臺灣高等法院花蓮分院民事判決 95年度上易字第10號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 甲○○
學心理與輔導學系(送達處所)
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於中華
民國94年11月23日臺灣花蓮地方法院94年度訴字第90號第一審判
決，提起上訴，本院於中華民國95年4月14日辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
上訴人方面：
聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後項聲明部分廢棄。㈡被上訴 人應賠償上訴人新台幣 (下同)92 萬4千萬及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 陳述：如附件㈠、㈡。
被上訴人方面：
聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。 陳述：除引用原審判決書之記載外，補陳如附件㈢。 理 由
本件上訴人於原審起訴主張以債務不履行 (即被上訴人對本件 買賣標的物應負瑕疵擔保責任），為訴訟標的，於本院追加侵 權行為為訴訟標的，其請求之基礎事實同一，應准許追加。上訴人於原審起訴主張：被上訴人前於民國 (下同)87 年出售 坐落花蓮縣壽豐鄉○○段21-0189地號土地 (現為吳全段723地 號)及其上無建號之建物 (門牌號碼花蓮縣壽豐鄉平和村吳全 140號)予上訴人，雙方約定買賣之標的含被上訴人當時以金屬 固定圍牆圈設以內之土地及建物，其中包括大門及水井，買賣 價金為新台幣 (下同)1 百65萬元，並簽立買賣契約書為憑， 其中於第1條下方之備註欄並載明：「建物面積依上列標示外 如有增建部分全部包括在內」，然被上訴人並未告知上訴人該 圍牆內之土地除系爭土地外，尚含國有地且屬袋地。其後，迨 上訴人於93年間經花蓮地政事務所通知後始知上情，而前開大 門及水井係坐落於國有地上，旋通知被上訴人應將如附圖所示 ABEF範圍內之土地所有權移轉予上訴人，或賠償與該部分土地 相當之價金92萬4千元，以及系爭房地因係袋地而貶值之損失 。詎被上訴人始終不予辦理或賠償，上訴人自得依買賣瑕疪擔 保 (債務不履行)之法律關係，提起本件訴訟等語。被上訴人
則以：伊確於上開時間出售所有之上開土地及門牌號碼花蓮縣 壽豐鄉○○村○○段140號之建物予上訴人，並簽定上開買賣 契約書，惟兩造並未約定將金屬籬笆內之土地一併出售。兩造 於交涉買賣過程中，被上訴人曾將系爭土地之地籍圖交予上訴 人及其父親閱覽，且上訴人為法律系畢業之人，當時自已瞭解 建物之實際位置，而不得諉為不知，是上訴人之請求洵無理由 等語置辯。
得心證之理由：上訴人主張兩造間就系爭房地訂立買賣契約， 及如附圖所示ABEF範圍內之土地所有權係屬國有等事實，業為 被上訴人所不爭執，堪認為真正。惟上訴人主張其向被上訴人 所買受之土地除前開吳全段723地號土地整筆外，尚括及如附 圖所示之ABEF圍繞部分之土地，以及被上訴人對上訴人應負買 賣瑕疪擔保及債務不履行之賠償責任等情，則為被上訴人所否 認。故本件應予審酌之爭點即為：兩造間就標的物土地所達成 之買賣合意為何？被上訴人是否負有瑕疪擔保 (債務不履行) 之賠償責任？經查：兩造間就前開買賣已簽訂均不爭執為真正 之買賣契約書1件，是本件首應斟酌者即為該契約書之記載為 何。該契約書上於第1條關於買賣標的物部分，就土地部分業 已載明係坐落志學段21-189地號，並未加註其他字樣。就建築 改良物標示部分之備註欄，雖載明：「建物面積依上列標示外 如有增建部分全部包括在內」，然土地與建物係屬不同之不動 產，而各得為交易之客體，建物所佔用之土地面積，非必定等 同於其所坐落之土地面積，該契約書內並未特別約定所買賣土 地之範圍，應以現場建物圍籬佔用之範圍為準，是上訴人主張 買賣之標的物應含被上訴人當時以金屬固定圍牆圈設以內之土 地云云，依此契約之記載情形而言，尚乏依據。其次，上訴人 提出兩造就系爭房地買賣議價之往來電子郵件為證，以求證明 兩造買賣之合意含括如附圖所示之ABEF部分。然查，其中僅上 訴人所提出之西元1998年9月25日及28日由被上訴人寄予上訴 人父親之電子郵件中，提及其建設圍籬之情，並無其他有關買 賣土地之範圍之敘述。而單就被上訴人於議價過程中提及其建 設圍籬之事實，仍不足以認定被上訴人係明示或暗示其所買賣 之土地範圍即為該圍籬內之範圍，充其量，僅可認定上訴人買 受後可使用之範圍即為該圍籬內，實難認兩造買賣之合意已及 於該部分土地。又上訴人於原審偕其父陳宏行到庭作證，以明 兩造當時買賣之合意內容包括如附圖所示之ABEF部分，證人雖 對上訴人當庭詢及「買賣系爭不動產的範圍是否包含圍籬內的 部分？」答稱：完全一樣等語，然本院斟酌上訴人與證人間非 但為父子關係，利害一致，易有偏頗之虞，且上訴人當時係行 誘導詢問，證人復未自發性地敘明當時兩造係如何達成買賣系
爭土地範圍之合意，該證詞尚難遽採。按出賣人應擔保第3人 就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利，固為民法 第349條所明定，然此係指業經約定屬買賣標的物者始有適用 ，如本即非為買賣標的物，出賣人自不就該部分負前開瑕疪擔 保之責。如前所述，前開ABEF部分之土地並不能被認定屬兩造 成立買賣契約時所合意買賣之標的物，對於該地為國有而受其 他有權利之人主張權利時，本件被上訴人自無負擔瑕疪擔保責 任之問題。又該ABEF部分之土地既不在買賣合意之範圍內，被 告亦無依民法第226條有關債務不履行之規定負損害賠償責任 之問題。其末應予考量者，厥為被上訴人是否違反買賣契約之 附隨告知義務，而應依民法第227條有關不完全給付之規定負 損害賠償責任之問題。揆諸本件買賣之標的物係前開土地及其 上未保存登記之建物，於現今社會於此類型之交易狀況，以現 場實物及實況比對地籍圖，以確定所買受之未保存登記建物是 否確實坐落在所有權土地上，是否越界佔用鄰地，或所買受之 土地於權狀上及實際上是否相符，是否遭他人佔用，已為不動 產買受人應自行注意之義務，以為決定是否購買及議價之籌碼 ，除出賣人以欺罔或故意隱瞞之方式使買受人不易發現真實資 訊外，並不能認此係屬出賣人應附隨履行之告知義務。又本件 依原審法院命地政機關測繪之土地複丈成果圖顯示，系爭買賣 之房屋坐落於吳全段723號土地上面積約76平方公尺，僅占買 賣土地面積150平方公尺之半數，圍籬在吳全段723號地內面積 約136平方公尺，在國有地即吳全段724號土地內約44平方公尺 ，若以圍籬內之全部面積計算已達180平方公尺，超出買賣土 地之面積達30平方公尺 (即逾買賣土地面積150平方公尺5分之 1 面積)，似此情形，上訴人應可知悉圍籬內之土地非全部均 屬買賣之範圍，且上訴人又未能舉證證明被上訴人係以圍籬內 全部土地為買賣之標的，是本件買賣關於土地部分，亦無出賣 人不完全給付問題。綜上所述，上訴人以原判決附圖ABEF部分 為土地買賣範圍，而該部分工地為國有，因依債務不履行 (買 賣標的物瑕疵擔保)或不完全給付請求判令被上訴人而負損害 賠償責任，經核即無可採，原審為上訴人敗訴之判決，核無不 當，上訴人之上訴為無理由，應予駁回。按當事人之權利義務 如有基本之法律關係存在，只能本於該法律關係而為主張，就 該基本法律關係之同一事實，即不生侵權行為問題；本件上訴 人既主張兩造間有買賣關係存在，並進而本於該買賣關係有所 主張，其於本院就同一基礎事實追加侵權行為訴訟檟的，為無 理由，應併予駁回。
本件上訴人請求之給付為其主張之買賣土地其中屬國有之原判 決「附圖ABEF部分」因被上訴人無法移轉所有權所減少之價值
，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不再一一審 究，附此敘明。
據上論結，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。中 華 民 國 95 年 4 月 28 日 民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 湯文章
法 官 蔣有木
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
書記官 劉夢蕾
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日