臺灣桃園地方法院民事簡易判決 94年度桃簡字第1718號
原 告 來來超商股份有限公司
（原名富群超商股份有限公司）
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 羅清泉
上列當事人間請求履行契約等事件，於民國95年 2月21日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告戊○○應給付原告新臺幣柒萬柒仟壹佰柒拾陸元，及自民國九十四年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新臺幣伍萬伍仟壹佰貳拾陸元，及自民國九十四年十一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告戊○○負擔百分之五十八，餘由被告乙○○負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告（原告富群超商股分有限公司，嗣於民國 94年11月21日更名為來來超商股份有限公司）與被告戊○○ 於88年 4月16日就被告戊○○所有坐落桃園縣桃園市○○○ 街2號1、2樓房屋訂立房屋租賃契約，又於同日，原告與被 告乙○○就被告乙○○所有坐落桃園縣桃園市○○○街2之1 號1樓房屋訂立房屋租賃契約，以供原告經營便利商店，租 期均約定自88年5月23日起至94年5月22日止，且均約定於租 期屆滿後，被告戊○○、乙○○如欲收回租賃標的物，若不 屬自用性質時，以相同租賃條件，原告具有第一優先承租權 ，被告不得拒絕之，否則被告應給付原告相當於2個月之租 賃標的物之租金金額，作為損害賠償，此項約定為損害賠償 額預定性違約金。而原告與被告戊○○間之房屋租賃契約約 定自92年5月23日起每月租金調整為新臺幣（下同）38, 588 元，另原告與被告乙○○間之房屋租賃契約約定自92年5 月 23日起每月租金調整為27,563元。原告於租約到期前曾多次 向被告戊○○、乙○○表示願再續租前揭房屋，但均未獲被 告戊○○、乙○○之同意，嗣於94年5月22日租期屆滿返還 租賃標的物給被告戊○○、乙○○後，於94年7月始發現被
告戊○○、乙○○已於94年1月3日分別與訴外人統一超商股 份有限公司（下稱統一超商）就前揭二間房屋各自訂立房屋 租賃契約，而被告戊○○、乙○○於前揭租賃契約期限屆滿 前，均未曾通知原告有關渠二人分別出租與他人之租賃契約 條件，致原告無從行使優先承租權，則被告戊○○、乙○○ 顯有違兩造間各別租賃契約之約定。為此，爰本於兩造間租 賃契約之法律關係，提起本訴。並聲明求為判決：(一)被告 戊○○應給付原告77,176元，及自起訴狀繕本送達翌日（94 年12月6日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。(二)被告乙○○應給付原告55,126元，及自起訴狀繕本 送達翌日（94年11月19日）起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。
二、被告二人均則以：兩造間之租賃契約第11條均載明：「原告 於租賃契約期滿後續租者，應於本租約期滿前 3個月以書面 通知被告，被告與原告簽訂租賃契約，租金條件另議。」依 此約定，期滿續約顯係附條停止條件之法律行為，且其生效 條件有三即為：(一)原告以書面通知被告續租意願、(二)被 告與原告簽訂新的租賃契約、(三)續租之租金經被告與原告 合意。而伊於租賃契約期限屆滿前，均未接獲原告表明願意 續租之書面通知，且曾兩度以電話詢問原告（原告公司負責 前揭房屋租賃之人員龔志成）是否有意願以新的租金續約承 租，惟均遭以不能接受租金調漲為由而拒絕，則被告已盡通 知之義務，原告並無違反優先承租權之約定，故原告主張為 無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本件兩造不爭執事項：
(一)緣原告與被告戊○○於民國88年 4月16日就被告戊○○所有 坐落桃園縣桃園市○○○街 2號1、2樓房屋訂立房屋租賃契 約，又於同日，原告與被告乙○○就被告乙○○所有坐落桃 園縣桃園市○○○街2之1號1樓房屋訂立房屋租賃契約，以 供原告經營便利商店，租賃期間均約定自88年5月23日起至 94年5月22日止，且均約定租期屆滿後，被告如欲收回租賃 標的物不屬自用性質時，以相同租賃條件，原告具有第一優 先承租權，被告不得拒絕之，否則被告應付予原告相當於2 個月之租賃標的物之租金金額，作為損害賠償。而原告與被 告鐘阿蜜間之房屋租賃契約約定自92年5月23日起每月租金 調整為38,588元，另原告與被告乙○○間之房屋租賃契約自 92年5月23日起每月租金調整為27,563元等情，並有房屋租 賃契約影本2份在卷可稽。
(二)被告鐘阿蜜就其所有坐落桃園市○○○街 2號1、2樓之房屋 ，被告乙○○就其所有坐落桃園市○○○街 2之1號1樓房屋
，分別於94年1月3日與統一超商簽訂房屋租賃契約，約定租 賃期間自94年7月1日起至104年6月30日止，被告鐘阿蜜部分 租金約定為：自94年7月1日起至96年6月30日止每月租金48, 503元、自96年7月1日起至98年6月30日止每月租金50,925元 、自98年7月1日起至100年6月30日止每月租金53,471元、自 100年 7月1日起至102年6月30日止每月租金56,145元、自10 2年 7月1日起至104年6月30日止每月租金58,952元；被告乙 ○○部分租金約定為自94年 7月1日起至96年6月30日止每月 租金35,000元、自96年 7月1日起至98年6月30日止每月租金 36,750元、自98年7月1日起至100年6月30日止每月租金38,5 88元、自100年 7月1日起至102年6月30日止每月租金40,507 元、自102年 7月1日起至104年6月30日止每月租金42,543元 。
(三)被告鐘阿蜜、乙○○委請潘麗茹律師於94年1月26日分別以 桃園府前 (21)支局第2219號、第220號存證信函稱：伊與原 告之房屋租賃契約，租期即將於94年5月22日屆滿，因伊欲 收回房屋以自用，依合約約定伊不欲續租等語，有該存證信 函影本2紙在卷可稽。
五、本件兩造爭執事項：被告戊○○、乙○○有無違反房屋租賃 契約中有關優先承租權之約定？本院審酌判斷如下：(一)原告與被告戊○○、原告與被告乙○○間，各自簽訂之租賃 契約第12條均約定：「租期屆滿後，甲方（被告）、欲收回 租賃標的物如不屬自用性質時，以相同租賃條件，乙方（原 告）具有優先承租權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙 方相當於 2個月租賃標的物之租金金額，作為損害賠償。」 ，有房屋租賃契約影本 2份附卷可稽。按一般法律對於優先 購買權之設計精神，旨在使法律關係單純化、杜絕糾紛以及 盡經濟之最大效用，而非使享此等權利之人巧取利益。如土 地法第104條第1項明定：「基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所 有權人有依同樣條件優先購買之權。」立法目的即在於使土 地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體 性，杜絕紛爭，並盡經濟效用；非在使巧取利益。是優先購 買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有 悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購 買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符（最高法院 86年度台上字第669號判決可資參照），此觀該條第2項亦明 定：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示 者，其優先權視為放棄」自明。是本件兩造間就優先承租權 之設計，亦解為在被告戊○○、乙○○有意將前揭其各自所
有房屋再為出租時，原告本就承租該房屋營業使用，如原告 有依同樣交易條件承租之意願，則可使兩造法律關係單純化 ，亦可發揮最大之經濟效用，而非在使得以此優先權巧取利 益，或可無限制擴張優先承租權之行使。是倘被告戊○○、 乙○○已將同樣交易條件使原告知悉，原告於經過相當期間 後仍不為承租之表示，其優先權即應視為放棄，倘被告戊○ ○、乙○○並未將同樣交易條件使原告知悉，讓原告有相當 時期為考慮是否行使優先權，即有阻止原告優先承租權之行 使，即屬違反該優先權設計之意旨。
(二)原告主張被告戊○○、乙○○並未告知其與訴外人統一超商 間之租賃條件，致其無法行使優先承租權等語，惟被告戊○ ○、乙○○所否認，並辯稱伊有兩度以電話向原告公司人員 龔志成詢問是否續租，原告均表示無法接受調漲租金而拒絕 等語。查證人龔志成於言詞辯論時具結證稱：被告鐘阿蜜之 丈夫即訴訟代理人丁○○有在兩造租賃契約屆滿前之 1年前 向伊表示要調漲租金，伊表示公司還要再評估，當時丁○○ 並未說要調漲多少，伊也沒有回應要調漲租金就不租等語， 又後來於租期屆滿前 1年內，則由被告乙○○之丈夫即訴訟 代理人羅清泉與伊談續約之事，但被告戊○○、乙○○及其 丈夫均未向伊表示有人要向被告承租房屋及承租之條件等語 明確。按證人經具結者，其當據實陳述，決無匿、飾、增、 減之情事，若其為不實之陳述，自應負擔偽證之責任，證人 龔志成雖為原告公司職員，然其業經具結而作證，與被告戊 ○○、乙○○亦無仇隙，當不會有誣陷被告戊○○、乙○○ 之情事，是證人龔志成所述，應屬真實，堪可採信。足認被 告戊○○、乙○○並未通知原告有關各自出租予訴外人之租 賃條件等情，是原告此部分主張，可堪信為真實。至被告戊 ○○、乙○○抗辯伊有告知原告出租予訴外人之租賃條件， 及有關調漲租金事宜，原告已表示不願承租等語，顯不足採 信。
(三)又被告鐘阿蜜、乙○○委請潘麗茹律師於94年 1月26日分別 以桃園府前 (21)支局第2219號、第220號存證信函稱：伊與 原告之房屋租賃契約，租期即將於94年 5月22日屆滿，因伊 欲收回房屋以自用，依合約約定伊不欲續租等語，有該存證 信函影本 2紙在卷可稽，且為兩造所不爭執。然查，被告戊 ○○、乙○○於委請律師寄發前揭存信函給原告之前，早已 於94年1月3日與統一超商就其分別所有之前揭房屋簽立房屋 租賃契約，約定租賃期間自94年7月1日起至104年6月30日止 ，租賃條件如前不爭執事項 (二) 所述，然被告戊○○、乙 ○○卻在寄給原告之存證信函中表示欲收回自用，又被告乙
○○曾向被告公司職員龔志成表示要收回給伊師父開眼鏡行 等情，業據證人龔志成證述明確，並有存證信函影本2 紙在 卷可稽，但原告於收受前揭存證信函後，曾於94年 4月21日 以台北松山郵局第869號、第870號存證信函回覆被告戊○○ 、乙○○，表明願意再續租，且提醒被告戊○○、乙○○， 若被告戊○○、乙○○非收回自用，原告有以同樣條件優先 承租，若被告戊○○、乙○○違約，得分別向被告戊○○、 乙○○各請求相當於2個月租金作為賠償甚明，有前揭第869 號、第870號存證信函影本各1紙為證。是足認被告戊○○、 乙○○向原告表示欲收回房屋自用等情，顯係不實之情事， 且被告戊○○、乙○○於租期屆滿後，並未收回前揭二間房 屋供自用甚明，而係在與原告約定租期屆滿前，已與統一超 商就前揭二間房屋各自訂立租賃契約為出租。
(四)被告雖均抗辯：兩造間之房屋租賃契約第11條均約定：「乙 方（原告）本租賃契約期滿後續租者，應於租約期滿前3個 月以書面通知甲方（被告），甲方應和乙方簽訂租賃契約， 租金條件另議。」，而伊於租期屆滿均未曾接獲原告書面表 示續租等語。然查，兩造間房屋租賃契約第11條約定係指於 租期屆滿前，原告如欲續約，得主動於租期屆滿前3個月以 書面通知被告，兩造再議定租金條件，而簽訂租賃契約，與 前揭第12條約定被告於租期屆滿後若被告非收回自用，原告 始得以其出租與予第三人之條件，行使優先承租權之情形不 同，不可混而論之，是被告之抗辯不足採。況被告戊○○、 乙○○既未將各自與第三人即統一超商訂立之租賃條件於租 期屆滿前通知原告，使原告得於相當期間內考慮是否以相同 條件為優先承租權，被告乃違反兩造租賃契約之約定，並不 會因原告未依第11條規定之情形，於租期屆滿前 3個月以書 面表示續租而有所影響。況如前所述，被告戊○○、乙○○ 雖於租賃契約屆滿前將近3個多月前之94年1月26日以存證信 函向被告表示欲收回自用而不願續租等語，然實際上被告乙 ○○、戊○○早已於94年1月3日與統一超商就前揭房屋各自 簽立房屋租賃契約，而未曾通知原告該租賃條件，顯有故意 隱瞞前揭房屋非收回自用，實際上與他人已訂立房屋租賃契 約之情事，是被告二人所辯，尚難為有利於被告二人之認定 。
(五)綜上所述，本件被告各自與原告間之房屋租賃契約屆期後， 並非收回房屋自用，而係出租他人，惟被告並未將其各自與 他人（即訴外人統一超商）間就前揭房屋之租賃條件通知原 告知悉，使原告得於相當時期內考慮是否以被告與統一超商 間所訂立之租賃條件表示優先承租之期間及機會，被告在租
賃期間屆滿前已將房屋先行出租予統一超商，則被告顯已違 反兩造間房屋租賃契約第12條約定。
六、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額。民法第 250條規定有明文。又按約定之違約金 過高者，法院得減至相當之數額，同法第 252條亦規定有明 文。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依 民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益 減少其數額，最高法院 49年台上字第807判例要旨可資參照 。本件依兩造所簽訂房屋租賃契約第12條約定：「租期屆滿 後，甲方（被告）、欲收回租賃標的物如不屬自用性質時， 以相同租賃條件，乙方（原告）具有優先承租權，甲方不得 拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於 2個月租賃標的物之租 金金額，作為損害賠償。」，又被告戊○○部分自92年 5月 23日起調整為每月租金38,588元，被告乙○○部分則自92年 5 月23日起調整為每月租金27,563元，如依兩造租賃契約約 定，原告得向被告鐘阿蜜請求相當於 2個月租金之損害賠償 即77,176元，向被告乙○○請求相當於 2個月租金之損害賠 償即55,126元，本院審酌被告隱瞞租期屆滿後非收回自用之 事實，而未依約通知，使原告得考慮是否行使優先承租權， 於租期屆滿後，原告無法繼續承租，原有設備均需搬遷，原 告所受有營業損失及損害，以及被告得收取之租金之金額、 並參酌當時社會經濟狀況等情，認兩造約定之違約金金額為 適當，而不予酌減。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項、第 203 條亦有明定。本件原告記載前揭聲明請求之起訴狀繕本 分別於94年12月 5日送達被告鐘阿蜜、於94年11月18日送達 被告乙○○有送達證書2份在卷可稽。從而，原告請求被告 戊○○給付77,176元，及自起訴狀繕本送達翌日（94年12月 6 日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，被
告乙○○給55,126元，及自起訴狀繕本送達翌日（94年11月 19日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息即屬 有據，應予准許。
八、本件為關於財產權之訴訟，其標的之金額在 500,000元以下 ，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決部分，爰依職權宣告 假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條2 項、第85條第1項但書、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 95 年 3 月 14 日 臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法 官 陳月雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 3 月 14 日 書記官 李玉華
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