臺北高等行政法院判決
94年度訴字第01069號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
己○○
戊○○
被 告 台北市大安地政事務所
代 表 人 丙○○主任）住同
訴訟代理人 丁○
上列當事人間因更正土地登記事件，原告不服台北市政府中華民
國94年2 月3 日府訴字第09405221700 號訴願決定，提起行政訴
訟。本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、事實概要：
一、原告於民國 (下同)66 年取得台北市○○○路○段145巷17之 5號建物及基地即台北市大安區○○○段308 -35地號土地所 有權，嗣台北市於69年辦理日據重劃清理作業，台北市大安 區○○○段308-27地號改編為台北市○○區○○段4 小段 456 地號（目前為訴外人葉○○所有），308-25改編為台北 市○○區○○段4 小段455 地號。惟於日據重劃清理作業時 ，被告將456 （重劃前308-27）、455 （重劃前308-35）， 誤為「456 （重劃前308-35）、455 （重劃前308-27）」（ 按：地籍圖上455 ，456 地號排列順序並無錯誤），進而誤 將重劃前308-35之所有權人（原告等人）均登記為456 地號 所有權人，重劃前308-27之所有權人（葉○○等人）均登記 為455 地號所有權人，造成土地登記薄上原告所有之台北市 ○○○路1 段145 巷17之5 號建物持有同巷17-2建物之基地 （456 號土地），而同巷17-2號建物所有人持有同巷17-5號 建物基地（455號土地）之交叉持有基地情形，葉○○爰於 88年1月27日向台北市政府地政處申請更正，該處收受葉○ ○之申請書後，以88年2 月5 日北市地一字第8820264100號 函請被告辦理。
二、案經被告核對土地分割測量原圖暨登記簿、地籍圖及建築改 良物平面位置圖，發現前揭土地及其上建物登記之地號確實 有誤，遂於88年3 月18日就台北市○○區○○段4 小段455 、456地號土地與其上建物基地坐落不一致乙事召開協調會
，並獲致參加會議人員同意辦理更正之結論。被告遂以88年 4 月2 日北市大地一字第8860417900號函檢附88年協調會會 議紀錄及更正同意書送交土地所有權人及他項權利人。嗣至 93年4 月30日取得全部土地所有權人及他項權利人之更正同 意書後，以93年6 月1 日收件大安字第16432 號登記案辦竣 更正登記，將土地登記簿上455地號所有權人變更為原告等 人，將456地號所有權人變更為葉○○等人，並以93年6月9 日北市大地二字第09330613900號函請原告換發更正後土地 所有權狀等。原告認更正為455地號之土地面積減少，遂於 93年6月23日提出異議，經被告以93年6月29日北市大地二字 第093306 93900號函復原告。原告仍未甘服，提起訴願，經 遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
貳、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：
(一)訴願決定及原處分關於原告所有之台北市○○區○○段4 小 段456 地號土地所有權應改為懷生段4 小段455 地號土地部 分均撤銷。
(二)訴訟費用由被告負擔。
二、被告聲明求為判決：
(一)原告之訴駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
參、兩造之陳述：
一、原告主張之理由：
(一)土地所有權狀與建物所有權狀之登記內容具有公示性而為人 民交易時所信賴依據。房地產交易價金之計算方式以土地所 有權利價值與建物所有權利價值之總和為計乃經驗法則，而 土地與建物之所有權利則以所有權狀之登記內容為依據。原 告66年間基於正當合理之信賴，依土地所有權狀登記之土地 權利面積及建物所有權狀登記之權利面積給付價金，合法取 得土地與建物所有權，依所有權狀之登記，原告擁有座落大 安區○○段○ ○段456 地號之四分之一土地所有權及大安區 ○○段4 小段建號182 、基地號懷生段4 小段456 地號之建 物所有權。
(二)原告之配偶於88年3 月18日代理原告出席協調會，基於對於 地政機關專業之合理信賴，同意被告就「公務機關之重測錯 誤」於「適法範圍內辦理更正」，於會議紀錄結論已敘明。 原告經由告知亦認為地政機關基於專業當以不損及所有權人 之權利進行處置。
(三)原告於88年4 月12日簽具土地建築改良物更正登記同意書當 時，因急迫輕率無經驗，認為地政機關需依更正登記同意書
對重測錯誤之土地進行重測登記，以使土地與建物登記一致 ，不察更正登記同意為同意直接將原所有大安區○○段○ ○ 段456 地號之四分之一土地（面積為187 平方公尺的四分之 一）之所有權狀改為大安區○○段○ ○段455 地號之四分之 一土地（面積為182 平方公尺的四分之一）之所有權狀。(四)89 年4月間，原告並未有以本案房地產進行交易或貸款之行 為，但基於善意協助解決同棟他戶所有權人因地上建物基地 座落與土地地號不一致的更正登記遲未辦理，致所有權人辦 理產權抵押設定借款，及買賣之延誤損失等情狀，共同具名 發函要求地政機關盡速辦理土地及地上建物基地座落一致之 手續。因函陳內容並未述及土地所有權利面積之實質變更， 故原告亦未因此次發函而進行審視前次所簽具之更正登記同 意書內容。
(五)原告接獲被告覆函表示土地及地上建物基地坐落疑義案正辦 理中，內容並未述及土地所有權利面積之實質變更，故原告 未察覺土地所有權利會有損失之改變。
(六)93 年3月間，同樣為基於善意協助解決問題之原意，共同具 名申請盡速辦理之申請書，簽具之申請書內容同樣未提及原 告所有土地權利面積之減損。原告簽具申請書數日後，思及 原葉姓案外人所提「本棟建物與土地為交叉持有之情況，致 其進行交易時無法過戶。」之更正理由，依其已過戶古姓案 外人之現況，理由顯已不成立，逐取出處理過程相關文件檢 視並查詢相關土地法規，才發現88年4 月12日簽具土地建築 改良物更正登記同意書之更正登記同意為「同意直接將原所 有大安區○○段○ ○段456 地號之四分之一土地（面積為18 7 平方公尺的四分之一）之所有權改為大安區○○段○ ○段 455 地號之四分之一土地（面積為182 平方公尺的四分之一 ）之所有權」，原告立即委請原告配偶於93年5 月12日至被 告申請69年清理日據土地重劃前後之建築改良物登記簿謄本 、土地登記簿謄本與地籍圖謄本，並與原告持有之所有權狀 查對所有權登記是否有誤，以判斷原告是否會因此更正登記 而產生權益損失。查對結果如下：
１、建築改良物登記簿謄本之登記：原告所購買之地址為台北市 ○○○路1 段145 巷17-5號房屋，於55年總登記資料中，建 號為5736、基地座落登記為十二甲段308-35地號；於69年日 據重劃地區清理登記資料中，建號為4602、基地座落登記為 懷生段肆小段456地號。
２、土地登記簿謄本之登記：十二甲段308-35地號之土地登記簿 上載明於55年第一次土地登記，地上建築改良物之建號登記 為5734、5735、5736、5737，且原告於66年購買之時即登記
為其四分之一所有權人，69年日據重劃區清理登記，地上建 築改良物之建號標明「重測後為大安區4600～4603 建號」， 土地登記簿上並標註「日據重劃地區經台北市政府（69）府 地重字第05486 號清理公告確定重劃後為懷生段4 小段456 地號本地號截止記載」；懷生段肆小段456 地號之地登記簿 上載明69年日據重劃區清理登記，地上建築改良物之建號標 明4600～4603 ，原告即登記為其四分之一所有權人，土地登 記簿上並標註「日據重劃地區經台北市政府69. 2.6.（69） 府地重字第05486 號清理公告確定重劃前為十二甲段308-35 地號。」
３、地籍圖謄本部分：被告告知日據重劃地清理前之圖無法申請 取得，僅能申請到懷生段4 小段456 地號等之謄本，此謄本 標示455 、456 兩相鄰地號土地所在位置。 查對上述3 項資料暨原告所持所有權狀，原告認為其土地及 建物之所有權利自購買日起即無所謂土地登記錯誤，就現實 情況僅可稱為建物座落地地號登記錯誤，辦理更正登記反有 損原告等4 戶所有權人之權益，然不知被告經年未結辦此案 是否有此顧慮，因此決定視被告就3 月所提申請書之處置， 再行向被告提出原告之意見。
(七)原告接獲換發所有權狀通知書後，原告認為自88年辦理大安 區○○段○ ○段455 、456 地號土地及其上建物基地坐落不 一致案起，從未被地政機關以詳盡說明明確告知原告的土地 所有權利會因此案之更正登記而實質減少所有之土地面積。 且原告經向被告申請土地、建物及地籍圖謄本查證後，土地 之所有權利之登記可確認無誤，原告逐以基於所持土地所有 權狀登記之地號及面積為66年間合法購置取得，並依法繳納 各項土地稅款迄今已逾26年以上之理由，於接獲被告換發所 有權狀通知書，並確認換發內容後，立即向被告提出異議， 請被告勿為直接將土地面積並非均等之455 、456 兩地號土 地所有權利狀之所有權人互換登記之行政處分。(八)88 年3月18日協調會議紀錄之結論為「本案參加會議人員同 意辦理更正，並請檢具更正同意書後，由大安地政事務所敘 明沿革於適法範圍內報請上級機關核示後辦理。」，而所謂 「適法範圍內辦理」亦應符合行政程序法第7 條：「行政行 為應依下列原則為之：1 、採取之方法應有助於目的之達成 。2 、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益 損害最少者。3 、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目 的之利益顯失均衡。」而被告採取之行政處分有偏重於採用 協調會當日廖姓出席人之意見，對於原告所提之權益所損之 理由並未考量，而以原告已簽具更正登記同意書為由維持原
處分，顯見不妥。
(九)93 年7月5 日原告向台北市政府提起訴願，請求撤銷原直接 變更地號之處分，另為依土地所有權狀所列面積而為重測之 適當處分。原告以建物座落地號登記與實際狀況不符是為事 實，而原告支付價金依法取得「土地標示座落大安區○○段 ○ ○段456 地號之四分之一」土地及「建物標示座落大安區 ○○段4 小段、建號00000-000 、基地號懷生段4 小段456 地號」之建物所有權亦為事實，依土地所有權狀所列面積而 為重測，重新畫分455 、456 兩地號所佔之土地面積，再行 更正建物座落基地地號，此為使建物及座落基地標示一致且 不損及原所有權人之權益之處理。
(十)對照日據重劃地區清理作業前後之土地登記簿之面積登記， 明顯可見面積由日據重劃地區清理作業前登記之198 平方公 尺減少為日據重劃地區清理作業後登記之187 平方公尺，此 面積之變化亦未於土地登記簿中敘明原由。原告因此土地更 正登記所受之損失，可參考鄰巷93年國有財產標售之實況計 算：依93年8 月5 日財政部國有財產局公告，與原告所有之 土地位於同區○○○○○段4 小段521 、521 之1 地號土地 ，位於新生南路1 段151 巷附近，使用分區為第3 之2 種住 宅區及第3 種住宅區，面積約180 坪，開標結果以2 億6,88 8 萬元標脫，折算每平方公尺之價格為45萬餘元，證諸原告 無故減少之1.25平方公尺土地，現值計已損失56萬餘元之土 地所有權利；若謂房地產販售之時土地所有權地號應與建物 所有權座落地號一致，則被告謂之69年於日據重劃清理作業 土地登記簿之地號編填錯誤之行為，亦已造成原告錯誤信賴 而溢付價金之損失，以69年公告現值每平方公尺2 萬7 千2 百元溢付金額為3 萬4 千元，依主計處公布自69年至93年物 價指數年增率及自79年至93年銀行平均年利率（非最高定存 利率）複利計算，溢付損失應為3 萬4 千元乘以2.66倍再乘 以4.71倍，原告亦已因更正土地登記處分損失42萬5 千9 百 72元。原告因被告之處分所提請之相關行政救濟措施所遭受 之精神損害，皆不可謂原告未因更正土地登記而產生實質之 損失。因原告非土地相關法規之專業人士，不察土地建築改 良物更正登記同意書表格上所敘之「更正登記」於土地法中 為「土地所有權利登記更正之意思表示」而簽具同意書，但 於知道土地法對於更正登記之定義，並對個人所有權狀進行 查證後，於接獲被告換發所有權狀通知後立即提出議異及理 由說明，其後並兩度依法提出相關行政救濟，原告所提之請 求皆為基於事實而保衛個人權益，並非損及他人權益之行為 ，請判決如原告訴之聲明云云。
二、被告主張之理由：
(一)按土地登記規則第134 條第1 項「登記人員或利害關係人於 登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，應申請更正登記。． ．．」。同條第2 項「前項登記之錯誤或遺漏，如純屬登記 人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，上 級地政機關得授權登記機關逕行更正之。」
(二)查本案土地於55年7 月21日辦理土地分割，自十二甲段308- 27地號分割出十二甲段308-35地號，又新生南路1 段145 巷 17之5 號3 樓建物係55年8 月4 日辦理建物第一次測量，基 地坐落為十二甲段308-35地號，登記時土地十二甲段308-35 地號與建物新生南路1 段145 巷17之5 號3 樓之位置相吻合 ；原告於66年8 月以買賣取得台北市○○○路○ 段145 巷17 之5 號3 樓建物之基地，並於同年9 月29日完成登記，原告 於日據重劃清理作業前管有之土地及建物與登記簿記載仍為 一致；另依55年7 月21日辦理土地分割原圖記載，與日據重 劃清理後之地籍圖對照，日據重劃清理前十二甲段308-35地 號於日據重劃清理後改編為懷生段4 小段456 地號，係為錯 誤，致造成原告之土地與鄰地錯植，本案土地純係69年7 月 30日辦理日據重劃清理作業時將地號編填錯誤，導致原告實 際管有土地與登記簿記載土地不符，被告依土地登記規則第 134 條規定辦理更正，並無不合。
(三)按被告辦理土地更正登記，乃因69年之日據重劃清理作業於 土地登記簿將原告所有土地之地號編填錯誤，惟查原告自66 年9 月買賣取得之實際管有土地（即台北市○○區○○段4 小段455 地號）並未因辦理日據重劃清理作業將地號編填錯 誤而有所變更，其所持有之土地面積實際上亦無增加或減少 ，是應無原告所稱有損其財產權之情事；況原告於88年4 月 12日所填具之土地、建築改良物更正登記同意書已清楚填明 土地面積之更動，原告自應早已知悉。並非原告所述因行政 處分變更行為使其持有之土地面積減少，被告對之所為更正 之處分，依法亦屬有據。
理 由
甲、程序方面：
本件被告代表人於訴訟繫屬中由郭坤樹變更為丙○○，並已 具狀聲明承受訴訟，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造陳述要旨：
原告主張伊擁有大安區○○段○○段建號182建物及建物基地 懷生段4小段456地號之所有權，原告配偶出席協調會，地政 機關並未明確告知原告的土地所有權利會因此案之更正登記
而實質減少所有之土地面積，原告係基於「不損及原所有權 」前提下，因急迫輕率無經驗，而簽具同意書。其後基於善 意協助解決同棟他戶所有權人因地上建物基地座落與土地地 號不一致，致所有權人辦理產權抵押設定借款，及買賣之延 誤損失等情狀，原告曾二次共同具名發函要求地政機關盡速 辦理「土地及地上建物基地座落一致」之手續，但原告並未 審視當初所簽更正登記同意書之內容。至93年3月間，才發 現88年4月12日簽具之同意書係直接將原所有456地號（面積 為187平方公尺）持分4分之1土地，更正為455地號（面積為 182平方公尺）持分4分之1土地，但原告所有之土地及建物 自購買日起即無所謂土地登記錯誤，僅可稱為建物座落地地 號登記錯誤，並無顯然錯誤存在，原告縱使同意，被告亦無 更正之權利，日據重劃地區清理作業前土地登記為198平方 公尺，清理作業後登記為187平方公尺，此減少未於土地登 記簿中敘明原由，原告因此更正登記無故減少之1.25平方公 尺土地，現值計已損失56萬餘元，但被告僅以「原告已簽具 更正登記同意書」為由維持原處分，對於原告權益受損部分 並未考量，其處分顯有違誤等語。
被告則以新生南路1段145巷17之5號3樓建物係55年8月4日辦 理建物第一次測量，基地坐落為十二甲段308-35地號，登記 時308-35地號與建物（17 之5號3樓）之位置相吻合。但日 據重劃清理後308-35地號改編為懷生段4小段456地號，係為 錯誤，致造成原告之土地與鄰地錯植，導致原告實際占有基 地與登記簿記載土地不符，被告爰依土地登記規則第134條 規定辦理更正，原告所持有之土地面積實際上亦無增加或減 少，並無財產權受損情事，且原告於88年4月12日所填具之 土地、建築改良物更正登記同意書已清楚填明土地面積之更 動，原告應早已知悉，被告所為更正處分，依法有據等語置 辯。
貳、兩造之爭點：
一、本件有無登記錯誤情形？
二、本件更正登記是否合法？
參、本件應適用之法條：
一、土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢 後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查 明核准後，不得更正。」。
二、土地登記規則第3條第1項規定：「土地登記，由土地所在地 之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。．．．」。三、同規則第134條規定：「登記人員或利害關係人於登記完畢 後，發現登記錯誤或遺漏時，應申請更正登記。登記機關於
報經上級地政機關查明核准後更正之。前項登記之錯誤或遺 漏，如純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明 文件可稽者，上級地政機關得授權登記機關逕行更正之。． ．．」。
肆、本院之判斷：
一、本件土地於從形式上觀察，有「登記錯誤」情事。(一)按「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三 人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，並非於保護交 易安全之必要限度以外，承認事實上不存在之權利。」（最 高法院94年度台上字第66號判決參照），可知民法上土地實 質所有權竟應歸屬於何人？應由普通法院認定。本件更正登 記僅屬行政登記，並不影響原始當事人間土地所有權實質之 歸屬，本院僅就「更正登記」之行政處分是否合法為審查， 因而就「外觀上有無登記錯誤」情事，為形式認定，但就普 通法院「實質上登記有無錯誤？」、「土地所有權歸屬於何 人？」之實質認定權，並無影響，當事人如認其土地所有權 因更正登記受有侵害，仍可經由普通法院判決，確認土地所 有權範圍，進而變更土地登記事項，合先敘明。(二)本件原告所有之台北市○○○路○段145巷17-5號3樓建物係 55年8月4日辦理建物第一次測量（建號號5736、69年改為46 02、目前為182建號），基地坐落為十二甲段308- 35地號， 登記時基地（308-35地號）與建物（17-5號3樓）之位置相 吻合，有重劃前土地、建物登記簿謄本、所有權狀、台北市 建築改良物勘測結果通知書在卷可憑，但日據重劃清理後， 原告所有基地變成同巷17-2建物之基地（456號土地），而 同巷17- 2 號建物所有人卻所有原告於同巷17-5號建物之基 地（455 號土地），有重劃後土地登記簿謄本、葉○○申請 書、協調會會議紀錄在卷可憑，為兩造所不爭執，此種交叉 持有基地情形，已與常情不符。觀諸地籍圖上相對位置，重 劃前308- 35 在308-27之右方，重劃後455 在456 之右方， 308-35地號顯然重劃為455 地號，308-27顯然重劃為456 地 號，但重劃前台北市土地登記簿於308-35地號標示部第1 頁 記載：「日據重劃地區 (308-35）經台北市政府69府地重字 第05489 號清理公告確定重劃後為懷生段4 小段456 地號， 本地號截止記載」、重劃前台北市土地登記簿於308-27地號 標示部第1 頁記載：「日據重劃地區 (308-27）經台北市政 府69府地重字第05 486號清理公告確定重劃後為懷生段4 小 段455 地號，本地號截止記載」，顯有錯誤，被告因而將重 劃前308-35之所有權人（原告等人）轉換登記為456 地號所 有權人，重劃前308-2 7 之所有權人（葉○○等人）均轉換
登記為455 地號所有權人，造成土地登記薄上原告所有之建 物持有葉○○等人建物之基地，而葉○○等人所有建物持有 原告建物基地之交叉持有基地情形，被告主張本件土地登記 有錯誤，符合土地法第69條規定：「於登記完畢後，發現登 記錯誤」要件等語，堪信為真。
二、原告已同意更正登記，並無急迫輕率無經驗之可言。 本件原告已同意更正將原所有456地號（面積為187平方公尺 ）持分4分之1土地，更正為455地號（面積為182平方公尺） 持分4分之1土地，有土地建築改良物更正同意書在卷可憑， 該同意書已載明面積自更正前標示187平方方尺，變更為更 正後之標示182平方公尺，原告主張當時不知道更正後土地 面積會減少，伊之同意更正以「無損於所有權人權利」為前 提，且地政人員未告知土地面積會減少云云，不足採信。原 告簽具同意書，自無急迫輕率無經驗之可言，被告本於該同 意書，依土地法第69條規定更正登記，核無不合。三、綜上所述，本件形式上確有登記錯誤情形，被告本於原告之 同意書更正登記，並無違誤，訴願決定予以維持，亦屬正確 。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。四、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐 一論述。又原告就本件土地所有權之歸屬（原告所有之土地 究係455還是456地號？），仍可經由普通法院實體判決確認 之，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日 第四庭審判長法 官 鄭忠仁
法 官 林育如
法 官 畢乃俊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 95 年 4 月 6 日 書記官 簡信滇