臺灣高等法院民事判決 94年度上字第112號
上 訴 人 辛○○○
甲○○○
癸○○○
丙○○
乙○○
壬○○○
庚○○
己○○
戊○○
兼 共 同
訴訟代理人 丁○○
被上訴人 卯○○
訴訟代理人 丑○○
子○○
被上訴人 寅○○
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年12月31日
臺灣新竹地方法院89年度訴字第635號第一審判決提起上訴，經
本院於95年4月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第 一審之訴駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人寅○○之父韓民雄與被上訴人 卯○○共同向上訴人之父林金龍承租坐落新竹市○○段新興 1小段19、50、57、59、63、64、73、93及95地號土地（下 稱系爭土地）內部分土地（各筆土地登記租賃面積詳如附表 「南新字第149號登記租賃面積」欄所載－下稱系爭承租土 地），並訂有三七五耕地租約（即南新字第149號耕地租約 －下稱系爭租約）。嗣韓民雄於民國（下同）86年7月17日 死亡，由被上訴人寅○○繼承，詎上訴人竟以系爭土地已變 更為住宅區使用，兩造間已無三七五租約關係存在為由，拒 不同意與被上訴人辦理系爭租約變更登記。惟伊等每年均按 時繳納地租，且繼續在系爭承租土地上耕作，雖系爭土地經 變更為住宅區使用，然兩造間之租賃關係並不因此當然消滅 ，倘上訴人欲終止系爭租約，應依相關規定以土地公告現值 1/3補償被上訴人，是於上訴人依法終止系爭租約前，兩造
間之租賃關係自仍存在等情，爰求為確認兩造間就系爭承租 土地有耕地三七五租約關係存在之判決。
上訴人則以：系爭土地已由新竹市政府改編為都市計畫之住 宅區使用，且於83年3月間即已完成住宅區內之公共設施， 早無水利設施可供農耕灌溉之用，故系爭土地至遲自83年3 月間起，即非耕地，而無耕地三七五減租條例之適用，是被 上訴人於85年12月31日系爭租約原約定租期屆滿後，即不得 要求伊等續訂租約。又被上訴人於系爭承租土地上並未種植 農作物，而係種植竹林及竽頭，顯非以耕作為目的使用系爭 承租土地，屬未自任耕作；且被上訴人亦未依系爭租約所約 定位置及面積耕作，而有與他人交換耕作及供他人占用耕作 之情形，故系爭租約亦屬無效，被上訴人自無權再要求上訴 人與之續訂租約，是兩造間就系爭承租土地之耕地租約關係 ，自因租期屆滿而消滅云云，資為抗辯。
三、經查訴外人林金龍與訴外人韓魚於38年6月24日，就坐落新 竹縣新興段100地號土地面積0.3732甲內0.2772甲部分、101 地號土地面積0.0550甲內0.0290甲部分、110地號土地面積 0.6030甲內0.4922甲部分土地（承租面積合計0.79846甲） 訂立系爭租約，由訴外人韓魚承租上開土地；又訴外人林金 龍亦於同日將上開100地號內其餘面積0.096甲部分、101地 號內其餘面積0.0260甲部分、110地號內其餘面積0.1108甲 部分土地、及同所92地號土地全部（面積0.04甲）、95地號 土地全部（面積0.3018甲）出租予訴外人林金城，亦訂有耕 地租約（即南新字第145號耕地租約，承租面積合計0.5746 甲）。嗣韓魚死亡後，由被上訴人卯○○與訴外人韓民雄共 同繼承，並辦理系爭租約變更登記，訴外人韓民雄亦於86年 7月17日死亡，由被上訴人寅○○繼承。又訴外人林金龍於 70年3月25日死亡後，原由上訴人癸○○○於72年6月16日單 獨辦理繼承登記，並於73年10月間與系爭土地之承租人辦理 租約變更登記，將出租人變更登記為癸○○○。嗣林金龍之 繼承人持原審86年度重訴字第43號民事確定判決，將系爭土 地回復登記為林金龍所有，並經上訴人共同繼承後，於90年 6月5日辦畢分割登記（所有權登記情形詳如附表所示）。又 訴外人林金城亦於61年1月1日死亡，由訴外人林炎熐、林炎 村及林攀桂共同繼承；林攀桂亦死亡，由訴外人林張素琴繼 承；林炎村亦死亡，由訴外人林國華繼承。又上開95、100 、101及110地號土地於66年間經重測合併編為新竹市○○段 1876地號（面積12,967平方公尺），上開92地號土地亦經重 測編為新竹市○○段1855地號（面積388平方公尺）；嗣上 開1876地號及1855地號土地又於77年11月14日及同年月15日
經土地重劃編為系爭土地及如附表編號號所示土地，面積 合計為9750.87平方公尺（各筆土地面積詳如附表所示）， 新竹市政府乃於77年11月間，將系爭租約及南新字第145號 耕地租約內有關租賃土地標示部分，依原約定承租土地面積 比例分配重劃後之土地，逕為租約變更登記（詳如附表「登 記租賃面積」欄所載）等情，有私有耕地租約、私有耕地租 約附表、土地登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表、新竹市政 府訴願決定書、新竹市政府77年11月1日77府地劃字第87261 號函、新竹市東區區公所93年7月16日東民字第0930009851 號函暨系爭租約登記彙整表可稽（見原審卷㈠第15至24、31 至41、44至64、109至115、156頁，卷㈡第51、116頁，卷㈢ 第59至73、101至115頁，本院卷第50至61頁），且為兩造所 不爭執（見原審卷㈢第93、94頁），均堪信為真正。四、上訴人雖抗辯系爭土地已非耕地，已無耕地三七五減租條例 之適用，故系爭租約於85年12月31日租期屆滿後，伊等已無 義務與被上訴人續訂租約，兩造間就系爭承租土地之耕地租 賃關係即已消滅云云，惟為被上訴人所否認；且查： ㈠按編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼 續為從來之使用，土地法第83條定有明文。是訂有三七五租 約之耕地，在租賃關係存續中雖經政府依都市計畫編列為住 宅用地，惟在其所定之使用期限前，承租人既仍得繼續為從 來之使用，自仍有耕地三七五減租條例之適用（最高法院64 年度第2次民庭庭推總會決議參照)。又依耕地三七五減租條 例第17條第1項第5款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前 ，該耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止 租約」；又依平均地權條例第76條第1項亦規定：「出租耕 地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作 為建築使用時，得終止租約」，益徵訂有三七五租約之耕地 ，在租賃關係存續中雖經依法編定或變更為非耕地使用時， 亦僅係出租人得終止耕地租約，而非謂該耕地租約因此當然 歸於消滅。經查系爭土地之地目均為田，原均屬耕地，於83 年3月24日完成公共設施，並已因都市計劃改編為住宅區使 用（87年11月26日新竹西南地區細部計劃），有土地登記謄 本、新竹市稅捐稽徵處83年3月24日83新市稅財字第8648號 函、新竹市政府都市發展局89局都計第7083號簡便行文表、 新竹市政府90年5月29日府都計字第38731號函、90年7月 19 日府都計字第52965號函及新竹市地政事務所90年6月 15日中地測字第5614號函暨地籍圖可稽（見原審卷㈠47至 64、80、81、208、210、211、216頁），且為兩造所不爭執 。又上訴人主張系爭租約原約定租期至85年12月31日屆滿，
亦據其提出新竹市東區區公所85年12月30日85東民字第1312 5號函為證（見原審卷㈠第120頁），則依前揭說明，被上訴 人於此期間仍得依從來之使用繼續使用系爭承租土地，並仍 有耕地三七五減租條例之適用。是上訴人抗辯系爭土地之土 地使用分區既經改編為住宅區，即非耕地，已無耕地三七五 減租條例之適用云云，自不足取。
㈡次按耕地租約期滿時，有下列情形之一者，出租人不得收回 自耕：⑴出租人不能自任耕作者，⑵出租人所有收益足以維 持一家生活者，⑶出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生 活依據者；出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自 耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第2款規定之 限制；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減 租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約， 耕地三七五減租條例第19條第1項、第2項及第20條分別定有 明文。是耕地租約期滿時，除出租人依上開規定收回自耕外 ，如承租人請求續租，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因 租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例參 照）。經查系爭租約原約定租期雖於85年12月31日屆滿，惟 被上訴人表示願意繼續承租（見原審卷㈡第16、31頁）；而 上訴人於上開租期屆滿前即已拒收租金，致被上訴人將各期 應繳租金提存於原法院提存所，此亦有提存書及存證信函可 證（見原審卷㈠第116至116-12頁），且上訴人亦抗辯伊等 於85年12月31日原約定租期屆滿後，並無與被上訴人續訂租 約之義務，顯見上訴人有於系爭租約期滿時拒絕將系爭承租 土地繼續出租予被上訴人；又上訴人復自認伊等並未終止系 爭租約（見原審卷㈡第40、77、107頁，卷㈢第96頁），而 伊等亦未舉證證明有合於上開得收回自耕之要件，則依前揭 規定及說明，上訴人於原約定租期屆滿後既有與被上訴人續 訂租約之義務，系爭租約自不因原約定租期屆滿而當然消滅 。是上訴人抗辯兩造間就系爭承租土地之耕地租賃關係已於 85 年12月31日因租期屆滿而消滅云云，亦不足取。 ㈢上訴人雖云依司法院大法官會議釋字第580號解釋，可知上 訴人於系爭租約期滿後，並無義務與被上訴人續訂租約。惟 查司法院大法官會議釋字第580號解釋文係謂：「基於個人 之人格發展自由，個人得自由決定其生活資源之使用、收益 及處分，因而得自由與他人為生活資源之交換，是憲法於第 15條保障人民之財產權，於第22條保障人民之契約自由。惟 因個人生活技能強弱有別，可能導致整體社會生活資源分配 過度不均，為求資源之合理分配，國家自得於不違反憲法第 23條比例原則之範圍內，以法律限制人民締約之自由，進而
限制人民之財產權。憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使 用政策，以及憲法第153條第1項改良農民生活之基本國策， 均係為合理分配農業資源而制定。中華民國40年6月7日制定 公布之耕地三七五減租條例（以下稱減租條例），旨在秉承 上開憲法意旨，為38年已開始實施之三七五減租政策提供法 律依據，並確保實施該政策所獲致之初步成果。其藉由限制 地租、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件 ，重新建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分 配農業資源並奠定國家經濟發展方向，立法目的尚屬正當。 …減租條例第19條第1項第1款之規定，為實現憲法第143 條 第4項扶植自耕農之意旨所必要，惟另依憲法第146條及憲法 增修條文第10條第1項發展農業工業化及現代化之意旨，所 謂出租人之自任耕作，不以人力親自實施耕作為限，為農業 科技化及企業化經營之自行耕作或委託代耕者亦屬之。減租 條例第19條第1項第2款規定出租人於所有收益足以維持一家 生活者不得收回自耕，使租約變相無限期延長，惟立法機關 嗣於72年12月23日增訂之第2項，規定為擴大家庭農場經營 規模得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，已放 寬對於出租人財產權之限制。同條項第3款規定，如出租人 收回耕地，承租人將失其家庭生活依據者，亦不得收回耕地 ，係為貫徹憲法第153條第1項保護農民政策之必要手段；且 如出租人亦不能維持其一家生活，尚得申請耕地租佃委員會 調處，以兼顧出租人與承租人之實際需要。衡諸憲法第143 條第4項扶植自耕農、第146條與憲法增修條文第10條第1項 發展農業工業化及現代化，以及憲法第153條第1項改善農民 生活之意旨，上開3款限制耕地出租人收回耕地之規定，對 於耕地所有權之限制，尚屬必要，與憲法第23條比例原則及 第15條保障人民財產權規定之意旨要無不符。72年12月23日 增訂之減租條例第17條第2項第3款關於租約期限尚未屆滿而 農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除 土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依 土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者， 方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地 使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於 期前終止租約，減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租 人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有 權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。… 減租條例第20條規定租約屆滿時，除法定收回耕地事由外， 承租人如有續約意願，出租人即有續約義務，為出租人依法 不得收回耕地時，保障承租人續約權利之規定，並未於不得
收回耕地之諸種事由之外，另行增加耕地出租人不必要之負 擔，與憲法第23條規定之比例原則及第15條保障財產權之規 定尚無不符」，足見耕地三七五減租條例第17條、第19條第 1項及第20條規定，均無違反憲法之情事；至上開解釋文固 亦謂：「72年12月23日增訂之減租條例第19條第3項規定， 耕地租約期滿時，出租人為擴大家庭農場經營規模、提升土 地利用效率而收回耕地時，準用同條例第17條第2項第3款之 規定，…以補償承租人作為收回耕地之附加條件，不當限制 耕地出租人之財產權，難謂無悖於憲法第146條與憲法增修 條文第10條第1項發展農業之意旨，且與憲法第23條比例原 則及第15條保障人民財產權之規定不符，應自本解釋公布日 起，至遲於屆滿二年時，失其效力」，惟查本件上訴人並非 依據耕地三七五減租條例第19條第2項規定收回自耕，顯與 此部分解釋文所指情形不同，是上訴人執此抗辯伊等於85年 12月31日租期屆滿後，已無與被上訴人續訂租約之義務云云 ，亦不足取。
五、上訴人雖另抗辯被上訴人就系爭承租土地非以耕作之目的而 為使用，且未依系爭租約所約定承租範圍耕作，而有交換耕 作及供他人占用耕作之情形，故系爭租約應屬無效云云，惟 亦為被上訴人所否認；且查：
㈠系爭土地重劃前即由被上訴人卯○○、被上訴人寅○○之被 繼承人韓民雄與訴外人林國華、林張素琴、林炎熐（下稱林 國華等三人）共同承租，已如前述；又被上訴人與訴外人林 國華等三人就系爭土地現實際耕作範圍及面積詳如附表及附 圖所示，業經原審赴現場勘驗及囑託新竹市地政事務所實施 測量鑑定屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審 卷㈡第64至70、179、180頁），且為兩造所不爭執（見原審 卷㈢第18至20、94、97至100頁）。又被上訴人現實際耕作 範圍及面積與系爭租約所登記之租賃土地標示固不相符（詳 如附表所示），且訴外人林國華等三人在另案（原審92 年 度重訴字第36號）審理中亦自認伊等係與被上訴人協議按照 租約原約定承租範圍繼續耕作（見原審92年度重訴字第36號 卷㈠第71、239頁，卷㈡第115、142、189頁），而被上訴人 亦自認伊等於土地重劃後確係按照重劃前原租約約定承租範 圍繼續耕作（見原審卷㈢第88頁，本院卷第83頁）；然查被 上訴人所承租土地面積原登記為0.7984甲，折合7,744平方 公尺，而訴外人林國華等三人所承租土地面積原登記為0.57 46甲，折合5,573平方公尺，合計為13,317平方公尺（其計 算式為：7,7 44平方公尺＋5,573平方公尺＝13,317平方公 尺）；又系爭土地與如附表編號號所示土地，於66年間經
土地重測合併編為上開1876地號及1855地號，其土地面積合 計為13,355平方公尺（其計算式為：12,967平方公尺＋388 平方公尺＝13,355平方公尺）；嗣上開1876地號及1855地號 土地於77年11月間經土地重劃後，始編為系爭土地及如附表 編號號所示土地，而重劃後之土地面積合計為9750.87平 方公尺，已如前述，然依變更登記後之系爭租約附表所示， 被上訴人登記之承租土地面積減為6,304平方公尺，訴外人 林國華等三人登記之承租土地面積減為3,447平方公尺，顯 見系爭土地於重劃前、後之地號、面積及所登記承租土地面 積均不相同。另被上訴人主張上訴人於系爭土地重劃時並未 到場指界及點交，而上訴人亦不能證明伊等有到場指界並點 交重劃後之土地予被上訴人，復經參諸系爭租約有關被上訴 人租賃土地標示，係由新竹市政府於系爭土地經77年11月間 重劃後，逕為租約內容變更登記，亦如前述，即上訴人亦自 認系爭土地於77年11月間重劃後，因部分土地劃歸公共設施 ，致土地位置有變動，伊等就被上訴人原承租之土地範圍及 重劃後所承租之土地範圍均不清楚，亦不清楚被上訴人與訴 外人林國華等三人就系爭土地如何分配耕作（見原審卷㈡第 151、186頁，卷㈢第88頁，原審92年度重訴字第36號卷㈡第 141、142頁，本院94年度上字第110號卷第132頁），足見被 上訴人主張系爭土地經重劃後，因土地位置與面積均有變動 ，而上訴人亦未於土地重劃時到場指界及點交，嗣後亦未協 同辦理租約變更登記，致伊等與訴外人林國華等三人無從知 悉就重劃後之土地應如何分配及調整承租土地，伊等乃依重 劃前原約定耕作範圍繼續耕作等語，應屬可取。核其情節， 尚難據以認定被上訴人有將所承租之土地與訴外人林國華等 三人所承租之土地交換耕作之情事。
㈡次按耕地承租人如有積極的以承租之土地建築房屋居住、或 供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與 他人使用等情事，固均屬不自任耕作，然若僅係消極的不為 耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排 除侵害，尚非屬耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租 人不自任耕作之情事，而謂原租約已因此而歸於無效（最高 法院91年度台上字第1447號判決參照）。經查系爭土地經原 審勘驗結果，發現其上大部分均有農作物，僅小部分未種植 作物，此有上開勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（各該土地 之農作情形詳如附表所示），雖被上訴人就如附表編號1、2 號所示部分土地並未耕作（附表編號號所示土地非屬被上 訴人承租範圍），然觀諸被上訴人與訴外人林國華等三人就 系爭土地實際耕作情形，應係彼等依土地重劃前原約定耕作
範圍繼續耕作所致，尚難據此即謂被上訴人就所承租之耕地 有消極的不為耕作之情事；又依上開說明，縱被上訴人就所 承租之部分耕地有消極的不為耕作情形，亦非屬不自任耕作 。是上訴人執此主張系爭租約歸於無效云云，亦不足取。 ㈢上訴人雖云被上訴人於系爭土地重劃後，如認租約內容與實 際情形不符，得單獨申請變更登記，其未申請變更登記，即 應依登記內容自行調整。惟按耕地租約之訂立、變更、終止 或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30 日內，向當地鄉 (鎮、市、區)公所申請；又前項租約登記 ，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附 相關證明文件，單獨申請登記；又耕地經分割、合併或其他 標示變更者，應申請耕地租約變更登記，固為台灣省耕地租 約登記辦法第2條第1項、第2項前段及第4條第1項第7款所明 定。然查系爭土地於77年11月間經重劃後，其土地地號、位 置、面積均有異動，而被上訴人就系爭土地均與訴外人林國 華等三人共同承租，則上訴人於土地重劃時既不到場指界、 點交，於重劃後復拒不協同辦理租約變更登記，尚難認被上 訴人已得於土地重劃後片面確定其所承租之土地範圍，而得 單獨申請租約變更登記及自行調整耕作土地範圍，是上訴人 所為此部分之抗辯，亦不足取。
㈣上訴人雖另云被上訴人將如附表63A、64C所示部分土地供訴 外人張添福占用種植蔬菜，並提出照片為證（見原審卷㈡第 97頁），惟為被上訴人所否認。經查證人張添福在原審到場 證稱：上訴人所提出上開照片中之人確係伊無誤，惟伊當時 係在被上訴人寅○○所承租之土地上挖土用以回家種花，事 前並已徵得被上訴人寅○○之同意，當天所持鋤頭係向被上 訴人卯○○借用，因該處籬笆內的土較鬆，籬笆外的土有石 頭，因而在籬笆內挖土；伊係從事自助餐業，並無在上開土 地上耕作等語（見原審卷㈡第148至150頁），是尚難僅憑上 訴人所提出之上開照片，即足據以證明被上訴人有將上開土 地交由證人張添福種植蔬菜，故上訴人據此抗辯被上訴人有 不自任耕作情形云云，亦不足取。
㈤上訴人雖又云被上訴人於系爭承租土地上大多種植竹林，僅 於小部分土地上種植竽頭，均非屬農作物，尚難認被上訴人 係以耕作為目的使用系爭承租土地。惟查，被上訴人於系爭 承租土地上種植芋頭、地瓜、蔬菜、竹木、玉米及果樹等農 作物（詳如附表所載），業經原審履勘現場查明屬實，已如 前述，而此等作物均屬農業範圍，且被上訴人亦主張其種植 竹木係欲採收竹筍，並非經營造林，是依其情形，應認被上 訴人係於系爭承租土地從事農耕。故上訴人抗辯被上訴人未
於系爭承租土地上種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等農作物 ，顯非以耕作之目的使用該土地云云，亦不足取。六、綜上所述，兩造間就系爭承租土地之租賃關係，既非於85年 12月31日原約定租期屆滿後當然消滅，且系爭租約亦無上訴 人所指無效情事，則上開租賃關係自仍繼續存在。從而，被 上訴人請求確認兩造間就系爭承租土地之耕地租賃關係存在 ，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無 違誤，上訴論旨猶執前詞指摘原判決為不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要。附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 18 日 民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 楊豐卿
法 官 彭昭芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 95 年 4 月 18 日 書記官 丁華平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。