃權為實體事項，執行法院就此並無調查 認定之權，其公文上關於承租人之記載，其原因不論為債權 人或承租人或債務人之陳報，均不足以作為認定原告有租賃 權之直接證據。況且，當時原告祖父蕭園、父蕭五常均已去 世，僅憑上開公文列原告為承租人，亦不足以證明原告為系 爭土地之原始承租人。
㈤原告又主張其以承租人身分給付租金予被告甲○○，其為承 租人云云。惟租賃關係之成立以租賃雙方意思表示合致為必 要，原告縱有給付被告甲○○金錢之事實，惟其可能原因非 僅給付租金一項，自不足以作為租賃關係存在之證明。原告 於前案即曾主張給付被告甲○○租金，經法院判斷「蕭劉盆 或上訴人（即原告）片面按原租約經法院判決增加之租金額
寄送土地所有人，尚不足以認定已與土地所有人成立租賃關 係」，本件原告竟執前詞主張其與系爭土地原所有權人蕭友 聯間成立租賃關係，尤無理由。
㈥至於原告主張受讓其他共有人優先購買權部分。按優先購買 權為形成權之一種，以優先購買權人一方願依同樣條件購買 之意思表示，買賣契約即為成立，本不得為債權讓與之標的 ，原告主張依債權讓與而受讓，已有誤解。次按土地法第10 4條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出 賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有 優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以 盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未 為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年度台 上字第530號判例意旨參照）。既基地承租人於基地未為房 屋之建築者，無優先購買權，縱使原告所謂其他承租人就系 爭土地有優先購買權，惟原告既未受讓其租賃權及基地上房 屋之所有權，依上開判例意旨，亦無主張優先購買權之餘地 。則原告主張其因債權讓與而取得其他共有人之優先購買權 ，委無可採。
㈦被告甲○○雖未提出任何抗辯，惟被告丙○○所為抗辯對被 告甲○○有利，依法其效力及於被告甲○○，併此敘明。五、綜上所述，原告並未提出足以證明其為系爭土地原始承租人 之證據，其所主張受讓其他承租人優先購買權亦於法不合， 從而，原告主張其就系爭土地有優先購買權，請求被告將系 爭土地於81年5月15日以買賣為原因之所有權移轉登記予以 塗銷，及被告甲○○應於原告給付3,378,618元同時，將系 爭土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結 果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 3 月 2 日 民事第二庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 3 月 2 日 書記官 蘇美苓