臺灣士林地方法院民事判決 八十七年度訴字第九九九號
原 告 克祥建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張智剛律師
複 代理人 劉玉津律師
被 告 居正企業有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 許俊仁律師
右當事人間給付價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰陸拾叁萬捌仟零陸拾捌元及自民國八十七年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾捌萬元供擔保後，得假執行。被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰陸拾叁萬捌仟零陸拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列 情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
㈠被告於民國八十二年三月三十一日與原告簽約購買坐落台北市○○區○○段三 小段十六、十七及十八之一地號土地上起造之「天母巨鑽」大廈地上一層編號 A-10房屋（門牌號碼台北市○○區○○路六之四號）連同該屋應分攤取得的共 同使用部分及應分攤取得供房屋使用之基地持分（下稱系爭房地），雙方約定 總價為新台幣（以下同）一千二百二十八萬元，由被告分期及辦理銀行貸款給 原告，原告業已辦妥所有權移轉登記，並交付房屋予被告使用，惟被告尚欠原 告第三十五期至第四十期每期房屋款三萬元，土地款每期七萬元未付。另銀行 貸款房地合計應貸六百一十四萬元，實際僅貸得四百一十五萬元，尚不足一百 九十九萬元，依約被告就不足部分應以現金一次給付，二者合計為二百五十九 萬元，原告自得本於買賣契約請求被告給付。
㈡再依兩造所訂房屋買賣契約第七條、土地買賣契約第五條規定，有關本件房地 買賣辦理所有權移轉登記所生之房屋契稅、監證費、複丈及登記費、印花稅、 代書代辦費及抵押權設定費均由被告負擔，其中辦理所有權登記及書狀費合計 八千八百三十九元、登記簿謄本費一百六十元、影印費六十元、買賣契約書印 花一千四百九十七元、契稅五千七百三十元、各項登記代書代辦費一萬四千元 、代刻印章費三百元，合計三萬零五百八十六元，依約應由被告負擔。 ㈢又原告已為被告代為辦理投保火災保險並繳交保費一萬七千四百八十二元，爰 依不當得利之法律關係請求返還。合計被告應給付原告二百六十三萬八千零六 十八元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息， 並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯所為陳述：
⒈原告並未施用詐術使被告陷於錯誤而買受系爭房屋，被告所買受者係天母巨 鑽一樓之房地持分，依建築物登記謄本所載，一樓房屋之主要用途為「商業 用」與原告之廣告內容並無不同，且原告之法定代理人被訴詐欺罪部分，亦 經判決無罪確定，足證原告並無施用詐術使被告陷於錯誤之事由，被告撤銷 買賣契約並不合法。再者，系爭土地於八十一年二月即經台北市政府公告為 區域性商業區，故原告於銷售時告知客戶本地為商業區並無虛偽之情事。而 系爭土地確實於八十四年九月二十七日變更為現行之第三種商業區之使用區 分，是原告並無施用詐術使被告陷於錯誤之行為，至為明確。 ⒉被告已將系爭房地出租予肯德基公司做為販售炸雞營業使用，足證系爭房屋 得為商業用無疑。
⒊被告所提之民事判決係部分購買二樓之客戶所提之訴訟，與被告係購買一樓 之情形不同，且該判決係以給付不能為理由，而非受詐欺為意思表示，均不 足為有利於被告之認定。
三、被告則以：
㈠原告明知系爭房地之使用執照中各樓層用途記載分別為地上二樓及地下二樓供 自由職業事務所、地上一樓及地下一樓供日常用品零售業使用，依台北市分區 使用規則之規定，並不能供經營小吃店、珠寶、皮革、唱片、藝品、手錶、眼 鏡、三溫暖等商店使用，竟隱瞞該事實，以刊登系爭建物地下一樓可經營小吃 街，地下二樓可設三溫暖、及地上一樓、二樓可經營珠寶、舶來精品、皮草、 唱片、藝品、手錶、眼鏡等商店之不實廣告，向被告誆稱是可吸引人潮、合法 經營之綜合性商場，使被告陷於錯誤，以每坪二百餘萬元之高價購買店位，嗣 被告甫知原告上揭詐欺行為，即於八十六年四月間以存證信函撤銷買受標的物 之意思表示，並依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定解除兩造間之買 賣關係（於八十六年五月一日送達原告）。該買賣契約既經被告撤銷及解除， 原告再請求被告依買賣契約給付，即無理由。
㈡系爭買賣契約經被告撤銷後，被告即未因原告繳交房屋火災保險費而受有利益 ，原告依不當得利請求被告給付亦無理由等語資為抗辯。請求駁回原告之訴及 假執行之聲請，如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭之事實：
㈠被告於八十二年三月三十一日與原告簽約購買系爭房地，雙方約定總價為一千 二百二十八萬元，由被告分期及辦理銀行貸款給原告，原告業已辦妥所有權移 轉登記，並交付房屋予被告使用，惟被告尚欠原告第三十五期至第四十期每期 房屋款三萬元，土地款每期七萬元及原應由銀行貸款之一百九十九萬元未付， ，二者合計為二百五十九萬元。
㈡依兩造所訂房屋買賣契約第七條、土地買賣契約第五條規定，有關本件房地買 賣辦理所有權移轉登記所生之房屋契稅、監證費、複丈及登記費、印花稅、代 書代辦費及抵押權設定費均由被告負擔，其中辦理所有權登記及書狀費合計八 千八百三十九元、登記簿謄本費一百六十元、影印費六十元、買賣契約書印花 一千四百九十七元、契稅五千七百三十元、各項登記代書代辦費一萬四千元、 代刻印章費三百元，合計三萬零五百八十六元。
㈢原告已為被告代為辦理投保房屋火災保險並繳交保費一萬七千四百八十二元。 ㈣原告刊登廣告稱系爭建物地下一樓可經營小吃街，地下二樓可設三溫暖、及地 上一樓、二樓可經營珠寶、舶來精品、皮草、唱片、藝品、手錶、眼鏡等商店 。
㈤被告於八十六年四月間以受詐欺為意思表示及買賣標的有瑕疵為由以存證信函 通知原告撤銷買賣之意思表示及解除買賣契約，該存證信函於八十六年五月一 日送達原告。
五、茲應審酌者，乃被告所為撤銷買受之意思表示及解除買賣契約是否有效。經查： ㈠原告公司所推出天母巨鑽大樓一案，該大樓坐落基地之使用分區，依使用執照 所載，固為「住三區」，用途則分別為：「地下第二層為自由職業事務所，地 下第一層為日常用品零售業、自用儲藏室、地上第一層及第一夾層為日常用品 零售業，（地上）第二層為自由職業事務所。」，有被告所提臺北市政府工務 局八十四年使字第一九六號使用執照影本一件可稽。惟查：上開建物之建造執 照號碼：「八一建字第五二七號」，於銷售廣告上，業已載明，亦有被告所提 廣告影本可憑，易言之，上開大樓坐落基地之使用分區「住三區」，及其用途 ，承買人均可索閱，於發現使用分區、用途與銷售廣告所載不同時，隨時可加 質疑，供承買人是否予以購買之判斷，且置產為人生大事，被告所承買之標的 每坪單價又高達二百萬元，衡情被告於承買時應會更加慎重，自不至因銷售廣 告所載而草率決定，則原告之銷售廣告人之推銷，是否足構成詐術使承買人陷 於錯誤，不無可疑。
㈡又查，兩造所訂前開房屋買賣契約書，其上第一條已然約定：「乙方（指原告 ）願將臺北市○○區○○段三小段十六、十七及十八－一地號土地上起造的地 下二層、地上五層「天母巨鑽」大廈，如下所載．．．房屋以新臺幣．．．出 賣甲方（指被告）：一、地上、下一層日用品零售業商場房屋及該層房屋應分 攤取得的共同使用部分，面積共約伍點壹柒坪，分管位置如附圖所示」等語， 亦有原告所提且為被告所不爭執之房屋買賣契約影本一份可憑，是原告於契約 中已經明確記載該商場之使用用途，雙方並就該契約至臺灣臺北地方法院士林 分院（即現在之臺灣士林地方法院）辦理認證，有原告所提認證書影本可據。 另原告於該契約之附件三商場經營管理規章，亦約定該商場之組織、管理及罰 則等事項，於實際上並移轉、交付被告經營之事實，有原告所提土地及建物登 記謄本各二份，及照片二十三幀（附於前揭八十六年度偵字第一七二四一號偵 查卷第一七四頁至一七八頁；臺灣高等法院八十八年度上易字第三一六三號第 一卷第二四三、二四四頁）可憑，且為被告所不爭執。另外，如前所述，廣告 上並載明：「建造執照８１建字５２７號」等字樣，有廣告影本可稽。是本件 系爭建物買賣契約書既已訂明「地上一層、地下一層為日用品零售業商場房屋 」，被告與原告雙方復至法院辦理認證，可謂極為慎重，被告不但瞭然其所購 買之房屋用途為日用品零售業商場，且應已瞭然建造執照上使用分區載明「住 三區」之用意，是被告對於「住三區」土地可否做為日用品零售業商場使用， 心中自應已有判斷、盤算，當無受詐欺而為意思表示可言。 ㈢被告雖舉原告因刊登不實廣告，遭行政院公平委員會處分之公處字第○六二
號、公處字第一三三號處分書影本二份為證，惟前揭行政院公平委員會之處 分書係針對原告於銷售天母巨鑽之地上二樓、地下一樓所為虛偽不實廣告之處 分，並非針對被告所購買之地上一樓房屋而為，自難依此為被告有受詐欺而為 意思表示之論據。
㈣依兩造所訂之房屋買賣契約第十九條第八款約定：「本大廈之地上第一至第二 層及地下第一層為供商場使用，甲方（指被告）應依規定營業範圍內經營使用 」，而被告所購買之系爭房屋坐落之台北市○○區○○段三小段土地，於八十 年間之使用分區雖為第三種住宅區，惟至八十四年九月二十七日已變更為商業 用，此有原告所提臺北市政府都市發展局八十八年十月二十八日北市都二字第 八八二二三七二七○○號函影本可憑，是被告於八十六年四月間發函通知原告 解除契約時，系爭房屋已屬可供商業使用之建物，並無被告所稱不符買賣契約 約定之物有瑕疵之狀態。被告雖另辯稱原告出售之系爭大廈地下一樓及地上二 樓不符契約可供商場使用之約定，惟兩造買賣之標的依前揭房屋買賣契約第一 條第一項第一款之約定為地上一層，．．．，面積共約五點一七坪，分管位置 如附圖所示，至於地下一層及地上二層均非本件買賣之標的，被告以系爭大廈 地下一層及地上二層之使用目的不符契約之約定，進而主張系爭買賣契約有物 之瑕疵，即無可取。是其於八十六年四月間以系爭房屋有物之瑕疵所為解除契 約之意思表示尚非合法。
六、按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」 、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」民法第三百四 十五條第一項、第三百六十七條定有明文。被告主張兩造所訂買賣契約係受詐欺 而為意思表示及買賣之標的物有瑕疵均無可採，其所為撤銷及解除契約之意思表 示不生效力，已如前述，是兩造所訂買賣契約仍屬有效，原告依買賣之法律關係 及兩造間契約之約定，請求被告給付買賣價金二百五十九萬元及因辦理不動產所 有權移轉登記所產生之費用共三萬零五百八十六元，合計二百六十二萬零五百八 十六元，即有理由。
七、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第一 百七十九條定有明文。原告既為被告代為辦理投保房屋火災保險並繳交保費一萬 七千四百八十二元，被告顯係受有利益，致原告受有損害，被告之受益與原告受 有損害間亦有相當因果關係，且被告之受益並無法律上之原因，則原告依民法不 當得利之法律關係請求被告返還其所受之利益，亦有理由。八、再按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負 遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第二百二十九條第一項、第二項、 第二百三十三條第一項前段、第二百零三條定有明文。從而，原告請求被告給付 二百六十三萬八千零六十八元及自八十七年十月一日（起訴狀繕本送達翌日）起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。
九、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額予以宣告。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均不影響本院上 開論斷，毋庸再予論述，附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第 七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十四 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
~B法 官 許永煌
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十 日~B法院書記官 馮衍燕
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