臺灣桃園地方法院民事判決 94年度訴字第1575號
原 告 甲○○
訴訟代理人 歐龍山律師
被 告 丙○○
乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國95年4 月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第三九之三八地號土地上，如附圖所示綠色部分，面積合計三二七點八四平方公尺，門牌號碼為桃園縣中壢市○○街六號之四層樓房屋遷讓交還原告及其餘共有人。
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬伍仟肆佰玖拾元，及自民國九十四年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十四年十二月七日起至遷讓交還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟零玖拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保，得為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣玖萬元供擔保，得為假執行。本判決第三項於原告各於到期後，以新臺幣壹仟伍佰元供擔保，各得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第39之38地號土地（下 稱系爭土地）上，如附圖即桃園縣中壢地政事務所複丈日 期95年1 月27日之複丈成果圖所示綠色部分，面積合計為 327.84平方公尺，門牌號碼為桃園縣中壢市○○街6 號之 4 層樓房屋（下稱系爭建物）遷讓交還原告及其餘共有人 全體。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）882,878元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓交還系爭建物之 日止，按月給付原告14,714元。
（四）訴訟費用由被告負擔。
（五）第1、2、3項原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：
（一）系爭土地為原告及訴外人黃隆洋、黃龍海、黃鄭功、黃景
祿、黃景崇、劉黃日、黃富治、黃富榮及被告丙○○、乙 ○○11人所共有。原告所有權應有部分為1700/26340，而 系爭土地上所建未辦保存登記，如附圖所示綠色部分之系 爭建物，則為原告、訴外人陳盛金及被告乙○○所共有。（二）原告就系爭土地所有權應有部分及系爭建物之應有部分， 原為訴外人徐明正所有，嗣因訴外人徐明正積欠原告債款 未償，經原告聲請鈞院以85年度執字第1213號及87年度執 字第133 號強制執行後，由原告承受取得。
（二）被告2 人自原告取得系爭建物所有權時，即占有系爭建物 使用至今。被告乙○○雖為系爭建物共有人之一，惟其未 與原告協議分管契約，原告自得依民法第767 條、第821 條之規定，及最高法院74年2 月5 日74年度第2 次民庭會 議決定，請求判決如訴之聲明第1 項所示。
（三）原告於鈞院拍賣系爭建物時，係以拍賣底價108 萬元承受 ，目前課稅現值則為541,900 元。系爭土地總面積為439 平方公尺，坐落於桃園縣中壢市區中心之商業區，原告之 應有部分為1700/26340，另系爭土地申報地價為每平方公 尺43,200元，則原告就系爭土地所有權應有部分之申報地 價總額即為1,223,856 元（計算方式：439 ×1700/26340 ×43,200＝1,223,856）。 原告就系爭建物及系爭土地所 有權應有部分換算之總價額即為1,765,756 元（0000000 ＋541900＝0000000）， 年息10% 為176,575 元。是原告 請求被告給付自起訴狀繕本送達被告前5 年內相當於法定 租金之不當得利金額，合計即應為882,878 元（計算式： 176575×5 ＝882878）。原告爰依民法第184 條第1 項、 第179 條、土地法第97條第1 項之規定及最高法院61年台 上字第1695號判例，請求判決如訴之聲明第2 項所示。又 自起訴狀繕本送達於被告之翌日起至被告將系爭建物遷讓 交還原告及其他共有人之日止，被告占有使用系爭土地及 建物，每年獲有176,575 元之不當得利（計算式同上所述 ），換算每月為14,714元（計算式：176575÷12＝14714 ）。為此，原告自得請求判決如訴之聲明第3 項所示。三、證據：提出不動產權利移轉證書2 份、土地謄本1 份、房屋 稅單1 紙、土地使用分區證明書1 紙（均為影本）。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：系爭建物係被告之祖產，被告一向依各自使用之方式 來使用。而原告自承受訴外人徐明正就系爭土地及系爭建物 之應有部分後，迄未依民法第818 條規定與被告乙○○協議 分管契約，此為原告應採取之法律行為，如有疏失，應自負
其責。且被告未阻礙原告進住系爭建物，故原告並無損害。 另系爭土地及建物為共有，原告獨自提起本訴，置其餘人之 所有權於不顧，有違民法第821 條之規定。為此，請為判決 如答辯聲明所示。
丙、本院依職權調閱本院85年度執字第1213號以及87年度執字第 133 號民事執行卷宗，另函調系爭建物現行及歷次全部納稅 義務人名義資料，有桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處95年1 月16日桃稅壢貳字第0950000899號函及房屋稅籍登記表1 份 。並勘驗現場及囑託桃園縣中壢地政事務所測量人員就系爭 建物及其所坐落土地之面積、位置為測量，有勘驗筆錄及複 丈成果圖附卷。
理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。經查，本件原告 起訴時，訴之聲明第3 項初為請求被告應自起訴狀繕本送達 之翌日起至交還系爭建物之日止按月給付原告14,714.6元； 嗣於訴狀繕本送達被告後，原告不變更其訴訟標的而於95年 1 月5 日言詞辯論期日以言詞減縮其訴之聲明為如前揭事實 欄中其訴之聲明所示。經核原告所為上開訴之變更，顯屬減 縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭法律規定，自應准許。貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張，系爭土地兩造及訴外人訴外人黃隆洋等 共11人所共有，原告所有權應有部分為1700/26340。系爭建 物則為原告、訴外人陳盛金及被告乙○○所共有，且無分管 協議。詎被告自原告取得系爭建物應有部分時即占有系爭建 物使用至今，原告自得依民法第767 條、第821 條之規定， 請求被告將系爭建物返還予原告及其餘共有人，並依民法第 184 條第1 項、第179 條之規定，請求被告給付本件起訴前 5 年無權占有系爭建物之不當得利882,878 元，並自起訴狀 繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，每月給付原告不當 得利14,714元。爰訴請判決如聲明所示等語。二、被告則以：系爭建物係被告之祖產，被告均依一向之使用方 式各自使用，而原告未依民法第818 條規定與被告協議分管 契約，且被告未阻礙原告進住系爭建物，故原告並無損害。 另依民法第821 條之規定，原告不得獨自提起本訴等語，資 為抗辯。
三、經查，原告所主張系爭土地為兩造及訴外人黃隆洋等11人所 共有，原告所有權應有部分為1700/26340。另系爭建物則為 原告、訴外人陳盛金及被告乙○○所共有之事實，為被告所
不否認，並有本院86年10月13日桃院華民執四字第1213號、 89年5 月10日桃院丁民執二字第133 號不動產權利移轉證書 各1 份（見本院卷第7 頁至第10頁）、土地登記謄本1 份（ 見本院卷第11至16頁）、桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處95 年1 月16日桃稅壢貳字第0950000899號函附係爭建物之現行 及歷次稅籍登記表（見本院卷第41至43頁）存卷可參，固堪 信為真實。惟按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失 、及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文 。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外，最高法院 62 年 台上字第2414號判例亦足參照。系爭建物既為未辦保 存登記之建物，則依上開法律規定及最高法院判例意旨，原 告所取得者，自非所有權。然違章建築者，雖不能向地政機 關辦理移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但並非不 得為交易、讓與之標的，受讓人與讓與人間如無相反之約定 ，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人 （最高法院91年度台上字第2154號、85年度台上字第51號裁 判意旨可供參考）。是則原告所主張其已取得系爭建物之所 有權應有部分，雖不可取，然就其已取得系爭建物「事實上 處分權」之應有部分（下稱原告就系爭建物之應有部分，均 係指「事實上處分權」而言），則無疑義。
四、次查，原告所主張其前係訴外人徐明正之債權人，而訴外人 徐明正因未清償對原告之欠款，經原告聲請本院以85年度執 字第1213號及87年度執字第133 號強制執行訴外人徐明正就 系爭土地及系爭建物之應有部分，後由原告承受而取得系爭 土地及系爭建物之應有部分，其中原告於87年執行拍賣時係 以拍賣底價108 萬元承受系爭建物，目前系爭建物課稅現值 則為541,900 元之事實，亦為被告所不否認，且除有上開不 動產權利移轉證書、土地登記謄本及房屋稅繳款收據1 紙（ 見本院卷第17頁）在卷可按外，復經本院依職權調閱本院上 開執行卷宗查核，訴外人徐明正確於83年1 月22日以系爭土 地所有權應有部分1700/26340為向原告借款債務之擔保，而 設定本金最高限額250 萬元之抵押權登記在案，嗣因訴外人 徐明正積欠原告230 萬元之欠款屆期未為清償，故經原告聲 請本院以84年度拍字第1022號裁定准予拍賣上開抵押物及以 84 度 票字第3052號裁定准對訴外人徐明正所簽發交付原告 ，面額230 萬元之本票為強制執行後，再聲請本院以85年度 執字第1213號強制執行上開抵押物，嗣因拍賣無人應買，而 由原告聲請承受上開拍賣之抵押物而取得其所有權應有部分 ，有本院84年度拍字第1022號民事裁定、抵押權設定契約書 、本院84年度票字第3052號民事裁定暨確定證明書、本票影
本1紙 、拍賣公告、不動產權利移轉證書各1 份在本院85年 度執字第1213號卷內可稽（影本見本院卷第128 至140 頁、 第147 、148 頁）；另原告復於87年間，以訴外人徐明正積 欠其債款60萬元欠款未清償為由，聲請本院以87年度執字第 133 號強制執行系爭建物應有部分1/3 ，嗣亦經原告承受拍 賣標的物而取得應有部分之事實，亦有強制執行聲請狀、約 定書影本、本院85年度促字第7852號支付命令暨確定證明書 、拍賣公告及通知、不動產權利移轉證書各1 份在本院87年 度執字第133 號卷內足憑（影本見本院卷第98至105 頁、第 114 至119 頁、第123 、124 頁），是亦堪信為真實。五、再查，原告主張自其取得系爭土地及建物之應有部分時起， 被告即已占有系爭建物使用至今，其中被告乙○○雖為系爭 建物之共有人之一，惟未與原告協議分管契約之事實，同為 被告所不否認，並經本院依職權履勘現場及囑託桃園縣中壢 地政事務所測量人員測量屬實，亦值認定。
六、茲本件兩造主要所爭執者，乃為原告得否請求被告遷讓返還 系爭建物予原告及其餘共有人全體，以及原告得否請求被告 給付無權占有系爭建物之不當得利金額？
（一）按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後 ，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於 受讓人仍繼續存在，最高法院48年台上字第1065號判例意 旨足資參照。此就維持法律秩序之安定性而言，固有其必 要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得 而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有 使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之 意旨有違，故上開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司 法院大法官會議釋字第349 號亦已明揭斯旨。可知共有人 與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓 與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知 之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律 秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93 年度台上字第863 號裁判意旨可供參考）；亦即共有人與 其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與 第三人，須受讓人明知或可得而知此分管契約存在時，此 分管契約對於受讓人始能認為繼續存在（最高法院84年度 台上字第2744號裁判意旨亦足參考）。
（二）被告抗辯稱其等係依向來之使用方式使用系爭建物之事實 ，應係主張其等係依向來之分管方式占有系爭建物。而按 共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，
對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉， 已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法 院83年度台上字第1377號裁判意旨參照），固無疑義。然 查，被告於本院履勘現場時，自陳其等與訴外人徐明正係 約定由被告2 人使用1 至3 樓，而由訴外人徐明正使用系 爭建物中4 樓鐵皮屋之部分等語（見本院卷第54至56頁） 。然系爭建物有4 層樓，其中1 樓正作商業使用，其餘樓 層則均已老舊，除經本院履勘無誤外，並有現場照片6 張 附卷可稽（見本院卷第73至75頁）。顯見系爭建物中各層 之價值相距甚大，則何以訴外人徐明正僅得使用價值最低 之第4 層鐵皮屋之部分，而由被告2 人使用價值較高之其 餘樓層？且被告2 人既得約定共同使用可為營業之第1 層 店面樓層及住居使用之第2 、3 層樓，何以不能與訴外人 徐明正共同使用全部之系爭建物而利益均分？是被告上開 抗辯，實與常情不符。此外，被告復未能舉出其等與訴外 人徐明正確有上開就系爭建物分層使用之明示或默示之分 管協議，故被告此部分之抗辯，本院認並不足採。（三）即使被告所抗辯與訴外人徐明正間有上開分管之協議屬實 ，惟查，被告於本院對系爭建物為強制執行之87年度執字 第133 號執行事件中，並未提出系爭建物有何分管之協議 存在，且本院於上開執行事件之公告中，亦未列出系爭建 物有分管之情形，則執行債權人即原告於承受系爭建物之 應有部分時，自無知悉被告與訴外人徐明正間就系爭建物 有分管協議之理。且原告取得系爭建物事實上處分權應有 部分1/3 既係經由法院拍賣程序而來，出賣人即訴外人徐 明正又自始至終未於上開執行程序出面，此亦經本院查核 上開執行事件卷宗無訛，則亦難認為訴外人徐明正有將系 爭建物分管之事實告知原告，原告自亦無何可得而知系爭 建物有分管協議存在之事實。是揆諸首揭最高法院判例、 大法官會議之解釋及說明，被告自不得以其與訴外人徐明 正間之分管協議，拘束不知情而善意受讓之原告。此外， 被告又不能舉證證明其對系爭建物全部之占有，有何其餘 正當權源可據，則原告主張被告為無權占有系爭建物乙節 ，自已足堪信為真實。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又按各 共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ，民法第821 條定有明文。此民法第821 條之規定，依同
法第831 條規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或 公同共有者準用之。系爭建物為未經保存登記之房屋，原 告與訴外人陳盛金、被告乙○○所共有者，並非「所有權 」，而係系爭建物之「事實上處分權」，前已述及，惟依 上開民法第831 條規定，原告就系爭建物事實上處分權之 應有部分亦得準用民法第821 條之規定甚明。則原告基於 對系爭建物事實上處分權之共有人之地位，提起本件訴訟 請求被告應將系爭建物遷讓返還原告及其餘共有人全體， 自屬於法有據。
（五）再按民法第821 條之規定，各共有人對於第三人，得就共 有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須 由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共 有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係 指民法第767 條所規定之物權的請求權而言，故對於無權 占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人 中之一人單獨提起，惟依民法第821 條但書之規定，應求 為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已，最高法院 28年上字第2361號判例意旨足供參照。準此而言，原告請 求被告返還系爭建物予原告及其餘共有人之部分，自無須 與他共有人共同起訴，則被告就此所為之抗辯，自屬無據 。
（六）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。且按依不當得利之 法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致 他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對 方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權 占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之 觀念，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例可稽。同 理，無權占有他人未辦保存登記之建物，自亦應屬於可能 獲得相當於租金之利益。本件被告既有上述無權占有系爭 建物之事實，又無法律上原因，則揆諸上揭法律規定及最 高法院判例意旨，原告得請求被告返還其所受相當於租金 之利益予原告，尚無疑義
（七）另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10% 為限；第97條、第99條及第101 條之規定， 於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1 項、第 105 條定有明文。上開規定雖為強制規定，惟土地法第97 條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之 租金而言。本件被告所無權占有者為在中壢市鬧區○○○ 地段之系爭建物（詳如後述），故為得作營業使用且亦正
作營業使用之房屋，亦即被告除得使用系爭建物外，並得 享受整個中壢鬧區之特殊商業利益，其應付之租金，包括 享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比 ，自不應受土地法第97條所定房租最高限額之拘束（最高 法院92年度台上字第1475號裁判可資參考）。（八）就此原告雖主張應以其對系爭土地及建物之應有部分，比 例計算依總價額年息10% 為標準之相當租金之損害。惟系 爭建物所占有系爭土地之面積僅有81.96 平方公尺，此業 經本院囑託桃園縣中壢地政事務所之測量人員測量屬實， 有如附圖所示之複丈成果圖在卷可按，則就系爭土地之部 分，自不得以總面積為被告無權占有之面積，而應以實際 占用之81.96 平方公尺為準。另本院審酌系爭土地自89年 7 月起迄今之申報地價均為每平方公尺43,200元，有地價 第二類謄本1 紙在卷可按（見本院卷84頁）；系爭土地之 使用分區則為商業區，亦有桃園縣政府都市計畫土地使用 分區證明書1 紙附卷足憑（見本院卷第18頁）；而系爭建 物門牌為桃園縣中壢市○○街6 號，距離中壢火車站不到 100 公尺，附近之和平街與中平路上之建物多作商業使用 ，人車往來十分頻繁，屬於中壢市○區地段，交通便利， 商業發達，生活機能便利；另系爭建物為3 層加強磚造、 第4 層為鐵皮屋，1 樓目前開設麵店，且現場係由被告丙 ○○之配偶即訴外人姜瑞霞在店內工作，被告丙○○、乙 ○○自承使用1 至3 樓，4 樓鐵皮屋部分原來係訴外人徐 明正使用，惟自從原告經由法院拍賣取得所有權應有部分 後，被告即未再使用，系爭建物之2 、3 樓分別為正在使 用中之房間、飯廳、客廳、廚房、倉庫等，4 樓僅最前面 之房間為神明廳，擺放被告之祖先牌位，神明廳後方之房 間則擺置床板、櫃子及其他雜物，無使用之跡象，有本院 勘驗筆錄1 份、地圖2 紙、照片6 張在卷可憑（見本院卷 第54至58頁、第73至75頁）；及被告利用系爭建物之現況 、系爭建物之面積、其課稅現值及原告當初承受時之對價 為108 萬元等一切情狀，認本件原告所得請求被告給付之 不當得利金額，以系爭建物之課稅現值及所坐落系爭土地 面積之申報地價合計金額之年息12% 計算，較為適當。則 計算結果，原告依其應有部分之比例，所得請求被告給付 每年不當得利之金額應為49,098元；每月金額則為4,092 元（計算式詳如附表）。則原告請求自起訴狀繕本送達被 告前5 年之不當得利金額，即以245,490 元為可採；另原 告請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至被告返還系爭 建物予原告及其餘共有人止，每月應付之不當得利金額則
為4,092 元，始為可採。
（九）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條 第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告得向被告 請求給付本件起訴前5 年之不當得利金額，前已認定，而 被告此給付義務又無確定期限，則揆諸上揭法律規定，原 告此部分請求被告應加計及自起訴狀繕本送達翌日即94年 12月7 日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息 ，自屬有據。
七、從而，原告依民法第821 條、第179 條規定之法律關係，請 求被告將坐落系爭土地上如附圖所示綠色部分之系爭建物遷 讓交還原告及其餘共有人全體；並應給付原告245,490 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；並應自94年12月7 日起至遷讓交還系爭建物之日止，按 月給付原告4,092 元，為有理由，應予准許。其逾此範圍之 請求，則為無理由，應予駁回。
八、本件原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，就其勝 訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至其敗 訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判 決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 4 月 25 日 民事第二庭 法 官 張震武
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 4 月 25 日 書記官 李家枏
附表：
1.系爭建物所占用系爭土地之面積為81.96 平方公尺，而系爭土 地之申報地價自89年7 月迄今均為每平方公尺43,200元，原告 就系爭土地所有權應有部分則為1700/26340，另本院認為相當 之租金應以系爭土地申報地價年息12% 較為適當，則此部分計 算原告每年所得請求之不當得利金額如下：
81.96 ×43200 ×1700/26340×12% ＝27422 （小數點以下四 捨五入，下同）
2.系爭建物課稅現值為541,900 元，原告就系爭建物之應有部分 為1/3 ，另本院認為相當之租金應以系爭建物課稅現值12% 較 為適當，則此部分計算原告每年所得請求之不當得利金額如下 ：
541900×1/3 ×12% ＝21676
3.原告合計每年所得請求之不當得利金額：
27422＋21676＝49098
4.原告合計每月所得請求之不當得利金額：
49098÷12＝4092
5.原告起訴前5年合計得請求不當得利之金額： 49098×5＝245490