土地增值稅
臺中高等行政法院(行政),訴更一字,95年度,2號
TCBA,95,訴更一,2,20060426,1

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臺中高等行政法院判決
                九十五年度訴更一字第二號
               
原   告 甲○○
      乙○○
共   同
訴訟代理人 黃秀蘭 律師
被   告 彰化縣稅捐稽徵處
代 表 人 丙○○
訴訟代理人 己○○
      庚○○
上列當事人間因土地增值稅事件,原告不服彰化縣政府中華民國
九十三年四月五日府法訴字第○九三○○一四七○五號訴願決定
,提起行政訴訟。經本院判決後原告提起上訴,由最高行政法院
廢棄原判決,發回更審。本院更為判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
本審及發回前上訴審之訴訟費用均由原告負擔。 事 實
甲、事實概要:緣原告於民國八十六年十二月二日與訴外人戊○ ○共同訂立土地買賣所有權移轉契約書,出售原告分別共有 (應有部分各二分之一)坐落彰化縣埤頭鄉○○○段二五四 地號農地(下稱系爭農地),並於當日共同辦理土地現值申 報,申請免徵土地增值稅,並經核准在案。嗣因財政部證券 暨期貨管理委員會(下稱證期會)於審查延穎實業股份有限 公司(下稱延穎公司)八十八年上半年度重編後財務報告時 ,發現所揭露之其他資產項下,土地及土地預付款項目中有 系爭農地明列其中,暫以戊○○名義登記所有權,並與戊○ ○簽訂信託契約及抵押權設定,乃函請財政部賦稅署查處延 穎公司購置農地案是否違反賦稅法令規定。經被告查證結果 ,發現系爭農地乃延穎公司利用具農民身分之員工戊○○名 義購買,自始即不符合免徵土地增值稅要件,遂依法向原告 等二人分別補徵原免徵土地增值稅新台幣(下同)一、七四 六、二三○元及一、七九二、八四一元。原告不服,申經復 查未獲變更,分別向彰化縣政府提起訴願,經訴願決定「原 處分撤銷,由原處分機關重行查證後另為適法之處分。」經 被告重行查核後,復查決定仍維持原核定。原告不服,循序 提起訴願及行政訴訟,經本院以九十三年訴字第二六六號判 決駁回原告之訴。原告仍不服,提起上訴,經最高行政法院 九十五年判字第一○三號判決將原判決廢棄,發回更審。



乙、兩造聲明:
一、原告聲明求為判決:重核復查決定及訴願決定均撤銷。二、被告聲明求為判決:原告之訴駁回。
丙、兩造之陳述:
壹、原告起訴意旨略以:
一、按「農地用地移轉經核定免徵土地增值稅後,始發現承受人 為非名實相符之農民,依有關規定補徵原免徵土地增值稅時 ,應就個案審酌當事人有無信賴保護原則之適用,...」 為財政部八十二年十二月三十日台財稅字第八二一五○四七 六七號函釋在案。而被告竟仍執稱原告如欲享受前揭行為時 土地稅法第三十九條之二第一款免徵土地增值稅之利益自須 負查證買主是否確屬名實相符自耕農之對等義務,顯與前揭 財政部函釋不合。雖被告更舉行政法院及最高行政法院之見 解:「對於實際承受人係何人?其是否具備自耕農身份,自 應予以查明確認」以實其說,而訴願決定亦同此見解,並稱 原告於八十六年間申請免徵土地增值稅時,當時即有義務形 式審查戊○○是否為實際承買人,或為第三人所利用之人頭 ,其先稱原告須負查證買主是否名實相符,次稱形式審查, 顯然前後矛盾相悖。
二、本件洽商買賣之初,即由買方戊○○之岳母向原告乙○○洽 詢系爭農地出賣意願,原告答稱每分地達若干元即出售,再 過一段時間戊○○即自行向原告表示願以該價格買受,嗣即 訂約並委由代書辦理土地移轉過戶手續,於給付價款後登記 為戊○○所有,此為一般土地買賣交易過程,在此過程中原 告均依一般買賣方式為之,形式上並無發現名實不符之情形 。雖被告查證土地價款均以現金轉帳由延穎公司員工丁○○ 帳戶存入原告帳戶內,但依活儲存款交易明細觀之,只有轉 帳代碼並無明確顯示存入金額之來處,則原告顯亦無法得知 存入之價款是由他人所支付。縱土地價款為他人所支付,僅 能表示系爭農地為第三人出資購買,並不能證明原告於土地 移轉時即已知悉實際買受人為非農民。況如前揭財政部函釋 意旨,原告於土地買賣時並不負有資金來源之舉證責任。三、本件乃導因於土地交易後約三年證期會審查延穎公司八十八 年度上半年度重編後財務報告,揭露在其資產項下,土地及 土地預付款項中有系爭農地明列其中,且載暫以戊○○名義 登記所有權,爾後被告展開調查、約談,並據所蒐集延穎公 司函件、內部簽呈、相關人員約談筆錄,證明原告等應知丁 ○○代表延穎公司購買農地,戊○○則為本件系爭農地交易 之人頭。此種邏輯推論不僅倒果為因,且先遽認原告觸法不 受信賴原則保護,再以買賣行為發生後所生之其他事證,證



明原告於交易之初即明知買主名實不符,顯有入人於罪之嫌 。又原審判決並未採酌證人丁○○供稱其未告知原告買受人 係延穎公司之有利原告部分,逕行擷取談話筆錄中不利於原 告之證詞,遽以系爭農地之成交價格較一般農地為高,顯係 延穎公司利用戊○○自耕農之身分承買而免徵土地增值稅, 故得以較高價格成交,即認定原告事前應知悉實際買受人為 延穎公司,尚嫌率斷。另延穎公司承買同段二五三、二五五 及二六一地號等三筆農地應補徵土地增值稅部分雖經法院判 決確定,惟仍應以個案視之。實際上原告於買賣系爭農地當 時確對其他鄰地之出售情形不知情,自不得以此與本件相提 並論。被告於九十五年四月三日雖補呈相鄰土地地籍圖及相 關資料,惟相鄰土地之售價僅供參考,與本件土地售價是否 偏高及原告是否自始知悉實際買受人等,並無關連性,不得 混為一談。
四、被告所引據案發後約談延穎公司相關人員談話筆錄,原告與 買方延穎公司間就可能被追繳土地增值稅及課處罰鍰實處於 對立關係,而戊○○及丁○○又為延穎公司之受僱人,則彼 等約談筆錄實難期公正而彰實情。如丁○○於八十九年七月 十二日談話筆錄:「...事後賣方應該會知道實際購地者 為本公司...」顯屬誣栽且純屬臆測之詞。又原告與戊○ ○間就系爭農地買賣與鄰地其他所有人連法等出售予第三人 之土地並非一併同時進行,原告係單獨與戊○○作土地交易 ,其過程與細節與其他出賣人並不一致,買賣當時原告對其 他鄰地售地情形並不知情,而訴願決定內容引載鄰地所有人 之談話筆錄援為原告於售地之初即清楚係由延穎公司員工丁 ○○出面與各農民接洽,亦屬不實而有違誤。
五、被告約談原告等之談話筆錄會有交款方式之出入,實乃原告 乙○○於土地買賣之際前十年間即已將所有房屋一、二樓出 租予臺中商業銀行埤頭分行,伊本人住於三樓,因與當時承 租人僱用相關人員相當熟絡,經常往來於出租之二樓與三樓 間,且該出租之二樓承租人以其中一部分作員工餐廳之用, 原告亦經常在二樓用餐,伊會陳稱「於本人住處交付現金」 此為其主觀認知,陳述未盡精確而稍有瑕疵,至於現金交付 ,原告認為現金轉帳存入伊戶頭,實與現金交付無異,陳述 不夠精確亦為主因,但無損於事實之真正,並予敘明。貳、被告答辯意旨略以:
一、按原告二人於八十六年十二月二日出售系爭農地予戊○○, 申請依行為時土地稅法第三十九條之二第一項規定免徵土地 增值稅,經被告所屬北斗分處核准免徵。因財政部證期會事 後審查發現延穎公司購買系爭農地等十八筆農地,有暫以戊



○○等人名義為所有權登記並設定抵押權、簽訂信託契約等 情,乃通報財政部賦稅署查核,經被告所屬北斗分處查證結 果,發現延穎公司為擴廠經營,利用員工戊○○及卓清風等 人之自耕農身分,購買毗鄰廠房之系爭農地及同段二五三、 二五五及二六一地號等四筆農地,自始即不符免徵土地增值 稅要件,乃向原告二人補徵原免徵之土地增值稅。二、本件係因延穎公司為擴廠經營,利用員工戊○○及卓清風等 人自耕農身分,收購廠房周圍二五三、二五四、二五五及二 六一地號等四筆土地,並將土地所有權登記予該二名員工名 下,買賣現值逾六千萬元,均由延穎公司臺北總公司匯款至 員工丁○○臺中商業銀行埤頭分行帳戶,再由該帳戶轉入原 告及其他出賣人同銀行帳戶,此由卷附延穎公司八十九年七 月二十七日延穎字第一四○號函及其埤頭廠廠務室員工丁 ○○八十六年一月八日內部簽呈暨臺中商業銀行埤頭分行九 十一年七月一日中埤頭字一二二號函送之「依存戶帳號資金 資料查核轉帳對方帳號資料明細表」足堪佐證。次按戊○○ 八十九年七月十二日談話筆錄:「延穎公司在經本人同意下 ,將其出資購買周厝崙段二五四地號登記在本人名下。因本 人與地主原出售前即已認識,本人與另一員工丁○○先生出 面與地主約定購買價格,經雙方同意後購買。」、「... 公司為保全其土地產權,有與本人訂立抵押權設定契約書及 信託契約書。」暨延穎公司丁○○談話筆錄「埤頭鄉○○○ 段二五三、二五四、二五五、二六一地號等四筆土地係本公 司以個人名義出面與原地主接洽後,登記與有自耕農身分的 員工卓清風、戊○○,俟變更為工業用地再移轉至公司名下 。」、「事後賣方應該知道實際購地者為本公司,且簽約時 本公司人員與賣方及本公司員工,三方在代書事務所簽訂買 賣契約書。」等語,且丁○○亦曾證述因常在外跑業務而與 原告係舊識,故透過戊○○之岳母與原告洽談買賣事宜。再 者,據國聯不動產鑑定股份有限公司受延穎公司委託就前開 四筆土地進行鑑價等情事,亦均顯示系爭農地係延穎公司利 用員工自耕農身分購得,其規避課稅之行為洵堪認定,此有 證期會八十九年六月七日(八九)台財證(一)字第三二三 五四之一號函、上開筆錄及國聯不動產鑑定股份有限公司鑑 定報告書等件在卷足憑。從而系爭農地之移轉既為延穎公司 利用自耕農人頭所購買,自始即不符合行為時土地稅法第三 十九條之二第一項移轉與自行耕作之農民繼續耕作者,被告 依據首揭法條規定及實質課稅原則,向原告二人補徵原免徵 土地增值稅稅額,並無違誤。
三、又按土地增值稅係依據漲價歸公之原則,對土地所有權人因



土地自然漲價所得利益所課徵之稅款,是只要有自然漲價所 得以及土地所有權移轉之事實,依土地稅法第二十八條之規 定,除有不課徵之法定理由外,均應課徵土地增值稅。惟為 配合行為時農業發展條例第二十七條規定,以便自耕農民取 得農地,擴大農場經營規模,另以土地稅法第三十九條之二 第一項規定,農業用地在依法作農業使用時,移轉與自行耕 作之農民繼續耕作者,免徵土地增值稅。其申請免稅應具備 要件為:①需為農業用地、②移轉時需依法作農業使用、③ 移轉與自行耕作之農民繼續耕作,故並非所有農地出售均可 享受免徵土地增值稅之優惠。基於法律關係權利義務對等, 農地賣主為享有免徵土地增值稅權利,需負查證買主是否確 屬名實相符自耕農之對等義務,其理至明,關於租稅減免之 特殊法律關係與民法規範一般買賣行為,出賣人需依買賣契 約負瑕疵擔保責任應併行不悖。再按首揭財政部八十年六月 十八日台財稅字第八○○一四六九一七號函釋,無非以查核 承買人是否為實際買受人,以為可否免徵土地增值稅之論據 ,旨在防止農地投機,遏止第三人利用農民名義購買農地, 冀圖規避土地增值稅之脫法行為,以符實質課稅原則,其立 意深遠,益適足以闡明行為時土地稅法第三十九之二第一項 規定之立法意旨。是原告如欲享受前揭行為時土地稅法第三 十九之二第一項免徵土地增值稅之利益,自須負查證買主是 否確屬名實相符自耕農之對等義務,諸此法律見解業經台中 高等行政法院九十一年度訴字第二三八號判決理由略以:「 又原告等既以其農地移轉予自耕農為由申請免徵土地增值稅 ,則渠等對於實際承受人係何人?其是否具備自耕農身分自 應予以查明確認。」揭載在案,並為最高行政法院九十二年 度判字第一八五○號所是認。故本件原告於八十六年十二月 二日申報土地增值稅時,既主張渠等有行為時土地稅法第三 十九條之二第一項規定之適用,當時即有義務審查戊○○是 否為實際承買人,或為第三人所利用之「人頭」,不得徒以 單純不知事實、緣由及「我只要買方給我全部價金就好了」 等語卸責,而任意勾選系爭農地符合行為時土地稅法第三十 九條之二第一項規定,申請免徵土地增值稅,致使被告依書 面審查而錯誤作成免徵土地增值稅之處分。依行政程序法第 一百十九條之規定:「受益人有下列各款情形之一者,其信 賴不值得保護...二、對重要事項提供不正確資料或為不 完全陳述,致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分者 。...」原告顯無信賴利益保護之必要。
四、又原告乙○○雖於八十九年七月十三日談話筆錄中諉稱不知 有其他出資者,且避談與延穎公司丁○○有接觸,惟延穎公



司員工丁○○八十六年一月八日內部簽呈中說明擬請鑑價公 司予以鑑價後提供參考,再與原告二人議價,暨戊○○於談 話筆錄中亦表示與丁○○出面與地主約定購買價格;再按卷 附丁○○及二五三、二五五及二六一地號農地出賣人吳順路 、連法及謝烈等之談話筆錄,均清楚表示前開出售之農地都 由延穎公司員工丁○○出面與各農民接洽。況且戊○○於八 十九年七月十二日談話筆錄中所述「每分地大約三百多萬, 實際總價一千多萬。台北總公司將價款匯至本人帳戶內,再 由本人轉匯至賣方帳戶內。」等語,與實際交易情形之每分 地四百七十萬元,總金額為二千五百六十八萬餘元,價款均 由丁○○銀行帳戶轉帳至賣方帳戶等事實不符。又原告乙○ ○談話筆錄陳稱:「謝先生表示他本人願意購買該筆農地, 約定頭期款交付日,將本人之權狀交付謝先生去辦理過戶手 續,由謝先生與代書接洽過戶事宜,我不知道由那一位代書 辦理過戶,謝先生係於本人住處交付現金,俟過戶手續辦妥 後,尾款謝先生在本人住處交付現金。」及原告甲○○之妻 李碧玉於八十九年七月十三日談話筆錄所稱:「全權委託乙 ○○小姐與買方接洽,頭期款係乙○○小姐交付給本人現金 ,賣價為每分地肆佰伍拾萬元,過戶手續辦妥時,亦由乙○ ○小姐交付本人現金,售地現金本人拿去償還貸款。」等語 ,亦與系爭農地買賣價金係以銀行轉帳方式,且均由丁○○ 銀行帳戶轉帳至原告同一銀行之帳戶內等事實不合,由是足 證原告等之說詞不足採據。準此,應可認定系爭農地買賣交 涉過程,雖戊○○在場,惟均由延穎公司代表丁○○與原告 洽談,原告等應知丁○○代表延穎公司購買農地,而戊○○ 為系爭農地交易之人頭,故渠等於八十六年十二月二日申報 系爭農地時,仍依行為時土地稅法第三十九條之二第一項規 定,申請免徵土地增值稅,意圖逃漏稅捐,核無信賴保護之 必要,被告重行查核後,認原告明知實際買受人不具備自耕 農身分,自始即不符合免徵土地增值稅之規定,重為復查決 定,仍分別補徵原免徵土地增值稅一、七四六、二三○元及 一、七九二、八四一元,自難謂有誤,應予維持。 理 由
一、按行為時(八十四年一月廿八日修正前)土地稅法第三十九 條之二第一項規定:「農業用地在依法作農業使用時,移轉 與自行耕作之農民繼續耕作者,免徵土地增值稅。」本條規 定之目的在於確保「農地農有」及「農地農用」,而非僅為 確保「繼續耕作」而已。故依此規定免徵土地增值稅者,應 符合受移轉者為自行耕作之農民,及該農民須自行耕作之要 件,此觀之同時有效之土地法第三十條第一項、第二項所為



「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限。」、 「違反前項規定者,其所有權之移轉無效」規定自明。另按 「免徵土地增值稅之農業用地,如經查明係第三者利用農民 名義購買,則原無免徵土地增值稅之適用,應予補徵免徵稅 額」、「農業用地移轉經核定免徵土地增值稅後,始發現承 受人非名實相符之農民,依有關規定補徵原免徵土地增值稅 時,應就個案審酌當事人有無信賴保護原則之適用..」亦 分別為財政部八十年六月十八日台財稅字第八○○一四六九 一七號及八十二年十二月三十日台財稅字第八二一五○四七 六七號函釋在案,此二函釋意旨與上開規定及實質課稅原則 並無違背,本院自得予以援用。
二、次按行政法上信賴保護原則之適用,須具備下列所述要件, 始足當之:㈠須有信賴基礎:即須有一個足以引起當事人信 賴之國家行為(含行政機關之行政處分或其他行為)。㈡信 賴表現:即當事人因信賴國家行為而展開具體的信賴行為, 且信賴行為與信賴基礎間須有因果關係。㈢信賴值得保護, 需無行政程序法第一百十九條所規定信賴不值得保護之情形 。如該條第二款規定受益人對重要事項提供不正確資料或為 不完全陳述,致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分 者,其信賴不值得保護,必無上開情形存在,其信賴始值得 保護。行政程序法雖於九十年一月一日施行,惟在此之前, 為法律所不禁止,本於法理,仍應可適用之。再按買賣土地 通常均須課徵土地增值稅,此為常態,惟於農地移轉與自行 耕作之農民繼續耕作,則免徵土地增值稅,此為特例,是享 有免徵土地增值稅之農地出售者,自亦應負查知購買者確屬 自行耕作農民之義務,是如農地出賣人於訂立農地之買賣契 約時,既已知有未具自耕能力人承買而仍出售,自不符合行 為時土地稅法第三十九條之二第一項規定,其信賴稅捐稽徵 機關先前免徵土地增值稅之利益自不值得保護。是稅捐稽徵 機關發覺後,自可將原免徵土地增值稅之處分撤銷,並另行 對農地出賣人核課徵土地增值稅。
三、本件原告於八十六年十二月二日與訴外人戊○○共同訂立土 地買賣所有權移轉契約書,出售原告分別共有(應有部分各 二分之一)系爭農地,並於當日共同辦理土地現值申報,申 請免徵土地增值稅,並經核准在案。嗣因證期會於發現延穎 公司重編後財務報告所揭露之其他資產項下,系爭農地暫以 戊○○名義登記所有權,並與戊○○簽訂信託契約及抵押權 設定,乃檢附相關資料函請財政部賦稅署通報被告,經被告 認系爭農地自始即不符合免徵土地增值稅要件,遂依法向原 告等二人分別補徵原免徵土地增值稅一、七四六、二三○元



及一、七九二、八四一元。原告不服,如事實欄所示之過程 ,循序提起行政訴訟,經本院以九十三年訴字第二六六號判 決駁回原告之訴。原告仍不服,提起上訴,經最高行政法院 九十五年判字第一○三號判決將原判決廢棄,發回更審。四、原告訴稱:本件洽商買賣之初,即由買方戊○○之岳母向原 告乙○○洽詢系爭農地出賣意願,原告答稱每分地達若干元 即出售,再過一段時間戊○○即自行向原告表示願以該價格 買受,嗣即訂約並委由代書辦理土地移轉過戶手續,於給付 價款後登記為戊○○所有,並無發現名實不符之情形。本件 乃導因於土地交易後約三年,因證期會審查延穎公司八十八 年度上半年度重編後財務報告,揭露在其資產項下,土地及 土地預付款項中有系爭農地明列其中,且載暫以戊○○名義 登記所有權,認原告等應知丁○○代表延穎公司購買農地, 戊○○則為本件系爭農地交易之人頭,此種邏輯推論倒果為 因。另延穎公司承買同段二五三、二五五及二六一地號等三 筆農地應補徵土地增值稅部分雖經法院判決確定,惟仍應以 個案視之。實際上原告於買賣系爭農地當時確對其他鄰地之 出售情形不知情,自不得以此與本件相提並論。又相鄰土地 之售價僅供參考,與本件土地售價是否偏高及原告是否自始 知悉實際買受人等,並無關連性,不得混為一談等語。五、經查,本件原告乙○○甲○○等二人於八十六年十二月二 日與訴外人戊○○共同訂立土地買賣所有權移轉契約書,出 售共同持有(持分各二分之一)系爭農地,並於當日共同辦 理土地現值申報,申請免徵土地增值稅,並經核准免徵土地 增值稅一、七四六、二三○元及一、七九二、八四一元在案 ,有「土地買賣所有權移轉契約書」、「土地增值稅免稅證 明書」、「土地增值稅(土地現值)申報書」等附卷(原處 分卷第七七、八三及八四頁)可稽。嗣證期會發現延穎公司 重編後財務報告中其他資產項下,揭露系爭農地暫以戊○○ 名義為所有權登記等情,乃檢附相關資料函送財政部賦稅署 通報被告,經被告所屬北斗分處核認系爭農地自始即不符合 免徵土地增值稅要件,遂依法補徵原免徵之土地增值稅,亦 有財政部證期會八十九年六月七日(八九)台財證(一)字 三二三五四之一號函及所附該公司財務報告節本等資料在卷 (同卷第六八至七○頁)足按。
六、次查,依延穎公司八十九年七月二十七日(八九)延穎字第 一四○號致被告北斗分處函略謂:該公司因擴廠需要申請於 毗鄰地所購置之農地四筆,其中二六一、二五五、二五三地 號登記於卓清風名下,而二五四地號則登記於戊○○名下, 其購買金額為每分地四百七十萬元(同卷四頁)。又丁○○



為延穎公司員工,於八十六年一月八日管字第(八七)○一 ○八號簽呈內容為「為因應埤頭廠未來整體規劃,建議增購 毗鄰土地乙批...毗鄰土地為彰化縣埤頭鄉○○○段二五 三、二五五、二六一及二五四共計五筆土地,所有權分別為 卓清風乙○○甲○○所有,面積共計一四、四二三平方 公尺,擬請鑑價公司予以鑑價後提供參考,再與卓清風及乙 ○○、甲○○議定價格。」(同卷四十頁),並有國聯不動 產鑑定股份有限公司八十六年十一月十日鑑定報告書及地籍 圖在卷可佐(同卷四三至五九頁)另據台中商業銀行埤頭分 行九十一年七月一日函送「依存戶帳號資金資料查核轉帳對 方帳號資料明細表」及交易明細(同卷五至七頁),系爭農 地價款二五、六八五、五○○元係分別於八十六年十一月六 日、二十日及同年十二月二十二日共分六筆,由延穎公司受 託人即其員工丁○○台中商業銀行埤頭分行帳戶轉入原告二 人同分行帳戶支付。又戊○○為延穎公司員工,延穎公司先 與其簽訂信託契約並設定抵押權,資為保全措施,俟變更為 工業用地,再形式上與其簽訂買賣契約買回系爭農地,亦有 該公司與戊○○訂立之信託契約書、抵押權設定契約書、不 動產買賣契約書、該公司持有農地明細表等附原處分卷可證 (同卷廿七至三六、六二至六三頁)。足認本件係延穎公司 因擴廠需要,而購置毗鄰之含系爭農地等四筆農地,並利用 員工戊○○等之農民身分購買系爭農地甚明。原告既將系爭 土地出售予延穎公司,系爭土地現在縱仍供農業使用,亦不 符合行為時土地稅法第三十九之二第一項免徵增值稅之規定 。
七、再查,依延穎公司員工丁○○於八十九年七月十二日在被告 北斗分處之談話筆錄略謂:「埤頭鄉○○○段二五三、二五 四、二五五、二六一等四筆土地係本公司以個人名義出面與 原地主接洽後,登記與有自耕農身分的員工卓清風、戊○○ ...俟變更為工業用地再移轉至公司名下...賣方應該 會知道實際購地者為本公司,且簽約時本公司人員與賣方及 本公司員工,三方在代書事務所簽訂買賣契約...無介紹 人,由本公司人員出面與原地主接洽...出面與原地主接 洽買賣土地,起初是以個人名義出面與地主談購買價格、付 款方式,因恐地主知情係公司出資金購買會提高出售價,出 面洽談至移轉完成登記至本公司員工名下,皆未告知出售人 另有實際出資者。」另名員工戊○○同日該處談話筆錄亦陳 稱:「延穎公司在經本人同意下,將其出資購買周厝崙(段 )二五四地號(土地)登記在本人名下,因本人與地主原出 售前即已認識,本人與另一員工丁○○先生出面與地主約定



購買價格經雙方同意後購買...向賣方之一乙○○談購地 情形,並表明本人欲購其土地,並委託乙○○向其共有人甲 ○○詢問賣地事宜。」(同卷一九至二四頁)丁○○另於本 院審理中雖到庭證述:「延穎公司購買系爭農地,因擔心工 廠買地的消息走漏,地主哄抬地價,係由我透過地方人士與 地主接洽...我從來沒有與原告甲○○見過面,只見過另 一原告乙○○,他們都知道其與謝明論都是延穎公司員工. ..地主僅知我是延穎公司員工,並不知是公司要買的,原 告乙○○是銀行的房東,我跟她熟識,她當時只知有一自耕 農要買地,我跟戊○○雖有出面,但價格方面都是別人在談 。」戊○○則證陳:「我跟地主乙○○不算很熟,對於乙○ ○是否知道我任職延穎公司的事並不是很清楚,延穎公司有 擴廠之需要,要買毗鄰公司工廠的農地...至於我是否有 跟丁○○出面去跟地主接洽買賣事宜,因時隔已久不記得了 。」(本院卷三七至三九頁)另據承辦系爭農地過戶手續之 代書業者謝仱莎於八十九年十月十二日在被告北斗分處之談 話筆錄謂:「立契約當時...賣方乙○○、買方戊○○在 場。」(原處分卷九頁)又原告乙○○與原告甲○○之妻李 碧玉為妯娌,原告等二人彼此間有親戚關係,而戊○○為埤 頭望族,原告乙○○與戊○○、其父母及配偶均相當熟識( 同卷十五及十八頁,李碧玉及原告乙○○於八十九年七月十 三日該處談話筆錄)依上,丁○○及戊○○前後之陳述雖有 出入,惟均可歸納出延穎公司購買系爭農地,係經丁○○及 戊○○二人出面,並與地主之一即原告乙○○接洽購地事宜 並簽訂買賣契約,另原告乙○○得知戊○○及丁○○二人均 為延穎公司員工。
八、另查,系爭農地及同段二五三、二五五及二六一號土地,均 與延穎公司毗鄰,又同段二五五及二六一號土地,於八十六 年四月十日經延穎公司以上述同一方式向地主購買,每分地 價格四百萬元;同段二五三號土地,則於同年七月三十一日 以每分地四百二十萬元價格,向地主購得,有延穎公司員工 丁○○上開簽呈所附毗鄰土地相關位置圖及被告整理製作之 地籍圖在卷可佐(原處分卷三八至四○頁,本院卷四五頁) 。又本件系爭農地買賣於八十六年十二月二日訂約,係此四 筆毗鄰延穎公司廠房土地中最後訂立買賣契約者,其餘上開 三筆土地之買賣後,亦經被告認定出賣人實係出售農地與延 穎公司而補徵土地增值稅在案,其出賣人不服循序提起行政 訴訟,亦分經本院九十三度訴字第一八三、一八四、一八五 號判決原告之訴駁回並確定在案,有各該判決書附本院前審 卷可稽。又關於土地買賣,出賣人對於向其購買土地之對象



及其資力、目的用途與鄰地交易價格等各種因素,衡情應施 以相當之注意,且有免徵土地增值稅之農地出售者,亦應負 查知購買者確屬自行耕作農民之義務,有如上述。系爭農地 既毗鄰延穎公司廠房,其他毗鄰之三筆土地亦已於同年四月 及七月間出賣,原告乙○○又與該公司員工戊○○熟識,亦 知丁○○為同公司員工,則由戊○○及丁○○二人出面向原 告乙○○接洽買賣毗鄰該公司之系爭農地事由,亦應可知彼 等二人既為該公司員工,再從事農務之可能性甚低,另戊○ ○為五十八年出生,於八十六年間購買系爭農地時年僅二十 餘歲,依其資力及工作背景,亦不太可能支付高達二五、六 八五、五○○元之價款,復系爭農地登記戊○○名下,但土 地價款,卻由丁○○台中商業銀行埤頭分行帳戶轉入原告二 人同分行帳戶支付,亦足認原告得知戊○○及丁○○等二人 購買系爭農地,係由此二人互相配合,而與延穎公司有關。 又系爭農地條件與同段二五三、二五五及二六一號等三筆土 地相同,依上開國聯不動產鑑定股份有限公司八十六年十一 月十日鑑定報告書,系爭農地與同段二五五、二六一號土地 鑑定價格均為每坪一四、七五○元,同段二五三號土地為每 坪一四、五○○元(同卷五一頁),亦甚接近,而系爭農地 較其他三筆土地成交價每分地高出七十萬元及五十萬元,又 成交日期僅相距數月,其間並無其他影響地價之特別情形, 土地成交行情應無甚大變化,以此可認係因延穎公司因已購 得毗鄰其廠房土地之同段二五三、二五五及二六一號等三筆 土地,原告等明知系爭農地如再由該公司購得,與該三筆土 地相連,對延穎公司廠房土地之利用甚有價值,方以超出土 地成交行情一成至二成之價格出售。至原告甲○○雖於本件 系爭農地買賣時未親自出面,而均委託原告乙○○處理,惟 原告等二人彼此間有親戚關係,且對系爭農地之持分有二分 之一,與原告乙○○之地位及利害關係均屬相同,對於原告 乙○○處理系爭農地之相關事宜,自難諉為不知。九、依上各情,顯見本件係延穎公司因擴廠需要,而購置毗鄰之 含系爭農地等四筆農地,系爭農地部分,由該公司員工丁○ ○及戊○○出面與原告接洽並簽訂買賣契約,再由該公司經 丁○○帳戶支付土地買賣價款予原告,而原告對於其出賣系 爭農地時,有該公司人員出面接洽及提供資金等事實均處於 可得而知之情形甚明。是依首開說明,原告為系爭農地出賣 人,於訂立農地之買賣契約時,有查知買受人是否為自行耕 作農民之義務,原告已知有延穎公司即非具自耕能力之人承 買而仍予出售,僅將系爭農地登記予有自耕能力之該公司職 員戊○○,縱使系爭農地迄今仍為農業使用,仍不符合行為



時土地稅法第三十九條之二第一項規定。原告與戊○○共同 申報系爭農地移轉現值,並勾選「符合土地稅法第三十九條 之二第一項規定」(同卷八四頁土地增值稅申報書)而提供 不實資料,向被告北斗分處申請免徵土地增值稅,核其所為 即係對於重要事項提供不正確之資料,致該分處依書面審查 而錯誤作成免徵土地增值稅之處分,依行政程序法第一百十 九條規定及前開說明,其信賴自不應受保護。該分處於事後 發現,將原免徵土地增值稅之處分撤銷,並另行對原告核課 徵土地增值稅,依法並無不合,
十、從而,被告重行查核後,認原告明知系爭農地實際買受人係 延穎公司,不具備自耕農身分,不符合行為時土地稅法第三 十九條之二第一項免徵土地增值稅之規定,重為復查決定仍 補徵原免徵之土地增值稅,依上開規定及說明,並無違誤, 訴願決定予以維持,亦無不合,原告請求均予撤銷,核無理 由,應予駁回。
據上論結,本件原告之訴為無理由,依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第一百零四條,民事訴訟法第八十五條第一項前段,判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 26 日
第三庭審判長法 官 沈 應 南
法 官 林 秋 華
法 官 許 武 峰
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須依對造人數附具繕本);如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。未表明上訴理由者,逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元(34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 95 年 5 月 4 日
              書記官 陳 鼎 鈞

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參考資料
國聯不動產鑑定股份有限公司 , 台灣公司情報網