臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度重訴字第114號
原 告 乙○○
4號
訴訟代理人 劉榮治律師
被 告 財團法人台灣省嘉義市太元寺
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 楊勝夫律師
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國95年3月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告就坐落嘉義縣中埔鄉○○段第一六八○地號、面積四百三十六點三五平方公尺、同段一六八八地號、面積一千一百九十一點四三平方公尺，同段一六九五地號、面積七百點○一平方公尺之土地，應會同原告向嘉義縣中埔鄉公所辦理續訂自民國九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止之耕地三七五租約登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應 由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不 成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處； 不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送 該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴， 耕地三七五減租條例第二十六條第一項及第二項前段定有明 文。本件租佃爭議事件前經嘉義縣中埔鄉公所耕地租佃委員 會調解不成立，復經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處不成立 後，移送本院處理，此有嘉義縣政府民國九十四年十月十八 日府地權字第○九四○一三四九八二號函在卷可稽，揆諸前 揭法條所示，本件程序並無違誤，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠緣訴外人劉來清（已死亡）自三十八年一月一日起向被告（ 原名太元堂，嗣改組成財團法人台灣省嘉義市太元寺）承租 坐落嘉義縣中埔鄉○○段司公廍小段一八四地號、面積四千 四百二十五平方公尺之土地耕作，雙方訂立有三七五租約， 其後由原告之父劉丙丁繼承耕種，劉丙丁亡故後再由原告繼 承耕種，並於五十六年一月一日改由原告向被告承租，原告 均依約如期繳納租金，現已繳至九十三年度（九十三年十月 十五日繳納），原訂立租約之土地，經多次分割，增加一八 四之一、一八四之二、一八四之三、一八四之四、一八四之 五、一八四之六、一八四之七、一八四之八等地號，嗣於九
十三年十月十五日土地重劃後，上開土地合併為嘉義縣中埔 鄉○○段第一六八○地號、面積四百三十六點三五平方公尺 、同段一六八八地號、面積一千一百九十一點四三平方公尺 ，同段一六九五地號、面積七百點○一平方公尺之土地（下 稱系爭土地），而系爭土地為原告現耕作之土地。 ㈡兩造所訂立之耕地租約，依耕地三七五減租條例之規定，每 六年續訂租約一次，最近六年之租約自八十六年一月一日至 九十一年十二月三十一日止（原告誤載為八十五年一月一日 至九十年十二月三十一日），原告繼續耕作系爭土地，按期 繳納租金迄今，惟因原告未按期向中埔鄉辦理續訂三七五租 約登記，原租約被中埔鄉公所註銷，今原告要求與被告續訂 三七五租約，被告加以拒絕，經調解不成，提起本訴。 ㈢按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例 收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀同 條例第二十條之規定自明。故租約期滿時，承租人如有請求 續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係自非因租期屆滿 而當然消滅（最高法院八十八年台上字第一四九九號判決參 照）。又承租人於租期屆滿後祗須仍為租賃耕地之耕作收益 ，依耕地三七五減租條例第一條，適用民法第四百五十一條 之規定，即應視為以不定期繼續耕地租賃契約（最高法院四 十七年台上字第一五六八號判例參照）。
㈣又耕地三七五減租條例第六條第一項規定耕地租約應一律以 書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會 同承租人申請登記，出租人依此規定，即負有與承租人訂立 書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會 同申請登記訂立書面契約之請求（最高法院八十五年台上字 第一三八一號判決參照）。系爭土地現仍由原告繼續耕作中 ，原訂立三七五租約租期屆滿雖屆滿，兩造租賃關係自非因 租期屆滿而當然消滅，且被告迄今仍繼續收取原告繳納之租 金，被告依三七五減租條例第六條第一項之規定，應與原告 續訂書面耕地三七五租約，並會同向嘉義縣中埔鄉辦理租約 登記，以延續原租約，租期為六年。並聲明：如主文第一項 所示。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭土地在出租之時即為耕地，原告一直耕作迄今，並種 植農作物使用，未有變更，迨至九十三年十月間因農地重 劃始變更使用，依法原不定期限三七五耕地租佃關係，並 不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響。
⒉系爭土地自原告之父承租迄今改由原告繼續耕作，種植農 作物，從未間斷，有時因短期農作物收成後暫時空田，時
令節氣一到即種植他農作物，原告賴系爭土地耕作以維生 ，怎可讓土地荒廢，被告提出之照片或為農作物收成之後 ，或政府辦理耕地重劃時，暫時無法耕作，並非被告廢耕 。
⒊原告承租系爭土地，依法可請求強制訂立三七五租約，原 告雖於租期屆滿之時未續定租約，被中埔鄉公所註銷登記 ，但原告於原租期屆滿後仍繼續耕作土地，被告繼續收取 租金，雙方已成立不定期租賃關係，中埔鄉公所之註銷租 約登記，不影響雙方民事耕地租賃關係之存在。三、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈠系爭土地係被告所有，重劃前為下六段司公廍小段一八四號 ，於三十八年間由劉來清承租，定有耕地三七五租約，租賃 期間自三十八年一月一日起至四十三年十二月三十一日止， 租約期滿後即未續定租約。其後由劉丙丁繼承租賃繼續耕作 ，劉丙丁亡故後再由原告繼任耕作，系爭土地嗣後由中埔鄉 公所公告期滿辦理租約註銷登記。該等土地於八十三年辦理 和睦都市計劃市地重劃，土地使用分區變更為住宅區，被告 亦未提出申請租約續訂登記。
㈡耕地三七五減租條例所謂之「耕地租佃」，係指約定支付地 租使用他人之農地者而言，系爭土地於八十三年辦理市地重 劃，並於八十三年五月十二日公告，土地之使用分區為「住 宅區」已非「農地」，此有嘉義縣中埔鄉公所都市計劃土地 使用分區證明書一份可證。原告雖不定期承租被告所有之前 開土地，顯非耕地租用，查「耕地租用，係指以自任耕作為 目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百 零六條第一項定有明文，所稱之農地參照同條第二項之立法 精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供 耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定 之適用」（最高法院八十八年台上字第一號判例參照）。本 件原告所承租之土地並非農地，且從原告提出之照片亦可證 明原告並無耕作之事實，僅係因土地列為住宅區，在提出續 訂租約之申請時，臨時整地種植果木，意圖矇騙而已。 ㈢原告承租被告前開土地，係屬一般之土地租賃，並無耕地三 七五減租條例規定之適用，其要求依耕地三七五租約變更登 記顯無理由。
四、兩造不爭執之點：
㈠被告為系爭土地之出租人，原名太元堂，嗣改組成財團法人 台灣省嘉義市太元寺。
㈡系爭土地由被告出租予原告，兩造現有不定期租賃契約存在 。
㈢嘉義縣中埔鄉○○段司公廍小段一八四地號經多次分割，增 加一八四之一、一八四之二、一八四之三、一八四之四、一 八四之五、一八四之六、一八四之七、一八四之八等地號， 其後合併為嘉義縣中埔鄉○○段第一六八○地號、同段一六 八八地號、同段一六九五地號等三筆土地。
㈣被告於三十八年將系爭土地出租予訴外人劉來清，訂有耕地 三七五租約，其後由原告之父劉丙丁繼承耕種，劉丙丁亡故 後再由原告繼承耕種，兩造並對中埔鄉公所五十三年二月四 日發給原告之嘉中鄉民字第二二二號「中埔鄉公所私有耕地 租約更正結果通知書」不爭執。
㈤原告按期繳納租金迄今，惟因原告未按期向中埔鄉辦理續訂 三七五租約登記，原租約被中埔鄉公所註銷。
㈥被告並未主張依法補償終止租約。
㈦系爭土地於八十三年辦理市地重劃，並於八十三年五月十二 日公告，土地之使用分區為「住宅區」已非「農地」。五、本件之爭點為：⑴系爭土地業於八十三年變更為非耕地，兩 造間不定期土地租賃是否仍屬耕地三七五租賃？⑵系爭土地 是否有未耕作使用之情形，而使原告不得請求再訂立耕地租 約？⑶原告未續訂耕地三七五租約，經鄉公所註銷登記，可 否再請求訂立耕地三七五租約？⑷原告可否請求被告會同辦 理續定耕地三七五租約？茲分述本院意見如次： ㈠按依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地 應以土地法第一百零六條所規定之農地為限。倘成立租賃關 係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間 之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條 例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五 耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承 租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三 七五減租條例第十七條第五款之規定，終止耕地租約，惟如 出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租 佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕 地三七五減租條例第十七條第二項之規定，將成具文，難以 符合其保障佃農之立法本旨（最高法院九十一年台上字第二 六二八號判決參照）。經查，兩造對中埔鄉公所五十三年二 月四日發給原告之嘉中鄉民字第二二二號「中埔鄉公所私有 耕地租約更正結果通知書」不爭執，業如前述，而依據該通 知書內容所載，兩造就系爭土地所成立者乃私有耕地租約， 固系爭土地因八十三年間辦理市地重劃，並於八十三年五月 十二日公告，土地之使用分區為「住宅區」已非「農地」， 惟依上述見解，兩造就系爭土地自始即成立三七五耕地租佃
關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，雖依法編定為 非耕地使用，然原不定期限三七五耕地租佃關係並不受影響 ，是兩造間不定期土地租賃仍屬耕地三七五租賃契約，應可 認定。
㈡至被告辯稱系爭土地有未耕作使用之情形，原告不得請求再 訂立耕地租約等語，惟按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非 有左列情形之一不得終止：四 非因不可抗力繼續一年不為 耕作時。耕地耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定 有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段亦定有明文。經 查，本件原告既否認有不為耕作之情事，而被告又未舉證證 明「原告有非因不可抗力繼續一年不為耕作」以及「被告業 已依法對原告為終止之意思表示」之事實，是被告此部分之 抗辯，自難認為可採。
㈢又被告辯稱原租約已被註銷，原告不得再請求訂立耕地三七 五租約等語，經查，中埔鄉公所固業依內政部頒發之「耕地 三七五租約清理要點」第七條規定，就系爭土地之租約辦理 註銷登記，然內政部所頒上開耕地三七五租約要點第七條規 定乃行政機關管理上之措施，而本件兩造間既有不定期限耕 地租約存在，已認定如上，因此，即使原租約因原告未申請 續訂租約而被註銷，亦不能以此否定兩造間之耕地租賃關係 ，是被告辯稱原租約已被註銷，原告不得再請求訂立耕地三 七五租約云云，自非可採。
㈣再按耕地三七五減租條例第六條第一項規定耕地租約應一律 以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人 會同承租人申請登記。出租人依此規定，即負有與承租人訂 立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為 會同申請登記訂立書面契約之請求（最高法院八十五年度台 上字第一三八一號判決參照）。雖臺灣省耕地租約登記辦法 第二條第二項亦規定：「出租人或承租人不會同申請登記時 ，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記」 ，但此所規定耕地租約訂立之登記，應以已有合法訂立之耕 地租約存在，為其前提要件。如事實上就耕地有租賃關係存 在，而出租人或承租人拒絕訂立書面契約，則他方當事人可 依上開條例第二十六條規定，申請調解調處成立，或經法院 判決確定命對方訂立租約。此際對方當事人如不肯或不能會 同申請為租約訂立之登記，始得依上開辦法第二條第一項後 段規定，由一方單獨申請登記（行政法院五四年判字第二四 二號判例參照）。本件被告既否認兩造間尚存有耕地三七五 租賃關係，且拒絕會同承租人申請登記，即屬租佃爭議之私
權紛爭，原告自可主張有耕地租賃權，而請求出租人即被告 會同申請登記訂立書面契約。
六、綜上所述，本件系爭耕地租約，既仍有效存在，原登記之書 面租約，復已屆期，且因原告未申請續訂租約，而被註銷， 前已詳述，則原告請求被告會同辦理續訂自九十二年一月一 日起至九十七年十二月三十一日止之耕地三七五租約登記， 於法自屬有據，應予准許。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所為舉證，核於 本判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 31 日 民二庭法 官 林福來
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 31 日 書記官 侯學義