臺灣高等法院高雄分院民事判決 94年度重上字第83號
上 訴 人 龍星昇第三資產管理股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李玲玲律師
何俊墩律師
李美慧律師
被上訴 人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國94年10月4
日臺灣高雄地方法院94年度重訴字第188 號第一審判決提起上訴
，本院於95年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為麥樂能，於訴訟中經變更為乙○○ ，有公司變更登記資料在卷可稽，並經聲明承受訴訟，核與 法律規定相符，應予准許，先予說明。
二、上訴人起訴主張：伊於民國93年8 月27日經由法院拍賣，取 得坐落在高雄縣鳳山市○○○段第235-38及235-194 地號土 地，及其地上建物即建號1507號門牌號碼高雄縣鳳山市○○ 路194 巷7 號房屋之所有權（含增建未保存登記部分，下稱 系爭房地）。又因被上訴人於拍賣程序中主張就系爭房地與 訴外人即原所有人劉義雄間有不定期租賃關係存在，致拍定 後不點交。惟依被上訴人與劉義雄間之公證租約約定，租期 屆滿應另議租賃條件及另訂書面契約，被上訴人既未再續訂 書面契約，自無民法第451 條視為不定期契約之適用。況縱 認有不定期租約存在，伊已於93年12月7 日以存證信函表示 依民法第450 條第2 項規定為終止租約，被上訴人即屬無權 占有，且被上訴人經劉義雄於90年11月27日催告給付租金後 並未給付，伊自亦得援用逕為終止之依據，並已為終止之意 思表示，則被上訴人仍屬無權占有，除應返還系爭房地外， 並因其占有致伊無法使用收益，而受有每月相當於租金利益 之損害新台幣（下同）112,513 元。爰依所有物返還請求權 及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明求為命被上訴人 應將系爭房地騰空遷讓交還，及自93年8 月27日起至交還系 爭房地之日止，按月給付112,513 元，並願供擔保為假執行 之判決。
三、被上訴人則以：系爭房地原為劉義雄所有，伊於83年12 月1 日起至84年11月30日期間向劉義雄承租，每月租金4,500 元 ，且於租期屆滿後轉為不定期租賃。嗣劉義雄於87年9 月間
將系爭房地出賣予訴外人鮑吉雄，並經拍賣程序由上訴人取 得所有權，但伊仍因有租賃關係而得繼續占有使用，自無返 還之義務；況上訴人所主張之租金額亦屬過高等語，資為抗 辯。
四、原審經審理結果，駁回上訴人全部之請求，上訴人提起上訴 ，並於本院審理中因被上訴人表示其並未占有系爭房屋坐落 以外之土地，而減縮其請求之範圍，並聲明：㈠原判決關於 駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將建號 1507號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路194 巷7 號房屋（含 增建未保存登記部分）騰空遷讓返還與上訴人。㈢被上訴人 應自93年8 月27日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付上訴 人4,500 元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上 訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔 。
五、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈上訴人於93年8 月27日經由法院拍賣取得系爭房地之所有權 ，有權利移轉證書、土地及建物登記謄本在卷可稽，並經原 審調取該院92年度執字第29092 號執行卷查明屬實（見原審 鳳補字卷及影印之執行卷）。
⒉被上訴人於83年12月1 日起向系爭房地之前所有人劉義雄承 租系爭房屋，經公證契約載明之租期為自83年12月1 日起至 84年11月30日止，租金每月4,500 元。於租期屆滿後未再續 訂書面租約，但仍繼續占有使用至今。嗣系爭房地於87年9 月23日由第三人鮑吉雄取得，並因拍賣而由上訴人取得所有 權，且於拍賣公告中載有被上訴人自84年12月1 日起有不定 期租賃關係存在，拍定後不點交，有原審調取之上開執行影 印卷附卷可憑。
⒊上訴人於93年12月7 日以台北世貿郵局第551 號存證信函， 表示依民法第450 條第2 項規定終止租約，並經被上訴人收 受，有存證信函及回執在卷可稽（見原審鳳補字卷）。 ⒋劉義雄於90年11月27日以存證信函催告被上訴人給付自88年 12月份以後之租金，有該存證信函在卷可稽（見影印之執行 卷）。
㈡爭執部分：
⒈上訴人之終止租約是否合法；被上訴人是否有合法占有權源 。
⒉上訴人如得請求相當租金之利益，其金額以若干為適當。六、上訴人之終止租約是否合法；被上訴人是否有合法占有權源 部分：
㈠被上訴人抗辯其合法占有之權源為與劉義雄間之租賃契約， 並抗辯該租約屬不定期租約之性質，且對上訴人繼續存在， 上訴人之終止並不合法。上訴人雖不否認被上訴人與劉義雄 間於84年11月30日前有經公證之租賃關係存在，但主張該租 約業經期滿而消滅，且不符合視為不定期租賃之要件，又縱 認有不定期租約存在，被上訴人經劉義雄催告給付租金後並 未給付，其於承受租賃關係後亦得逕為終止而消滅該租約， 被上訴人仍屬無權占有等語。
㈡經查，被上訴人與劉義雄間就系爭房屋自於82年12月1 日起 至84年11月30日止，訂有經公證之租賃契約等情，有該租賃 契約在卷可稽，且為兩造所不爭執。而依該公證租約第10條 、第12條約定，租期屆滿時租賃關係當然消滅，而雙方若欲 繼續租賃時，應另訂書面契約，其租賃條件亦得另議之。雖 上開約定為定型化契約之約款，但既無其他相反之事證，則 依上開約定之文義及最高法院51年台上字第1288號判例意旨 ，應可認劉義雄有於租期屆滿前預為反對續租之意思，故上 訴人主張於該公證租約屆滿後，並無民法第451 條視為不定 期租賃之適用，即非全屬無據。
㈢惟查，被上訴人抗辯其於84年11月30日之租期屆滿後，仍續 為系爭房屋之使用收益，並曾續付與公證租約相同每月4,50 0 元之租金予劉義雄至88年11月份止，除為其所陳明外，參 酌劉義雄於90年11月27日以鳳山新富郵局第310 號存證信函 催告被上訴人給付租金時，係請求自88年12月份起算之租金 ，亦可得佐證。而上訴人既對該存證信函不為爭執，並引為 其主張得援用為已有催告而得逕為終止租約之論據，則自84 年12月起至88年11月止，被上訴人有繼續占有使用系爭房屋 ，劉義雄亦有繼續收取相同租金之事實，應可認定。就此而 言，縱認劉義雄在租期屆滿後並無改變其訂約當時預為反對 續租之意思，亦可認其在該公證租約屆滿後，有默示同意劉 義雄以相同租金續租之意思，否則其何須任由被上訴人續住 使用並催告被上訴人給付租金（至該催告是否合法，詳後述 ），則自84年12月後，被上訴人與劉義雄間就系爭房屋有因 意思合致而成立不定期租賃關係，即可認定。上訴人認並無 不定期租賃關係存在，並不足採。
㈣至劉義雄雖於90年11月27日以鳳山新富郵局第310 號存證信 函催告被上訴人給付租金。然系爭房屋於87年9 月23日即已 移轉登記予鮑吉雄所有，此有建物登記謄本在卷可稽，鮑吉 雄並曾於90年6 月2 日以鳳山郵局第490 號存證信函要求被 上訴人提出合法居住之權利證明，亦有該存證信函在卷可憑 。又被上訴人與劉義雄間之不定期租約係自84年12月起即成
立，而民法第425 條第2 項開於不定期租賃不得適用之規定 ，係於88年4 月21日經總統公布，並自89年5 月5 日起施行 ，且民法債編施行法第1 條就此條文亦無溯及適用之特別規 定，則被上訴人與劉義雄間之不定期租約，於87年9 月23日 由鮑吉雄取得系爭房屋所有權時，即已移轉至鮑吉雄與被上 訴人間，故自該時起，劉義雄已非出租人，則其於90年11月 27日所為催告給付租金之意思表示，自不發生合法催告之效 力。而上訴人既未再另為合法之催告，則其所為終止租約之 意思表示，亦不發生合法終止之效力。至鮑吉雄之存證信函 僅在於要求被上訴人提出居住之權利證明，並無任何催告給 付租金之意思，自無催告之效力可言，併予說明。 ㈤另上訴人於於起訴前之93年12月7 日雖曾以「不欲續租」為 由，依民法第450 條第2 項規定向被上訴人為終止租約之意 思表示，有其所提出之台北世貿郵局第551 號存證信函在卷 可稽。但因土地法於35年間修正公布施行後，依特別法優於 普通法之原則，就不定期租約之終止，應優先適用土地法第 100 條（修止前為第166 條）之規定，此業經最高法院51年 台上字第1288號判例意旨闡釋明確。而土地法既無單純以不 欲續租為終止租約之要件，則上訴人上開終止之意思表示， 即因土地法規定不符而不合法。
㈥依上所述，本件被上訴人與劉義雄之公證租約於租期屆滿後 ，雖無視為不定期租賃之適用，但其繼續居住使用且續付租 金，劉義雄亦續收租金並曾催告給付積欠之租金，自有再行 合意續訂不定期租約之情事，該租約並因系爭房屋所有權之 輾轉移轉而對上訴人發生效力。又劉義雄雖曾為給付租金之 催告，但因其於催告時已非出租人而不發生合法催告之效力 ，且亦無其他合法催告之情事，則上訴人所為之終止租約， 即不合法，被上訴人仍得本於該租約為合法占有之權源。上 訴人主張租約已消滅，並不足採。
七、又兩造間之租賃關係既仍存在，被上訴人占有使用系爭房屋 即有法律上之原因，則上訴人本於不當得利之法律關係請求 給付相當租金之利益部分，自亦不得准許，且無再行審酌其 金額以若干為適當之必要。再者，兩造間就系爭房屋雖仍有 租賃關係存在，但上訴人於本案確定後，若另有符合法定終 止要件時，仍得為合法之終止，併予說明。
八、綜上所述，本件上訴人主張兩造間並無租賃關係存在，並不 足採，被上訴人抗辯租賃關係仍屬存在，應可採信。從而， 上訴人依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被 上訴人遷讓交還系爭房屋及給付相當租金之利益，為無理由 ，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲
請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
九、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 4 日 民事第一庭
審判長法官 黃金石
法 官 林健彥
法 官 林紀元
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 95 年 4 月 4 日 書 記 官 楊茱宜
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