臺灣宜蘭地方法院民事判決 95年度訴字第1號
原 告 乙○○
訴訟代理人 廖學興律師
被 告 見晟股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李蒼棟律師
上列當事人間返還不當得利等事件，本院於95年3 月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及其中新臺幣壹拾伍萬陸仟零伍拾伍元自民國九十五年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查本件 原告原起訴主張被告無正當權源於系爭土地興建建物，受有 相當於租金之利益，並造成原告受有損害，而依不當得利之 法律關係請求被告應給付原告新臺幣（下同）2,993,096 元 及法定遲延利息，暨自94年12月23日起按月以102,000 元計 算之不當得利，嗣於第2 次言詞辯論期日追加另依契約之法 律關係，仍為相同聲明之請求，其請求之基礎事實同一且不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，尚無不合，應 予准許。
二、原告主張：其於92年4 月間經由法院拍賣程序，拍定取得坐 落宜蘭縣羅東鎮○○段599地號土地所有權應有部分15分之4 。嗣於94年5 月間經法院調解，與其他共有人達成協議分割 ，由原告單獨取得如附圖所示J、K、L、M、N、O部分土地（ 另A 部分由共有人按原應有部分比例維持共有），然尚未辦 妥分割登記，故原告仍為前開土地共有人之一。被告無正當 權源，於原告經共有人協議分割之土地上建有約4 間半之房 屋（店鋪），每間月租金收入34,000元，按土地與房屋價值 比率2比1計算，被告無權占有原告土地，每月至少獲益102, 000元（即34,000元×4.5間×2/3），故自92年4月23日原告 取得前開土地所有權應有部分起，至94年12月22日止，被告
共獲有相當於租金之利益計3,264,000元（即102,000元×32 個月），並造成原告受有損害，經扣除被告已支付原告之27 0,904元，尚應返還2,993,096元，為此依不當得利之法律關 係，起訴請求被告如數返還，及自94年12月23日起至返還土 地之日止，按月返還原告102,000 元之不當得利。又鈞院審 理結果如認被告與原地主間有租賃關係存在，並為原告所繼 受，原告亦否認前開土地每年租金為600,000 元，因被告法 定代理人與地主間有親屬關係，渠等所定書面契約關於租金 數額之約定應有不實，實際租金數額應如原告所述即每間建 物每月地租至少102,000 元，故另依契約之法律關係，請求 被告應給付原告至94年12月22日止短付之租金2,993,096 元 ，及自94年12月23日起應按月給付原告租金102,000 元等語 。並聲明：（一）被告應給付原告2,993,096 元，及自起訴 狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 ；（二）被告應自94年12月23日起按月給付原告102,000 元 ；（三）願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：緣系爭土地原為訴外人林廣志、林和雄、甲○○ 、林精苗、周林精麗兄弟姊妹與其母林碧雲所共有，於84年 12月10日共同出租予被告公司興建房屋，並簽訂基地租賃契 約，未定租賃期限，約定每年租金750,000 元，其後被告即 建屋使用，並依約每年給付750,000 元，並依法扣繳稅款， 至90年後被告與前開共有人達成協議，將租金調降為每年60 0,000元，調整後被告便每年給付600,000元，並仍依法扣繳 稅款。原告雖於92年4 月23日拍定取得原共有人林和雄就系 爭土地之所有權應有部分，然前開租約乃成立於民法第425 條修正之前，並無修正後民法第425條第2項之適用，故原告 應受買賣不破租賃之拘束，應由原告繼受前開租約，故被告 占用系爭土地有法律上之正當權源，並無不當得利之可言。 至原告主張被告與原地主所定租約在90年以後，實際上年租 金超過600,000 元乙節，應由原告負舉證責任。況原告主張 應以月租金計算每月34,000元，乃以訴外人「衣舖子」之廣 告為據，然該店鋪乃位於較熱鬧之羅東鎮○○路，非在系爭 土地上，且原告所指土地與房屋價值比率亦無根據，其主張 之不當得利或租金數額顯然過高。是系爭土地所訂年租金為 600,000元，而原告之應有部分為15分之4，故每年可分得之 租金為160,000元，被告已給付92年4月23日至93年12月31日 止之租金270,904 元給付予原告，其得請求者僅為94年1月1 日以後之租金，故原告提起本件訴訟並無理由等語，資為抗 辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二 ）如受不利判決，願供擔保請准宣告假行。
四、兩造不爭執之事實：
查原告主張其經由法院拍賣程序，於94年4 月23日取得坐落 宜蘭縣羅東鎮○○段599地號土地所有權，應有部分15分之4 。嗣於94年5 月間經法院調解，與其他共有人達成協議分割 ，由原告單獨取得如附圖所示J、K、L、M、N、O部分土地， 另然尚未辦妥分割登記，故原告仍為前開土地共有人之一。 被告於前開土地上建築房屋（其中原告經共有人協議分割之 土地部分建有約4間半之店鋪），並於94年1月11日以羅東郵 局存證信函郵寄270,904元之匯票予原告，主張給付92年4月 23日起至93年12月31日止之租金等事實，乃為被告所不爭執 ，並有原告所提出之本院執行處繳款通知、調解筆錄、土地 登記謄本、存證信函等件在卷可按（詳本件第8 ～14、17～ 19頁），堪信為真實。
五、得心證之理由：
本件兩造爭執之處乃在於：被告占用系爭土地有無法律上的 正當權源，亦即本件有無買賣不破租賃的適用？如無買賣不 破租賃的適用，原告請求被告給付2,993,096 元及法定遲延 利息，暨自94年12月23日起按月以102,000 元計算之不當得 利是否有理由？如有買賣不破租賃的適用，原告依據契約關 係請求被告給付2,993,096 元及法定遲延利息，暨自94年12 月23日起按月給付102,000 元之租金是否有理由？茲審酌如 下：
（一）被告占用系爭土地有無法律上的正當權源，亦即本件有無 買賣不破租賃的適用？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。本件兩造對於原告為系 爭土地所有權人之一之事實均不爭執，則原告以被告無權 占有系爭土地為原因，起訴請求被告應返還其占用系爭土 地所受相當於租金之不當得利予原告，自應由被告先就其 占有系爭土地有正當權源存在乙節，負舉證之責。查被告 主張系爭土地原為訴外人林廣志、林和雄、甲○○、林精 苗、周林精麗兄弟姊妹與其母林碧雲所共有，於84年12月 10日共同出租予被告興建房屋，未定租賃期限，約定每年 租金750,000 元，年底給付，租賃土地之租稅由被告負擔 ，其後被告便建屋使用，並依約每年給付750,000 元，至 90年後被告與前開共有人達成協議，將每年租金調降為60 0,000元，調整後被告便每年依約給付600,000元，歷年租 金均依法填製各類所得扣繳稅額繳款書申報等事實，業據 其提出與所述相符之宜蘭縣土地登記簿、基地租賃契約書 、財政部台灣省北區國稅局各類所得扣繳稅款繳款書、建
物登記謄本等件為佐（詳本件第36～77頁）。原告對於系 爭土地原共有人全體前與被告曾共同簽訂上述基地租賃契 約書之事實並不爭執，僅以：系爭租賃契約未定期限，依 照修正後的民法第425 條之規定，無買賣不破租賃的適用 ，且系爭土地原共有人與被告法定代理人有親屬關係，所 以書面約定之數額應與實際租額不同，實際年租金應該更 高等語置辯。
２、經查，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人， 其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425 條 定有明文；雖修正後即目前之民法第425 條規定未經公證 之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用 前開「買賣不破租賃」之規定，惟參諸民法債編施行法第 1 條後段規定，除另有規定外，對於「修正施行前」發生 者，不適用「修正施行後」之規定，而前開修正後民法第 425 條規定，於民法債編施行法中並無溯及之規定（未明 文規定修正之民法第425 條之規定，於民法債編修正施行 前成立之租賃契約，亦有其適用），係自89年5月5日起始 施行，則對於成立在該條修正施行前之租賃契約，自仍應 適用修正前之規定。查本件兩造就系爭基地租賃契約書之 真正既不爭執（原告僅對於租金數額部分有爭執，詳後述 ），而依被告所提出之基地租賃契約書所示，系爭土地原 土地所有人與被告簽訂之租賃契約係簽訂於84年12月10日 ，乃在民法第425 條修正之前，雖未訂租賃期限，然依前 開說明，其效力仍應適用修正前之民法第425 條關於租賃 契約對於受讓人繼續存在（即買賣不破租賃）之規定，故 系爭租賃關係對於原告應繼續存在，由其繼受，被告主張 其基於租賃關係占用系爭土地乃有法律上的正當權源，即 屬有據。
３、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告 2,993,096 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止 按年息5％計算之利息，暨自94年12月23日起按月以102,0 00元計算之不當得利，並無理由，不應准許。（二）原告依據契約關係請求被告給付2,993,096 元及法定遲延 利息，暨自94年12 月23日起每月102,000元之租金是否有 理由？
１、按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責 ，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不 得不更舉反證。最高法院19年上字第2345號判例意旨參照 。查本件被告主張系爭土地原土地所有人林廣志、林和雄 、甲○○、林精苗、周林精麗、林碧雲等人，於84年12月
10日共同將系爭土地全部出租予被告公司興建房屋，約定 每年租金750,000 元，年底給付，租賃土地之租稅由被告 負擔，被告已依約每年給付750,000 元，至90年後被告另 與前開共有人達成協議將每年租金調降為600,000 元，其 後被告便每年依約給付600,000 元，歷年租金均依法填製 各類所得扣繳稅額繳款書申報等事實，已詳如前述。而契 約成立後債務人應依契約內容履行之義務，乃屬常態，雖 關於租金數額部分，被告主張自90年起與原土地所有人合 意變更為每年600,000 元，而有與書面租約內容不同之情 事，然被告業提出90、91年度財政部台灣省北區國稅局各 類所得扣繳稅款繳款書以為佐證，其所填載給付年租金之 數額確為600,000元（90年以前則為750,000元），而原告 係於92年4 月23日始經法院拍賣取得系爭土地之所有權應 有部分，故前開報稅資料顯非臨訟所能偽造，是被告主張 於90年起即與原地主合意變更年租金為600,000 元乙節， 應堪信為真實。是原告如欲否認其主張，自應更舉反證以 為推翻。其雖以：被告法定代理人與地主間有親屬關係， 渠等所定書面契約關於租金數額之約定應有不實，實際租 金數額應如原告所述即每間建物每月地租至少102,000 元 等語置辯，然原告僅提出訴外人「衣舖子」之廣告為據， 並未提出其他具體之證據以為佐證，且前開「衣舖子」店 鋪並非坐落於系爭土地上，復為店面（建物）之出租廣告 ，無從據以推論土地之租金數額，是原告前開主張純屬個 人臆測之詞，尚難認其已盡舉證之責，自不足採。 ２、次查，原告係於92年4 月23日取得系爭土地所有權應有部 分15分之4 ，而被告與原地主自90年起將系爭土地之年租 金調整為600,000 元，已詳前述，則原告繼受前開租約後 ，每年得向被告收取之租金乃為160,000元（即600,000元 ×4/15）。又系爭土地租金之給付，依被告與原地主所訂 基地租賃契約書第3 條之約定，乃為「每年年底前」給付 ，此有前述租賃契約書可按，則原告就系爭土地得向被告 請求給付之租金乃為92年4 月23日起至94年12月31日止之 租金430,904元（即160,000元×253/365〈92年度〉＋160 ,000 元〈93年度〉＋160,000元〈94年度〉，元以下4捨5 入）。而被告業已給付270,904 元之租金予原告，乃為兩 造所不爭執，則原告尚得向被告請求給付者，乃為94年度 之年租金160, 000元及其遲延利息。至95年1月1日起之租 金因尚未屆清償期，被告拒絕給付，為有理由。（三）從而，原告依契約關係請求被告應給付原告160,000 元， 及其中156,055 元（原告僅聲明被告應給付94年12月22日
前所欠租金之遲延利息，故為160,000元×356/365，元以 下4捨5入）自起訴狀繕本送達被告翌日即95年1 月12日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息，乃為有理由，應予 准許。至其逾前開數額所為之請求，及另依不得利法律關 係所為之請求，則屬無據，均應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免 為假執行，就原告勝訴部分，因本件所命給付之金額未逾50 0,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣 告假執行，故原告此部分之請求，尚無必要，爰依職權為之 ，並依被告所請酌定相當之擔保金額准許免為假執行；至原 告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應 併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書。中 華 民 國 95 年 3 月 31 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 95 年 3 月 31 日 書記官 陳旺誠
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