所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,94年度,302號
SLDV,94,重訴,302,20060308,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第302號
原　　　告　戊○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　乙○○
訴訟代理人　黃秀珠律師
參　加　人　新竹國際商業銀行股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於95年2月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應就如附表所示之建物向主管機關聲請取得使用執照後，辦理建物所有權第一次登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意、 請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞 辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項 第1 、2 、3 款、第2 項定有明文。本件原告原起訴聲明請 求「被告應就如附表所示不動產辦理建物所有權第一次登記 並與原告訂立所有權移轉登記書面契約，並將所有權移轉登 記與原告」，嗣：㈠於民國94年12月21日減縮聲明為：「被 告應就如（起訴狀）附件2 （即附表）所示不動產辦理建物 所有權第一次登記，並將所有權移轉登記與原告」；㈡於95 年2 月15日變更聲明為：「被告應就坐落台北縣淡水鎮○○ ○段201 地號上如起訴狀附件2 所列之建物向主管機關申請 使用執照後，辦理建物所有權第一次登記，並將所有權移轉 登記與原告，或就起訴狀附件2 所列之建物向主管機關申請 使用執照後，與原告訂立變更起造人契約，並向主管機關辦 理變更起造人及辦理建物所有權第一次登記為原告名義」； ㈢並於95年2 月17日言詞辯論期日確認其聲明為：「被告應 就坐落台北縣淡水鎮○○○段201 地號土地上如起訴狀附件 二所示之建物向主管機關聲請取得使用執照後辦理建物所有 權第一次登記予原告」，經核均訴之聲明之減縮及係本於同 一基礎事實所為訴之變更，且被告就此亦無異議而為本案言 詞辯論，依前揭法條規定，原告所為聲明之減縮、變更於法 尚無不合。




二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第 58條第1項定 有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地 位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴 訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判 斷）將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不 利益者而言。經核本件參加人主張被告於93年8 月3 日同意 將包括如附表所示建物在內之不動產於保存登記完畢後14日 內，為參加人設定抵押權以擔保被告與參加人間之債務，是 本件訴訟結果，將影響被告能否以附表所示建物履行前開設 定抵押權予參加人之義務，參加人就本件訴訟結果自有法律 上利害關係，其依前開規定聲請訴訟輔助被告，自應予以准 許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告與訴外人高立建設開發股份有限公司（ 以下簡稱：高立公司）於93年5 月19日簽訂協議切結承諾書 （下稱：93年5 月19日承諾書），約定由原告先行墊付工程 款新台幣（下同）2,000 萬元，用以完成被告於本院92年度 執字第890 號執行事件所標買之未辦保存登記建物興建工程 ，被告則應於高立公司同意後，移轉如附表所示H1至H8等8 棟未辦所有權第一次登記建物予原告，作為原告前開墊款之 擔保。嗣原告與高立公司於93年6 月30日就前開協議切結承 諾書簽訂增補條款（下稱：93年6 月30日增補條款），約定 原告墊付之工程款增加為3,500 萬元，被告同意另移轉如附 表所示B3、B4、B5、B6等建物為擔保。原告已依約交付應墊 付之工程款3,500 萬元，高立公司並於93年9 月22日出具同 意書（下稱：93年9 月22日同意書）聲明同意將附表所示建 物（下稱：系爭建物）以原告名義辦理第1 次所有權登記。 被告於93年9 月22日所書同意書，已聲明系爭建物業已完工 ，並申請使用執照，但迄今已逾年餘仍未完成，其間並曾與 訴外人興隆建營造工程公司就系爭建物簽訂買賣契約，原告 無法預知其何時可取得使用執照，被告顯有到期不履行之虞 ，對原告已支付墊款亦無保障，為此提起本件將來給付之訴 ，並聲明如主文所示。
二、被告則以：依原告與訴外人高立公司93年5 月19日承諾書前 言、第5 條、第3 條及93年9 月22日同意書之約定，原告須 待系爭建物建築完成，取得使用執照，並且負擔依其所取得 建物應分攤之貸款金額後，始得請求被告移轉系爭建物之所 有權，因系爭建物尚未完成全部之工程，故無法取得使用執 照，且原告並未負擔對參加人新竹國際商業銀行股份有限公



司應分擔之貸款，其實際支付投入系爭建物之工程款亦僅為 1,780 萬元亦非93年9 月22日同意書所載應給付之3,500 萬 元，故原告請求移轉登記之要件尚未成就，自不得提起本件 將來給付之訴請求被告就系爭建物辦理移轉登記予原告等語 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參加人則以：原告投資之對象應為訴外人高立公司，並非被 告等語為辯。
三、兩造不爭執之事實（被告94年10月31日答辯狀、本院94年12 月21日言詞辯論筆錄）：
㈠系爭坐落台北縣淡水鎮○○○段201 地號土地及其上包含系 爭建物在內之未辦保存登記一批，係被告於本院92年度執字 第890 號執行程序標得，並經本院核發權利移轉證書由被告 取得所有權。
㈡原告所提93年5 月19日協議書及附件、93年6 月30日增補條 款、93年9 月22日同意書均為真正，如符合上開文件條件， 被告確有依約配合辦理登記之義務。
㈢坐落台北縣淡水鎮○○○段201 地號上包含系爭建物在內之 未辦保存登記一批，目前迄未取得使用執照。
四、兩造爭點：
㈠依兩造間之相關約定，系爭建物完成並取得使用執照、原告 依比例負擔對參加人新竹國際商業銀行股份有限公司之貸款 ，是否為被告依約履行義務之條件？系爭建物尚未取得使用 執照、原告未依比例負擔對參加人之貸款前，是否即不得起 訴請求被告履行？
㈡原告是否已履行墊付工程款3,500 萬元之義務而得訴請被告 就系爭建物之全部以原告名義辦理建物所有權第一次登記？五、按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而 使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者 ，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得 將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償，此為最高法院70 年台上字第104 號判例意旨所明揭。本件依兩造及訴外人高 立公司間93年9 月22日所書同意書所載，系爭建物使用執照 核發後，被告應就系爭建物及其所坐落之基地應有部分「正 式辦理產權建物第一次登記為丙方（即原告）或其指定人， 俾利依乙方（即高立公司）原承諾並做為抵付工程款新台幣 叁仟伍佰萬元其確保丙方債權，待銀行貸款核撥後清償丙方 ，丙方當同時上述... 移轉為乙方或指定人」等語，其所謂 「確保債權」之目的，核與原告所述「原證六的性質是擔保 不是一個買賣。在被告不履行之下，擔保物要被拍賣，拍賣 所得若高於債權，多出來部份應償還給被告，如不足部份應



向被告求償。」等語之敘述相符，是關於被告應以原告名義 辦理建物所有權第一次登記或移轉系爭建物所有權予原告之 約定，性質上應為一「讓與擔保契約」之約定，由被告依其 與訴外人高立公司93年5 月19日承諾書附件之內部約定，以 系爭建物、土地所有權之移轉，擔保訴外人高立公司對原告 所負墊付工程款之債務。
六、按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之 清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推 適用民法第101 條第1 項規定，應視為清償期已屆至（最高 法院87年台上字第1205號判例意旨參照）。次按契約成立後 ，債務人除有依契約內容而為履行之義務外，其於準備或履 行給付時，如有為確保契約目的之達成，須其協力始能完成 之行為，縱契約未約定，其亦應有履行該行為之義務（最高 法院94年度台上字第828 號判決意旨參照）。經查： ㈠依兩造及訴外人高立公司間93年9 月22日同意書記載：「乙 方（即高立公司）同意將座落淡水鎮○○○段201 地號上建 物業已完工，並申領使用執照，待核下惠請甲方（即被告） 按棟別建築物暫編H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7、H8及B3、 B4 、B5 、B6計12戶，再按地政事務所區分之土地、建物建 號正式辦理產權第一次登記為丙方或其指定人，俾利乙方原 承諾並做為抵付工程款新台幣叁仟伍佰萬元... 其確保丙方 債權」等語，被告並於該同意書之末簽署：「茲同意依本同 意書辦理」等語。
㈡依上開同意書之內容，「同意書」為一確定已生效之法律行 為，訴外人高立公司業已確認需將系爭建物提供作為對原告 所負3,500 萬元債務之擔保，被告應依約「辦理產權第一次 登記為丙方或其指定人」業已確定發生，此一履行已生效法 律行為（同意書契約）義務之行為，顯難認當事人間就此義 務再為約定，使之成為另一法律行為客體，並以「取得使用 執照」為其條件，是關於「取得使用執照」之約定，應係被 告履行契約義務之時期（民法第315 條），且為一不確定期 限之清償期。
㈢按申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免 發使用執照之證件及建物測量成果圖，此為土地登記規則第 79條所明定。次按建築法所稱建築物之起造人，為建造該建 築物之申請人；建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及 監造人申請使用執照，建築法第12條、第70條第1 項定有明 文。又建照執照申請實務上所認定之起造人包括所有權人在 內，建築物於未領得使用執照前所有權已為移轉者，承受人 得依建築法第71條、第72條規定申請使用執照，有台北縣政



府94年12月9日 北府工施字第0940848234號復函所附內政部 64年2 月26日台內營字第624314號函可資參照。本件被告係 經由拍賣程序取得包含系爭建物在內之未辦保存登記建物所 有權，原起造人即執行事件債務人擎碧建設股份有限公司已 無從以起造人地位申請建築使用執照，依前揭內政部函示之 實務作法，僅被告得以所有人地位申請使用執照。是被告為 履行兩造間93年9 月22日同意書所約定之辦理所有權第一次 登記為原告或其指定人義務前，必須先以系爭建物所有權人 之地位，依前揭建築法之規定，申請使用執照，此一申請使 用執照義務，為被告準備或履行前開辦理所有權第一次登記 義務，為確保契約目的完成所應履行之前置義務，依前揭說 明，縱契約未約定，被告亦應有履行該行為之義務。 ㈣次查，系爭建物於93年9 月22日同意書即載明「業已完工」 ，然迄至94年3 月7 日始行向主管機關申請使用執照，經台 北縣政府以94年4 月11日北府工施字第0940123405號函復不 符規定，並通知補正後再行辦理，有被告所提前開復函在卷 可稽。而迄本院言詞辯論終結之日止，被告並未補正再向主 管機關申請核發使用執照，被告怠於補正主管機關所示缺失 以取得使用執照，致無從履行辦理建物所有權第一次登記之 義務，被告迄未履行，顯已逾合理之期間，應可認定係以不 正當之手段阻止清償期（取得使用執照時）之屆至，依前揭 判例意旨，自應視為清償期業已屆至，被告應即履行辦理建 物所有權第一次登記之義務，並於辦理建物所有權第一次登 記之義務前，履行向主管機關申請使用執照之前置行為義務 。被告辯稱取得使用執照係其履行辦理建物所有權第一次登 記義務之條件，條件未成就前原告不得訴請履行，原告不得 提起將來給付之訴云云，應無可採。
七、另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人立約之真意， 除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外 ，均以當事人立約當時之真意為準；契約應以當事人立約當 時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證 據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；解釋契約， 固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但 契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反 捨契約文字而更為曲解，亦為最高法院49年台上第303 號判 例、19年上字第453 號判例、17年上字第1118號判例意旨所 明揭。是綜酌前開法條、判例意旨可知，當事人間就同一事 項有多次協議或多項書面文件時，如成立在後之協議、書面 可認為雙方中途已有變更立約內容之同意時，即應依從其變



更以為解釋，並於契約文字無須別事探求時，依契約文字而 為解釋；如無從認定雙方已有變更之合意、契約文字亦未能 明確表示當事人真意時，則應以過去事實及一切證據資料， 探求當事人立約時之真意。經查：
㈠本件兩造與訴外人高立公司間所簽署之文書，包括：93年5 月19日承諾書及附件、93年6 月30日增補條款及93年9 月22 日同意書等多項書據。依前開書據成立之時間先後觀之，93 年9 月22日同意書係最後訂立之書據，是93年9 月22日同意 書如可認定已有變更契約內容之合意時，依上揭說明，即應 以93年9月22日變更後之最後合意為據。
㈡系列文書最早成立者應係93年5 月19日承諾書附件（被告與 高立公司訂立），其前言則約定：「其全部工程款由乙方（ 即高立公司）委由營造廠以『代墊工程款』方式辦理，嗣於 完成第一次建物保存登記後，由已收受屋款扣除償還新竹國 際商業銀行貸款及甲方應取回之本金紅利後之餘款給付；或 依標的物第一次出售表價八折由代墊工程款之營造廠取得標 的物相當價值之產權以代本工程款之給付。」第3 條並約定 ：「承諾書需載明如營造廠工程款債權或出資人債權，依標 的物第一次出售表價八折取得擔保之建物時，需負擔該建物 應分攤新竹國際商業銀行之貸款總額，每坪分擔金額以新竹 國際商業銀行核定為準（約不高於六萬元）」等語。是依該 附件記載之文義，高立公司與被告間之約定應有兩種選擇方 式，即：⒈完成第一次建物保存登記後，由已收受屋款扣除 償還新竹國際商業銀行貸款及甲方應取回之本金紅利後之餘 款給付以代本工程款之給付；⒉依標的物第一次出售表價八 折由代墊工程款之營造廠取得標的物相當價值之產權以代本 工程款之給付，且僅於⒉之情形時，始應由高立公司所覓之 出資人依附件第3 條之約定，以每坪不逾6 萬元之金額分攤 銀行貸款。
㈢93年5 月19日承諾書約定：「上述建物配置圖，依據該建 物面積與總面積取得土地持分，如能產權登記時甲方（即高 立公司）同意再由乙○○轉移給乙方（即原告）。且移轉時 乙方要負責新竹企銀貸款分擔，抵押權等債務設定，信託管 理以確保債權。上述移轉建物貸款分擔之金額以新竹國際商 業銀行核定為準（約不高於六萬元），超過時甲方應以現金 支付。..... 如為擔保工程債權或抵償工程價金時，當甲 方與乙方結清工程款，乙方應按甲方指定名義歸還登記」等 語，此一承諾書約定較不明確，惟對照前開附件（協議書第 5 條並約定協議書與附件抵觸時，以附件為準），93年5 月 19 日 承諾書亦係提供協議書兩方協議書條款第2 條、第3



條兩種選擇，協議書第2 條應係原告以建物八折終局取得所 有權時始有每坪不逾6 萬元貸款分攤義務，如係依承諾書第 3 條之約定移轉建物僅作為擔保時，即無分攤貸款約定之適 用。
㈣迄至93年6 月30日兩造與訴外人高立公司所訂增補條款第2 款約定：「甲方（高立公司）同意增加提供編號：B3、B4、 B5 、B6 之建物，提供乙方（原告）為先行墊付工程款之擔 保。」確認高立公司協調被告提供建物之目的，應係作為原 告代墊工程款之「擔保」，而非逕以八折款抵償高立公司對 原告所負債務。
㈤及至93年9 月22日兩造及高立公司書立同意書時，仍無93年 5 月19日承諾書附件所稱「標的物第一次出售表價」出現用 以計算折付標準，且93年9 月22日同意書內容更明揭使用執 照核下後，被告應配合就系爭建物以原告名義或原告指定之 人名義辦理建物所有權第一次登記，以作為原告代墊工程款 3,500 萬元之債權「擔保」，銀行貸款核撥清償原告之同時 ，原告應同將系爭擔保之建物、土地移轉高立公司或高立公 司指定之人。是93年9 月22日同意書顯係承襲93年6 月30日 增補條款意旨，確認原告與高立公司並未選擇適用以建物出 售表價八折抵付代墊工程款之約款（即93年5 月19日承諾書 第2 條、附件第3 條），系爭建物僅係提供作為3,500 萬元 工程代墊款之擔保（適用93年5 月19日協議書第3 條），是 依兩造與高立公司最後確認適用之約款，原告自無再行分擔 銀行貸款之義務。否則依被告之解釋，原告承擔部分銀行貸 款債務、代墊3,500 萬元工程款後，嗣如高立公司自銀行取 得貸款清償對原告所負3,500 萬元債務，原告即應移轉系爭 建物所有權予高立公司，原告豈非一無所有而仍須平白承擔 部分銀行貸款？
㈥綜上，被告抗辯原告未依比例負擔對參加人之貸款前，即不 得起訴請求被告履行云云，應無可採。
八、又被告復抗辯原告墊付之工程款僅為1,780 萬元，而非原告 所主張之3,500 萬元，僅得於1,780 萬元範圍內請求被告移 轉登記云云。經查：
㈠原告自93年3 月10日起至93年8 月31日止，已陸續以現金、 匯款、交付支票之方式支付高立公司3,500 萬元，有原告所 提與所述相符之匯款回條、支票（均影本）附卷可稽。 ㈡原告前開付款情形，並經高立公司於93年9 月22日同意書確 認，並承諾提供擔保、於銀行貸款核撥後清償之旨。被告就 高立公司所為之承諾並表明同意配合辦理之旨。 ㈢如前所述，兩造間所成立者係一所有權讓與擔保契約，被告



係提供系爭建物用以擔保高立公司所負債務，此一擔保債權 之範圍及實際債權額既經兩造於同意書確認，被告復行爭執 ，自無所據。
九、末按為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示而不 表示者，視為自判決確定時已為其意思表示；申請建物所有 權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其 他證明文件，強制執行法第130 條、土地登記規則第1 項第 2 款定有明文。本件被告非系爭建物起造人而為所有權人， 其負有以原告名義就附表所示建物辦理建物所有權第一次登 記之義務，性質上為一定之意思表示，法院所為被告應為一 定表示（辦理建物所有權第一次登記予原告）判決，如經確 定，應得視為被告已為移轉之意思表示，應得取代移轉契約 而得由原告持以申請辦理建物所有權第一次登記。從而，原 告本於兩造間讓與擔保之約定，訴請被告應就附表所示之建 物向主管機關聲請取得使用執照後，辦理建物所有權第一次 登記予原告，經核於法要無不合，應予准許。
十、本件事證已臻明確，其餘兩造、主張、陳述暨所提之證據， 經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附 此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決 如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　8 　　日 民事第二庭 法 官
以上正本證明與原告無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　15　　日 書記官 戴顯澄
附表
┌─┬───┬───────┬───────┬───────┬─────────────────┬───┬────────┐
│配│ │ │ │建 築 式 樣 主│　　　建物面積（平方公尺）　　 │ │ │
│置│ │ │ │ ├───────────┬─────┤權　利│ │
│圖│建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌│要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ │　備　　　　考　│
│編│ │ │ │ │ │要建築材料│範 圍│ │
│號│ │ │ │ │ │ │ │ │
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│B3│173 │臺北縣淡水鎮興│未保存登記之建│鋼筋混凝土造四│地下一樓層：124.28 │陽台38.01 │全部 │附表所示建號係本│
│ │ │福寮段201地號 │物 │層樓房 │地面層 ：112.09 │ │ │院92年度執字第 │
│B4│ │ │ │ │第二樓層 ： 81.50 │ │ │890 號事件囑託地│
│ │ │ │ │ │第三樓層 ：119.79 │ │ │政機關暫編建號，│
│ │ │ │ │ │第四樓層 ： 48.33 │ │ │配置圖編號則如後│




│ │ │ │ │ │合 計：485.3300 │ │ │附圖，以下均同。│
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│B5│174 │臺北縣淡水鎮興│未保存登記之建│鋼筋混凝土造四│地下一樓層：124.28 │陽台38.01 │全部 │ │
│ │ │福寮段201地號 │物 │層樓房 │地面層 ：112.09 │ │ │ │
│B6│ │ │ │ │第二樓層 ： 81.50 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │第三樓層 ：119.79 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │第四樓層 ： 48.33 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │合 計：485.9900 │ │ │ │
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│H1│183 │臺北縣淡水鎮興│未保存登記之建│鋼筋混凝土造三│地下一樓層：222.12 │陽台38.25 │全部 │左列面積資料為 │
│ │ │福寮段201地號 │物 │層樓房 │地面層 ：169.98 │ │ │183 建號全部之面│
│H2│ │ │ │ │第二樓層 ：117.89 │ │ │積總和，然183 建│
│ │ │ │ │ │第三樓層 ：105.00 │ │ │號包含配置圖G1、│
│ │ │ │ │ │合 計：614.9900 │ │ │G2、H1、H2等4 戶│
│ │ │ │ │ │ │ │ │，原告得請求登記│
│ │ │ │ │ │ │ │ │者僅其中之H1、H2│
│ │ │ │ │ │ │ │ │等2戶 │
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│H3│184 │臺北縣淡水鎮興│未保存登記之建│鋼筋混凝土造三│地下一樓層： 96.81 │陽台15.47 │全部 │ │
│ │ │福寮段201地號 │物 │層樓房 │地面層 ： 90.96 │ │ │ │
│H4│ │ │ │ │第二樓層 ： 49.91 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │第三樓層 ： 54.18 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │合 計：291.8600 │ │ │ │
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│H5│185 │臺北縣淡水鎮興│未保存登記之建│鋼筋混凝土造三│地下一樓層： 96.81 │陽台15.47 │全部 │ │
│ │ │福寮段201地號 │物 │層樓房 │地面層 ： 90.96 │ │ │ │
│H6│ │ │ │ │第二樓層 ： 49.91 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │第三樓層 ： 54.18 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │合 計：291.8600 │ │ │ │
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│H7│186 │臺北縣淡水鎮興│未保存登記之建│鋼筋混凝土造三│地下一樓層： 96.81 │陽台15.47 │全部 │ │
│ │ │福寮段201地號 │物 │層樓房 │地面層 ： 90.96 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │第二樓層 ： 49.91 │ │ │ │
│H8│ │ │ │ │第三樓層 ： 54.18 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │合 計：291.8600 │ │ │ │
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