返還價金
臺灣高等法院(民事),重上字,95年度,67號
TPHV,95,重上,67,20060411,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　95年度重上字第67號
上　訴　人　康和建設實業股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　陳國雄律師
被 上訴 人　甲○○
訴訟代理人　李永然律師
　　　　　　鍾元珧律師
上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國94年12月30日
臺灣臺北地方法院94年度重訴字第723號第一審判決提起上訴，
本院於94年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除命上訴人給付新臺幣七百七十五萬元，及其中新臺幣六百七十五萬元自民國八十九年四月五日起，其中一百萬元自九十四年六月三十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分外，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）88年11月8日以總價新 臺幣（下同）4,500萬元，向上訴人買受「榮耀敦南」大樓A棟 14樓房地及地下層停車位3個（編號119、120、53）（下稱系 爭不動產），兩造並簽定「榮耀敦南」土地暨房屋預定買賣契 約書（下稱系爭契約），伊已於88年11月4日、同年月8日、89 年4月5日給付訂金、簽約金及開工款計675萬元。詎上開工程 自90年2月間起停工，嗣因康營建設股份有限公司加入經營， 系爭不動產始得繼續營造，惟系爭契約之權利義務仍存在於兩 造之間。詎上訴人在工程進度未達系爭契約所定付款條件時， 即於92年10月間催告伊繳交第一期款45萬元，再於92年11月間 催交第1、2期款共計90萬元。伊雖主張同時履行抗辯，惟上訴 人仍於同年12月10日以伊未按期給付價金為由，解除系爭契約 ，並於93年2月19日取得系爭建物使用執照後之同年5月24日發 函催告伊於函到5日內繳交價金餘款3,825萬元，逾期即解除前 開契約云云，然系爭契約經本院93年度重上字第566號（下稱 前案）判決確認仍有效存在確定。上訴人即有依約交付系爭不 動產，並將所有權移轉登記予伊之義務。經伊函催上訴人應於 函到7日內依約交付系爭買賣標的物暨完成所有權移轉登記， 逾期即以該函作為解除系爭買賣契約之意思表示，不另發函，



上訴人仍未履行，且已將系爭不動產另移轉登記予第三人，其 除應退還伊已繳價款675萬元外，並應賠償900萬元。伊暫予請 求其中1,350萬元，爰依契約關係及民法第256條之規定，求為 命上訴人給付1,350萬元，暨自89年4月5日起加計法定遲延利 息之判決。
上訴人則以：上開工程依系爭契約約定計算，1,300個日曆天 之完工日期為92年10月27日，伊已於93年2月19日取得使用執 照，無違約事由，被上訴人不得解除契約；況其催告伊於函到 7日內，將系爭不動產交付並完成所有權移轉登記，或於94 年 3月25日進行協商等語，與不動產所有權之移轉登記不可能於7 日內完成之實務相關流程有違，其催告自屬不合法；且其於一 函同時表示催告及解除契約之意思表示，於法不合；再被上訴 人尚有餘款3,825萬元未付清，又未說明願否付款、能否於7天 期間內籌足等情，其未依系爭契約第14條第2款履行其應為之 對待給付前，不得請求伊交屋，被上訴人既不得請求伊交屋， 則其解除契約不合法；此外，其請求之違約金過高，應予核減 云云，資為抗辯。
原審命上訴人給付775萬元，及自89年4月5日加計法定遲延利 息，駁回被上訴人其餘之請求，上訴人提起上訴，聲明： ㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁 回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
（被上訴人就原審敗訴部分未據提起上訴）。
被上訴人主張前揭事實，提出系爭買賣契約、統一發票、存證 信函、本院93年度重上字第566號民事判決、建物登記第二類 謄本、上訴人存證信函等件為證（原審卷第8-30、54、57-60 頁至第60頁），上訴人就上開證物不爭執。
㈠按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務」、民法第348條第1項定有明文。準此，買賣契 約有效存在時，出賣人對買受人負有依約交付買賣標的物， 並使買受人取得該物所有權之義務至明。系爭買賣契約於前 案確定判決之訴訟程序言詞辯論終結前，未經兩造合法解除 〔見該判決事實與理由欄第四段㈣小段：「兩造既未能提出 證據足證系爭契約業經解除，則上訴人甲○○主張系爭契約 業經兩造合意解除云云，上訴人康和公司主張系爭契約業經 其行使解除權而解除云云，均無可採」（原審卷第26頁背面 ）〕，仍屬有效存在，揆諸首揭法條，上訴人即有依約交付 系爭不動產並將其所有權移轉登記予被上訴人之義務。 ㈡另系爭契約第18條第2項約定：「乙方（上訴人）除因逾期



完工應依照第9條規定辦理外，若有增加價款之要求或違約 不賣，甲方（被上訴人）除有權要求乙方（上訴人）依約履 行外，並得定期催告乙方（上訴人）限期改善，乙方（上訴 人）逾期仍未改善者，甲方（被上訴人）得解除契約‧‧‧ 」（原審卷第18、19頁）；而按「給付無確定期限者，債務 人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告 時起，負遲延責任‧‧‧」、「前項催告定有期限者，債務 人自期限屆滿時起負遲延責任」、「契約當事人之一方遲延 給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限 內不履行時，得解除其契約」，民法第229條第2項前段、第 3項、第254條分別定有明文〔按被上訴人同時依系爭契約第 18條約定、民法第254條規定解除系爭契約（原審卷第79 頁 背面、第112、113條）〕。契約當事人之一方因他方遲延給 付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約 即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方 當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力， 無須另為解除契約之意思表示（最高法院87年度台上字第 564號判決旨參照）。準此，債務人遲延給付，經債權人催 告定期催告其履行，並同時表示如於期限內仍不履行即解除 契約者，債務人不於催告期限內履行，契約即當然解除，債 權人無須再為解除契約之意思表示。系爭契約第18條第2項 約定之意旨與民法第229條第2項前段、第3項、第254條之意 旨同，就上開附有停止條件之解除之意思表示等之說明，於 被上訴人依系爭契約第18條第2項解除系爭契約時，應為同 一之解釋。
㈢查被上訴人於94年3月21日發函催告上訴人應於函到7日內依 約交付系爭買賣標的物並完成所有權移轉登記，並表示逾期 即以該函作為解除系爭買賣契約之意思，不另發函，及上訴 人於收受送達後，未於同年月29日以前履行上開義務等情， 亦據其提出存證信函為證（原審卷第29-30頁），是被上訴 人依上開函文所為解除契約之意思表示，揆諸上段說明，應 為合法有據。上訴人雖抗辯原告上揭第0421號函所定催告期 間僅7日，並不相當，不生解除契約之效力云云。惟查上訴 人於93年2月19日即取得系爭房屋之使用執照，依據經驗法 則，身為建商之上訴人必設法儘早將各專有部分區分所有權 移轉予買受人並完成點交，以儘快取得銀行對買受人貸款之 撥付，用以償還其建築融資，並減輕其管理費等之負擔。顯 然經過1年時間，上訴人早已完成大部分專有部分之點交及 移轉，實無不能即刻將系爭房地點交予被上訴人並送件申請 所有權移轉登記之情事，則被上訴人94年3月22日催告其於



同年3月29日以前交付系爭房地，上訴人應不至於無法提出 給付而得謂期限顯不相當。再觀上訴人94年4月27日（94 ） 瑞國律字第0409號函覆內容（原審卷第54頁），仍持與前案 為同一主張，謂：「‧‧‧買賣契約業經本公司於93年5 月 24日發函解除在案」〔參見系爭前案判決事實與理由欄第四 段㈠小段（本院卷第25頁背面）〕，顯無履約之意思，遑論 上訴人已自承其於前案判決前即已將系爭不動產轉賣訴外人 鄭安琪〔（原審卷第98-99頁）按前案係於94年3月3日判決 ，鄭安琪取得系爭房地所有權登記日期為94年1月18日〕， 並有被上訴人提出之臺北市建物登記第二類謄本在卷可憑（ 原審卷第28、99頁），是上訴人已無履約之可能，其再辯稱 被上訴人所定催告期限不相當，無法在期限內提出給付云云 ，即無可取。
㈣上訴人另辯稱其委由開瑞法律事務所發函被上訴人主張同時 履行抗辯權云云。然按債務人享有同時履行抗辯權者，在未 行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以 後始能免責（最高法院50年度台上字第1550號判例參照）。 準此，債務人遲延給付者，須主張同時履行抗辯後，始能免 除其遲延責任，債務人未主張同時履行抗辯前，債權人仍非 不得請求其負擔遲延責任而依法解除契約。查上訴人委託開 瑞法律事務所94年4月27日（94）瑞國律字第0409號函（原 審卷第54頁）函覆內容，無表示被上訴人應同時給付價金， 其始願提出給付之旨，而係否認系爭契約之效力，並要求兩 造重新訂約，不能認為已為同時履行抗辯權之行使，自無從 免除其給付遲延之責任。遑論被上訴人於其發函前已依法解 除契約，上訴人更無再主張同時履行抗辯之餘地。被上訴人 委由永然聯合法律事務所以94年5月6日（94）（5）然法三 字第0443號函對上訴人確認本件買賣契約業於同年3月29 日 因上訴人未於催告期間內提出給付而解除後，上訴人再委由 開瑞法律事務所以同年5月20日（94）瑞國律字第0504號函 覆時，始提出同時履行抗辯（原審卷第59頁）。惟系爭契約 既經被上訴人合法解除，有如前述，上訴人事後主張同時履 行抗辯，揆諸前開說明，仍不生任何效力；況系爭房地已由 上訴人移轉登記鄭安琪，有如前述，上訴人已無履行之可能 ，其辯稱被上訴人應同時履行給付價金餘款之義務云云，自 無足採。上訴人於本院改稱其交付系爭房地、為所有權移轉 登記等與被上訴人給付價金非屬同時履行，而係被上訴人有 先行給付價金之義務，其方負有交付房地、為所有權移轉登 記之義務，則被上訴人於未繳納全部餘款前，不得請求其交 付房地並為所有權移轉登記云云。查系爭契約第14條第2款



固約定：「本社區建造竣工後，於甲方（被上訴人）繳清各 期款項‧‧‧並全部履行各款項義務後，甲方（被上訴人） 始得要求乙方（上訴人）交屋」（原審卷第16頁），然系爭 房地已由上訴人移轉登記鄭安琪，上訴人無履行之可能，更 無與被上訴人同時履行之可能，均如前述，則依舉重明輕之 法理，上訴人辯稱被上訴人應先為給付價金餘款義務，其再 將系爭房地交付並為所有權移轉登記予上訴人云云，亦因其 已無履行之可能而無足採。上訴人再辯稱被上訴人自92年9 月26日起陷於給付遲延，其解除契約不合法云云。查上訴人 固於92年10月8日、同年11月18日函催被上訴人繳納第1、2 期款共90萬元，並於同年12月10日以其未給付價金為由，解 除系爭契約。然上訴人遲至92年12月25日止仍未完成外部鋁 窗安裝及鷹架拆除，顯見被上訴人應繳納第1、2期款之條件 尚未成就，為兩造所不爭執等事實，業經前案判決確認在案 （原審卷第26頁四、㈡部分。是上訴人上開催告不合法，被 上訴人即無陷於給付遲延之情形，上訴人上開辯解，即無可 取。
㈤以上，上訴人已將系爭房地移轉登記予第三人，無法再將系 爭契約之買賣標的物即系爭房地交付並為所有權移轉登記予 被上訴人，該當於系爭契約第18條第2項「乙方（上訴人） ）除因逾期完工應依照第9條規定辦理外，若有增加價款之 要求或違約不賣，甲方（被上訴人）除有權要求乙方（上訴 人）依約履行外，並得定期催告乙方（上訴人）限期改善， 乙方（上訴人）逾期仍未改善者，甲方（被上訴人）得解除 契約‧‧」約定之「違約不賣」，被上訴人據以定期催告上 訴人限期改善，上訴人逾仍未改善，被上訴人自得解除契約 。系爭契約既經被上訴人合法解除，依系爭契約第18條第2 項另約定「‧‧‧解除契約時，乙方（上訴人）除應將甲方 （被上訴人）已繳價款退還甲方（被上訴人）外，並賠償本 約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方（被上訴人）」（ 原審卷第18-19頁），被上訴人請求上訴人返還已繳價款675 萬元，於法有據。另按約定之違約金過高者，法院得減至相 當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依 一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由 意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請 求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高 法院79年台上字第1915號判例參照）。而債務已為一部履行 者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台 上字第807號判例參照）。原審審酌兩造自簽立系爭契約後



之履約情狀、被上訴人已請求上訴人給付遲延完工部分之損 害賠償546,750元本息確定（原審卷第24頁），參諸目前社 會經濟狀況、銀行借貸利率等情，命上訴人賠償違約金100 萬元，被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，本院認於上訴人 舉證證明約定之違約金或原審判命給付之違約金確有過高情 事前，難認原審判准之 該100萬元違約金有何過高之情形。 從而，被上訴人請求上訴人返還價款675萬元、違約金100萬 元，計775萬元，即屬有據。
㈥被上訴人另請求被上訴人自89年4月5日起加計法定遲延利息 云云。就被上訴人請求上訴人返還其於88年11月4日、同年 月8日、89年4月5日依序給付訂金135萬元、簽約金270萬元 、開工款270萬元（原審卷第21、22頁）計675萬元部分，依 民法第259條第2款「受領之給付為金錢者，應附加自受領時 起之利息償還之」之規定，其請求上訴人附加自受領時起之 利息，並以最後一筆89年4月5日為起算點，核無不合。然被 上訴人就其餘100萬元違約金部分，不得依上開規定請求自 89年4月5日起算之法定遲延利息，而按「給付有確定期限者 ，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者 ，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或 依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力」，民法第229條第1項、第2項定有明文。被 上訴人請求上訴人給付違約金100萬元部分，非屬給付有確 定期限者，僅得請求自上訴人受催告時起之法定遲延利息。 上訴人於94年6月29日收受被上訴人起訴狀繕本，有送達證 書可參（原審卷第35頁），是此部分被上訴人僅得請求上訴 人給付自94年6月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。
綜上所述，被上訴人依系爭契約第18條第2項之約定，請求上 訴人給付775萬元，及其中675萬元自89年4月5日起，其中100 萬元自94年6月30日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息 ，於法有據，應予准許，其逾此範圍之請求，於法無據，應予 駁回。上開不應准許部分（即除准許部分外），原審為上訴人 敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求 予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依兩 造之聲請酌定相當擔保金分別為假執行及免為假執行之諭知， 核無不合，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證



，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘 明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　4 　　月　　11　　日 民事第十六庭審判長法　官 沈方維
　　　　　　　　　　　 　　　　法　官 王淇梓　　　　　　　　　　　 　　　　法　官 湯美玉正本係照原本作成。
康和建設實業股份有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20 日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
甲○○不得上訴。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　4 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　 　 　　　　書記官 賴淑真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。