臺灣臺北地方法院刑事判決 94年度易字第2200號
公 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官
被 告 乙○○
選任辯護人 李復甸律師
林上鈞律師
被 告 丁○○
選任辯護人 陳慶尚律師
選任辯護人 馬志平律師
選任辯護人 宣玉華律師
上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（94年度偵字第6338號）
，本院判決如下：
主 文
乙○○、 丁○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：乙○○與丙○○原為夫妻關係，並育有一子 林家正，丙○○及林家正二人並居住於乙○○所有臺北市大 同區○○○路○段七三巷三十號二樓及二樓之一房屋（以下 簡稱系爭房屋），嗣乙○○與林金珠通姦，並產下一子林家 弘，事為丙○○知悉提起告訴，經台灣台北地方法院判決有 期徒刑三月確定，於九十二年五月二十六日執行完畢。丙○ ○即於九十二年五月二十六日向乙○○及林金珠提起共同侵 權行為損害賠償民事訴訟，乙○○為達阻止丙○○、林家正 繼續居住於系爭房屋及脫產之目的，即與丁○○共同基於使 公務員登載不實之犯意聯絡，明知乙○○及丁○○二人間並 無系爭房屋及該房屋土地之買賣關係存在，仍推由乙○○分 別於九十二年八月十九日及九十二年十月二十一日自行代理 為乙○○及丁○○製作土地建築改良物買賣所有權移轉契約 書及土地登記申請書，並以上開通謀虛偽之房屋及土地買賣 所有權移轉契約，以買賣為移轉登記之原因，向臺北巿和平 西路三段一二０號七至九樓臺北市建成地政事務所辦理上開 房屋之所有權移轉登記，致該地政事務所分別於九十二年八 月二十一日及同年十月二十三日將系爭房屋及其所坐落之臺 北市○○區○○段三小段七五五、七五七地號土地移轉登記 與丁○○，使臺北市建成地政事務所承辦人員據以將上開不 動產移轉等不實事項登載於土地登記謄本上，足生損害於丙 ○○及上開地政機關對於土地登記之管理正確性。因認乙○ ○、丁○○觸犯刑法第二百十四條罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實， 又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第 一百五十四條第一項、第三百零一條第一項定有明文。
三、訊據被告乙○○及丁○○均矢口否認有使公務員不實登載犯 行，乙○○辯稱：當時賣房子的目的，是因為九十二年八月 一日收到丙○○的前律師的信函，要求給付三十一萬八千多 元給林家正，所以拿賣房子的三十二萬付林家正，為恐糾纏 不清，所以才將錢交給士林地院的提存所，指明給林家正收 ，金額就是律師所寫的三十一萬八千多元。因在九十一年那 時候快要破產，被台北銀行列入催收戶，也被聯合徵信中心 列入黑名單，一方面是家庭因素、一方面是事業因素，當時 父親也因糖尿病臥病在床、母親也中風，同時要照顧二個老 人家，九十二年又新生一個嬰孩，也要照顧，當時湊不出錢 繳利息，也湊不出錢付給林家正每個月二萬元的生活費（律 師催函於偵卷第二宗第139頁，根據臺灣高等法院九十二年 度家上字第131號民事判決，請求九十一年七月一日到九十 七年九月一日每個月二萬元；同卷第140頁為提存所證明） 。所以賣房子是要拿三十二萬元給林家正。因為有跟銀行借 款七百十萬，所以不可能再跟丁○○拿其餘款項。丁○○之 所以願意再讓我繼續管理房子，是因為民國八十年我與丁○ ○、甲○○合買一棟在敦化南路的房子，那棟房子從民國八 十年到現在都是我在管理，該房子當時我們三人各登記三分 之一，不過多年來都是我在出租、管理，我負責收房租、繳 銀行貸款利息，當時借五百多萬元，還欠二百多萬元，後來 該房子的應有部分，在九十二年間處分掉，賣給林彥玲。因 為敦化南路房子多年來都是我管理，所以丁○○願意繼續讓 我管理。當初雖然各登記三分之一，但八十五年間，我一次 付給他們一人五十萬元，因為當時有些獲利，以後就沒有再 分配。林素懷是丁○○的太太，當時我們買敦化南路的房子 是以林素懷的名義去登記。我們買賣的契約書是在丁○○辦 公室簽的，我在家裡寫好，因為寫要花好幾個小時，我準備 好所有文件再拿到辦公室給他簽。因為第一次過戶時是二樓 ，只有一個基地號，有一張增值稅，第二次過戶二樓之一， 有二個基地號，所以有二張增值稅，總共三張。增值稅應該 是我付的，金額不是很多，契稅應該是丁○○付。賣此一房 子是臨時起意。因為在九十二年八月一日丙○○的律師要我 三天內付三十一萬八千三百零三元給丙○○之子。因為我收 到通知，手上沒有那麼多現金，才去找丁○○，本案是臨時 起意的，是收到律師信函，急著要把房子賣掉，我在九十二 年八月十九日到士林法院提存三十一萬八千三百零三元給林 家正，並非虛偽買賣等語。
四、丁○○辯稱：乙○○打電話給我，他本來向我調錢，沒有說 多少錢，我就問他他當時的狀況，他說他要用錢，有房子賣
給我三十二萬，他當然有說房子有借款、有出租，然後，在 電話中談定，我們要如何買，契約書由他擬。然後他就擬契 約書，約定時間見面，然後就付款成交。我們見面的時候， 雖然我已經準備現金，但是契約書上是寫電匯，因為銀行就 在我們公司附近，我想匯款更好，所以我就匯給他了。手續 由他去辦，增值稅是乙○○付的，契稅也是他去付的，但是 辦好手續、房地產要給我的時候，我有給他一些手續費。以 前民國八十年我們合作買過法拍屋，各出三分之一，我才出 一百二十萬元有敦化南路的房子，他用收租金還貸款，本利 還了一半以上，所以他來找我，而且之前我聽說他很缺錢， 所以他來說要把房子給我，只有三十二萬，我當然答應。當 時沒有要丙○○搬家，後他們離婚確定，所以訴請丙○○搬 遷。訴訟是我的意思，所委任之律師是我公司常年法律顧問 ，第一次費用由乙○○支付，本來契約書是約定他要把房子 搬空給我。所買受的房子一邊出租、一邊被占用，到門口看 就可以了，已經知道地段、內部狀況。我覺得我有到外面看 知道多少坪，我八十二年買法拍屋的時候，看都沒有看，只 買地段而已。至於為何委託乙○○管理，我們八十年就有合 作買房子的經驗，而且他很快分紅，貸款有還壹大半，我只 出一百二十二萬左右，五年以後就分到五十萬，一共三個人 貸款五百萬，他一面收租，一面還貸款，到現在只剩下兩百 多萬。我們從來沒有看過帳，只是聽他口述，另外的合夥人 甲○○，我們只有在簽約的時候見過，以前有這麼好的合作 經驗，我為何不相信，何況我的風險只有三十二萬。至於檢 察官說我不關心收支平衡，我很忙，我那一年就出國十六次 ，前、後年可能更多，第一是忙、第二是已經委託乙○○了 ，第三是本案系爭的房子，已經收支平衡了。第四、最高風 險也只有三十二萬元，我那年存在銀行乙存的錢就有四千萬 台幣，光是與定存的利差就超過三十二萬，我連自己的錢都 沒有時間處理。我那有時間關心那三十二萬，我是沒有注意 到利息的差異。至於檢察官質疑我三十二萬低買及不承擔任 借款，我當時懷疑房子是負資產，當時想定的最高風險是三 十二萬，也不願意清償，寧願把風險留在銀行，將來上漲， 我就賺到，如果被拍賣，我誤認有優先承買權，縱使沒有優 先承買，因為有人占用，也不會有人買，我再去買回來，賺 錢的機會很大。七百萬元貸款，我後來也還掉了，大概在十 一、十二月以後。因大家都懷疑這是假的，我覺得不應該， 我認為既然如此，我不是沒有錢，所以我就付掉了。但是我 有風險，這個房子可能是負資產，我會虧錢。還掉貸款，是 增加我的風險負擔，如果我不還，那個債務是銀行的，我付
掉以後才去詢問過太平洋房屋，那個房子只值六百多萬，我 還有一些後悔，本來那個債務不會到我這邊。當初我如果沒 有去還掉那七百十萬，因為我只有出三十二萬，風險最多損 失三十二萬，如果賺的話，我就賺到了，如果被拍賣，我誤 以為我有優先承買權，當初基於如此去買的。
五、本件公訴人以被告等虛偽買賣系爭房地，涉嫌使公務員登載 不實之事項於職務上所掌之公文書，係以告訴人丙○○之指 述，並援引被告丁○○曾訴請林家正（告訴人丙○○及被告 乙○○所生之子）及告訴人丙○○遷讓房屋，為臺灣士林地 方法院九十三年度訴字第一零一零號民事判決駁回原告之訴 之理由，然本院依法獨立審理，自不受該民事判決之拘束， 而被告等所為之上開辯解，亦有告訴人丙○○委任之律師所 寄發之存證信函、丁○○之匯款三十二萬元單據、台灣士林 地方法院提存單在卷可稽，堪認丁○○確實有匯款三十二萬 元予乙○○，因並無任何之積極證據足證此提存之三十二萬 元非來自乙○○，自堪認乙○○因受律師催告給付，而向丁 ○○調借款項，因而有本件買賣契約，此與一般通謀虛偽買 賣，買受人並無對價之支付顯有不同。證諸丁○○於本院審 理時當庭提出房屋契稅原本二紙，亦堪認買賣契約非虛。又 查該買賣標的之房屋及土地，業經設定抵押權七百十萬元， 此有土地登記簿謄本在卷可稽，系爭不動產所擔保之抵押債 務，自當可與買賣價金相互抵銷，於乙○○清償債務塗銷抵 押權之前，丁○○自可保留該數額之價金不予給付，此甚合 常理及正常交易之經驗法則。又查抵押權雖為擔保物權，其 效力僅止於對物之追償，倘抵押物之所有人非為債權人，其 對債權人之負擔，僅止於抵押物本身，因而買受人基於特殊 之考量，自有選擇是否承擔抵押債務之權利及自由，而丁○ ○初為免買賣標的物價值下跌，選擇不承擔抵押債務，並保 留抵押權所擔保債權同額之抵銷權，自不得認為有何可非難 之處。再查被告乙○○、丁○○、及案外人甲○○曾於八十 二年間共同出資購買坐落台北市○○○路之房屋及土地，此 有土地登記簿謄本及建物登記簿謄本在卷可稽，復據證人甲 ○○於本院審理時供證屬實，所供核與乙○○、丁○○辯解 相符，而此三人合作之模式，於丁○○及甲○○僅止於出資 ，以房屋租賃所得償還貸款，而出租、收租、清償貸款之事 宜，均委由乙○○，且丁○○、甲○○曾於八十五年一次回 收五十萬元，而經十五年之清償本息，現僅餘二百餘萬元債 務，以該屋坐落在太平洋ＳＯＧＯ百貨公司後方，堪認此項 投資應屬獲利，而丁○○與甲○○並不熟識，僅因信任乙○ ○而參與投資，十五年間三人均本於信任，因而前此成功之
投資模式，對於丁○○購買本件系爭房地，應有相當正面之 影響，復因之前之出租事宜均係乙○○所為，故買受後仍由 乙○○管理，亦堪認合理，縱乙○○基於其他因素，出租人 時以他人名義為之，亦非法之所禁。再者，因抵押權所擔保 之債務其債務人仍為乙○○，乙○○仍負擔清償本息之責， 其繼續收取租金以供清償本息，亦屬合法合理之舉，自亦不 得據此而認有何違法而可歸責之處。公訴人及相關之民事判 決，或未考量被告等二人與甲○○前此之投資獲利及信任關 係，或有未盡周全。復按丁○○及乙○○均從事商業，乙○ ○投資房地產，以有限之資金支付自備款，利用銀行貸款以 為槓桿倍數之操作，因而以一間房屋之資金，而得同時投資 並擁有數筆房地產之所有權，此由卷附乙○○名下之不動產 一覽表可以得證，於遇房地產景氣之際，自屬獲利之捷徑， 惟遇房地產價值下跌，則陷於資金周轉困難之窘境。而丁○ ○經營羽毛製品二十餘年，常年多次出境，此有丁○○入出 境資料在卷可證，其以三十二萬購買系爭房地，不承擔債務 ，遇房地產下跌，投資損失上限僅止於三十二萬元，遇房地 產上漲可獲差利得，充分顯示其商業思考之著眼點，復由其 所提出之現金資金證明，其所辯因無暇管理系爭買賣標的物 而委由乙○○管理，亦堪認屬實。至於丁○○於購買後，以 其名義訴請告訴人丙○○遷讓房屋之訴，其所委任之訴訟代 理人為其常年法律顧問，此有其所提出之證明書在卷，丙○ ○為乙○○之前妻，二人業經法院判決離婚，倘未有 本件買賣契約及房地之移轉，乙○○於離婚判決確定之後， 本於所有人之地位，訴請丙○○遷讓房屋，雖或遭絕情之譏 ，惟仍難認違法，而房地所有權移轉之後，丁○○以其名義 提起遷讓之訴，倘非虛偽買賣，自亦不能以非權利之行使而 可予任何之非難。
六、綜上所述，本件公訴人援引卷附民事訴訟判決所為虛偽買賣 之理由認定被告等觸犯刑法第二百十四條罪嫌，容因判斷之 依據或有未盡，而被告等所為真實買賣之辯解，容有相當之 理由，本諸罪疑唯輕之法理，自應依首前揭法條為被告等均 無罪之諭知。
七、至於檢察官尚就乙○○尚另涉嫌虛偽買賣使公務員為不實登 記，併辦審理部分，因本件係判處被告等無罪，且乙○○堅 稱本件係臨時起意，故併辦部分與本案部分不生裁判上一罪 之關係，自應退還檢察官另為處理，併此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。本案經檢察官楊仲萍到庭執行職務
中 華 民 國 95 年 4 月 12 日
刑事第一庭 審判長法官 陳興邦 法官 吳秋宏
法官 林春鈴
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內，向本院提出上訴狀。 書 記 官 劉明珠中 華 民 國 95 年 4 月 13 日