臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事簡易判決 94年度南簡字第2234號
原 告 歐明東即全球不動產企業社
乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付承攬報酬等事件，經本院於民國95年3月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告歐明東即全球不動產企業社新臺幣壹拾捌萬柒仟貳佰元，及自民國九十五年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告乙○○之訴駁回。
第一項訴訟費用由被告負擔。
第二項訴訟費用由原告乙○○負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹拾捌萬柒仟貳佰元，為原告歐明東即全球不動產企業社預供擔保，得免為假執行。
原告乙○○假執行之聲請駁回
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。
二、經查，本件原告乙○○起訴時，其訴之聲明第一項為：「被 告應給付原告乙○○新臺幣（下同）300,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。」嗣於本院民國95年3月16日言詞辯論期日，當庭以言詞 減縮上開訴之聲明第一項為：「被告應給付原告乙○○150, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。」查原告乙○○所為係屬減縮應受判決 事項之聲明，參諸前開規定，自為法之所許，合先敘明。貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）關於原告歐明東即全球不動產企業社部分： １、原告歐明東即全球不動產企業社係中信房屋仲介股份有限 公司之加盟店（以下簡稱「中信房屋」），原告歐明東即 全球不動產企業社於94年10月16與被告簽立「專任委託銷 售契約書」（契約編號：A0000000），受託銷售被告所有 坐落臺南市○區○○段115地號持分土地及其上55建號門 牌「臺南市○區○○路510巷57號」房屋（以下簡稱「系
爭房地」），委託期間自94年10月16日起至94年12月31日 ，委託售價3,800,000元。嗣後雙方又簽立「委託銷售/出 租契約內容變更同意書」（契約編號：V0000000），變更 委託售價為3,120,000元。
２、原告歐明東即全球不動產企業社於94年10月30日媒介買方 即原告乙○○承購系爭房地，原告乙○○與被告簽署「不 動產買賣契約書，成交總價為3,120,000元元。依約被告 應於94年11月4日前備齊所有權移轉所需文件，交由地政 士辦理所有權移轉登記事宜，詎料，被告竟拒絕履行其義 務，屢經催告不獲置理，違反買賣契約之義務及委託銷售 契約義務。
３、依原告歐明東即全球不動產企業社與被告簽立之「專任委 託銷售契約書」第貳部分第五條第二項第⑶款約定：「除 第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託 銷售總價百分之二計算之違約金外，有其餘各款情形甲方 應支付乙方實際成交總價的百分之六（其中百分之四為服 務報酬、百分之二為違約金）。⑶……或簽定不動產買賣 契約書後違約不賣……者」依約被告應給付按實際成交總 價3,120,000元的百分之六計算即187,200元予原告歐明東 即全球不動產企業社。此外，依民法第568條第1項規定及 最高法院52年度臺上字第2675號判例、49年度臺上字第16 46號判例見解，益證原告歐明東即全球不動產企業社有權 請求被告依約支付服務報酬。
（二）關於原告乙○○部分：
１、原告乙○○於94年10月30日與被告簽定系爭房地「不動產 買賣契約書」，並依買賣契約書第三條第二項支付被告第 一期價款150,000元。詎料，被告竟拒絕履行其義務，屢 經催告不獲置理。依前開買賣契約書第十一條第一項約定 ：「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由 ，致違反本契約各項義務之履行日期約定時，應負遲延責 任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按 甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於 該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全 契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解 除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方 作為違約賠償。」為此，被告應加倍返還已收價金即300, 000元予原告。
２、兩造另簽立「房屋交易安全契約書」，約定原告乙○○依 不動產買賣契約書之約定按時所付各期價款存於原告歐明 東即全球不動產企業社所加盟之「中信房屋」在訴外人「
中國信託商業銀行永吉分行」所開立之「中信房屋房屋交 易安全專戶」，依「房屋交易安全契約書」第伍條第一項 第㈡款約定「如係乙方（被告）違約，丁方（中信房屋） 應通知丙方（銀行）將甲方（原告乙○○）存入專戶中之 金額（扣除已繳納之稅額及必要費用）返還予甲方（原告 乙○○）．．．」，原告乙○○已交付被告之價金150,00 0元現存於上開房屋交易安全專戶中，依上開約定應返還 原告乙○○，因之被告應加倍返還價金300,000元，扣除 上開房屋交易安全專戶中之150,000元後，被告尚應給付 原告乙○○150,000元。
（三）爰依「專任委託銷售契約書」、居間契約、「不動產買賣 契約書」之約定，提起本件訴訟等情。並聲明：⒈被告應 給付原告歐明東即全球不動產企業社187,200元，應給付 原告乙○○150,000元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告起訴狀所載與事實不符，被告均否認。被告於94年11 月14日曾以臺南東寧路郵局第371號存證信函通知原告乙 ○○，表示：系爭房地之買賣是訴外人丁○○與被告代理 人甲○○接洽的。當時被告代理人甲○○即聲明委託售價 是把系爭房地向華南商業銀行貸款3,120,558元與積欠利 息付清打平就可以，一切費用均由原告乙○○負擔，被告 不再付出任何金錢的條件下簽合約，今被告與原告乙○○ 所簽立之「不動產買賣契約書」與約定的原來條件不一樣 ，所以被告與原告乙○○間之系爭房地買賣契約不成立， 且被告並未拿到原告乙○○所支付定金150,000元，原告 主張第一期簽約款150,000元，第二期470,000元，被告確 實並未收到現金的定金，買賣自不成立，則原告請求被告 應給付仲介報酬及違約賠償云云，自屬無據
（二）現在的社會惡人、騙人很多，雖然本有簽立買賣契約但沒 有拿到現金的定金，恐被騙，所以被告代理人甲○○由日 本傳真FAX給原告解除買賣契約。這棟房屋當時買四佰餘 萬元，而且目前均租給人家有房租金可收入，繳納銀行的 分期付款，為何要損失壹佰餘萬元之價格出售之必要等語 ，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告歐明東即全球不動產企業社於92年4月7日與「中信房 屋」簽立「加盟契約書」，約定「中信房屋」授權原告歐
明東即全球不動產企業社得對外公開使用「中信房屋成大 加盟店」之名稱，並應使用「中信房屋」提供之標準制式 契約書及以原告歐明東即全球不動產企業社自己之名稱與 客戶簽約，從事不動產仲介服務，其法律責任由原告歐明 東即全球不動產企業社自行負責，有原告所提出之營利事 業登記證、「加盟契約書」附卷可稽。
（二）被告委任其夫甲○○為代理人，於94年10月16日與原告歐 明東即全球不動產企業社簽立「專任委託銷售契約書」， 將系爭房地委託原告歐明東即全球不動產企業社居間仲介 銷售，委託銷售價格為3,800,000元；94年10月25日與原 告歐明東即全球不動產企業社簽立「委託銷售/出租契約 內容變更同意書」，將系爭房地之委託銷售價格變更為 3,120,000元，有原告所提出之「專任委託銷售契約書」 、「委託銷售/出租契約內容變更同意書」在卷可憑。（三）被告委任其夫甲○○為代理人，於94年10月30日與原告乙 ○○簽立系爭房地之「不動產買賣契約書」，約定被告出 售系爭房地予原告乙○○，買賣價金為3,120,000元，有 原告所提出「「不動產買賣契約書」可考。
（四）被告之代理人甲○○於94年10月31日傳真予原告歐明東即 全球不動產企業社，言明「本人要求是實收金額參佰壹拾 貳萬元，其他費用是買主的負擔，假使要扣其他費用者， 本人放棄不賣，特此聲明。」等語，有兩造所提出之傳真 一紙附卷可憑。
（五）原告乙○○曾於94年11月10日以永康大橋郵局第390號存 證信函，催告被告「應於文到三日內備齊移轉登記所需文 件配合辦理，否則將有違約之虞，依約應加倍賠償買方已 支付之簽約金。」被告收受上開原告乙○○存證信函後， 於94年11月14日以臺南東寧路郵局第371號存證信函，函 覆原告乙○○稱：「關於買賣是與丁○○個人接洽的。當 時聲明是把華銀貸款312萬558元與積欠利息付清打平就可 ，一切費用均由買主負擔，本人不再付出任何金錢的條件 下簽合約。．．．今與原來的條件不一樣，所以買賣不成 立，且本人未拿到定金，為此由日本ＦＡＸ給中信房屋丁 ○○放棄買賣，貴號有任何損失與本人無關係。」有兩造 所提出之被告94年11月14日以臺南東寧路郵局第371號存 證信函可憑。
四、得心證之理由：
本件兩造之爭點在於：（一）原告乙○○與被告間就系爭房 地之買賣契約是否成立生效？（二）被告應否給付原告歐明 東即全球不動產企業社居間仲介報酬及違約金？（三）原告
乙○○得否請求被告加倍返還定金？茲就本院得心證之理由 分述如下：
（一）原告乙○○與被告間就系爭房地之買賣契約已成立生效： １、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於 他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互 相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第34 5條分別定有明文。次按，解釋意思表示，應探求當事人 之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文 ，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即 不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院17年上字第 1118號判例）。
２、原告主張被告委任其夫甲○○為代理人，於94年10月30日 與原告乙○○簽立系爭房地之「不動產買賣契約書」，約 定被告出售系爭房地予原告乙○○，買賣價金為3,120,00 0元，有原告所提出「不動產買賣契約書」可考。被告自 承上開「不動產買賣契約書」確為伊委任其夫甲○○為代 理人，與原告乙○○所簽立，惟辯稱，約定出售之條件是 買賣價金要把系爭房地向華南商業銀行貸款3,120,558 元 及積欠之利息打平，一切仲介、代書、規費等費用均由原 告乙○○負擔，被告不再負擔任何費用云云。經查，依原 告所提出之「不動產買賣契約書」第二條約定「買賣總價 ：新臺幣參佰壹拾貳萬元整。」第三條約定「．．．過戶 後專戶撥款清償乙方（被告）華銀南都分行貸款本息。本 條買賣價款均應存入保證銀行之中信房屋房屋交易安全專 戶內。」第四條約定「土地增值稅以一般稅率辦理申報。 」第八條稅費負擔「．．．土地移轉過戶時應納之土 地增值稅、塗銷登記代辦費及未完納之稅費由乙方（被告 ）負擔。產權登記規費各半、印花稅各半，契稅甲方（ 原告乙○○）負擔。本件不動產產權移轉登記之代書代 辦費由双方負擔各半。．．．交易安全費用双方各400 元。．．．」，有原告所提出「不動產買賣契約書」可稽 ，參諸前開說明，兩造既就系爭房地之買賣條件已明確以 文字約定並記載於「不動產買賣契約書」，自不得反捨契 約文字而更為曲解，兩造買賣條件應以「不動產買賣契約 書」內之明文約定為據。
３、被告辯稱約定出售之條件為買賣價金要把系爭房地向華南 商業銀行貸款3,120,558元及積欠之利息打平，一切仲介 、代書、規費等費用均由原告乙○○負擔，被告不再負擔 任何費用云云，已為原告所否認，且與「不動產買賣契約
書」內約定條件完全不符，按諸舉證責任分配原則，應由 被告就所抗辯上開有利於己之事實，善盡舉證責任。被告 雖舉證人即原告歐明東即全球不動產企業之職員丁○○、 被告代理人甲○○之會計蘇玲珠為證，惟查，證人丁○○ 到庭結證稱：「是的，我是本件買賣交易的承辦人。」「 94年10月16日簽訂委託銷售合約書，被告委賣條件為被告 要處理銀行負擔房貸的部分，被告告訴我房貸部分大約3, 100,000元，開價委賣的條件為3,800,000元，被告給我的 底價為3,266,000元，仲介費用沒有包含在買賣價金內， 仲介費用是成交價金的百分之四，我們是向買方收取仲介 費用百分之二。94年10月20日左右，由買方原告乙○○表 示要買系爭不動產，口頭出價3,000,000元，我就將價錢 報給被告代理人甲○○，因為被告在日本與台灣往返，代 理人甲○○有透過證人蘇玲珠傳話給我，證人蘇玲珠沒有 辦法作主，要等代理人甲○○回來才能作決定，到94年10 月25日後，我有與代理人甲○○協商，變更銷售底價為3, 120,000元，這中間買賣雙方都有聯繫，之後確定價金後 ，我是向原告乙○○說可以雙方面協商，到94年10月29日 與原告乙○○協商後，同意以3,120,000元成交，且簽訂 附停止條件訂金委託書即要約書，訂金150,000元作為斡 旋金，經過買方簽訂要約書後，當天就到賣方代理人甲○ ○家裡去做簽名確認，確認同意以3,120,000元售出。代 理人甲○○在94年10月30日下午要前往日本做生意，時間 大約一星期，所以我在94年10月29日晚上與代理人甲○○ 約定，並與原告乙○○約定，雙方在94年10月30日早上在 我們公司即原告歐明東即全球不動產企業社簽訂買賣契約 。」「（問：被告代理人甲○○曾否言明出售的條件是賣 清的，不負擔仲介費用、稅捐、增值稅、代書費及買方要 實拿3,120,558元（即所欠銀行的貸款總金額3,1 20,558 元？）訴訟代理人甲○○所提出要能負擔銀行的貸款，在 簽訂委託銷售契約書以後，在簽訂買賣契約書以前，時間 應該是在94年10月25日代理人甲○○有將欠銀行的金額查 明之後告訴我並把查詢單給我看，我只印象為三百一十二 萬元多，尾數我記不得，我有告訴訴訟代理人甲○○，尾 數會變動，以算到萬元為準，只差幾百元，並且當天同意 變更委賣的金額為3,120,000元。94年10月16日簽訂銷售 委託書時，已經很明確告訴代理人甲○○，仲介所作的買 賣，是不能作「清」的買賣，仲介費、稅捐都要外加的， 不然會造成超收，這樣是違法的，因為委賣的底價與成交 價不同，如果超過百分之四的界線，是違法的。委託銷售
契約書上面有記載，被告同意要另外支付稅捐費、仲介費 等，不包含在價金內。」「94年10月16日這天是簽訂房屋 銷售委託書，有明確說明本件是一般買賣，仲介費、稅捐 費等各自另行支付，如果不是照這樣約定的話，要另外約 定條件，並且記明在委託書內。94年10月25日訴訟代理人 甲○○將價格變成三百一十二萬元的時候，也沒有提出要 將仲介費用、稅捐費都包含在價金內。94年10月29日收取 買方訂金時，與訴訟代理人甲○○確認的時候，訴訟代理 人甲○○也沒有提出異議。94年10月30日簽訂買賣契約書 時，買賣雙方及代書都在場，所有的完成交易事項，各項 交易費用都是由代書解釋過，經買賣雙方確認過簽名，當 天代理人甲○○也沒有提出要賣清的，所以條款內都沒有 這樣註明，代理人甲○○的重點只是要將銀行的房貸可以 處理而已。」「（提示查詢單有何意見？）這張查詢單我 印象不是很深刻，依據上面的日期，應該是我有看過，所 以當天的協調價格變成三百一十二萬元來同意售出。」等 語（見本院95年3月16日言詞辯論筆錄），查證人雖為原 告歐明東即全球不動產企業社所僱用，惟其所證述內容與 原告提出之「專任委託銷售契約書」、「委託銷售/出租 契約內容變更同意書」、「不動產買賣契約書」之內容均 相符，被告亦自承上開文件確由其委任代理人甲○○簽名 、蓋章，則證人丁○○之證詞應堪採信。依證人丁○○之 上開證詞可認被告確已同意依「不動產買賣契約書」所記 載之約定條件，將系爭房地以3,120,000元出售原告乙○ ○。
４、至於證人蘇玲珠到庭證稱：「（問：是否知道被告丙○○ 由甲○○擔任代理人將系爭房屋委託中信房屋加盟店銷售 ？）我知道這件事。」「（問：是否知道歷次委託中信房 屋加盟店銷售的條件及變動情形？）委託銷售的條件我不 知道，我沒有參與。」「（問：知悉本件有關情形如何？ ）時間我已經忘記了，有好幾次證人丁○○與代理人甲○ ○來代理人甲○○的工作室談委託銷售的事情，當時我有 在旁邊，我看到代理人甲○○拿壹張華南銀行的繳款單積 欠利息給證人丁○○看，代理人甲○○說不要多少錢，只 要賣出的價金可以還銀行的錢就可以了，不要多賺，代理 人甲○○有多次說要賣清的。「「（問：是否代理人甲○ ○有詳細說所謂賣清的意思是如何？）賣清的意思就是實 際上要收取三百一十幾萬元給華南銀行還貸款就可以了。 」「（問：否有聽到證人丁○○跟代理人甲○○說本件委 託銷售的條件是不能賣清的？）證人丁○○有跟代理人甲
○○說，不接受賣清這種委賣條件，並且強調說系爭房屋 沒有賣到這麼好的價錢，後來代理人甲○○到日本，證人 丁○○到我工作室打長途電話給代理人甲○○，雙方就是 不是要賣清的，談了好久，證人丁○○也有來找我談，我 說我沒有辦法作決定，要問代理人甲○○的意思。」「（ 是否知道最後達成的協議委託銷售的條件為何？）最後達 成得協議是如何，我沒有聽到。但是我確實有聽到代理人 甲○○有向證人丁○○強調，要賣清的，且沒有多餘的錢 可以支付仲介費用等。」「（問：簽訂不動產買賣契約書 時有無在場？是否知道不動產合約內被告的出賣條件如何 ？）我不在場，我不知道。」「【問：是否你去向銀行查 詢的？（提示查詢單）】不是我去向銀行查詢的，但是我 有看到代理人甲○○拿這張單子給證人丁○○看。」等語 （見同上筆錄）。查證人雖受被告訴訟代理人甲○○僱用 ，惟經隔離訊問結果，證人蘇玲珠有在場見聞部分，經核 與證人丁○○所為證述相符，則證人蘇玲珠之證詞亦堪採 信。查證人蘇玲珠雖在場聽聞被告代理人甲○○曾告訴證 人丁○○委託銷售條件為實際上要收取三百一十幾萬元給 華南銀行還貸款，且沒有多餘的錢可以支付仲介費用等， 惟依證人蘇玲珠所證，證人丁○○已明確拒絕被告代理人 甲○○所提出之委託銷售條件，足認被告上開所辯之委託 銷售條件並非最後達成之約定甚明，自無拘束兩造之效力 。此外，證人蘇玲珠對於被告委託中信房屋加盟店銷售之 最後達成協議條件及歷次委託銷售條件變動情形，以及被 告與原告乙○○簽訂不動產買賣契約書時不在場，對於不 動產買賣契約內被告的出賣條件亦均不知道，自無從證明 兩造確依被告上開所辯之出賣條件達成委託銷售契約及系 爭房地之買賣契約。此外被告未再舉出其他任何證據以實 其說，堪信被告雖曾要求出售之條件為買賣價金要把系爭 房地向華南商業銀行貸款3,120,558元及積欠之利息打平 ，一切仲介、代書、規費等費用均由原告乙○○負擔，被 告不再負擔任何費用，惟遭原告歐明東即全球不動產企業 社之承辦人員即證人丁○○拒絕接受，被告上開所辯之委 託銷售條件，自無拘束原告之效力。因之，被告既嗣後已 同意並簽署書面之「專任委託銷售契約書」、「委託銷售 /出租契約內容變更同意書」、「不動產買賣契約書」文 件，則兩造間有關委託銷售契約及不動產買賣契約之權利 及義務，自應依上開書面契約之約定履行。又被告與原告 乙○○既然已就系爭房地之買賣達成意思表示一致，參諸 上開說明，其買賣契約應認為已成立及生效，被告否認其
事，自無可取。
５、原告主張業經依「不動產買賣契約書」之約定，給付被告 第一期款即定金150,000元，惟為被告所否認，辯稱：沒 有收到原告乙○○所給付之定金150,00 0元，所以系爭房 地之買賣契約沒有成立生效云云。惟查，依被告與原告乙 ○○所簽立之「不動產買賣契約書」第三條第二款約定「 買賣價款分三期支付，其方式如下：《第一期：簽約備證 》甲方應支付新臺幣壹拾伍萬元整（包含定金）。本期價 金甲方以現金或即期支票壹次付清，同時簽發與尾款同額 指定乙方（被告）為受款人之「禁止背書轉讓」本票乙紙 交付特約代書保管，以作為擔保（俟尾款付清時即返還該 本票予甲方），乙方則將所有之土地及建物權狀正本交由 特約地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋 妥印鑑章交付特約地政士，開始辦理過戶手續。」有「不 動產買賣契約書」附卷可稽。除上開「不動產買賣契約書 」外，被告、原告乙○○、中信房屋、中國信託商業銀行 永吉分行間另簽立「房屋交易安全契約書」，有原告所提 出之「房屋交易安全契約書」在卷可考，被告自承上開「 房屋交易安全契約書」確由其委任代理人甲○○親自簽名 蓋章，自足信為真正。依「房屋交易安全契約書」第壹條 約定「甲、乙雙方（原告乙○○、被告）在完成下列手續 經丁方（中信房屋）確認後，由丁方出具房屋交易安全保 證書。甲方應將第一期價款（含定金）交付丁方之特約 地政士確認收受無誤。甲乙雙方應將買賣標的物所有權 狀正本、辦理不動產移轉登記及解除買賣契約辦理退稅之 所有資料、文件交付丁方之特約地政士保管。」第貳條第 一款約定「甲方（原告乙○○）應依不動產買賣契約書之 約定按時將各期價款存入丁方（中信房屋）於丙方（中國 信託商業銀行永吉分行）開立之「中信房屋房屋交易安全 專戶」內，在不動產買賣契約履行完竣，且丙方所負價金 保管責任全部解除以前，甲、乙雙方均不得要求提領、設 質予第三人或請求轉為定期存款或為其他任何處分。」次 查，原告業經交付仲介人即原告歐明東即全球不動產企業 社，發票人為合作金庫銀行成大分行、發票日為94年10月 19日、支票號碼AZ0000000號、面額為150,000元支票一紙 ，且由被告委任代理人甲○○在「收受款記錄表」內簽收 無誤，並記載「陳櫻桃代收存入專戶」有原告所提出之支 票一紙及「收受款記錄表」可憑，被告對於「收受款記錄 表」亦自承確為其委任代理人甲○○親自簽名、蓋章，足 認原告乙○○業經依上開「不動產買賣契約書」、「房屋
交易安全契約書」之約定將第一期款即定金150,000元交 付特約地政士存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內，並 由被告委任代理人甲○○簽收確認無誤，自應認為原告乙 ○○已將第一期價款即定金150,000元給付被告後，再由 被告同意存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內，被告辯 稱沒有收到原告乙○○所給付之定金150,00 0元，系爭房 地之買賣契約沒有成立生效云云，亦無可取。
（二）被告應給付原告歐明東即全球不動產企業社居間仲介報酬 及違約金合計187,200元：
１、原告乙○○與被告間就系爭房地之買賣契約已成立生效， 被告自應依約履行。依「不動產買賣契約書」第三條第二 款約定被告應於原告乙○○給付第一期價款即定金150,00 0元時，將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士保 管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付 特約地政士，開始辦理過戶手續。查原告主張被告於買賣 契約成立生效翌日即94年10月31日，即已委任其代理人甲 ○○以傳真方式拒絕履行出賣人義務，並未依約將土地及 建物權狀正本交由特約地政士保管及備齊證件，有兩造所 提出之傳真一紙附卷可稽，原告乙○○亦於94年11月10日 以永康大橋郵局第390號存證信函，催告被告「應於文到 三日內備齊移轉登記所需文件配合辦理，否則將有違約之 虞，依約應加倍賠償買方已支付之簽約金。」被告收受上 開原告乙○○存證信函後，於94年11月14日以臺南東寧路 郵局第371號存證信函，函覆原告乙○○稱：「關於買賣 是與丁○○個人接洽的。當時聲明是把華銀貸款312萬558 元與積欠利息付清打平就可，一切費用均由買主負擔，本 人不再付出任何金錢的條件下簽合約。．．．今與原來的 條件不一樣，所以買賣不成立，且本人未拿到定金，為此 由日本ＦＡＸ給中信房屋丁○○放棄買賣，貴號有任何損 失與本人無關係。」有兩造所提出之被告94年11月14日以 臺南東寧路郵局第371號存證信函可憑，堪信原告主張被 告違約不賣，拒絕履行系爭房地買賣契約等情，應為真正 。被告雖辯稱伊已解除系爭房地之買賣契約云云，惟查， 被告片面拒絕履行系爭買賣契約，其所主張之解除契約理 由，並非兩造之約定條件，自不生解除契約之效力，被告 仍應負履行系爭買賣契約義務甚明。
２、依被告與原告歐明東即全球不動產企業社所簽立之「專任 委託銷售契約書」第五條「違約處理」第二項第⑶款約定 「除第⑴款情形甲方（被告）應支付乙方（原告歐明東即 全球不動產企業社）按本契約第壹大項第二條委託銷售總
價百分之二計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付 乙方實際成交總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬 、百分之二為違約金）。⑶……或簽定不動產買賣契約書 後違約不賣……者」，被告既違約拒絕履行系爭買賣契約 ，則原告歐明東即全球不動產企業社依上開約定請求被告 應給付原告歐明東即全球不動產企業社按實際成交總價即 3,120,000元的百分之六即187,200元（其中百分之四為服 務報酬，其中百分之二為違約金），即屬有據，應予准許 。
（三）系爭房地買賣契約並未經原告乙○○解除契約，原告乙○ ○自尚不得請求被告加倍返還定金：
１、查原告乙○○主張被告拒絕履行出賣人義務，依前開買賣 契約書第十一條第一項約定，被告應加倍返還已收價金即 300, 000元予原告，扣除上開房屋交易安全專戶中之150, 000元後，被告尚應給付原告乙○○150,000元云云。經查 ，依「不動產買賣契約書」第三條第二款約定被告應於原 告乙○○給付第一期價款即定金150,00 0元時，將所有之 土地及建物權狀正本交由特約地政士保管，同時雙方備齊 證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士，開始 辦理過戶手續，被告雖未按期履行，惟按契約當事人之一 方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如 於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明 文，原告乙○○雖於94年11月10日以永康大橋郵局第390 號存證信函，催告被告「應於文到三日內備齊移轉登記所 需文件配合辦理，否則將有違約之虞，依約應加倍賠償買 方已支付之簽約金，有該存證信函可稽，惟觀其存證信函 之內容係催告被告應履行系爭房地買賣契約，並提醒被告 違約之效果，尚無解除契約之意思，因之僅生催告被告履 行契約之效力。系爭房地買賣契約尚屬有效存在，僅被告 在遲延中，應負給付遲延責任而已，原告乙○○非不得請 求被告履行契約。
２、依原告乙○○與被告所簽立之「不動產買賣契約書」第十 一條第一項約定：「乙方除因不可抗力之事由外，若有可 歸責乙方之事由，致違反本契約各項義務之履行日期約定 時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付 日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲 方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方 依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履 約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款 加倍返還予甲方作為違約賠償。」有「不動產買賣契約書
」可稽，依上開約定，被告在給付遲延中，原告乙○○僅 得依約請求被告，每逾一日其已支付價款千分之一計算違 約金而已，須原告乙○○解除系爭房地買賣契約後，被告 始應按已支付之價款加倍返還作為違約賠償。查系爭房地 買賣契約並未合法解除，原告乙○○自尚不得請求被告加 倍返還定金。因之原告乙○○主張被告應加倍返還已收價 金即300, 000元予原告，扣除上開房屋交易安全專戶中之 150, 000元後，被告尚應給付原告乙○○150,000元云云 ，自無從准許。
五、從而，原告歐明東即全球不動產企業社依「專任委託銷售契 約書」之約定，請求被告應給付原告歐明東即全球不動產企 業社187,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月5日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予 准許；至於原告乙○○依「不動產買賣契約書」之約定，請 求被告應給付原告乙○○150,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日即95年1月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，為無理由，應予駁回。
六、本件原告歐明東即全球不動產企業社部分，係就民事訴訟法 第427條第1項規定之簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，應 依職權宣告假執行。另本院依被告聲請，宣告被告為原告歐 明東即全球不動產企業社預供擔保，得免為假執行。又原告 乙○○之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁 回之。
七、據上論結，本件原告歐明東即全球不動產企業社之訴為有理 由，原告乙○○之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第43 6條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判 決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日 臺南簡易庭 法 官 鄭彩鳳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 7 日 書記官 凌昇裕