臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第2979號
原 告 乙○○
訴訟代理人 吳文豊律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 林慶雲律師
陳正男律師
被 告 丙○○
丁○○
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國95年3 月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市苓雅區○○○段一小段第二一九九之一地號土地上之同段第一三九五八建號建物，即門牌號碼高雄市苓雅區○○○路八十巷十九號房屋，暨如附圖所示Ａ部分，面積二十六點八六平方公尺之地上物拆除後，將土地返還原告，並應自民國九十四年十一月三日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟貳佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告丁○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國94年10月17日向本院民事執行處拍定 取得坐落高雄市苓雅區○○○段一小段第2199地號土地，並 於同年11月2 日辦理所有權移轉登記完畢後，前開土地於94 年12月27日分割增加同段第2199-1地號土地（下稱「系爭土 地」）。而坐落系爭土地上之高雄市○○○段一小段第1395 8 建號建物，即門牌號碼高雄市苓雅區○○○路80巷19號房 屋，地面層面積41.22 平方公尺，暨如附圖所示Ａ部分，面 積26.86 平方公尺之廚房增建部分（以下合稱「系爭房屋」 ），為被告3 人所共有，合計無權占用系爭土地達68.08 平 方公尺，獲得相當於每月租金新臺幣（下同）20,811元之不 當利益。為此，爰依民法所有物返還請求權及不當得利之法 律關係提起本件訴訟，聲明請求：被告應將坐落系爭土地上 之系爭房屋拆除後，將土地返還原告，並應自94年11月3日 起至返還上開土地之日止，按月給付原告20,811元。三、被告丁○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述；被告甲○○則以：系爭土地原為訴外人蘇 耀燐所有，系爭房屋則係蘇耀燐於70年間興建，並登記為蘇
耀燐之子蘇登讚及被告丁○○共有，蘇登讚死亡後，由被告 甲○○、丙○○繼承，故被告自始即無償使用系爭土地。而 原告明知系爭土地上建有系爭房屋，仍買受系爭土地，自應 認原告同意於系爭房屋自然倒塌之使用借貸目的完畢前，被 告就系爭土地仍可無償使用。又兩造間即便無使用借貸關係 ，惟系爭房屋為蘇耀燐所興建，系爭土地原為蘇耀燐所有， 依民法第425 條之1 之規定，兩造間就系爭土地存有租賃關 係，故被告並非無權占用系爭土地。況縱認被告確係無權占 用系爭土地，原告請求相當於租金之不當得利亦屬過高等語 為辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地原為蘇耀燐所有，原告於94年10月17日向本院民事 執行處拍定取得系爭土地，並於同年11月2 日辦理所有權移 轉登記完畢。
㈡系爭房屋於73年10月22日為所有權保存登記，登記名義人為 蘇登贊及被告丁○○，應有部分各1/2 。嗣蘇登贊死亡後， 其應有部分由被告甲○○、丙○○繼承。
㈢系爭房屋地面層面積41.22 平方公尺，如附圖所示Ａ部分之 廚房增建部分，面積26.86 平方公尺，合計無權占用系爭土 地68.08 平方公尺。
五、本件於95年3 月30日經兩造同意協議整理並簡化爭點為：㈠ 兩造就系爭土地有無使用借貸關係？㈡兩造就系爭土地有無 租賃關係？㈢原告請求被告拆除系爭房屋，將占用之土地返 還予原告，有無理由？㈣原告依不當得利之法律關係，請求 被告返還其所受之利益有無理由？數額如何計算？六、經查：
㈠兩造就系爭土地有無使用借貸關係？
⒈按「使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上 訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上 訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主 張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」、「 使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除 當事人另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言。且使用 借貸非如租賃之有民法第425 條之規定。縱令原借用人將借 用物概括允許第三人使用，該第三人亦不得對現在之借用物 所有人主張有使用該借用物之權利」，最高法院59年臺上字 第2490號判例及86年度臺上字第3776號判決，均可資參照。 2.查原告於94年10月17日向本院民事執行處拍定取得系爭土地 ，並於同年11月2 日辦理所有權移轉登記完畢，系爭房屋則 為被告3 人共有，其中地面層面積41.22 平方公尺，如附圖
所示Ａ部分之廚房增建部分，面積26.86 平方公尺，合計無 權占用系爭土地68.08 平方公尺等節，有不動產權利移轉證 書影本、系爭土地及房屋建物登記謄本、高雄市新興地政事 務所建物73年8 月14日測量成果圖影本各1 份，暨本院95年 1 月23日勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖在卷可稽，並為 兩造所不爭執。被告雖抗辯稱其得無償使用系爭土地，惟系 爭房屋於73年10月22日為所有權保存登記時，登記名義人即 為蘇登贊及被告丁○○，應有部分各1/ 2，蘇登贊死亡後， 其應有部分由被告甲○○、丙○○繼承，且被告並未曾給付 代價予蘇耀燐等情，為被告甲○○所自承在卷，故系爭土地 之前手即蘇耀燐係將系爭土地無償出借予被告使用，其與被 告間就系爭土地係成立使用借貸關係至明。嗣系爭土地由原 告拍定取得所有權，揆諸上開最高法院裁判意旨，蘇耀燐與 被告間之使用借貸關係，並無從拘束原告，故被告自不得以 其與蘇耀燐間訂有使用借貸契約，即向原告主張其有無償使 用系爭土地之權利，是被告抗辯稱其得無償使用系爭土地， 洵屬無據。
㈡兩造就系爭土地有無租賃關係？
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425 條之1 定有明文。準此規定，必須土地及其土地 上之房屋原同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，始有上 開推定有租賃關係之適用，意即苟土地及其土地上之房屋原 分屬不同人所有，縱其後土地所有權人及房屋所有權人同時 或先後分別將土地或房屋所有權讓與他人，其無上開推定有 租賃關係規定之適用。
⒉查系爭房屋為所有權保存登記時，登記名義人即為蘇登贊及 被告丁○○，蘇登贊死亡後，其應有部分由被告甲○○、丙 ○○繼承等節，已如前述，故即便系爭房屋為蘇耀燐所出資 興建，其未曾取得系爭房屋之所有權，系爭土地與系爭房屋 自始未曾同屬一人所有，應堪予認定，是依前揭規定及說明 ，本件應無民法第425 條之1 規定適用之餘地，兩造就系爭 土地無租賃關係，應無疑義。被告抗辯稱兩造間就系爭土地 存有租賃關係，並非無權占用系爭土地等云云，自難足採。 ㈢原告請求被告拆除系爭房屋，將占用之土地返還予原告，有 無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。本件兩造間就 系爭土地無使用借貸或租賃關係，被告無權占用系爭土地達 68.08 平方公尺，已如前述，自係侵害原告對前開土地之所 有權，是原告本於所有權人之地位，依民法第767 條所有物 返還請求權之規定，請求被告拆除系爭房屋，將占用之土地 返還予原告，於法即無不合，應予准許。
㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告返還其所受之利益有 無理由？數額如何計算？
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此觀民法第 179 條規定自明。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 ，有最高法院61年臺上字第1695號判例可參。本件被告為系 爭房屋之所有權人，無權占用系爭土地面積68.08 平方公尺 ，故原告主張被告受有相當於租金之利益，致其受有相當於 租金之損害，依不當得利之法律關係，請求被告返還自94年 11月3 日起其所受之利益，自屬有據。
⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準， 而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平 均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規 定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價 ，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80 ％為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定 之價額，土地法第97條第1 項、第148 條、同法施行法第25 條、平均地權條例第16條，分別定有明文。又基地租金之數 額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價 年息10％最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例意旨亦 可參酌。查系爭土地位於高雄市○○區○○路、四維路交岔 路口附近，附近並有大型公共施如市立文化中心，交通及生 活機能均尚稱完善，鄰近建物多係供居住使用等節，有系爭 土地位置及現況照片多幀在卷可稽，故本院綜合上開所述， 認原告請求相當於租金之利益，依土地申報地價年息5 ％計 算應為適當。而系爭土地自93年1 月間起之申報地價為每平 方公尺11,440元，有土地登記謄本在卷可按，是依此計算， 被告自94年11月3 日起，按月受有相當於租金之不當利益3,
245 元（計算式：11,440×68.08 ×5 ％×1/12＝3,245 ， 小數點以下4 捨5 入）。是原告請求被告自94年11月3 日起 ，按月給付20,811元，於3,245 元之範圍內，自屬有據。七、綜上所述，本件兩造間就系爭土地無使用借貸或租賃關係， 是原告依民法所有物返還請求權之規定，請求被告拆除系爭 房屋，將占用之土地返還予原告，併依民法不利當得利之法 律關係，請求被告自94年11月3 日起至交還前開土地之日止 ，按月給付原告3,245 元，為有理由，應予准許，逾此部分 之請求，尚屬無據，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第85條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 4 月 13 日 民事第六庭 法 官 劉傑民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 13 日 書記官 許雅惠